아무 말 없이 계약이 넘어갔을 때 - 묵시적 갱신과 3개월, 그리고 증액 20분의 1

계약 만료가 다가오는데 임대인도 임차인도 아무 말을 하지 않은 채 날짜가 지나가는 경우가 많습니다. 이때 계약이 어떻게 되는지, 그리고 그렇게 이어진 계약을 나중에 임차인이 끊을 수 있는지를 주택임대차보호법이 정해 두었습니다. 여기에 차임을 올려 달라는 요구의 한도까지 함께 보겠습니다.

통지 기간 — 6개월 전부터 2개월 전까지

제6조 제1항이 출발점입니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

이어지는 문장이 임차인 쪽입니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

기간이 서로 다릅니다

· 임대인 — 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 통지
· 임차인 — 끝나기 2개월 전까지 통지

임대인 쪽은 시작점과 끝점이 모두 있는 구간이고, 임차인 쪽은 기한입니다.

제2항은 이렇게 갱신된 계약의 기간을 정합니다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

제3항은 예외입니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 차임을 두 번치 밀리면 묵시적 갱신의 보호를 받지 못합니다.

묵시적으로 갱신되면 임차인이 언제든 끊을 수 있습니다

여기가 이 제도의 핵심입니다. 제6조의2 제1항은 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정합니다.

같은 조 제2항에도 불구하고라는 문구가 중요합니다. 존속기간이 2년으로 되어 있어도 임차인은 그 2년에 묶이지 않습니다.

제2항은 효력 시점을 정합니다. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

두 가지를 확인하실 부분입니다. 기산점은 보낸 날이 아니라 받은 날이고, 이 권리는 임차인에게만 주어져 있습니다. 임대인은 같은 방식으로 끊을 수 없습니다.

통지가 도달한 날을 남겨 두십시오

제6조의2 제2항의 3개월은 임대인이 통지를 받은 날부터 셉니다. 문자나 통화만으로는 도달 시점을 나중에 증명하기 어렵습니다.

내용증명 등 도달 사실이 남는 방법으로 보내 두시면 이사 날짜와 보증금 반환 시점을 계산할 수 있습니다.

기간을 정하지 않았거나 2년보다 짧게 정했다면

제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정합니다. 다만 단서가 있습니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

임차인만 선택할 수 있는 구조입니다. 1년으로 계약했더라도 임차인은 2년을 주장할 수도, 1년이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.

제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다.

차임을 올려 달라고 할 때의 한도

갱신과 함께 자주 나오는 것이 증액 요구입니다. 제7조 제1항은 당사자가 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정합니다.

같은 항 뒷부분이 시기 제한입니다. 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

제2항이 금액 제한입니다. 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 20분의 1은 5퍼센트입니다.

다만 단서를 함께 보셔야 합니다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. 상한을 본문의 범위에서 정한다고 되어 있으므로, 조례로 더 낮출 수는 있어도 더 높일 수는 없는 구조입니다.

보증금을 월세로 돌리는 경우는 제7조의2가 별도로 상한을 둡니다. 전환되는 금액에 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행 공시 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 넘을 수 없습니다.

불리한 약정은 효력이 없습니다

제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다.

계약서에 묵시적 갱신 시에도 2년을 채워야 한다거나 증액 상한을 적용하지 않는다는 조항이 있더라도, 이 조문에 따라 효력이 문제됩니다. 계약서에 적혀 있다는 사실만으로 결론이 나지 않습니다.

정리

확인 순서

1. 만료 6개월~2개월 전에 임대인의 갱신거절 통지가 있었는가(제6조 ①)
2. 없었다면 같은 조건으로 갱신, 기간은 2년(제6조 ①②)
3. 다만 2기 연체 등이 있으면 적용되지 않음(제6조 ③)
4. 갱신되었다면 임차인은 언제든 해지 통지 가능, 도달일부터 3개월이면 효력(제6조의2)
5. 증액은 1년 이내 불가, 20분의 1 초과 불가(제7조)
6. 임차인에게 불리한 약정은 효력 없음(제10조)

자주 묻는 질문

Q1. 아무도 아무 말을 하지 않으면 계약이 어떻게 되나요?

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 제2항에 따라 존속기간은 2년으로 봅니다.

Q2. 묵시적으로 갱신되면 2년을 다 살아야 하나요?

제6조의2 제1항은 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다고 정합니다. 제2항에 따라 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

Q3. 임대인도 같은 방식으로 해지할 수 있나요?

제6조의2 제1항은 임차인이 통지할 수 있다고 정하고 있습니다.

Q4. 차임을 얼마까지 올릴 수 있나요?

제7조 제2항은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다고 정하며, 지방자치단체가 그 범위에서 조례로 달리 정할 수 있습니다. 제1항에 따라 증액 후 1년 이내에는 청구할 수 없습니다.

Q5. 계약서에 다르게 적혀 있으면 그대로 따라야 하나요?

제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다.

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 주택임대차보호법(법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.) 제4조, 제6조, 제6조의2, 제7조, 제7조의2, 제10조.