“세금 때문에”, “규제 때문에”, “잠깐만 형 이름으로”. 부동산을 다른 사람 명의로 등기해 두는 일은 여전히 드물지 않습니다. 그러나 법은 이 약정을 원칙적으로 무효로 선언하고, 그 위에 과징금과 이행강제금, 형사처벌까지 겹쳐 두었습니다. 가장 큰 위험은 처벌이 아니라 부동산을 잃을 수 있다는 점입니다.
근거 법률
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률. 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 정합니다.
법률 제17091호, 시행 2020. 3. 24.
무엇이 명의신탁인가
제2조 제1호는 명의신탁약정을 이렇게 정의합니다. 부동산에 관한 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 물권을 보유하거나 보유하기로 하고, 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정입니다. 위임이나 위탁매매의 형식을 빌리거나 나중에 추인한 경우도 포함됩니다.
다만 다음 세 가지는 정의에서 제외됩니다.
- 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 물권을 이전받거나 가등기하는 경우 (가목)
- 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 (나목)
- 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 (다목)
약정도, 등기도 무효입니다
제4조가 이 법의 핵심입니다. 세 개 항이 각각 다른 이야기를 합니다.
제1항은 명의신탁약정은 무효로 한다고 정합니다. 제2항은 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효라고 정합니다. 다만 단서가 있습니다. 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다. 매도인이 선의였던 이른바 계약명의신탁의 경우입니다.
실무에서 가장 무거운 것은 제3항입니다. 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
이 조항이 뜻하는 것
명의수탁자가 그 부동산을 제3자에게 처분해 버리면, 실권리자는 “그 등기는 무효였다”는 주장을 그 제3자에게 내세울 수 없습니다. 명의만 빌려주었다고 생각한 사람이 부동산 자체를 잃을 수 있는 구조가 여기서 나옵니다. 처벌보다 이 위험이 실제로는 더 큽니다.
제재는 세 겹입니다
같은 법은 행정적 제재와 형사처벌을 함께 두고 있습니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 과징금 | 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 부과 | 제5조 제1항 |
| 이행강제금 | 과징금 부과일부터 1년 경과 시 부동산평가액의 10%, 다시 1년 경과 시 20% | 제6조 제2항 |
| 형사처벌 (신탁자) | 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금 | 제7조 제1항 |
| 형사처벌 (수탁자) | 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금 | 제7조 제2항 |
이행강제금은 과징금과 별개로 실명등기를 하지 않고 버티는 기간에 붙습니다. 제6조 제1항은 과징금을 부과받은 자가 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다고 정하고, 이를 위반하면 제2항의 이행강제금이 1년 단위로 가중됩니다.
이름을 빌려준 쪽도 처벌 대상이라는 점도 짚어 둘 필요가 있습니다. 제7조 제2항은 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자를 처벌 대상으로 명시합니다.
예외는 있지만 조건부입니다
제8조는 종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례를 둡니다. 다음 세 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조 제1항부터 제3항까지를 적용하지 않습니다.
- 종중이 보유한 부동산의 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우
- 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
- 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산의 물권을 등기한 경우
다만 조문은 앞에 조건을 붙여 두었습니다. 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우여야 합니다.
배우자 명의라서 괜찮다는 생각
제8조의 특례는 명의가 배우자라는 사실만으로 자동 적용되지 않습니다. 목적이 요건입니다. 세금을 줄이려는 의도나 채권자의 집행을 피하려는 의도, 규제를 우회하려는 의도가 인정되면 특례는 적용되지 않고, 제4조부터 제7조까지가 그대로 살아납니다.
이미 명의신탁 상태라면
지금 그런 상태에 있다면 시간이 유리하게 흐르지 않습니다. 이행강제금은 1년 단위로 가중되고, 그사이 명의수탁자 측의 사정 변화 — 사망으로 인한 상속, 채권자의 압류, 제3자에 대한 처분 — 가 생기면 회복이 훨씬 어려워집니다. 제4조 제3항의 대항 불가 조항이 그때 작동합니다.
정리 방향은 사안의 유형에 따라 달라집니다. 등기 명의를 어떻게 되돌릴 수 있는지, 매도인이 선의였는지, 명의신탁의 형태가 무엇이었는지에 따라 가능한 청구가 달라지므로, 등기부와 자금 흐름 자료를 함께 놓고 검토하는 것이 먼저입니다.
먼저 확인할 다섯 가지
- 등기부상 명의자와 실제 매수자금을 낸 사람이 다른가
- 계약서상 매수인은 누구이고, 매도인이 사정을 알았는가 — 제4조 제2항 단서
- 제2조 제1호 가·나·다목의 제외 사유에 해당하지는 않는가
- 배우자·종중·종교단체라면 조세 포탈 등 목적이 없었는지 설명할 수 있는가
- 자금 출처와 관리 정황을 보여 줄 계좌 자료가 남아 있는가
법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 · 상담 1533-7377
자주 묻는 질문
Q1. 명의신탁을 하면 등기가 무효가 되나요?
제4조 제1항은 약정을 무효로, 제2항은 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동을 무효로 정합니다. 다만 제2항 단서에 따라 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁 사실을 알지 못한 경우는 예외입니다.
Q2. 명의를 빌려준 사람이 부동산을 팔아버리면 되찾을 수 있나요?
제4조 제3항은 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 따라서 제3자에 대한 관계에서 등기가 무효였다는 주장을 그대로 내세우기는 어렵습니다. 실권리자가 부동산을 잃을 수 있는 구조입니다.
Q3. 과징금은 얼마나 부과되나요?
제5조 제1항은 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 부과한다고 정합니다. 나아가 제6조 제2항에 따라 실명등기를 하지 않으면 1년 경과 시 부동산평가액의 10%, 다시 1년 경과 시 20%의 이행강제금이 부과됩니다.
Q4. 이름만 빌려준 사람도 처벌되나요?
제7조 제2항은 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 명의신탁자는 제1항에 따라 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금 대상입니다.
Q5. 배우자 명의로 해 두면 예외인가요?
제8조는 배우자 명의 등기를 특례 대상으로 정하지만, 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우로 한정합니다. 목적이 인정되면 특례는 적용되지 않습니다.
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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377
본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(법률 제17091호, 시행 2020. 3. 24.) 제2조, 제3조, 제4조, 제5조, 제6조, 제7조, 제8조.
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