이사 나갈 때 어디까지 원상회복해야 하나 - 제615조의 앞 문장과 뒤 문장

이사를 나가는 날 임대인이 벽지와 장판을 새로 하라고 합니다. 몇 년을 살았으니 낡은 것이 당연한데도 그렇습니다. 반대로 임차인이 설치한 붙박이장을 두고 가겠다고 하면 임대인이 떼어 가라고 하기도 합니다.

원상회복을 어디까지 해야 하는지는 계약서에 적힌 문구만으로 정해지지 않습니다. 민법에 근거 조문이 있습니다.

임대차에는 사용대차 조문이 준용됩니다

원상회복의무는 임대차 부분에 직접 규정되어 있지 않습니다. 제654조가 「제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다」고 정하여 사용대차의 조문을 끌어옵니다.

그중 원상회복을 정한 것이 제615조입니다. 「차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.」

두 문장을 나누어 읽어야 합니다

앞 문장은 의무입니다. 반환할 때 원상에 회복해야 합니다.

뒤 문장은 권리입니다. 「철거할 수 있다」고 되어 있지 「철거하여야 한다」가 아닙니다. 부속시킨 물건을 떼어 갈 수 있는 권한을 임차인에게 준 것입니다.

제615조의 구조

· 「원상에 회복하여야 한다」 → 임차인의 의무
· 「부속시킨 물건은 철거할 수 있다」 → 임차인의 권리

실무에서 다툼이 생기는 지점은 어디까지가 원상인가입니다. 조문은 「원상」이라고만 적고 그 범위를 정하지 않았습니다. 그래서 계약서의 특약과 개별 사정이 함께 고려됩니다.

자연스러운 낡음과 손상은 다릅니다

조문이 말하는 「원상」은 새것으로 되돌리라는 뜻이 아닙니다. 사람이 살면 벽지는 바래고 바닥은 눌립니다. 이런 변화는 임대차의 목적에 따라 정상적으로 사용한 결과이고, 임대인은 그 사용의 대가로 차임을 받습니다.

반면 못을 박아 생긴 큰 구멍, 반려동물로 인한 훼손, 흡연으로 밴 냄새와 변색, 관리 소홀로 번진 곰팡이처럼 통상적인 사용을 넘어선 결과는 성격이 다릅니다. 실무에서 다툼이 정리되는 축은 대체로 이 구분입니다.

그래서 퇴거 협의를 할 때 「전부 새로 해 달라」와 「하나도 못 한다」로 맞서는 것은 대개 도움이 되지 않습니다. 항목을 하나씩 나누어 이것은 사용에 따른 변화이고 저것은 손상이라고 정리하면, 부담해야 할 범위가 훨씬 좁아집니다.

보증금에서 바로 빼도 되는가

임대인이 원상회복 비용을 이유로 보증금에서 임의로 공제하겠다고 하는 경우가 있습니다. 그러나 공제할 금액이 확정되어야 정산이 가능합니다. 견적서 한 장만으로 실제 지출이 증명되는 것은 아니므로, 실제 시공 내역과 영수증을 요구해 두는 편이 안전합니다.

계약서 특약이 있는 경우

많은 임대차계약서에 원상회복에 관한 특약이 들어 있습니다. 특약이 있으면 그 내용이 먼저 적용됩니다. 다만 특약의 문언이 넓다고 해서 모든 비용을 임차인이 부담한다고 곧바로 해석되는 것은 아니고, 무엇을 어디까지 복구하기로 한 것인지가 문언과 사정으로 정해집니다.

그래서 계약 단계에서 원상회복 범위를 구체적으로 적어 두는 편이 양쪽 모두에게 안전합니다. 도배·바닥·조명·못 자국처럼 자주 다투는 항목을 미리 나누어 두면 퇴거 시점의 분쟁이 크게 줄어듭니다.

들어오기 전과 나갈 때 사진을 남기십시오

원상회복 분쟁은 대부분 입주 당시 상태를 증명하지 못해서 생깁니다. 조문이 정한 「원상」의 기준점이 입주 시점이기 때문입니다.

퇴거 전에 정리할 것

1. 입주 당시 사진과 현재 사진을 나란히 준비했는가
2. 계약서의 원상회복 특약 문언을 다시 읽었는가
3. 내가 설치한 물건 중 떼어 갈 것과 두고 갈 것을 구분했는가(제615조 후단)
4. 임대인과 항목별로 확인서를 남겼는가

변호사 검토를 고려할 만한 경우

원상회복 비용을 이유로 보증금 반환이 지연되는 경우, 특약의 범위를 두고 해석이 갈리는 경우, 부속물의 소유와 철거를 함께 정리해야 하는 경우에는 조문과 특약을 함께 보아야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 임차인의 원상회복의무는 어느 조문에 있나요?

민법 제654조가 제615조를 임대차에 준용합니다. 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 정합니다.

Q2. 제가 설치한 물건은 반드시 떼어 가야 하나요?

제615조 후단은 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 철거할 수 있는 권리로 규정되어 있습니다.

Q3. 계약서에 원상회복 특약이 있으면 그대로 따라야 하나요?

특약이 있으면 그 내용이 적용되지만, 어디까지 복구하기로 한 것인지는 문언과 개별 사정에 따라 정해집니다.

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 민법(법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.) 제615조, 제654조.