등기부는 세 칸으로 읽는다 - 표제부·갑구·을구에서 각각 볼 것

부동산 거래의 첫 서류는 등기부입니다. 계약서를 쓰기 전에 등기부만 제대로 읽어도 사고의 대부분을 피할 수 있습니다. 그런데 표제부·갑구·을구라는 낯선 이름 앞에서 무엇을 봐야 할지 막막한 경우가 많습니다.

이 구조 자체가 법으로 정해져 있습니다. 부동산등기법 제15조입니다.

하나의 부동산에 하나의 기록 — 제1항

제15조 제1항은 「등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다」고 정합니다. 물적 편성주의라고 부릅니다. 사람이 아니라 부동산을 단위로 기록을 만든다는 뜻입니다.

단서가 아파트를 설명합니다. 「1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.」 아파트 한 동 전체가 하나의 등기기록이고, 그 안에 각 호수의 전유부분이 들어 있는 구조입니다. 그래서 아파트 등기부에는 동 전체에 관한 표제부와 내 호수에 관한 표제부가 함께 나옵니다.

표제부·갑구·을구 — 제2항

제2항이 세 부분의 역할을 정합니다. 「등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구를 둔다.」

세 부분의 역할 (제15조 제2항)

· 표제부 — 부동산의 표시: 소재지, 면적, 구조, 용도
· 갑구 — 소유권: 소유자, 소유권 이전, 가압류·가처분·경매개시결정
· 을구 — 소유권 외의 권리: (근)저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기

실전 읽기 — 순서가 있습니다

첫째, 표제부에서 계약서의 주소·면적과 일치하는지 확인합니다. 지번이 다르거나 면적이 다르면 다른 부동산의 등기부를 보고 있는 것일 수 있습니다.

둘째, 갑구에서 마지막 소유자가 계약 상대방인지 확인합니다. 이름만이 아니라 등기원인과 접수일자까지 봅니다. 갑구에 가압류·가처분·압류·경매개시결정이 있다면 소유권 자체에 분쟁이 걸려 있다는 신호입니다.

셋째, 을구에서 빚의 규모를 봅니다. 근저당권의 채권최고액을 모두 더해 보고, 내 보증금과 합쳤을 때 시세를 넘는지 계산합니다. 전세권·임차권등기가 있다면 앞선 임차인의 보증금이 남아 있다는 뜻입니다.

마지막으로, 계약 당일과 잔금 당일에 다시 발급해 봅니다. 등기부는 계속 변하는 문서입니다. 계약 후 잔금 전에 근저당이 새로 설정되는 사고가 실제로 일어납니다.

말소된 기재도 정보입니다

등기부를 발급할 때 말소사항 포함으로 떼면 지워진 기록까지 볼 수 있습니다. 붉은 줄이 그어진 과거의 가압류, 해지된 근저당의 흔적은 그 부동산과 소유자가 지나온 이력입니다. 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀌었거나 가압류가 반복된 이력이 보이면, 현재 기재가 깨끗하더라도 거래 상대방의 사정을 한 번 더 확인할 이유가 됩니다. 발급은 인터넷등기소에서 누구나 할 수 있고, 열람용과 발급용의 내용은 같습니다.

등기부가 전부는 아닙니다

등기부에 나오지 않는 권리도 있습니다. 대항력을 갖춘 임차인은 등기 없이도 보호되므로 전입세대 확인이 따로 필요하고, 유치권은 등기부에 나타나지 않습니다. 건물의 물리적 현황은 건축물대장이 기준이므로, 등기부와 대장이 다르면 그 이유를 확인해야 합니다.

계약 전 확인 다섯 가지

1. 표제부 — 계약서와 소재지·면적 일치
2. 갑구 — 소유자 = 계약 상대방, 압류·가처분 유무
3. 을구 — 채권최고액 합계 + 내 보증금 vs 시세
4. 전입세대·건축물대장 등 등기 밖 확인
5. 잔금일에 등기부 재발급

변호사 검토를 고려할 만한 경우

갑구에 가처분이나 신탁 기재가 있는 경우, 을구의 권리관계가 여러 겹인 경우, 등기부와 건축물대장의 내용이 다른 경우에는 계약 전에 권리분석을 받아 보는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 갑구와 을구는 무엇이 다른가요?

부동산등기법 제15조 제2항에 따라 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록합니다.

Q2. 등기부만 깨끗하면 안전한 거래인가요?

대항력 있는 임차인이나 유치권처럼 등기부에 나타나지 않는 권리가 있으므로 전입세대 확인, 현장 확인, 건축물대장 확인이 함께 필요합니다.

Q3. 등기부는 언제 확인해야 하나요?

계약 전만이 아니라 계약 당일과 잔금 당일에도 다시 발급해 확인하는 것이 안전합니다. 등기부는 수시로 변동될 수 있습니다.

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 부동산등기법(법률 제20435호, 시행 2025. 1. 31.) 제15조.