수십 년 동안 마당처럼 써 온 땅이 알고 보니 옆집 명의인 경우가 있습니다. 반대로 조상 대대로 물려받은 임야에 이웃이 밭을 일구어 놓고, 이제 와서 자기 땅이라고 하는 경우도 있습니다. 이런 분쟁의 근거가 취득시효입니다. 민법 제245조부터 제248조까지가 그 요건을 정하고 있고, 부동산과 동산이 다르며 부동산 안에서도 두 갈래로 나뉩니다. 어느 갈래인지에 따라 기간과 해야 할 일이 함께 달라지므로, 먼저 어느 쪽의 문제인지부터 가려야 합니다.
부동산 취득시효는 왜 두 갈래인가
제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 이른바 점유취득시효입니다.
제2항은 다릅니다. 출발점부터 등기가 있는 경우입니다. 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게, 선의이며 과실 없이 점유한 때에 소유권을 취득한다고 정한 등기부취득시효입니다.
| 구분 | 점유취득시효 (제245조 제1항) | 등기부취득시효 (제245조 제2항) |
|---|---|---|
| 점유 기간 | 20년 | 10년 |
| 등기 상태 | 등기 없이 점유한 경우 | 소유자로 등기되어 있는 경우 |
| 선의·무과실 | 요건이 아닙니다 | 요건입니다 |
| 기간이 지나면 | 등기청구권이 생기고, 등기해야 취득합니다 | 그대로 소유권을 취득합니다 |
가장 중요한 차이는 마지막 줄에 있습니다. 제1항은 20년이 지나도 곧바로 소유자가 되는 것이 아니라 등기청구권이 생기는 데 그칩니다. 제2항은 이미 등기가 되어 있으므로 기간이 지나면 그대로 확정됩니다.
동산과 다른 권리는 어떻게 되나
제246조 제1항은 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 동산을 점유한 자가 그 소유권을 취득한다고 정합니다. 제2항은 단축 규정입니다.
그 점유가 선의이며 과실 없이 개시된 경우에는 5년이 지나면 소유권을 취득합니다. 시작할 때의 사정이 기간을 절반으로 줄이는 구조입니다. 부동산에서도 같은 발상이 쓰입니다.
제248조는 앞의 세 조문을 소유권 이외의 재산권 취득에 준용한다고 정합니다. 지상권이나 지역권 같은 권리도 시효로 취득될 수 있다는 뜻입니다.
기간은 언제 소급하고 언제 중단되나
제247조 제1항은 취득의 효력이 점유를 개시한 때에 소급한다고 정합니다. 시효가 완성되면 그 사이의 사용은 정당한 것으로 정리됩니다. 완성된 때가 아니라 시작한 때가 기준입니다.
제2항은 반대 방향입니다. 소멸시효의 중단에 관한 규정을 앞의 두 조문이 정한 소유권취득기간에 준용하도록 하고 있어, 진행 중인 기간이 중단될 수 있습니다.
그래서 자기 땅을 다른 사람이 점유하고 있다는 사실을 알게 된 소유자는 그대로 두어서는 안 됩니다. 중단 조치를 언제 취했는지가 뒤에 결정적인 자료가 됩니다. 아무 기록 없이 시간이 흐르는 것이 가장 위험합니다.
증명 부담은 누구에게 있나
요건 가운데 소유의 의사로 평온하고 공연하게라는 부분은 본래 증명하기 어려운 내용인데, 제197조 제1항이 그 부담을 덜어 줍니다.
점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다. 점유자가 이 요건들을 적극적으로 증명할 필요가 없다는 뜻입니다.
그래서 다툼의 구조가 뒤집힙니다. 소유자 쪽에서 그 점유가 소유의 의사에 기한 것이 아니었다는 사정을 내세워야 합니다. 임대차나 사용대차처럼 남의 것임을 전제로 한 점유였다는 자료가 그 핵심입니다.
