설립인가를 받은 지 3년이 넘도록 사업계획승인 소식이 없고, 조합 사무실에서는 '조금만 더 기다리면 된다'는 말만 반복되는 지역주택조합이 적지 않습니다. 이런 상황에서 조합원들이 가장 많이 묻는 것은 '이 조합을 끝낼 수 있는지', '끝내면 낸 돈은 어떻게 되는지'입니다. 2020년 12월 시행된 개정 주택법은 장기 표류하는 조합을 조합원 스스로 정리할 수 있도록 해산 여부 결정 총회를 의무화했습니다. 이 글에서는 해산 여부를 결정해야 하는 시점과 총회 요건, 해산 인가와 청산 절차, 그리고 청산 과정에서 조합원의 돈이 어떻게 처리되는지를 정리합니다.
핵심 정리
지역주택조합은 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결로 해산 여부를 결정해야 하고, 발기인은 조합원 모집 신고 수리일부터 2년이 되는 날까지 설립인가를 받지 못하면 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회에서 사업 종결 여부를 결정하도록 해야 합니다(주택법 제14조의2). 총회는 그 날부터 3개월 이내에 열어야 하고 7일 전까지 통지해야 합니다(시행령 제25조의2). 해산이 결의되면 청산인이 재산을 정리해 채무를 갚고 남은 재산을 규약에 따라 조합원에게 분배하며, 조합원의 실제 회수액은 이 잔여재산의 규모로 결정됩니다. 다만 해산 국면에서 가입계약을 해제하고 청산 절차와 별개로 전액 반환을 인정한 판결과 부정한 판결이 함께 있어 회수 경로는 사안별로 설계해야 합니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 지역주택조합 해산·청산 분쟁을 직접 수행하고 있습니다.
1. 해산 여부를 결정해야 하는 두 가지 시점 - 3년과 2년
주택법 제14조의2 제1항은 주택조합이 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하도록 정합니다. 제2항은 그보다 앞선 단계로, 발기인이 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 설립인가를 받지 못하면 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회를 열어 사업 종결 여부를 결정하도록 정합니다. 설립인가 전에는 해산할 '조합'이 아직 없기 때문에 해산이 아니라 사업 종결이라는 표현을 씁니다. 두 규정 모두 2020년 1월 개정으로 신설되어 2020년 12월 11일부터 시행됐습니다.
시행령 제25조의2는 이 총회를 기준일(설립인가 3년이 되는 날, 모집 신고 수리 2년이 되는 날)부터 3개월 이내에 개최하도록 하고, 주택법 제14조의2 제3항은 총회 개최 7일 전까지 회의 목적·안건·일시·장소를 조합원 또는 가입 신청자에게 통지하도록 합니다. 사업 종결 총회의 결과는 발기인이 청산계획을 포함해 관할 시장·군수·구청장에게 통지해야 하며, 시행규칙은 그 기한을 총회 개최일부터 10일 이내로 정하고 있습니다. 주의할 점은 이 총회가 '해산을 결의하는 총회'가 아니라 '해산 여부를 결정하는 총회'라는 것입니다. 총회에서 사업 계속을 의결하면 조합은 유지되고, 그 경우 개별 조합원의 탈퇴·환급 문제는 별도의 절차로 넘어갑니다.
2. 해산 총회의 요건과 다툴 수 있는 하자
조합 해산의 결의는 주택법 시행령 제20조 제3항과 시행규칙 제7조가 정한 총회 필수 의결 사항이므로, 조합원의 20% 이상이 직접 출석해야 합니다(시행령 제20조 제4항). 법제처는 대리인 출석이 직접 출석에 포함되지 않는다고 해석했고, 해산 결의의 의결정족수 자체는 조합규약이 정하는 바에 따른다고 보았습니다. 설립인가 전 발기인 단계의 사업 종결 총회는 시행령 제25조의2 제3항이 가입 신청자 총회의 요건을 따로 정하고 있으며, 법제처는 그 정족수 규정이 사업 종결을 결의하는 경우에 한해 적용된다고 해석했습니다.
실무에서 다투게 되는 하자는 대체로 세 가지입니다. 첫째, 기준일부터 3개월이 지나도록 총회를 열지 않거나, 열더라도 해산 여부가 아니라 사업 계속을 전제로 한 안건만 올리는 경우입니다. 둘째, 7일 전 통지를 빠뜨리거나 서면결의서만으로 직접 출석 요건을 채우지 못한 경우입니다. 셋째, 해산을 결의하면서도 청산인 선임이나 회계 보고 없이 임원들이 그대로 재산을 처분하는 경우입니다. 총회 소집·의결 하자는 결의 무효확인 소송의 대상이 되고, 총회 자체를 열지 않는 경우에는 조합원들이 규약에 따라 임시총회 소집을 요구하거나 감독 관청에 조치를 요청할 수 있습니다. 총회의 소집·정족수 하자 일반론은 아래 창립총회 하자 관련 글에서 자세히 다루고 있습니다.
