30년 다닌 길을 막는다면 - 지역권과 주위토지통행권은 다른 조문입니다

Q. 질문 내용

저희 땅이 도로에 붙어 있지 않아 이웃 땅을 가로질러 다니고 있습니다. 30년 넘게 그렇게 다녔는데 최근 그 땅이 팔리면서 새 주인이 길을 막겠다고 합니다. 지금까지 다녔으니 권리가 생긴 것 아닌가요? 등기부에는 아무것도 없습니다.

통행 문제에는 서로 다른 두 개의 조문 묶음이 있습니다. 하나는 땅의 위치 때문에 법이 곧바로 인정해 주는 주위토지통행권(제219조·제220조)이고, 다른 하나는 권리로 설정하거나 취득하는 지역권(제291조 이하)입니다. 두 가지는 요건도 효과도 다릅니다.

먼저 — 길이 없으면 법이 통행을 인정합니다

제219조 제1항은 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다고 정합니다.

같은 항 단서가 한계를 둡니다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

제2항은 전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다고 정합니다. 통행이 인정되더라도 보상 의무는 남습니다.

제219조의 구조

· 요건 — 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요할 것
· 범위 — 손해가 가장 적은 장소와 방법
· 대가 — 통행지소유자의 손해를 보상

이 권리는 등기가 필요 없습니다. 땅의 상태에서 곧바로 나오기 때문에, 토지 주인이 바뀌어도 요건이 그대로면 그대로 유지됩니다.

땅을 나누면서 길이 막힌 경우 — 보상이 없습니다

제220조 제1항은 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다고 정하고, 이어서 이 경우에는 보상의 의무가 없다고 정합니다.

제219조와 결정적으로 다른 지점입니다. 분할로 생긴 상황이라면 보상 없이 통행할 수 있습니다.

제2항은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다고 정합니다.

따라서 그 땅이 원래 하나였다가 나뉜 것인지를 확인하는 것이 실무의 첫 단계입니다. 결론이 보상 유무에서 갈립니다.

지역권 — 권리로서의 통행

제291조는 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다고 정합니다.

내 땅(요역지)의 편익을 위해 남의 땅(승역지)을 쓰는 권리입니다. 통행뿐 아니라 용수 등 다른 목적도 가능합니다.

제292조 제1항은 지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다고 정합니다. 다만 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다는 단서가 붙습니다.

제2항은 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다고 정합니다. 땅과 함께 움직이는 권리입니다.

오래 다녔다고 권리가 되는가 — 제294조

질문의 핵심입니다. 제294조가 답합니다.

지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 제245조의 규정을 준용한다.

두 가지 조건이 먼저 붙습니다

· 계속된 것일 것
· 표현된 것일 것

이 두 가지를 갖춘 경우에만 제245조의 취득시효 규정이 준용됩니다. 시간만 오래 지났다고 곧바로 되는 구조가 아닙니다.

준용되는 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정합니다. 제2항은 등기한 자의 10년 취득시효를 정합니다.

여기서 등기함으로써라는 문언을 확인하셔야 합니다. 요건을 갖추더라도 등기가 남아 있습니다. 등기부에 아무것도 없다는 사정은 그래서 중요합니다.

공유일 때 — 불가분성

제293조 제1항은 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다고 정합니다.

제2항은 분할이나 일부양도의 경우 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각부분에 존속한다고 정하되, 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다.

제295조 제1항은 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다고 정합니다.

제296조는 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다고 정합니다.

길을 만들어 둔 경우의 비용

제298조는 계약에 의하여 승역지소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담한 때에는 승역지소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다고 정합니다. 땅이 팔려도 그 의무가 따라갑니다.

제299조는 승역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권자에게 위기하여 전조의 부담을 면할 수 있다고 정합니다.

제300조 제1항은 승역지 소유자가 지역권의 행사를 방해하지 아니하는 범위내에서 지역권자가 설치한 공작물을 사용할 수 있다고 하고, 제2항은 그 경우 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다고 정합니다.

제301조는 제214조의 규정은 지역권에 준용한다고 정합니다. 방해가 있으면 방해제거·예방을 구할 수 있는 근거입니다.

정리

질문에 대한 답

· 오래 다녔다는 사정만으로 지역권이 생기지 않습니다. 제294조는 계속되고 표현된 것에 한하여 제245조를 준용하며, 제245조는 등기함으로써 취득한다고 정합니다.
· 다만 공로에 출입할 수 없는 상태라면 제219조의 주위토지통행권이 별도로 인정될 수 있습니다. 이 권리는 등기가 필요 없습니다.
· 그 경우 범위는 손해가 가장 적은 장소와 방법이고, 손해를 보상해야 합니다(제219조 ①②).
· 다만 그 땅이 원래 한 필지였다가 분할된 것이라면 제220조에 따라 보상 의무가 없습니다.

먼저 하실 일은 등기부와 지적도로 분할 이력을 확인하는 것입니다. 제220조가 적용되는지에 따라 보상 문제가 통째로 달라집니다.

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377

본 답변은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 민법(법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.) 제214조, 제219조, 제220조, 제245조, 제291조, 제292조, 제293조, 제294조, 제295조, 제296조, 제298조, 제299조, 제300조, 제301조.