Закрываю магазин и уезжаю: смогу ли получить премию за право?

Премия за право аренды (권리금) ходит наличными, часто не на чём-то прочнее рукопожатия, и потерять её скорее всего тот владелец, который уже купил билет. Корейское право не гарантирует, что Вы её получите. Что право делает, так это запрещает хозяину мешать Вам, пока Вы ищете преемника, и даёт Вам денежное требование, если хозяин всё-таки помешал. Это требование умирает через три года после окончания аренды, и три года продолжают идти, пока Вы дома на другой стороне света.

Что хозяину запрещено делать

С шести месяцев до окончания аренды и до дня её окончания хозяин не должен препятствовать Вам в получении 권리금 от предполагаемого нового арендатора, которого Вы представили. Названы четыре действия.

1. Требовать или получать 권리금 от этого человека.
2. Препятствовать тому, чтобы этот человек уплатил её Вам.
3. Требовать арендную плату или залог, заметно превышающие то, что оправдано ставками, публичными сборами, арендной платой и залогами поблизости и иными обременениями.
4. Отказываться без оправдывающих оснований заключить с этим человеком договор аренды.

Третье и ловит людей, потому что не выглядит отказом. Хозяин, который назовёт Вашему преемнику арендную плату намного выше уличной, прекратит Вашу продажу, ни разу не произнеся слова «нет».

Ничто из этого Вам не поможет, если у хозяина уже есть основание отказать в продлении, и среди них задолженность, достигшая суммы арендной платы за три месяца. Проверьте это первым, прежде чем тратиться на представление кого-либо.

Когда отказ считается оправданным

Закон предполагает наличие оправдывающих оснований в четырёх ситуациях:

• предполагаемый арендатор не способен уплатить залог или арендную плату;
• есть серьёзная причина опасаться, что этот человек нарушит обязанности арендатора либо что аренду не удастся поддерживать;
• помещение не использовалось для получения дохода один год и шесть месяцев или более;
• новый арендатор, выбранный хозяином, уже заключил с Вами договор и уплатил Вам 권리금.

Прочитайте третий пункт дважды, если Вы думаете опустить ставни пораньше и провести пару месяцев дома, прежде чем продавать. Долго тёмная витрина может стоить Вам защиты.

Чего я на самом деле могу требовать?

Если хозяин нарушил запрет и Вы из-за этого потеряли деньги, хозяин обязан Вам их возместить. Сумма ограничена. Она не может превышать меньшую из двух величин: 권리금, которую согласился уплатить Ваш предполагаемый арендатор, и стоимость 권리금 на момент окончания аренды. Иначе говоря, требование о Вашей потере, а не о той лучшей цене, на которую Вы когда-то надеялись.

Оценка 권리금 там, где ничего не было записано, это трудная часть, и закон на неё не отвечает. Она опирается на оценочную экспертизу и на правительственные рекомендации, а не на статью закона. Это одна из весомых причин, почему подписанное соглашение с преемником стоит больше любого довода, приведённого потом.

У Вас есть и своя обязанность. Вы должны передать хозяину имеющиеся у Вас сведения о платёжеспособности предполагаемого арендатора и о его готовности и способности исполнять договор аренды. Имя и телефон это не те сведения. Отправьте то, что у Вас есть, и сохраните копию того, что отправили, и дату отправки.

Выводит ли меня из этого размер магазина?

Нет. Нормы о 권리금 применяются и к аренде с залогом выше той суммы, которая ограничивает общую защиту закона, а эта сумма находится в указе о применении, который данная статья не цитирует. Для аренды выше неё есть к тому же правило, позволяющее любой стороне при продлении добиваться повышения или понижения арендной платы и залога, с оценкой по ставкам, публичным сборам, арендной плате и залогам поблизости, иным обременениям и изменившимся экономическим обстоятельствам. Если кто-то говорит Вам, что магазин слишком велик для правил о 권리금, попросите его показать пальцем на норму.

Билет куплен. Что меняется?

Трёхлетний предел идёт со дня, когда аренда закончилась, и никто его не останавливает из-за того, что Вы за границей. Корейскому иску к тому же нужен адрес в Корее, куда можно вручить судебные бумаги, и человек с полномочиями действовать за Вас. И то и другое должно существовать до Вашего отъезда, а не после.

Итак, в недели перед отъездом:

1. Оформите соглашение о 권리금 письменно и подпишите его, даже если деньги уже перешли.
2. Представьте преемника хозяину письменно, сообщением или заказным письмом с описью содержания (내용증명), и сохраните подтверждение отправки.
3. Зафиксируйте ответ хозяина в том же канале, каким бы этот ответ ни был.
4. Оставьте подписанную доверенность (위임장) человеку, которому доверяете, или адвокату, вместе с адресом для вручения.
5. Сохраните договор аренды, свидетельство о регистрации предпринимателя (사업자등록), записи о переводах арендной платы и фотографии оборудованного помещения.

Ведите по ходу дела короткий дневник: одна строка на разговор, с днём, с человеком и с тем, что было сказано. Через восемнадцать месяцев эта страница будет стоить больше, чем Ваша память.

Следующий шаг

Сначала выясните, несёт ли Ваша аренда ещё право на продление, потому что защита 권리금 построена поверх него. Затем принесите договор аренды, данные Вашего преемника, все сообщения, которыми Вы обменивались с хозяином, и дату, на которую Вы собираетесь улетать. Консультация это платная услуга, и размер оплаты излагают, когда наш сотрудник Вам перезвонит.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Применённые нормы

Закон о защите аренды коммерческих помещений (상가건물 임대차보호법), статья 10-4, пункт 1 (с 6 месяцев до окончания аренды и до её окончания никаких препятствий получению 권리금 от предполагаемого арендатора, которого представил арендатор; четыре запрещённых действия; норма не применяется, если есть основание отказать в продлении по статье 10, пункту 1), статья 10-4, пункт 2 (четыре ситуации, в которых предполагается наличие оправдывающих оснований, включая помещение, не использовавшееся для получения дохода 1 год и 6 месяцев или более), статья 10-4, пункт 3 (возмещение ограничено меньшей из величин: 권리금, согласованной с предполагаемым арендатором, и 권리금 на момент окончания аренды), статья 10-4, пункт 4 (требование прекращается, если не осуществлено в течение 3 лет со дня окончания аренды), статья 10-4, пункт 5 (обязанность арендатора предоставить сведения о предполагаемом арендаторе), статья 10-2 (повышение или понижение арендной платы и залога при продлении, для аренды выше суммы залога, указанной в оговорке к статье 2, пункту 1), статья 2, пункт 3 (нормы о 권리금 применяются и выше этой суммы). Закон № 21083, действует с 12 мая 2026 года. Сумма залога находится в указе о применении закона и здесь не указана. То, как оценивается 권리금 при отсутствии письменного договора, опирается на оценочную экспертизу и на рекомендации министерства земли, инфраструктуры и транспорта, а не на закон.

Это общая информация, а не юридическая консультация. Каждое дело индивидуально.