제197조 제2항은 별도의 규정입니다. 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소하면 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다.
소유의 의사
내 것으로 여기고 점유했다는 뜻입니다. 빌려 쓰거나 관리를 맡은 점유는 여기에 들어가지 않습니다. 사용료를 냈거나 소유자에게 사겠다고 제안한 적이 있으면 이 요건이 흔들립니다.
앞사람의 점유를 이어도 되나
20년이나 10년이라는 기간을 한 사람이 다 채우지 못하고 상속이나 매매로 점유가 넘어가는 경우가 많습니다.
제198조는 앞뒤 두 시점에 점유한 사실이 있으면 그 점유는 계속한 것으로 추정한다고 정합니다. 중간의 공백을 일일이 증명하지 않아도 됩니다.
제199조 제1항은 승계인에게 선택권을 줍니다. 자기의 점유만 주장할 수도 있고, 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수도 있습니다. 어느 쪽을 고르는지가 결과를 바꿉니다.
다만 제2항이 조건을 붙입니다. 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승합니다. 앞사람의 점유가 악의였다면 그 성질까지 따라온다는 뜻입니다.
그래서 등기부취득시효를 노리는 경우에는 이 선택이 특히 중요합니다. 선의와 무과실이 요건인데, 앞사람의 하자를 함께 받으면 그 요건이 무너질 수 있습니다.
실무에서 무엇이 다투어지나
첫째는 점유의 시작 시점이고, 언제부터 사용해 왔는지를 보여 주는 자료가 필요합니다.
- 항공사진과 지적도의 변화
- 공과금 납부 내역
- 건축물의 등재 시점
- 사용료를 주고받은 자료
- 명도 요구나 소 제기의 이력
둘째는 소유의 의사입니다. 사용료를 낸 적이 있는지, 소유자에게 매수를 제안한 적이 있는지가 결정적인 자료가 됩니다.
셋째는 중단 사유입니다. 소유자가 명도를 요구한 기록이나 소를 제기한 이력이 있으면 기간 계산이 달라집니다. 그래서 소유자 쪽의 대응 이력을 함께 확인해야 합니다.
재산세를 누가 냈는지도 자주 언급됩니다. 점유자가 오랫동안 세금을 부담해 왔다면 소유의 의사를 뒷받침하는 사정으로 제시됩니다. 다만 이것만으로 결론이 나지는 않습니다.
세금은 등기명의자에게 부과되는 것이 원칙이므로, 점유자가 냈다는 사실 자체가 이례적인 사정으로 취급될 뿐입니다. 반대로 등기명의자가 계속 납부해 왔다면 점유자의 주장이 약해집니다.
전기와 수도의 명의, 건축물대장의 기재, 우편물의 수령지 같은 생활의 흔적도 같은 층에서 검토됩니다. 하나하나는 결정적이지 않습니다. 모이면 그림이 됩니다.
완성한 뒤에 무엇을 해야 하나
점유취득시효는 완성만으로 끝나지 않습니다. 제245조 제1항이 등기함으로써라고 적었기 때문입니다.
그래서 등기명의자를 상대로 이전등기를 구해야 하고, 상대가 응하지 않으면 소송으로 갑니다. 이 사이에 등기명의자가 제3자에게 처분해 버리면 상황이 복잡해집니다. 시간이 걸리는 절차입니다.
시효가 완성된 뒤 등기명의자가 제3자에게 팔아 등기를 넘기면, 점유자는 새 소유자를 상대로 곧바로 이전등기를 구하기 어렵습니다. 등기청구권은 시효 완성 당시의 소유자를 향해 생긴 것이기 때문입니다. 그래서 완성 사실을 알게 된 시점에 처분을 막는 조치를 함께 검토하게 됩니다.
등기부에 다툼이 드러나지 않으면 제3자는 이 사정을 알 길이 없습니다.
