Đóng tiệm để về nước: tôi còn lấy được tiền quyền lợi không?

Tiền quyền lợi mặt bằng (권리금) đi lại bằng tiền mặt, nhiều khi chỉ dựa trên một cái bắt tay, và người dễ mất nó nhất là chủ tiệm đã đặt vé máy bay. Pháp luật Hàn Quốc không bảo đảm rằng bạn sẽ nhận được khoản ấy. Điều luật làm được là cấm người cho thuê chen vào trong lúc bạn tìm người kế nhiệm, và cho bạn một quyền đòi tiền nếu người cho thuê vẫn chen vào. Quyền đòi ấy chết sau ba năm tính từ lúc hợp đồng kết thúc, và ba năm đó vẫn chạy trong lúc bạn đang ở quê nhà, bên kia địa cầu.

Người cho thuê bị cấm làm gì

Sáu tháng cuối của hợp đồng, kéo dài cho đến đúng ngày hết hạn, là quãng mà người cho thuê không được cản bạn nhận tiền quyền lợi từ một người dự kiến thuê do bạn giới thiệu. Bốn hành vi được nêu tên.

1. Đòi hoặc nhận tiền quyền lợi từ người đó.
2. Ngăn người đó trả khoản tiền ấy cho bạn.
3. Đòi mức thuê hay mức cọc cao rõ rệt so với mức hợp lý xét theo thuế, phí công ích, mức thuê và mức cọc ở khu vực lân cận cùng những gánh nặng khác.
4. Từ chối lập hợp đồng với người đó mà không có căn cứ chính đáng.

Hành vi thứ ba là thứ làm người ta mắc bẫy, vì nó không trông giống một lời từ chối. Người cho thuê báo cho người kế nhiệm của bạn một mức tiền thuê cao vượt mặt bằng chung là đã kết thúc được việc bán lại của bạn mà chưa từng dùng đến chữ không.

Chẳng điều nào trong đó giúp được bạn nếu người cho thuê đã nắm sẵn một lý do để từ chối gia hạn, trong đó có việc chậm trả đến mức tương đương ba kỳ tiền thuê. Hãy kiểm tra điều ấy trước, trước khi bạn tiêu đồng nào cho việc giới thiệu bất cứ ai.

Lúc nào lời từ chối được coi là chính đáng

Luật suy đoán có căn cứ chính đáng trong bốn tình huống:

• người dự kiến thuê không có khả năng trả tiền cọc hoặc tiền thuê;
• có lý do xác đáng để lo rằng người đó sẽ không làm tròn những nghĩa vụ mà người thuê phải gánh, hoặc rằng việc thuê sẽ không giữ được;
• mặt bằng đã không được dùng để sinh lợi trong một năm sáu tháng hoặc lâu hơn;
• một người thuê mới do người cho thuê chọn đã ký hợp đồng với bạn và đã trả bạn tiền quyền lợi.

Hãy đọc tình huống thứ ba hai lần nếu bạn đang tính hạ cửa sớm rồi về quê vài tháng trước khi bán lại. Một mặt tiền tắt đèn lâu ngày có thể làm bạn mất phần được bảo vệ.

Tôi thực sự đòi được gì?

Khi người cho thuê vi phạm điều cấm và bạn mất tiền vì việc đó, người cho thuê phải bù cho bạn. Con số có mức trần. Nó không thể cao hơn số nhỏ hơn trong hai số sau: khoản tiền quyền lợi mà người dự kiến thuê của bạn đã đồng ý trả, và giá trị của tiền quyền lợi vào lúc hợp đồng hết hạn. Nói cách khác, bạn đòi phần thiệt hại của mình, không phải cái giá tốt nhất bạn từng mong.

Việc định giá tiền quyền lợi khi không có gì được viết xuống là phần khó, và luật không trả lời chuyện đó. Nó dựa vào việc thẩm định giá và vào hướng dẫn của cơ quan nhà nước chứ không dựa vào văn bản luật. Đó là một lý do tốt để thấy rằng một thỏa thuận có ký với người kế nhiệm đáng giá hơn mọi lập luận đưa ra về sau.

Bạn cũng mang một nghĩa vụ của riêng mình. Bạn phải cung cấp cho người cho thuê thông tin bạn đang có về khả năng thanh toán của người dự kiến thuê và về ý muốn cùng khả năng gánh một hợp đồng của người ấy. Một cái tên với một số điện thoại thì chưa phải thế. Hãy gửi những gì bạn có, rồi lưu lại bản sao của những gì đã gửi cùng ngày gửi.

Quy mô tiệm có đưa tôi ra khỏi phạm vi này không?

