지역주택조합 매도청구, 요건·시가부터 토지 소유자 대응까지 - 부산 부동산전문변호사 정리

지역주택조합 사업 구역 안에 땅이나 건물을 가진 분이 어느 날 '3개월 이내에 매매 협의에 응하지 않으면 매도청구를 하겠다'는 내용증명을 받는 경우가 있습니다. 팔 생각이 없는데 강제로 넘겨야 하는지, 가격은 누가 정하는지, 버티면 어떻게 되는지가 한꺼번에 궁금해집니다. 반대로 조합 입장에서는 남은 몇 필지 때문에 사업 전체가 멈추는 상황에서 매도청구를 언제, 어떤 순서로 행사해야 효력이 생기는지가 문제됩니다. 이 글에서는 주택법 제22조 매도청구의 요건, 시가 산정 기준, 그리고 토지 소유자와 조합 각각의 대응 순서를 정리합니다.

핵심 정리

매도청구는 사업계획승인을 받은 지역주택조합이 사업 부지의 95% 이상 소유권을 확보한 뒤, 나머지 토지·건물 소유자에게 3개월 이상 협의를 거쳐 그 부동산을 시가로 매도할 것을 청구하는 제도입니다(주택법 제21조·제22조). 요건을 갖춘 매도청구가 도달하면 소유자의 동의 없이도 시가에 의한 매매계약이 성립하고, 협의 개시 후 3개월이 지난 때부터 2개월 안에 행사하지 않으면 효력을 잃습니다(집합건물법 제48조 준용). 시가는 현재 상태의 가격이 아니라 개발이익이 포함된 가격이라는 것이 대법원의 일관된 입장입니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549 판결 등). 헌법재판소도 2023년 이 제도가 재산권을 침해하지 않는다고 판단했습니다(헌법재판소 2023. 8. 31. 2019헌바221 결정). 따라서 토지 소유자의 다툼은 '팔지 않겠다'가 아니라 '요건이 갖춰졌는가'와 '얼마가 시가인가' 두 가지로 모아집니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 매도청구 사건을 직접 수행하고 있습니다.

1. 매도청구란 무엇인가 - 주택법 제22조의 구조

지역주택조합은 처음부터 사업 부지 전체를 사들일 수 없습니다. 설립인가를 받으려면 부지의 80% 이상 사용권원과 15% 이상 소유권을 확보해야 하고, 사업계획승인을 받으려면 지구단위계획 결정이 필요한 사업의 경우 등록사업자와 공동으로 시행하는 주택조합은 95% 이상의 소유권을 확보해야 합니다(주택법 제21조 제1항 제1호). 이 단계까지 오면 남은 5% 안팎의 토지는 대개 협의 매수가 되지 않은 필지들이고, 그 몇 필지 때문에 수백 세대 사업이 멈추게 됩니다. 주택법 제22조는 이 상황을 해결하기 위해 사업계획승인을 받은 사업주체가 사용권원을 확보하지 못한 토지(건축물 포함)의 소유자에게 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 하고, 청구 전에 3개월 이상 협의하도록 정하고 있습니다.

매도청구권은 형성권입니다. 상대방이 동의하지 않아도 청구가 도달하는 순간 시가를 대금으로 하는 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생기고, 이후 소송은 '팔 것인지'가 아니라 '얼마에, 언제 넘길 것인지'를 정하는 절차가 됩니다. 그래서 주택법은 절차와 시기를 엄격히 제한하는 대신 대가를 개발이익이 포함된 시가로 정해 소유자의 재산권을 보호하는 구조를 택했고, 헌법재판소는 이런 균형을 이유로 2023년 해당 조항이 헌법에 위반되지 않는다고 결정했습니다.

2. 매도청구가 유효하려면 - 네 가지 요건

첫째, 사업계획승인을 받은 사업주체여야 합니다. 설립인가만 받은 조합이나 모집 단계의 추진위원회는 매도청구를 할 수 없고, 이 단계에서 온 '매도청구 예고' 문서는 협의 요청 이상의 법적 효력이 없습니다. 둘째, 확보 비율입니다. 주택법 제22조 제1항 제1호는 주택건설대지 면적의 95% 이상 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있도록 하고, 제2호는 그에 미치지 못하는 경우 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 소유권을 취득해 계속 보유한 사람(직계존속·직계비속·배우자로부터 상속받은 경우 피상속인의 보유 기간 합산)을 제외한 소유자에게만 매도청구를 허용합니다. 오래 보유한 토지주를 보호하는 장치이므로, 등기부상 취득 시점과 상속 여부를 반드시 확인해야 합니다.

