불법건축물 대응, 이행강제금부터 양성화까지 - 부산 부동산전문변호사 정리

오래된 상가나 주택을 사거나 빌렸는데 뒤늦게 불법건축물이라는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 옥탑방이나 발코니 확장, 근린생활시설을 주택으로 바꾼 무단 용도변경처럼 흔한 위반부터 무허가 증축까지 형태도 다양합니다. 불법건축물이 되면 시정명령과 이행강제금이 따르고 매매·임대에도 제약이 생겨 재산 가치에 직접 영향을 줍니다. 이 글에서는 불법건축물이 무엇이고 어떤 제재가 따르는지, 그리고 어떻게 대응할 수 있는지 정리합니다.

핵심 정리

건축법을 위반해 짓거나 용도를 바꾼 건축물은 위반건축물로, 허가권자가 철거·원상복구 등 시정명령을 하고 따르지 않으면 이행강제금을 부과합니다(건축법 제79조·제80조). 이행강제금은 시정될 때까지 반복 부과될 수 있고, 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 매매·임대·대출에 제약이 생깁니다. 대응 방법으로는 위반 상태를 자진 시정해 부과를 멈추거나, 부과 절차·금액에 잘못이 있으면 이의신청·행정심판·행정소송으로 다투고, 요건이 되면 양성화(합법화) 가능성을 검토합니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로서 부산 해운대를 거점으로 건축·부동산 분쟁을 직접 수행하고 있습니다.

1. 불법건축물이란 - 흔한 위반 유형

흔히 불법건축물이라고 부르는 것은 건축법상 위반건축물을 말합니다. 건축 허가나 신고 없이 짓거나, 허가받은 내용과 다르게 시공하거나, 허가받은 용도와 다르게 사용하는 경우 등이 모두 여기에 해당합니다. 실무에서 자주 보는 유형으로는 무허가·무신고 증축, 옥상에 방을 들이는 옥탑 증축, 발코니를 방으로 트는 불법 확장, 근린생활시설을 주택으로 바꾸는 무단 용도변경, 가설건축물의 존치기간 초과 등이 있습니다. 이런 위반은 건폐율·용적률이나 주차·소방 기준을 벗어나 안전 문제로 이어질 수 있어, 행정청이 시정을 요구하게 됩니다.

2. 위반건축물에 따르는 제재

건축물이 위반건축물로 확인되면 여러 제재가 따릅니다. 먼저 허가권자는 건축주·소유자 등에게 공사 중지, 철거·개축·원상복구 등의 시정명령을 합니다(건축법 제79조). 이때 위반을 직접 초래하지 않은 소유자에게도 시정명령을 할 수 있다는 것이 판례입니다. 시정명령을 이행하지 않으면 건축물대장에 위반건축물로 표시되고, 이 표시는 매매·임대·담보대출을 어렵게 만듭니다. 시정명령에도 위반 상태가 유지되면 이행강제금이 부과되고(건축법 제80조), 나아가 행정청이 직접 또는 제3자를 통해 철거·원상복구를 실행하는 행정대집행으로 이어질 수 있으며 그 비용은 위반자에게 청구됩니다(건축법 제85조, 행정대집행법). 또 무허가 건축 등 일정한 위반은 형사처벌의 대상이 되기도 합니다. 즉 불법건축물을 방치하면 금전적 부담과 재산 가치 하락, 형사책임까지 겹칠 수 있습니다.

3. 이행강제금 - 반복 부과되는 압박

불법건축물 대응에서 가장 부담이 되는 것이 이행강제금입니다. 이행강제금은 위반 상태를 스스로 시정하도록 압박하는 수단으로, 형벌과 달리 시정될 때까지 반복해서 부과할 수 있다는 점이 특징입니다. 금액은 건축물 시가표준액을 기준으로 위반 유형과 면적에 따라 산정되는데, 허가를 받지 않고 지은 경우, 건폐율·용적률을 초과한 경우 등 위반 내용별로 정해진 비율을 곱해 정합니다. 현행법은 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례로 정하는 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과할 수 있도록 하고 있습니다(건축법 제80조). 위반 상태를 자진 시정하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 납부해야 합니다. 따라서 이행강제금 부과가 시작되면 시정에 드는 비용과 앞으로 반복될 이행강제금을 견주어 대응 방향을 빨리 정하는 것이 중요합니다.

4. 부과가 부당하다면 - 불복 절차

시정명령이나 이행강제금 부과가 잘못됐다고 생각되면 다툴 수 있습니다. 예컨대 위반건축물에 해당하지 않거나, 시정명령·계고 등 절차에 하자가 있거나, 이행강제금 금액 산정이 잘못된 경우 등입니다. 이런 처분에 대해서는 정해진 기간 안에 이의신청, 행정심판, 행정소송으로 불복할 수 있습니다. 행정처분은 불복 기간이 지나면 다투기 어려워지므로, 처분서를 받으면 기간 관리가 특히 중요합니다.

