차임을 얼마나 올려야 방해가 되나 - 현저히 고액의 판단이 넓어졌습니다

상가를 넘기면서 권리금을 받기로 했는데 임대인이 새 임차인에게 감당할 수 없는 조건을 제시합니다. 계약은 무산되고 권리금도 사라집니다. 이런 경우 임대인에게 책임을 물을 수 있을까요.

상가건물 임대차보호법은 이를 권리금 회수 방해 행위로 정하고 손해배상 책임을 지웁니다. 문제는 얼마나 높아야 방해인가입니다. 대법원이 그 판단 기준을 넓혔습니다.

이번 판결 한 줄 요약

「현저히 고액」인지는 조문에 적힌 요소만이 아니라 기존 차임과의 차이, 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황까지 고려해 판단해야 한다.

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337(본소), 2026다201338(반소) 판결 (파기환송, 일부)

근거 조문

상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호는 「임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위」를 권리금 회수 방해 행위로 규정합니다.

같은 조 제3항은 임대인이 그러한 방해 행위로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.

무엇이 문제였나

임대인과 임차인은 2018년 상가에 관하여 보증금 1억 원, 차임 월 600만 원으로 임대차계약을 체결했고 2023년까지 묵시적으로 갱신되었습니다.

임대인은 2023년 4월경 차임을 월 2,400만 원으로 증액할 것을 요청했으나 합의가 이루어지지 않았고, 같은 해 9월 갱신 거절 의사와 함께 임대차기간 만료를 통지했습니다.

임차인은 신규 임차 희망자와 권리금을 22억 원으로 정하여 권리금 계약을 체결했습니다. 그런데 임대인이 그 신규임차인이 되려는 자에게 보증금 5억 원, 차임 월 2,000만 원을 제시했고, 차임이 과다하다는 이유로 임대차계약은 체결되지 못했습니다. 결국 권리금 계약도 해제되었습니다.

원심은 임차인이 제출한 증거만으로는 임대인이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구했다고 인정하기 부족하다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 먼저 규정의 입법 취지를 짚었습니다. 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임과 보증금을 제시하여 권리금 회수를 방해하는 것을 방지하려는 데 있다는 것입니다.

그렇다면 「현저히 고액」인지는 조문에 열거된 조세·공과금·주변 시세 외에도 다음을 함께 고려해야 한다고 보았습니다. 기존 임차인과의 차임 및 보증금과 임대인이 신규임차인에게 요구하는 차임 및 보증금의 차이, 상가건물의 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황입니다.

심리 방법에 관한 판시도 이어집니다. 적정한 차임과 보증금을 확인하는 데 감정 등의 절차가 반드시 필요한 것은 아니지만, 기존 차임 등에 비추어 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는 적정 차임이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 손해배상청구를 배척할 것이 아니라, 감정 등을 통해 확인한 후 판단하는 것이 바람직하다는 것입니다.

대법원은 이 사건에서 임대인이 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하여 권리금 회수를 방해했다고 볼 여지가 있다고 보아, 달리 판단한 원심을 파기·환송했습니다.

「현저히 고액」 판단 요소

· 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금(조문)
· 기존 차임·보증금과 신규 제시액의 차이
· 상가건물의 시세 및 적정 차임
· 거래관행과 경제상황

숫자로 보면 무엇이 달라지나

이 사건의 수치를 나란히 놓으면 쟁점이 분명해집니다. 기존 조건은 보증금 1억 원에 차임 월 600만 원이었고, 임대인이 신규임차인에게 제시한 조건은 보증금 5억 원에 차임 월 2,000만 원이었습니다.

보증금은 5배, 차임은 3배가 넘습니다. 원심은 이 차이를 두고도 주변 시세 자료가 부족하다는 이유로 방해 행위를 인정하지 않았습니다. 대법원이 문제 삼은 지점이 여기입니다. 기존 조건과의 차이 자체가 판단 요소인데 이를 보지 않았다는 것입니다.

물론 차이가 크다고 곧바로 방해가 되는 것은 아닙니다. 그동안 시세가 크게 올랐다면 인상에 이유가 있을 수 있습니다. 그래서 대법원도 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 함께 보라고 한 것입니다. 다만 그 확인을 생략한 채 청구를 배척하는 것은 안 된다는 순서를 분명히 했습니다.

정리하며 확인할 점

이 판결의 실질적인 의미는 입증의 부담이 이동했다는 데 있습니다. 종전에는 적정 차임을 확인하지 못하면 청구가 그대로 배척되는 경우가 있었지만, 현저히 고액으로 볼 여지가 있는 사안에서는 법원이 감정 등으로 확인한 뒤 판단하는 것이 바람직하다고 정리되었습니다.

임차인 입장에서는 기존 차임과 새로 제시된 조건의 차이를 구체적으로 정리해 두는 것이 출발점이 됩니다.

변호사 검토를 고려할 만한 경우

임대인이 갱신 거절과 함께 큰 폭의 증액을 요구하는 경우, 신규임차인 주선 과정에서 계약이 무산된 경우, 권리금 계약이 해제되어 손해액을 산정해야 하는 경우에는 시점별 기록을 남기는 방식이 결과에 영향을 줍니다.

자주 묻는 질문

Q1. 임대인이 차임을 크게 올리면 권리금 회수 방해가 되나요?

상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호는 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 방해 행위로 정합니다. 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337 판결은 그 판단에 기존 차임과의 차이, 시세, 거래관행 등을 함께 고려해야 한다고 보았습니다.

Q2. 적정 차임을 증명하지 못하면 청구가 안 되나요?

같은 판결은 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는 곧바로 배척할 것이 아니라 감정 등을 통해 확인한 후 판단하는 것이 바람직하다고 밝혔습니다.

Q3. 손해배상의 근거 조항은 무엇인가요?

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 임대인이 방해 행위로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령·판결: 상가건물 임대차보호법 제10조의4; 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337(본소), 2026다201338(반소) 판결.