함께 가진 부동산을 정리하는 법 - 지분·관리·분할청구가 각각 다른 조문입니다

부모에게 물려받은 땅을 형제가 함께 가지고 있습니다. 한 사람은 팔자고 하고 다른 사람은 두자고 합니다. 부부가 공동명의로 산 집을 두고 정리해야 하는 경우도 있습니다.

공유 관계는 오래 유지될수록 결정이 어려워집니다. 민법은 이 상태를 언제든 끝낼 수 있도록 분할청구권을 두었습니다. 관련 조문을 순서대로 읽으면 무엇을 할 수 있고 무엇을 할 수 없는지가 정리됩니다.

지분은 균등한 것으로 추정됩니다 — 제262조

제262조 제1항은 「물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다」고 정하고, 제2항은 「공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다」고 정합니다.

「추정한다」는 표현이 중요합니다. 실제로 돈을 더 낸 사람이 있다면 그 사실을 증명해 추정을 깰 수 있습니다. 반대로 아무것도 증명되지 않으면 균등한 것으로 처리됩니다. 그래서 취득 당시의 자금 흐름을 남겨 두는 일이 뒤에 큰 차이를 만듭니다.

혼자 할 수 있는 일과 없는 일

공유물을 두고 무엇을 혼자 결정할 수 있는지가 자주 문제됩니다. 세 조문이 나누어 정하고 있습니다.

제263조는 「공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다」고 정합니다. 내 지분을 파는 것은 혼자 할 수 있습니다. 다른 공유자의 동의가 필요하지 않습니다.

제264조는 반대입니다. 「공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.」 지분이 아니라 물건 자체를 팔거나 건물을 헐고 새로 짓는 것 같은 변경은 전원의 동의가 있어야 합니다.

제265조는 그 중간을 정합니다. 「공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.」

세 단계로 나뉩니다

· 지분 처분 — 각자 자유롭게(제263조)
· 관리 — 지분의 과반수로 결정(제265조 본문)
· 보존행위 — 각자 단독으로 가능(제265조 단서)
· 처분·변경 — 전원의 동의 필요(제264조)

「관리」와 「처분·변경」의 구분이 실제 분쟁의 출발점입니다. 임대를 놓는 것은 관리에 가깝고, 건물을 헐거나 토지의 형질을 바꾸는 것은 변경에 가깝습니다. 과반수 지분을 가진 사람이라도 변경까지 혼자 결정할 수는 없습니다.

분할은 언제든 청구할 수 있습니다 — 제268조

제268조 제1항 본문은 짧고 분명합니다. 「공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다.」 기간의 제한도, 다른 공유자의 동의도 요구하지 않습니다.

다만 단서가 있습니다. 「그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.」 분할하지 않기로 약정할 수 있지만 그 기간은 5년을 넘을 수 없습니다.

제2항은 갱신을 정합니다. 「전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.」 갱신은 가능하지만 한 번에 5년씩입니다.

제3항은 적용 제외입니다. 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 않습니다. 건물의 구분소유에서의 공용부분처럼 성질상 분할이 맞지 않는 경우입니다.

협의가 안 되면 법원으로 — 제269조

제269조 제1항은 「분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다」고 정합니다.

순서가 조문에 드러나 있습니다. 먼저 협의, 협의가 되지 않으면 법원입니다. 협의 없이 곧바로 소를 제기하는 것이 아니라, 협의가 성립하지 않았다는 점이 전제가 됩니다.

제2항은 법원이 쓸 수 있는 방법을 정합니다. 「현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.」

원칙은 현물분할입니다. 땅을 나누어 각자 갖는 방식입니다. 그러나 나눌 수 없는 물건이거나 나누면 가치가 크게 떨어지는 경우에는 경매를 명할 수 있습니다. 이른바 대금분할입니다. 아파트 한 채처럼 물리적으로 나눌 수 없는 부동산에서 자주 문제되는 대목입니다.

한 사람이 혼자 쓰고 있다면

공유 분쟁에서 가장 흔한 형태입니다. 형제 셋의 공유인데 한 사람만 그 집에 살고 있거나, 한 사람만 땅에서 농사를 짓고 있는 경우입니다.

제263조는 공유자가 「공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다」고 정합니다. 여기서 두 부분을 함께 읽어야 합니다. 사용할 수 있는 대상은 공유물 전부이지만, 그 범위는 지분의 비율로 정해집니다.

그래서 한 공유자가 물건 전부를 배타적으로 쓰고 있다면, 자기 지분을 넘는 부분에 관하여는 다른 공유자와 정산할 문제가 생깁니다. 반대로 다른 공유자들이 오랫동안 아무 말 없이 두었다면 그 사정도 함께 고려됩니다.

분할을 청구하기로 마음먹었다면 이 정산 문제를 함께 정리하는 것이 보통입니다. 분할만 하고 그동안의 사용 관계를 남겨 두면 같은 당사자 사이에 분쟁이 한 번 더 남기 때문입니다.

