보증금을 못 받았는데 이사는 가야 할 때 - 임차권등기명령의 순서

계약 기간이 끝났는데 보증금을 받지 못했습니다. 그런데 이사는 가야 합니다. 여기서 문제가 생깁니다. 짐을 빼고 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다.

이 상황을 위해 마련된 것이 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3이 그 절차를 정합니다.

언제 신청할 수 있나 — 제1항

제1항은 「임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다」고 정합니다.

요건은 두 가지입니다. 임대차가 끝났을 것, 그리고 보증금이 반환되지 않았을 것입니다. 계약 기간이 남아 있는 동안에는 이 절차를 쓸 수 없습니다.

신청서에 무엇을 적나 — 제2항

제2항은 신청서 기재사항을 열거하고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 합니다.

신청서 기재사항 (제3조의3 제2항)

1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(일부분이면 해당 부분의 도면 첨부)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실 — 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그 사실
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

제3항은 재판과 집행 등에 관하여 「민사집행법」의 가압류 관련 규정을 준용하도록 하면서, 「가압류」는 「임차권등기」로, 「채권자」는 「임차인」으로, 「채무자」는 「임대인」으로 본다고 정합니다.

제4항은 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인이 항고할 수 있도록 합니다.

등기를 마치면 무엇이 남나 — 제5항

이 절차의 핵심입니다. 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정합니다.

더 중요한 것은 단서입니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그것은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 아니한다고 정합니다.

즉 등기가 끝난 뒤에는 이사를 가고 주민등록을 옮겨도 순위가 유지됩니다. 이것이 이 제도의 실질적인 목적입니다.

등기 전에 이사하면

순서가 중요합니다. 신청만 하고 등기가 완료되기 전에 주소를 옮기면 그 사이에 대항요건이 끊깁니다.

그래서 실무에서는 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사 일정을 잡습니다. 신청 접수증만으로는 부족합니다.

그 뒤에 들어온 임차인 — 제6항

제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다.

소액임차인 최우선변제의 보호가 미치지 않는다는 뜻입니다. 집을 구할 때 등기부에 임차권등기가 있는지 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

비용은 누가 부담하나 — 제8항

제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다.

보증금 반환 청구와 함께 정리하는 것이 보통입니다. 제9항은 금융기관등이 임차인을 대위하여 신청할 수 있도록 정합니다.

보증금 반환 청구와의 관계

임차권등기는 순위를 지켜 주는 장치이지 보증금을 돌려받는 절차가 아닙니다. 등기를 마쳤다고 돈이 들어오는 것은 아닙니다.

그래서 등기와 별도로 보증금반환청구를 준비하게 됩니다. 임대인이 계속 응하지 않으면 소송을 거쳐 집행권원을 얻고, 그 주택에 대한 강제집행으로 이어지는 경로입니다.

실무에서는 임차권등기를 먼저 해 두고 소송을 진행하는 순서가 일반적입니다. 등기가 되어 있으면 이사와 소송을 동시에 진행할 수 있기 때문입니다.

상가 임대차라면

같은 상황이 상가에서도 생깁니다. 상가건물 임대차의 경우에는 주택임대차보호법이 아니라 상가건물 임대차보호법이 적용되고, 그 법률에도 임차권등기명령 제도가 마련되어 있습니다.

구조는 유사하지만 적용 범위와 세부 요건이 다르므로, 목적물이 주택인지 상가인지를 먼저 확정한 뒤 해당 법률을 확인해야 합니다.

실무에서 확인할 것

먼저 계약이 실제로 종료되었는지입니다. 묵시적 갱신이 되었다면 아직 임대차가 끝난 것이 아닐 수 있습니다.

다음은 보증금 반환을 요구한 기록입니다. 소명 자료로 쓰이고, 뒤의 지연손해금 계산에도 관련됩니다.

마지막으로 등기 완료 시점입니다. 이 날짜가 이사와 주민등록 이전의 기준이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 계약 기간 중에도 신청할 수 있나요?

제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우를 요건으로 정합니다.

Q2. 등기 후에 이사해도 괜찮은가요?

제5항 단서는 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다.

Q3. 신청 비용은 누가 부담하나요?

제8항은 임차인이 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다.

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 주택임대차보호법(법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.) 제3조의3