3. 해산 인가와 청산 절차
해산을 결의했다고 조합이 바로 사라지는 것은 아닙니다. 주택조합의 해산은 설립·변경과 마찬가지로 관할 시장·군수·구청장의 인가 사항이고(주택법 제11조 제1항), 해산인가 신청서에는 조합해산 결의를 위한 총회 의결정족수에 해당하는 조합원의 동의를 받은 정산서를 첨부해야 합니다(시행령 제20조 제1항 제3호). 해산 또는 사업 종결이 결의되면 청산인을 선임해야 하는데, 시행령 제25조의2 제4항에 따라 조합의 임원 또는 발기인이 청산인이 되고, 규약이나 총회 결의로 달리 정할 수 있습니다. 사업을 표류시킨 임원이 그대로 청산인이 되는 것이 부적절하다고 판단되면 총회에서 별도의 청산인을 선임하는 것이 조합원 보호에 유리합니다.
지역주택조합은 법인이 아닌 사단이므로 청산에는 민법의 사단법인 청산 규정이 준용됩니다. 청산인은 현존 사무를 종결하고, 채권을 추심하고 채무를 변제하며, 잔여재산을 인도하는 직무를 수행합니다(민법 제87조). 또한 취임 후 2개월 안에 3회 이상 공고로 채권자에게 2개월 이상의 기간을 정해 채권 신고를 촉구해야 합니다(민법 제88조). 조합규약에는 사업 종결 시의 청산절차와 청산금의 징수·지급 방법이 반드시 기재되어 있어야 하므로(시행령 제20조 제2항 제10호), 청산은 규약의 이 조항과 총회의 해산 결의 내용, 민법 절차를 함께 따라 진행됩니다. 조합은 모든 거래에 관해 장부를 월별로 작성해 증빙서류와 함께 해산일까지 보관해야 하고(주택법 제14조의3), 설립인가·사업계획승인 등 시점마다 외부 회계감사를 받아야 하므로, 청산 단계에서 이 장부와 감사 결과가 재산 정리의 출발점이 됩니다.
4. 조합원의 돈은 어떻게 되나 - 잔여재산 분배의 현실
청산의 핵심은 '무엇이 남았는가'입니다. 조합의 재산은 대개 조합원 분담금으로 매입한 토지와 계약금, 신탁계좌 잔액이고, 채무는 업무대행비, 토지 매입 잔금과 위약금, 금융비용, 설계·용역비 등입니다. 청산인은 토지 등 재산을 처분해 채무를 변제한 뒤 남은 재산을 규약과 총회 결의가 정한 기준(통상 납입 분담금 비율)에 따라 조합원에게 분배합니다. 그래서 토지를 얼마에 처분하는지, 업무대행사와의 정산에서 얼마를 지급하는지가 조합원 회수액을 좌우하며, 이 두 항목은 청산인이 임의로 정할 수 없고 총회 의결과 자료 공개(주택법 제12조)를 거쳐야 합니다.
잔여재산 분배와 별개로, 조합의 공동주택 공급 의무가 이행불능이 됐다는 이유로 가입계약을 해제하고 청산 절차를 기다리지 않은 채 납입금 전액과 이자의 반환을 인정한 판결이 있습니다. 반면 조합의 단체법적 특성과 규약을 근거로 조합원은 청산 절차에서 잔여재산을 분배받을 수 있을 뿐이라고 본 사례도 있어, 어느 경로가 유리한지는 규약에 법정해제권을 배제하는 조항이 있는지와 사업 진행 정도에 따라 달라집니다. 이 부분의 판례 흐름은 아래 분담금 반환 관련 글에서 별도로 정리했습니다.
구분 | 설립인가 전(발기인 단계) | 설립인가 후(조합 단계) |
|---|---|---|
기준일 | 모집 신고 수리일부터 2년 | 설립인가일부터 3년 |
결정 사항 | 사업 종결 여부 | 해산 여부 |
총회 구성 | 가입 신청자 전원(시행령 제25조의2 제3항 요건) | 조합원 총회, 20% 이상 직접 출석, 정족수는 규약 |
개최 기한·통지 | 3개월 이내 개최, 7일 전 통지, 결과·청산계획 10일 내 관할청 통지 | 3개월 이내 개최, 7일 전 통지 |
이후 절차 | 청산인 선임, 예치된 가입비 등 반환·정산 | 청산인 선임, 해산 인가(정산서 첨부), 채권 신고 공고, 잔여재산 분배 |
발기인 단계에서는 2020년 12월 이후 모집한 가입비 등이 주택법 제11조의6에 따라 예치기관에 예치되어 있으므로, 사업 종결이 결의되면 예치금의 반환이 상대적으로 단순합니다. 반면 조합 단계에서는 이미 토지 매입과 용역비로 지출된 금액이 크기 때문에 청산 결과에 따라 회수율이 크게 낮아질 수 있습니다.