제가 불법건축물 사건에서 먼저 살피는 것은, 무작정 다투기보다 이 위반이 시정으로 해결할 문제인지, 처분을 다툴 문제인지를 가리는 일입니다. 절차 하자나 산정 오류가 뚜렷하면 불복으로, 그렇지 않으면 자진 시정이나 양성화로 방향을 잡는 것이 실익이 큰 경우가 많습니다.

5. 합법화할 수 있을까 - 양성화 검토

위반 내용에 따라서는 불법건축물을 합법화(양성화)할 수 있는지 검토해 볼 수 있습니다. 위반 상태를 현행 건축 기준에 맞게 보완해 사후에 허가·신고를 받거나 도면과 실제를 일치시키는 방식이 대표적입니다. 특히 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 제정되어 2026년 시행될 예정인데, 이에 따라 일정 요건을 갖춘 소규모 주거용 위반건축물은 사용승인을 받아 합법화할 수 있는 길이 다시 열립니다. 다만 이런 특별법은 한시적으로 시행되고 모든 위반건축물이 대상이 되는 것은 아니어서 법이 정한 기준을 충족해야 하므로, 자신의 건축물이 대상인지, 그리고 시행 시점과 신고 기간이 어떻게 되는지를 반드시 확인해야 합니다. 양성화가 가능한지는 위반의 종류와 정도, 건폐율·용적률과 주차·소방 등 관계 법령 충족 여부에 달려 있으므로, 먼저 합법화 가능성부터 진단한 뒤 시정·불복·양성화 중 유리한 길을 정하는 것이 좋습니다.

6. 사고 빌리기 전에 - 매매·임대에서의 확인

불법건축물 문제는 거래 단계에서 미리 확인하면 상당 부분 피할 수 있습니다. 부동산을 사거나 빌리기 전에 건축물대장을 열람해 위반건축물 표시가 있는지, 실제 현황이 도면과 일치하는지 확인해야 합니다. 매매의 경우 위반 사실을 모르고 샀다면 매도인의 고지의무 위반이나 하자를 이유로 다툼이 생길 수 있고, 임대차의 경우 근린생활시설을 주택으로 쓰는 등의 위반이 있으면 전입신고나 대항력에 문제가 생길 수 있습니다. 특히 이행강제금이 부과 중인 건축물은 그 부담이 누구에게 돌아가는지가 중요하므로, 계약 전에 위반 여부와 이행강제금 이력을 확인하고 계약서에 관련 사항을 분명히 해 두는 것이 안전합니다.

불법건축물, 확인해야 할 체크리스트

① 건축물대장에서 위반건축물 표시와 위반 내용을 확인합니다.

② 실제 현황과 허가 도면·용도가 일치하는지 점검합니다.

③ 시정으로 해결할지, 처분을 다툴지, 양성화할지 방향을 정합니다.

④ 시정명령·이행강제금 처분서의 불복 기간을 확인합니다.

⑤ 매매·임대 전이라면 위반 여부와 이행강제금 이력을 확인하고 계약서에 반영합니다.

불법건축물 대응, 변호사 선임 전 확인할 점

불법건축물 문제를 검토할 때 확인해야 할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야 여부 ② 건축·행정처분 관련 사건의 실무 경험 ③ 이행강제금·시정명령에 대한 불복과 양성화 가능성까지 함께 검토하는 능력입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 서울·경기·청주·강원 등 각지의 건축·부동산 분쟁을 직접 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

Q. 불법건축물이면 어떤 불이익이 있나요?
A. 건축법을 위반한 건축물(위반건축물)에 대해서는 허가권자가 철거·개축·원상복구 등 시정명령을 하고, 이를 따르지 않으면 이행강제금을 부과합니다(건축법 제79조·제80조). 이행강제금은 시정될 때까지 반복해서 부과될 수 있고, 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 매매·임대·대출에 제약이 생깁니다. 무허가 건축 등은 형사처벌 대상이 되기도 하므로, 위반 내용과 대응 방법을 빨리 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 이행강제금은 한 번만 내면 되나요?
A. 그렇지 않습니다. 이행강제금은 시정명령을 이행할 때까지 반복해서 부과할 수 있는 제재입니다. 현행법은 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례로 정하는 횟수만큼 반복 부과할 수 있도록 하고 있습니다. 위반 상태를 스스로 시정하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 원칙적으로 납부해야 합니다. 부과 절차에 하자가 있거나 금액 산정이 잘못된 경우에는 이의신청·행정심판·행정소송으로 다툴 수 있습니다.

Q. 불법건축물 문제로 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 부동산전문 인증 여부, 건축·행정처분 관련 사건 실무 경험, 이행강제금·시정명령에 대한 불복과 양성화 가능성까지 함께 검토하는 능력을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 위반의 종류와 정도, 처분 경위, 관계 법령, 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.

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