계약금 포기 해제, 이행 착수 전까지만

집을 팔기로 하고 계약금을 받았는데 값이 올랐습니다. 계약을 물리고 싶어집니다. 반대로 산 쪽 사정이 바뀌어 계약을 접고 싶은 경우도 있습니다. 이때 등장하는 말이 계약금 포기와 배액 상환입니다. 근거는 민법 제565조인데, 이 조문에는 사람들이 흔히 놓치는 시간 제한이 붙어 있습니다. 물릴 수 있는 기간이 따로 정해져 있다는 뜻입니다. 그 문이 언제 닫히는지를 모르면 하루 차이로 결과가 뒤집힙니다.

계약금을 걸면 무엇이 정해지나

제565조 제1항은 매매 당사자 한쪽이 계약 당시에 금전이나 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는, 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정합니다.

문장은 길지만 구조는 단순합니다.

구분	매수인(교부자)	매도인(수령자)
해제 방법	계약금을 포기	계약금의 배액을 상환
가능한 기간	당사자 일방이 이행에 착수할 때까지	당사자 일방이 이행에 착수할 때까지
전제	다른 약정이 없을 것	다른 약정이 없을 것
손해배상	따로 문제 되지 않음	따로 문제 되지 않음

계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다. 계약서에 해제에 관한 말이 한 줄도 없어도 이 조문이 그대로 작동한다는 뜻입니다.

해약금이란
계약을 지키지 못했을 때 물어 주는 돈이 아니라, 계약을 그만두고 싶을 때 그 대가로 내놓는 돈입니다. 매수인은 이미 건넨 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 금액의 두 배를 돌려주는 방식으로 계약에서 빠져나옵니다.

언제 문이 닫히나

해약금 해제의 문은 영원히 열려 있지 않습니다. 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면 닫힙니다.

중도금 지급이 전형적인 착수입니다. 매수인이 중도금을 보냈다면 매도인은 더 이상 배액 상환으로 빠져나올 수 없습니다.

여기서 실무의 공방이 벌어집니다. 값이 오른 매도인이 배액 상환으로 해제하려 하자 매수인이 약정보다 앞당겨 중도금을 이체해 문을 닫아 버리는 사안이 대표적입니다. 판례는 특별한 사정이 없는 한 이행기 전의 착수도 가능하다는 방향으로 정리해 왔습니다. 그래서 계약을 지키고 싶은 쪽은 서두르고, 물리고 싶은 쪽은 그보다 빨라야 하는 경주가 됩니다.

해제 통보와 중도금 이체가 같은 날 오간 사안에서는 분 단위의 선후가 다투어지기도 합니다. 착수를 막고 싶은 매도인은 중도금을 정해진 날짜에만 지급한다는 명시 약정을 두는 방식으로 대비합니다.

무엇이 이행 착수에 해당하나

중도금 지급이 대표적이지만 착수의 모습은 그것만이 아닙니다.

• 매수인이 잔금을 준비해 이행을 제공한 경우
• 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추어 제공한 경우

반면 준비 행위에 그치는 것은 착수로 보지 않습니다. 대출 상담을 받았다거나 이사 업체를 알아보았다는 정도가 그렇습니다. 경계는 채무 이행의 일부를 실제로 행했는지, 또는 이행에 필요한 전제행위를 했는지에 있습니다.

계약금만 오간 상태가 오래 이어지는 구조도 있습니다. 중도금 없이 잔금만 남겨 둔 계약이 그렇습니다. 이 경우 해제의 문이 그만큼 오래 열려 있는 셈이 됩니다. 시세 변동이 큰 시기에는 구조 자체가 위험이므로, 중도금 일정을 넣어 문을 일찍 닫아 두는 편이 계약을 지키려는 쪽에 유리합니다.

계약금을 일부만 건넸다면

계약금 1억원 가운데 1천만원만 먼저 보내고 나머지는 며칠 뒤 지급하기로 하는 관행이 있습니다. 이 상태에서 매도인이 해제하려면 얼마를 상환해야 하는지가 문제 됩니다. 받은 1천만원의 배액인지, 약정한 1억원을 기준으로 한 금액인지입니다.