주의
시효가 완성되었다는 사실을 확인했다면 등기까지 마치는 것이 절차의 끝입니다. 완성만 믿고 기다리는 사이에 등기명의가 넘어가면, 같은 사실관계를 놓고도 상대를 다시 정해야 합니다. 시간이 점유자 편이던 단계는 완성으로 끝납니다.
담장이 넘어간 경우와 국유지는 어떻게 다른가
실제 분쟁에서 가장 흔한 형태는 땅 전체가 아니라, 담장이 몇십 센티미터 넘어가 있거나 건물의 처마나 계단이 이웃 땅에 걸쳐 있는 일부분입니다.
이때도 취득시효는 문제 됩니다. 다만 점유한 부분이 어디까지인지를 특정해야 하므로 측량이 필요하고, 그 부분만 분할해 등기하는 절차가 뒤따릅니다. 측량 결과가 나오기 전까지는 양쪽 모두 정확한 면적을 모르는 상태에서 다투게 됩니다.
그래서 감정 결과가 나온 뒤에 협의가 이루어지는 경우가 많습니다.
대상 토지가 국가나 지방자치단체 소유라면 사정이 다릅니다. 행정 목적에 제공된 재산은 성질상 시효취득의 대상이 되기 어렵고, 관련 법률이 별도의 제한을 두고 있습니다. 제도의 취지가 다르기 때문입니다.
이런 토지가 문제 되는 경우에는 지목과 관리 상태부터 확인해야 합니다. 같은 국유지라도 어떤 재산으로 분류되어 있는지에 따라 결론이 달라집니다.
반대로 자기 토지의 일부를 이웃이 쓰고 있다면, 그 사용의 성격을 문서로 정리해 두는 것이 가장 확실한 방어입니다. 사용을 허락한다는 취지의 서면이 남아 있으면 소유의 의사에 기한 점유라는 추정이 흔들립니다. 기록이 없으면 다툴 근거도 없습니다.
자료를 모으기 전에 다음 다섯 가지를 차례로 짚어 보십시오.
- 부동산인지 동산인지에 따라 기간이 다릅니다
- 등기가 되어 있었는지에 따라 20년인지 10년인지가 갈립니다
- 점유의 시작 시점을 보여 주는 자료가 있는지 확인합니다
- 앞사람의 점유를 이을 것인지 정합니다
- 중단 사유가 있었는지 살펴봅니다
정리
같은 취득시효라도 20년과 10년은 요건이 다릅니다. 등기가 되어 있었는지, 시작할 때 선의였는지에서 갈립니다.
점유자에게는 추정이 유리하게 작용합니다. 그래서 소유자 쪽에서 그 점유의 성격을 보여 주는 자료를 내야 합니다. 아무 기록 없이 흘러간 시간이 가장 불리합니다.
점유취득시효는 완성으로 끝나지 않습니다. 등기를 마치기 전까지는 뒤집힐 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 20년만 쓰면 제 땅이 되나요?
제245조 제1항은 20년의 점유에 더하여 등기를 마칠 것을 요구합니다. 기간이 지나도 등기 절차가 남아 있습니다.
Q2. 10년으로 되는 경우는 무엇인가요?
제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유한 때를 정합니다.
Q3. 소유의 의사를 증명해야 하나요?
제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다고 정합니다.
Q4. 아버지가 점유하던 기간도 합칠 수 있나요?
제199조 제1항은 승계인이 자기 점유만 또는 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다고 정하되, 제2항은 아울러 주장하면 그 하자도 계승한다고 정합니다.
Q5. 소유자가 막을 방법은 없나요?
제247조 제2항은 소멸시효의 중단에 관한 규정을 취득기간에 준용하도록 정하므로, 중단 사유에 해당하는 조치를 검토하게 됩니다.
법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
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본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 민법(법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.) 제197조, 제198조, 제199조, 제245조, 제246조, 제247조, 제248조
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