셋째, 3개월 이상의 협의입니다. 법원은 형식적인 통지 한 장이 아니라 매매 조건을 제시하고 답변을 주고받는 실질적인 협의를 요구하며, 하급심 중에는 사업계획승인 전부터 시작된 협의 기간을 3개월 산정에 포함해 요건 충족을 인정한 예도 있습니다. 넷째, 행사 시기입니다. 주택법 제22조 제3항이 준용하는 집합건물법 제48조에 따라 협의 개시일부터 3개월이 지난 때로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 하고, 이 기간이 지나면 효력을 잃습니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결 참조). 조합이 시기를 놓치면 협의를 다시 시작해야 하고, 토지 소유자 입장에서는 이 기간 도과가 가장 강력한 방어 수단이 됩니다.

3. 시가는 어떻게 정해지나 - 개발이익 포함 원칙

매도청구에서 가장 치열하게 다투는 부분이 시가입니다. 대법원은 매도청구의 시가를 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 즉 개발이익이 포함된 가격이라고 봅니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549 판결 등). 나아가 지목이 구거이고 현황이 도로인 토지라도 사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고, 형태·면적 같은 개별요인으로만 감액할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결). 현재의 지목과 현황을 그대로 반영해 낮게 감정한 결과를 채택한 원심이 파기된 사건입니다.

실무에서 금액은 소송 중 법원 감정으로 정해집니다. 그래서 어느 시점을 기준으로, 어떤 비교 표준지와 거래 사례를 잡고, 개발이익을 어느 정도 반영하느냐를 두고 감정 신청 단계부터 다투게 됩니다. 토지 소유자는 사업 시행을 전제로 한 인근 대지 가격 자료를, 조합은 개별요인에 따른 감액 사유를 준비하는 구도가 됩니다. 매매대금 지급과 소유권이전등기·인도는 동시이행 관계이므로, 조합의 자금 사정이 불안하다면 대금 지급 확보 방안도 함께 검토해야 합니다.

4. 매도청구와 다른 제도의 차이

같은 '강제 취득'이라도 재개발 수용은 개발이익을 배제한 보상액이 기준인 반면, 지역주택조합과 재건축의 매도청구는 개발이익이 포함된 시가가 기준입니다. 재개발 현금청산·손실보상은 아래 관련 글에서 별도로 다루고 있습니다.

5. 토지 소유자의 대응 순서

1. 1단계 - 상대방과 단계 확인: 문서를 보낸 주체가 사업계획승인을 받은 조합인지, 아직 설립인가·모집 단계인지 확인합니다. 승인 전이라면 매도청구가 아니라 임의 협의 요청입니다.

2. 2단계 - 확보 비율과 10년 보유 예외 확인: 조합의 소유권 확보 비율이 95%에 이르렀는지, 지구단위계획구역 결정고시일 기준 10년 이전부터 보유한 토지인지(상속 합산) 등기부와 고시 자료로 확인합니다.

3. 3단계 - 협의 기록 관리: 협의에 응하지 않는 것이 유리한 것은 아닙니다. 조합이 제시한 조건과 근거 자료를 서면으로 요구하고 회신을 기록해 두어야, 뒤에 협의의 실질성과 기간을 다툴 수 있습니다.

4. 4단계 - 행사 시기 점검: 협의 개시일부터 3개월이 지난 때로부터 2개월 안에 매도청구 의사표시가 도달했는지 날짜를 계산합니다. 소장이나 청구취지 변경서의 송달일이 기준이 되는 경우가 많습니다.

5. 5단계 - 시가 대응: 요건이 갖춰졌다면 감정 단계에서 사업 시행을 전제로 한 인근 대지 거래 사례를 제출하고, 지목·현황을 이유로 한 감액 감정에 대해서는 대법원 2019다235566 판결의 법리로 다툽니다.

6. 6단계 - 명도 시기와 대금 확보: 집합건물법 제48조는 건물을 비우면 생활에 현저한 어려움이 생기는 경우 법원이 대금 지급일부터 1년을 넘지 않는 범위에서 명도 기간을 허락할 수 있도록 합니다. 대금 지급과 등기·인도의 동시이행도 함께 주장합니다.