판례는 약정된 계약금을 기준으로 해약금 관계를 파악하는 방향으로 정리해 왔습니다. 실제 받은 일부만 기준으로 하면 계약금 일부만 받은 상태의 해제가 지나치게 값싸져 계약의 구속력이 무너지기 때문입니다.

계산이 복잡해지는 만큼 계약금은 가급적 약정액 전액을 한 번에 주고받는 편이 분쟁을 줄입니다. 일부 지급 상태에서 매수인이 나머지 계약금 지급을 미루는 것 자체가 계약 위반으로 평가될 수 있다는 점도 함께 계산해야 합니다.

계약서에 다른 약정이 있다면

제565조는 임의규정이므로 당사자가 달리 정할 수 있습니다.

어떠한 경우에도 해약금 해제를 허용하지 않는다는 특약도, 반대로 잔금 전까지 언제든 해제할 수 있다는 특약도 유효하게 작동할 수 있습니다. 분양계약이나 경매 관련 계약처럼 표준 약관이 쓰이는 거래에서는 약관 조항이 이 조문을 대체하고 있는 경우가 많습니다.

그래서 조문보다 계약서 문언이 먼저입니다. 특약의 해석이 갈리는 경우에는 작성 경위와 교섭 과정의 기록이 해석 자료가 됩니다. 문자와 메일을 지우지 말아야 하는 이유가 여기에 있습니다.

그러니 계약서를 다시 읽는 일이 먼저입니다. 해제와 위약에 관한 조항이 어디에 몇 개나 들어가 있는지, 중도금 지급일이 하루로 특정되어 있는지, 선지급을 막는 문구가 있는지를 표시해 두십시오. 제565조는 그 문언이 비어 있는 자리를 메우는 조문입니다.

배액 상환은 어떻게 해야 효력이 생기나

매도인의 해제는 배액을 실제로 제공해야 효력이 생깁니다. 말로는 되지 않습니다.

1. 해제의 뜻을 상대에게 알립니다
2. 계약금의 배액을 현실로 지급합니다
3. 수령을 거절당했다면 공탁 등으로 제공한 사실을 남깁니다

통보만 해 두고 시간이 흐르는 사이 상대가 이행에 착수하면 해제의 기회 자체가 사라집니다. 순서보다 속도의 문제입니다.

금액도 미리 계산해 두어야 합니다. 계약금 1억원을 받은 매도인이 해약금 해제를 하려면 2억원을 마련해 상대에게 제공해야 합니다. 이미 받은 1억원을 돌려주는 데에서 끝나지 않습니다. 자금을 마련하는 데 며칠이 걸리는 사이 상대가 중도금을 보내면 그 며칠이 결과를 바꿉니다.

주의
배액을 주겠다는 통보만으로는 계약이 해제되지 않습니다. 그 사이 상대가 중도금을 보내 버리면 문이 닫히고, 해제하려던 쪽이 오히려 계약을 이행해야 하는 자리에 서게 됩니다.

손해배상은 따로 청구할 수 있나

제2항은 제551조를 적용하지 않는다고 정합니다. 해약금 해제는 채무불이행으로 인한 해제가 아니므로 별도의 손해배상 문제가 생기지 않습니다. 계약금의 포기와 배액 상환 자체가 이미 정리된 대가이기 때문입니다.

구별해야 할 것은 상대방의 위약으로 인한 해제입니다.

실무에서는 두 해제가 뒤섞여 주장되는 일이 잦습니다. 계약금을 포기하겠다고 하면서 동시에 상대의 위약을 이유로 손해배상까지 구하는 식입니다. 어느 쪽을 택하는지에 따라 필요한 자료와 청구 금액이 달라지므로, 주장할 해제의 근거부터 하나로 정해 두어야 합니다.