5. 조합원이 해산 국면에서 해야 할 일
1단계 - 기준일 계산: 설립인가일(또는 모집 신고 수리일)을 확인해 3년(2년)이 되는 날과 그로부터 3개월의 총회 개최 기한을 계산합니다.
2단계 - 자료 확보: 주택법 제12조에 따라 토지 확보 현황, 사업비 집행 내역, 업무대행 계약서, 회계감사 결과, 장부의 열람·복사를 서면으로 청구합니다. 해산 여부를 판단할 근거이자 청산 감시의 출발점입니다.
3단계 - 총회 요건 점검: 통지 시기, 안건에 해산 여부가 명시됐는지, 직접 출석 20%를 충족했는지 확인하고, 하자가 있으면 결의 무효확인을 검토합니다.
4단계 - 청산인·정산 감시: 청산인 선임, 토지 처분 조건, 업무대행사 정산액이 총회 의결과 규약에 맞는지 확인하고 의사록·정산서를 확보합니다.
5단계 - 회수 경로 선택: 잔여재산 분배를 기다릴지, 가입계약 해제에 따른 반환 청구를 병행할지, 임원의 배임·횡령이 의심되면 형사 대응을 함께 할지를 규약과 사업 진행 정도를 기준으로 정합니다.
13년차 변호사로 부동산 사건을 다뤄오면서 해산 국면에서 자주 본 갈림길은, 조합원들이 총회 개최 여부만 기다리다가 청산인이 토지를 헐값에 처분하고 업무대행사와 먼저 정산해 버린 뒤에야 찾아오는 경우였습니다. 해산 결의 직후 청산인 선임과 정산 기준을 총회에서 정해 두고 자료 공개를 요구해 두면, 같은 조합이라도 회수율이 달라집니다.
지역주택조합 해산·청산, 확인해야 할 체크리스트
① 설립인가일부터 3년(모집 신고 수리일부터 2년)이 지났는지, 그로부터 3개월 안에 총회가 열렸는지 확인합니다.
② 총회 통지가 7일 전에 이루어졌고 안건에 해산(사업 종결) 여부가 명시됐는지 확인합니다.
③ 조합원 20% 이상 직접 출석과 규약상 정족수를 충족했는지 의사록·참석자 명부로 확인합니다.
④ 청산인이 누구인지, 토지 처분과 업무대행사 정산 기준이 총회에서 정해졌는지 확인합니다.
⑤ 규약에 법정해제권 배제 조항이 있는지 확인해 잔여재산 분배와 반환 청구 중 유리한 경로를 정합니다.
지역주택조합 해산·청산, 변호사 선임 전 확인할 점
지역주택조합 해산·청산 분쟁을 검토할 때 확인해야 할 점은 ① 대한변호사협회 인증 부동산전문 분야 여부 ② 지역주택조합 총회·해산·청산 사건의 실무 경험 ③ 해산 총회 요건 점검부터 청산 절차 감시와 분담금 회수 방법 설계까지 함께 다루는 능력입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 인천·천안·전주·강릉 등 각지의 지역주택조합 해산·청산 분쟁을 직접 수행해 왔습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지역주택조합은 언제 해산 여부를 결정해야 하나요?
A. 주택법 제14조의2에 따라 조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결로 해산 여부를 결정해야 하고, 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 설립인가를 받지 못하면 발기인이 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회를 열어 사업 종결 여부를 결정하도록 해야 합니다. 두 경우 모두 그 날부터 3개월 이내에 총회를 개최해야 하고(시행령 제25조의2), 총회 7일 전까지 안건·일시·장소를 통지해야 합니다.
Q. 조합이 해산되면 낸 분담금은 돌려받을 수 있나요?
A. 해산이 결의되면 청산인이 조합의 재산을 정리해 채무를 갚고 남은 재산을 규약과 총회 결의에 따라 조합원에게 분배합니다. 남은 재산이 있어야 분배가 가능하므로 실제 회수액은 조합의 토지 처분 결과와 업무대행비·금융비용 등 채무 규모에 따라 달라집니다. 다만 조합의 공급 의무가 이행불능이 됐다는 이유로 가입계약을 해제하고 청산 절차와 별개로 납입금 전액과 이자의 반환을 인정한 판결이 있는 반면, 조합의 단체법적 특성을 이유로 이를 부정한 사례도 있어 사안별 검토가 필요합니다.
Q. 지역주택조합 해산·청산 문제로 부산에서 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 부동산전문 인증 여부, 지역주택조합 총회·해산·청산 사건의 실무 경험, 해산 총회의 요건 점검부터 청산 절차 감시와 분담금 회수 방법 설계까지 함께 다루는 능력을 확인하는 것이 좋습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대 사무소를 거점으로 지역주택조합 해산·청산 분쟁을 직접 수행하고 있습니다.
※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 조합규약의 청산·환급 조항, 총회 진행 경위, 조합의 재산과 채무 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.
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