오래 썼다는 말이 권리가 되려면 - 20년과 10년이 갈리는 자리

수십 년 동안 마당처럼 써 온 땅이 알고 보니 옆집 명의였습니다. 반대로, 조상 대대로 물려받은 임야에 이웃이 밭을 일구고 있는데 이제 와서 자기 땅이라고 합니다.

이런 분쟁의 근거가 취득시효입니다. 민법 제245조부터 제248조까지가 그 요건을 정합니다. 부동산과 동산이 다르고, 부동산 안에서도 두 갈래가 있습니다.

부동산의 두 갈래 — 제245조

제245조 제1항은 「20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다」고 정합니다. 이른바 점유취득시효입니다.

제2항은 다릅니다. 「부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.」 등기부취득시효입니다.

부동산 취득시효의 두 유형 (제245조)

· 제1항 점유취득시효 — 20년 점유 + 등기해야 취득
· 제2항 등기부취득시효 — 등기된 상태로 10년 점유 + 선의·무과실 + 등기 없이 취득

가장 중요한 차이는 마지막에 있습니다. 제1항은 20년이 지나도 곧바로 소유자가 되는 것이 아니라 등기청구권이 생기는 데 그칩니다. 제2항은 이미 등기가 되어 있으므로 기간이 지나면 그대로 확정됩니다.

동산은 어떤가 — 제246조

제246조 제1항은 「10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다」고 정합니다.

제2항은 단축 규정입니다. 「전항의 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.」

소급하고, 중단된다 — 제247조

제247조 제1항은 취득의 효력이 「점유를 개시한 때에 소급한다」고 정합니다. 시효가 완성되면 그 사이의 사용은 정당한 것으로 정리됩니다.

제2항은 반대 방향입니다. 「소멸시효의 중단에 관한 규정은 전2조의 소유권취득기간에 준용한다.」 진행 중인 기간이 중단될 수 있다는 뜻입니다.

그래서 자기 땅에 다른 사람이 점유하고 있다는 사실을 알게 된 소유자는 그대로 두어서는 안 됩니다. 중단 조치를 언제 취했는지가 나중에 결정적인 자료가 됩니다.

추정이 누구 편인가 — 제197조

요건 중 「소유의 의사로 평온, 공연하게」는 증명하기 어려운 내용입니다. 그런데 제197조 제1항이 이를 덜어 줍니다.

「점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.」 점유자가 이 요건들을 적극적으로 증명할 필요가 없다는 뜻입니다.

그래서 다툼의 구조가 뒤집힙니다. 소유자 쪽에서 그 점유가 소유의 의사에 기한 것이 아니었다는 사정을 내세워야 합니다. 임대차나 사용대차처럼 남의 것임을 전제로 한 점유였다는 자료가 그 핵심입니다.

제197조 제2항은 별도입니다. 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소하면 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다.

기간을 잇는 방법 — 제198조·제199조

20년이나 10년이라는 기간을 한 사람이 채우지 못하는 경우가 많습니다. 상속이나 매매로 점유가 넘어가기 때문입니다.

제198조는 「전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다」고 정합니다. 중간의 공백을 일일이 증명하지 않아도 됩니다.

제199조 제1항은 승계인이 「자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다」고 정합니다. 선택권이 있습니다.

다만 제2항이 조건입니다. 「전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다.」 앞사람의 점유가 악의였다면 그 성질까지 따라옵니다.

그래서 등기부취득시효를 노리는 경우에는 이 선택이 중요합니다. 선의·무과실이 요건인데, 앞사람의 하자를 함께 받으면 그 요건이 무너질 수 있습니다.

소유권 외의 권리도 — 제248조

제248조는 「전3조의 규정은 소유권 이외의 재산권의 취득에 준용한다」고 정합니다. 지상권이나 지역권 같은 권리도 시효로 취득될 수 있습니다.

실무에서 다투어지는 지점

첫째는 점유의 시작 시점입니다. 언제부터 사용했는지를 보여 주는 자료가 필요합니다. 항공사진, 지적도의 변화, 공과금 납부 내역, 건축물의 등재 시점이 쓰입니다.

둘째는 소유의 의사입니다. 사용료를 낸 적이 있는지, 소유자에게 매수를 제안한 적이 있는지가 결정적인 자료가 됩니다.

셋째는 중단 사유입니다. 소유자가 명도를 요구한 기록이나 소를 제기한 이력이 있으면 기간 계산이 달라집니다.

완성한 뒤에 해야 할 일

점유취득시효는 완성만으로 끝나지 않습니다. 제245조 제1항이 「등기함으로써」라고 적었기 때문입니다.

그래서 등기명의자를 상대로 이전등기를 구해야 하고, 상대가 응하지 않으면 소송으로 갑니다. 이 사이에 등기명의자가 제3자에게 처분해 버리면 상황이 복잡해집니다.

완성 사실을 확인했다면 지체 없이 절차를 밟는 것이 안전한 이유입니다.