상대가 채무를 이행하지 않아 해제하는 경우는 제565조가 아니라 채무불이행 해제이고, 이때는 손해배상이 함께 문제 됩니다. 계약서에 흔히 들어가는 위약금 조항, 곧 위약 시 계약금을 몰취하고 배액을 배상한다는 조항은 손해배상액의 예정으로 다루어집니다. 금액이 지나치게 많으면 법원이 감액할 수 있습니다.

해제 뒤의 정산과 임대차, 가계약금

해약금 해제가 이루어지면 계약은 소급하여 소멸하고, 계약금의 귀속으로 정산이 끝납니다. 다만 중개보수는 별개의 문제입니다. 중개계약의 내용에 따라 계약이 해제되어도 보수를 지급할 의무가 남는 경우가 있습니다.

그래서 해제를 검토할 때는 상대방과의 정산만이 아니라 중개보수와 대출 준비 비용 같은 부대 비용까지 계산에 넣어야 실제 손익이 보입니다. 임대차가 낀 목적물이라면 임차인과의 관계를 정리하는 비용도 변수에 들어갑니다.

제565조는 매매의 조문이지만 임대차 같은 유상계약에도 준용됩니다. 전세 계약금을 걸어 둔 상태에서 임대인이 더 나은 조건의 임차인을 만나 물리려는 사안, 임차인이 사정 변경으로 접으려는 사안 모두 같은 틀로 정리됩니다. 잔금 전에 전입과 이사 준비가 진행되는 임대차의 특성상 무엇이 이행 착수인지가 매매보다 촘촘히 다투어집니다.

본계약 전에 가계약금을 걸어 두는 관행도 있습니다. 이 돈이 해약금인지 단순한 증거금인지, 매매 조건이 확정된 상태였는지는 문자와 통화로 오간 내용까지 포함해 개별적으로 판단됩니다. 조건의 합의가 이루어진 상태였다면 가계약금에도 해약금의 법리가 적용될 수 있고, 합의 전이었다면 원인 없는 돈으로 보아 반환이 문제 되는 식으로 결론이 갈립니다. 가계약 단계라도 금액과 목적물, 대금과 해제 조건을 메시지로라도 남겨 두어야 합니다.

확인할 것
· 계약서에 해제나 위약에 관한 특약이 있는지
· 어느 쪽이든 이행에 착수했는지, 중도금이 오갔는지
· 매도인이라면 배액을 실제로 제공했는지
· 채무불이행 해제와 혼동하고 있지는 않은지
· 계약금을 일부만 주고받은 상태는 아닌지
· 가계약금이라면 합의 내용을 남긴 기록이 있는지

정리

계약금을 걸었다고 계약이 끝난 것은 아닙니다. 그러나 물릴 수 있는 기간은 정해져 있습니다.

어느 쪽이든 이행에 착수하면 문은 닫힙니다. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 실제로 제공해야 비로소 해제가 됩니다. 통보만으로는 아무것도 달라지지 않습니다.

시세가 크게 움직이는 국면에서 결론은 사후에 만들 수 없습니다. 계약서 문안과 지급 일정을 어떻게 설계해 두었는지가 결과를 정합니다. 중도금 시점을 둘러싼 공방이 벌어진 경우, 배액을 제공하는 방법을 정해야 하는 경우, 가계약금 반환이 다투어지는 경우에는 하루 이틀의 순서가 결론을 바꿉니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 계약금만 걸어 둔 상태면 언제든 해제할 수 있나요?

민법 제565조에 따라 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다. 중도금이 지급되면 해약금 해제의 문은 닫힙니다.

Q2. 매도인이 말로만 배액 상환을 통보하면 해제되나요?

배액의 현실 제공이 있어야 하며, 상대가 수령을 거절하면 공탁 등으로 제공 사실을 갖추어야 합니다.

Q3. 해약금 해제를 당하면 손해배상을 받을 수 있나요?

제565조 제2항이 제551조를 배제하므로 해약금 해제 자체로는 별도의 손해배상이 문제되지 않습니다.

법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사

부산 해운대 사무소 · 상담 1533-7377

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
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본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 민법(법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.) 제565조, 제398조.