제소전화해, 소송 없이 확정판결과 같은 효력이 생기는 이유 - 임대차에서 특히 중요한 조항

임대차 계약을 하면서 “제소전화해를 해 두자”는 말을 듣는 경우가 있습니다. 이름이 낯설어 그냥 넘기기 쉽지만, 이 절차의 결과물은 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 소송을 한 적이 없는데도 그렇습니다.

임대인에게는 강력한 도구이고, 임차인에게는 서명 전에 반드시 내용을 확인해야 할 문서입니다. 구조를 정확히 아는 쪽이 유리합니다.

제소전화해란

소를 제기하기 전에 당사자가 법원에 나가 합의 내용을 조서로 남기는 절차입니다. 민사소송법 제220조는 화해를 변론조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다.

민사소송법(법률 제19516호, 시행 2025. 7. 12.) 제220조, 제385조부터 제389조까지

어디에 신청하나

제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다.

신청인의 편의가 아니라 상대방의 보통재판적이 기준입니다. 그리고 제4항에 따라 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정이 준용됩니다.

이 조항을 반드시 보아야 합니다

제385조 제2항입니다. 당사자는 제1항의 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다.

실무에서 왜 이 조항이 들어갔는지가 드러나는 대목입니다. 한쪽이 양쪽 대리인을 모두 정해 놓고 형식만 갖추어 조서를 만드는 일을 막기 위한 규정입니다.

제3항은 여기에 더해 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다.

따라서 임차인 입장에서 “변호사는 저희 쪽에서 정해 드리겠다”는 제안을 받는다면, 그것이 제2항이 금지하는 형태에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

성립하면 무슨 일이 생기나

제386조에 따라 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다.

그리고 제220조에 따라 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

실질적인 의미는 이렇습니다. 조서에 적힌 의무를 이행하지 않으면, 상대방은 다시 소송을 걸 필요 없이 곧바로 집행 단계로 갈 수 있습니다. 임대차에서 명도 조항이 들어간 경우, 통상 몇 개월이 걸리는 명도소송 절차를 건너뛰게 됩니다.

서명 전에 확인할 것

• 화해조항에 무엇이 적혀 있는가 — 이 문장이 그대로 집행의 근거가 됩니다
• 명도·인도 의무의 발생 조건이 지나치게 넓게 잡혀 있지 않은가
• 차임 연체 등 조건의 기준이 명확한가 — 모호하면 다툼이 남습니다
• 대리인을 상대방이 정해 주는 형태는 아닌가 — 제385조 제2항
• 계약서 본문과 화해조항의 내용이 서로 어긋나지 않는가

성립하지 않으면 어떻게 되나

제387조 제1항은 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어야 한다고 정합니다. 제2항에 따라 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다. 조서등본은 제3항에 따라 당사자에게 송달됩니다.

여기서 다음 선택지가 열립니다. 제388조 제1항은 이 경우 당사자가 소제기신청을 할 수 있다고 정하고, 제2항은 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 본다고 규정합니다.

기간이 중요합니다. 제3항은 이 신청을 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 한다고 정하고, 제4항은 이 기간을 불변기간으로 못 박습니다. 조서등본이 송달되기 전에도 신청할 수 있습니다.

단계	내용	근거
신청	상대방의 보통재판적 지방법원	제385조 ①
대리인	선임권을 상대방에게 위임 불가	제385조 ②
성립	조서 작성 → 확정판결과 같은 효력	제386조, 제220조
불성립	사유를 조서에 기재, 등본 송달	제387조
소제기신청	송달일부터 2주, 불변기간	제388조 ③④
비용	성립 시 특별한 합의 없으면 각자 부담	제389조

양쪽에서 본 제소전화해

임대인 쪽에서는 분쟁이 생겼을 때의 시간을 크게 줄이는 장치입니다. 다만 화해조항이 부정확하면 오히려 집행 단계에서 다툼이 생기므로, 조건과 의무를 구체적으로 특정하는 것이 실익을 결정합니다.

임차인 쪽에서는 계약서보다 무거운 문서입니다. 계약서상의 다툼은 소송에서 주장할 기회가 있지만, 화해조서는 그 자체가 집행권원이 됩니다. 조항을 그대로 받아들이기 전에 어떤 상황에서 무엇을 잃게 되는지를 문장 단위로 확인해야 합니다.

기일에 출석하지 않는 선택도 신중해야 합니다. 제387조 제2항에 따라 불성립으로 처리될 수 있고, 그다음에는 2주라는 불변기간이 흐르기 시작합니다.

검토할 다섯 가지

• 화해조항이 집행문구로서 명확한가 — 모호하면 실익이 사라집니다
• 의무 발생 조건이 객관적으로 확인 가능한 사실로 적혀 있는가
• 대리인 선임 구조가 제385조 제2항에 저촉되지 않는가
• 불성립 시 2주 불변기간을 관리할 준비가 되어 있는가
• 계약서 본문과 화해조항 사이에 모순이 없는가

법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사

부산 해운대 사무소 · 상담 1533-7377

자주 묻는 질문

Q1. 제소전화해 조서는 어떤 효력을 가지나요?

민사소송법 제220조는 화해를 조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 별도의 소송 없이 집행의 근거가 됩니다.

Q2. 어느 법원에 신청하나요?

제385조 제1항에 따라 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원입니다. 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 신청합니다.

Q3. 임대인이 임차인 쪽 대리인까지 정해 주겠다고 하는데 괜찮나요?

제385조 제2항은 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 법원은 제3항에 따라 대리권 유무를 조사하기 위해 본인의 출석을 명할 수 있습니다.

Q4. 화해가 성립되지 않으면 어떻게 되나요?

제387조에 따라 불성립 사유가 조서에 기재되고 등본이 송달됩니다. 당사자는 제388조에 따라 소제기신청을 할 수 있으며, 이 경우 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다.

Q5. 소제기신청 기간은 얼마나 되나요?

제388조 제3항은 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내로 정하고, 제4항은 이를 불변기간으로 규정합니다. 송달 전에도 신청할 수 있습니다.

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 민사소송법(법률 제19516호, 시행 2025. 7. 12.) 제220조, 제385조, 제386조, 제387조, 제388조, 제389조.