6. 조합 측이 챙겨야 할 점

조합 입장에서 매도청구가 무효가 되는 원인은 대개 절차입니다. 사업계획승인 전에 매도청구 의사표시를 먼저 해버린 경우, 3개월 협의를 형식적인 통지로만 대체한 경우, 협의 개시 후 3개월이 지난 뒤 2개월 안에 행사하지 못한 경우가 대표적입니다. 13년차 변호사로 부동산 사건을 다뤄오면서 자주 본 갈림길은, 잔여 토지 소유자와의 협의 기록을 조합이 아니라 업무대행사가 구두로만 관리하다가 소송에서 협의 기간과 내용을 입증하지 못하는 것이었습니다. 승인 직후 협의 개시일을 문서로 특정하고, 조건 제시와 회신을 모두 서면으로 남기며, 3개월 경과일과 2개월 만료일을 달력에 고정해 두는 것이 사업 지연을 막는 가장 확실한 방법입니다. 소송 중 대상 토지가 제3자에게 이전되는 것을 막기 위한 보전처분 검토도 함께 필요합니다.

지역주택조합 매도청구, 확인해야 할 체크리스트

① 매도청구를 한 주체가 사업계획승인을 받은 조합인지 확인합니다. 승인 전 문서는 협의 요청일 뿐입니다.

② 조합의 소유권 확보 비율(95%)과 10년 이전 보유 예외 해당 여부를 확인합니다.

③ 협의가 3개월 이상 실질적으로 이루어졌는지, 그 기록이 있는지 확인합니다.

④ 협의 개시 후 3개월이 지난 때부터 2개월 안에 매도청구가 도달했는지 날짜를 계산합니다. 기간 도과는 가장 강한 방어 수단입니다.

⑤ 시가 감정에서 개발이익 포함 원칙이 반영됐는지, 지목·현황을 이유로 감액되지 않았는지 확인합니다.

지역주택조합 매도청구, 변호사 선임 전 확인할 점

매도청구 분쟁을 검토할 때 확인해야 할 점은 ① 대한변호사협회 인증 부동산전문 분야 여부 ② 주택법·도시정비법상 매도청구 사건의 실무 경험 ③ 요건 흠결 검토와 시가 감정 대응을 함께 설계하는 능력입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 서울·청주·여수·춘천 등 각지의 매도청구 사건을 토지 소유자 측과 조합 측 양쪽에서 직접 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

Q. 지역주택조합이 내 토지에 매도청구를 하면 반드시 팔아야 하나요?
A. 요건을 갖춘 매도청구는 상대방의 동의 없이도 시가에 의한 매매계약을 성립시키는 형성권이므로, 요건이 충족됐다면 소유권이전 의무를 피하기는 어렵습니다. 다만 사업계획승인을 받았는지, 사업 부지의 95% 이상 사용권원(주택조합은 소유권)을 확보했는지, 3개월 이상 실질적인 협의를 거쳤는지, 협의 개시 후 3개월이 지난 때부터 2개월 안에 행사했는지 등 주택법 제22조의 요건을 하나라도 갖추지 못하면 매도청구는 효력이 없습니다. 요건을 갖춘 경우에도 매매대금은 개발이익이 포함된 시가로 정해지므로 감정평가를 통해 금액을 다툴 수 있습니다.

Q. 매도청구의 시가는 어떻게 정해지나요?
A. 대법원은 매도청구의 시가를 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 개발이익이 포함된 가격이라고 봅니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549 판결 등). 지목이 구거이고 현황이 도로인 토지라도 사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 인근 대지 시가와 같게 평가하고 개별요인으로만 감액할 수 있다는 판결도 있습니다(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결). 실제 금액은 소송에서 감정평가로 정해지므로 감정 기준과 비교 사례를 어떻게 잡느냐가 관건입니다.

Q. 지역주택조합 매도청구 문제로 부산에서 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 부동산전문 인증 여부, 주택법·도시정비법상 매도청구 사건의 실무 경험, 요건 흠결 검토와 시가 감정 대응을 함께 설계하는 능력을 확인하는 것이 좋습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대 사무소를 거점으로 토지 소유자 측과 조합 측 매도청구 사건을 직접 수행하고 있습니다.

※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 사업 단계, 토지 확보 비율, 협의 경위와 감정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.

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