Không. Các quy định về tiền quyền lợi áp dụng cả với những hợp đồng vượt mức tiền cọc giới hạn vùng áp dụng chung của luật, còn mức ấy do Nghị định thi hành ấn định và bài này không nhắc tới. Với hợp đồng vượt mức đó còn có một quy tắc cho phép mỗi bên, khi gia hạn, đòi mức cọc và mức thuê cao hơn hay thấp hơn, xét theo thuế, phí công ích, mức cọc và mức thuê ở lân cận, những gánh nặng khác và tình hình kinh tế đã đổi khác. Nếu ai nói với bạn rằng tiệm của bạn quá lớn nên không thuộc những quy định về tiền quyền lợi, hãy đề nghị người ấy chỉ vào điều luật.

Vé đã đặt. Điều gì thay đổi?

Mốc ba năm chạy từ ngày hợp đồng kết thúc, và không ai tạm dừng nó vì bạn đang ở nước ngoài. Một vụ kiện ở Hàn Quốc còn cần một địa chỉ tại Hàn Quốc để giấy tờ của tòa gửi tới được, và một người có quyền hành động thay bạn. Cả hai phải tồn tại trước khi bạn đi, không phải sau.

Vậy trong những tuần trước chuyến bay:

1. Hãy đưa thỏa thuận về tiền quyền lợi thành văn bản và ký vào đó, kể cả khi tiền đã chuyển rồi.
2. Hãy giới thiệu người kế nhiệm với người cho thuê bằng văn bản, qua tin nhắn hoặc bằng thư xác nhận nội dung do bưu điện lưu (내용증명), rồi lưu lại chứng cứ của việc gửi.
3. Hãy thu lấy câu trả lời của người cho thuê trên cùng kênh đó, bất kể câu trả lời ấy ra sao.
4. Hãy để lại một giấy ủy quyền (위임장) đã ký cho một người bạn tin hoặc cho một luật sư, kèm một địa chỉ nhận giấy tờ.
5. Hãy giữ hợp đồng, giấy đăng ký kinh doanh (사업자등록), các bản ghi chuyển tiền thuê và ảnh chụp mặt bằng đã lắp đặt.

Hãy làm một quyển nhật ký ngắn trong lúc đi: mỗi cuộc nói chuyện một dòng, kèm ngày, người và điều đã nói. Mười tám tháng nữa, trang giấy ấy sẽ đáng giá hơn ký ức của bạn.

Bước tiếp theo

Trước hết hãy xem hợp đồng của bạn còn mang quyền đòi gia hạn hay không, vì phần bảo vệ dành cho tiền quyền lợi được dựng trên quyền đó. Rồi hãy mang theo hợp đồng, thông tin về người kế nhiệm, mọi tin nhắn đã trao đổi với người cho thuê, và ngày bạn định bay. Buổi trao đổi ở văn phòng chúng tôi được tính phí, và mức phí được trình bày khi nhân viên gọi lại cho bạn.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Căn cứ pháp lý

Luật Bảo vệ Thuê Nhà Thương mại (상가건물 임대차보호법) Điều 10-4 khoản 1 (từ 6 tháng trước khi hợp đồng thuê kết thúc cho đến khi nó kết thúc, không được cản việc nhận tiền quyền lợi từ một người dự kiến thuê do người thuê giới thiệu; bốn hành vi bị cấm; không áp dụng khi tồn tại một căn cứ từ chối gia hạn theo Điều 10 khoản 1), Điều 10-4 khoản 2 (bốn tình huống được suy đoán là có căn cứ chính đáng, trong đó có việc mặt bằng không được dùng để sinh lợi trong 1 năm 6 tháng hoặc lâu hơn), Điều 10-4 khoản 3 (khoản bồi thường bị giới hạn ở số nhỏ hơn giữa tiền quyền lợi đã thỏa thuận với người dự kiến thuê và tiền quyền lợi vào lúc hợp đồng thuê kết thúc), Điều 10-4 khoản 4 (quyền đòi bị tiêu diệt nếu không được thực hiện trong vòng 3 năm kể từ ngày hợp đồng thuê kết thúc), Điều 10-4 khoản 5 (nghĩa vụ của người thuê là cung cấp thông tin về người dự kiến thuê), Điều 10-2 (tăng hoặc giảm tiền thuê và tiền cọc khi gia hạn, đối với hợp đồng thuê vượt mức tiền cọc tại phần loại trừ của Điều 2 khoản 1), Điều 2 khoản 3 (các quy định về tiền quyền lợi áp dụng cả khi vượt mức ấy). Luật số 21083, có hiệu lực ngày 12 tháng 5 năm 2026. Mức tiền cọc nằm trong Nghị định thi hành của luật và không được nêu ở đây. Việc định giá tiền quyền lợi khi không có hợp đồng viết dựa vào thẩm định giá và vào hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, không dựa vào luật.

Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Mỗi trường hợp đều khác nhau.