보존행위는 왜 혼자 할 수 있나

제265조 단서의 「보존행위는 각자가 할 수 있다」는 문장이 실제로 쓸모 있는 대목입니다. 보존행위란 공유물의 현상을 유지하기 위한 행위를 말합니다.

과반수 지분이 없어도 혼자 할 수 있도록 한 이유는 간단합니다. 물건이 훼손되거나 권리가 침해되는 상황에서 다른 공유자의 동의를 기다리다 보면 손해가 확정되기 때문입니다. 무단으로 점유한 제삼자를 상대로 하는 조치가 대표적인 예로 논의됩니다.

다만 보존과 관리의 경계는 늘 분명하지는 않습니다. 낡은 부분을 고치는 일이 보존인지, 새로 바꾸는 일이 관리나 변경인지가 다투어질 수 있습니다. 비용이 커질수록 다른 공유자와 먼저 정리해 두는 편이 안전합니다.

협의가 성립하지 않았다는 것

제269조 제1항은 「분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는」이라고 조건을 붙이고 있습니다. 여기서 협의의 대상은 분할 자체가 아니라 분할의 방법입니다.

즉 나누는 데는 다들 동의하는데 어떻게 나눌지에서 갈리는 경우도 이 조건을 충족합니다. 누가 어느 부분을 가질 것인지, 값을 어떻게 정산할 것인지가 정해지지 않으면 협의가 성립하지 않은 것입니다.

실무에서 자주 문제되는 것은 연락 자체가 되지 않는 경우입니다. 이때도 협의를 시도한 사실을 남겨 두는 편이 좋습니다. 내용증명이나 문자처럼 기록이 남는 방법으로 분할 의사와 제안한 방법을 밝혀 두면 이후 절차에서 그 경과를 설명하기 쉬워집니다.

현물분할과 경매, 무엇이 유리한가

제269조 제2항이 정한 두 갈래는 결과가 크게 다릅니다.

현물분할은 물건을 그대로 나누어 각자 갖는 방식입니다. 계속 보유할 생각이라면 유리하지만, 나눈 뒤의 각 부분이 원래보다 쓸모가 떨어질 수 있습니다. 좁고 긴 형태로 잘린 토지가 대표적입니다.

경매를 통한 대금분할은 물건을 팔아 돈으로 나누는 방식입니다. 깔끔하게 정리되지만 시세보다 낮은 값에 낙찰될 가능성을 감수해야 합니다. 그래서 계속 보유할 것인지가 방법을 정하는 첫 번째 기준이 됩니다.

두 방법 사이에 놓인 선택지도 있습니다. 한 사람이 물건 전부를 갖고 나머지 공유자에게 그 지분에 해당하는 값을 치르는 방식입니다. 물건을 온전히 남기면서 정산도 되는 구조여서, 나누기 어려운 부동산에서 실제로 자주 논의됩니다. 다만 가액을 어떻게 평가할 것인지가 새로운 다툼거리가 되므로, 평가의 기준 시점과 방법을 먼저 정해 두어야 합니다.

정리 — 확인 순서

다섯 가지를 순서대로 보십시오

1. 등기부상 지분과 실제 출연이 일치하는가(제262조 제2항의 추정)
2. 하려는 일이 관리인가 처분·변경인가(제264조·제265조)
3. 분할하지 않기로 한 약정이 있는가, 5년을 넘지 않는가(제268조)
4. 협의를 시도했고 성립되지 않았음을 남겼는가(제269조 제1항)
5. 현물분할이 가능한 물건인가, 경매로 갈 사안인가(제269조 제2항)

변호사 검토를 고려할 만한 경우

지분 비율 자체가 다투어지는 경우, 한 공유자가 단독으로 사용해 온 기간이 길어 정산이 필요한 경우, 현물분할과 경매 중 어느 쪽이 유리한지 판단해야 하는 경우에는 청구의 형태를 정하는 단계에서 검토가 필요합니다. 분할의 방법에 따라 결과의 차이가 크게 벌어집니다.

자주 묻는 질문

Q1. 다른 공유자가 반대해도 분할할 수 있나요?

민법 제268조 제1항 본문은 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정합니다. 협의가 성립하지 않으면 제269조 제1항에 따라 법원에 분할을 청구할 수 있습니다.

Q2. 내 지분만 따로 팔 수 있나요?

제263조는 공유자는 그 지분을 처분할 수 있다고 정합니다. 다만 제264조는 공유물 자체의 처분·변경에는 다른 공유자의 동의가 필요하다고 정합니다.

Q3. 분할하지 않기로 약속했으면 못 하나요?

제268조 제1항 단서는 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다고 정하고, 제2항은 갱신한 경우에도 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다고 정합니다.

Q4. 아파트처럼 나눌 수 없는 것은 어떻게 하나요?

제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 물건의 경매를 명할 수 있다고 정합니다.

Q5. 지분은 어떻게 정해지나요?

제262조 제2항은 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다고 정합니다. 추정이므로 다른 사정이 증명되면 달라질 수 있습니다.

법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사

부산 해운대 사무소 · 상담 1533-7377

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
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본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 민법(법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.) 제262조, 제263조, 제264조, 제265조, 제268조, 제269조.