경계를 넘은 담장과 건물

실제 분쟁에서 가장 흔한 형태는 땅 전체가 아니라 일부분입니다. 담장이 몇십 센티미터 넘어가 있거나, 건물의 처마나 계단이 이웃 땅에 걸쳐 있는 경우입니다.

이때도 취득시효는 문제됩니다. 다만 점유한 부분이 어디까지인지를 특정해야 하므로 측량이 필요하고, 그 부분만을 분할해 등기하는 절차가 뒤따릅니다.

측량 결과가 나오기 전까지는 양쪽 모두 정확한 면적을 모르는 상태에서 다투게 됩니다. 그래서 이런 사건에서는 감정 결과가 나온 뒤에 협의가 이루어지는 경우가 많습니다.

시효가 완성된 뒤 소유자가 바뀌면

점유취득시효는 완성되어도 등기를 마쳐야 소유권이 넘어옵니다. 그 사이의 공백에서 문제가 생깁니다.

시효가 완성된 뒤 등기명의자가 제3자에게 팔아 등기를 넘겨 버리면, 점유자는 새 소유자를 상대로 곧바로 이전등기를 구하기 어렵습니다. 등기청구권은 시효 완성 당시의 소유자를 향해 생긴 것이기 때문입니다.

그래서 완성 사실을 알게 된 시점에 처분을 막는 조치를 함께 검토하게 됩니다. 등기부에 다툼의 존재를 드러내는 조치가 없으면 제3자는 이 사정을 알 길이 없습니다.

국유지나 공유지라면

대상 토지가 국가나 지방자치단체 소유인 경우에는 사정이 다릅니다. 행정 목적에 제공된 재산은 성질상 시효취득의 대상이 되기 어렵고, 관련 법률이 별도의 제한을 두고 있습니다.

그래서 이런 토지가 문제되는 경우에는 우선 그 토지의 지목과 관리 상태부터 확인해야 합니다. 같은 국유지라도 어떤 재산으로 분류되어 있는지에 따라 결론이 달라집니다.

토지를 가진 쪽에서

반대로 자기 토지의 일부를 이웃이 사용하고 있다면, 그 사용의 성격을 문서로 정리해 두는 것이 가장 확실한 방어입니다.

사용을 허락한다는 취지의 서면이 남아 있으면 소유의 의사에 기한 점유라는 추정이 흔들립니다. 아무런 기록 없이 오랜 시간이 흐르는 것이 가장 위험합니다.

세금과 공과금은 어떤 의미인가

재산세를 누가 냈는지가 자주 언급됩니다. 점유자가 오랫동안 세금을 부담해 왔다면 소유의 의사를 뒷받침하는 사정으로 제시됩니다.

다만 이것만으로 결론이 나지는 않습니다. 세금은 등기명의자에게 부과되는 것이 원칙이므로, 점유자가 냈다는 사실 자체가 이례적인 사정으로 취급될 뿐입니다. 반대로 등기명의자가 계속 납부해 왔다면 점유자의 주장이 약해집니다.

전기와 수도의 명의, 건축물대장의 기재, 우편물의 수령지 같은 생활의 흔적도 같은 층에서 검토됩니다. 하나하나는 결정적이지 않지만 모이면 그림이 됩니다.

자료를 모으기 전에

다섯 항목을 차례로 짚어 보십시오

1. 부동산인가 동산인가 — 기간이 다르다(제245조·제246조)
2. 등기가 되어 있었는가 — 20년인가 10년인가
3. 점유의 시작 시점을 보여 주는 자료가 있는가
4. 앞사람의 점유를 이을 것인가(제199조)
5. 중단 사유가 있었는가(제247조 제2항)

검토를 권하는 상황

경계를 넘어 사용해 온 부분이 있는 사안, 상속으로 점유가 이어진 사안, 시효 완성 후 등기 전에 소유자가 바뀐 사안에서는 자료를 모으는 일부터 함께 보아야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 20년만 쓰면 제 땅이 되나요?

제245조 제1항은 20년의 점유에 더하여 등기를 마칠 것을 요구합니다. 기간이 지나도 등기 절차가 남아 있습니다.

Q2. 10년으로 되는 경우는 무엇인가요?

제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유한 때를 정합니다.

Q3. 소유의 의사를 증명해야 하나요?

제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다고 정합니다.

Q4. 아버지가 점유하던 기간도 합칠 수 있나요?

제199조 제1항은 승계인이 자기 점유만 또는 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다고 정하되, 제2항은 아울러 주장하면 그 하자도 계승한다고 정합니다.

Q5. 소유자가 막을 방법은 없나요?

제247조 제2항은 소멸시효의 중단에 관한 규정을 취득기간에 준용하도록 정하므로, 중단 사유에 해당하는 조치를 검토하게 됩니다.

법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사

부산 해운대 사무소 · 상담 1533-7377

—
법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 민법(법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.) 제197조, 제198조, 제199조, 제245조, 제246조, 제247조, 제248조