땅과 건물의 주인이 갈릴 때 - 조문 안의 지상권과 조문 밖의 지상권

땅과 건물이 한 사람 것이었는데, 어느 순간 주인이 갈라집니다. 땅만 팔았거나, 건물만 넘어갔거나, 경매로 각각 다른 사람에게 낙찰되었습니다.

이때 땅 주인이 "내 땅에서 건물을 치우라"고 하면 어떻게 되는가. 우리 법은 건물을 함부로 헐지 않는 방향으로 답을 마련해 두었습니다. 그 답이 법정지상권이고, 조문에 있는 것과 조문 밖에 있는 것 두 가지가 있습니다.

조문에 있는 것 — 제366조

제366조는 「저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다」고 정합니다. 뒷문장은 「그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다」입니다.

요건이 좁습니다. 저당권의 실행으로 소유자가 갈린 경우만을 다룹니다.

제305조 제1항은 또 다른 경우를 정합니다. 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 상태에서 건물에 전세권을 설정한 경우, 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다.

조문 밖에 있는 것 — 관습법상 법정지상권

문제는 저당권과 무관하게 소유자가 갈리는 경우가 훨씬 많다는 점입니다. 매매, 증여, 상속, 강제경매, 공매가 모두 여기에 해당합니다.

이 공백을 메워 온 것이 관습법상 법정지상권입니다. 조문에 근거가 없지만 오랫동안 물권으로 인정되어 왔습니다.

성립 요건은 세 가지로 정리됩니다.

관습법상 법정지상권의 요건

1. 토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유였을 것
2. 매매 등의 사유로 소유자가 달라졌을 것
3. 건물을 철거한다는 특약이 없을 것

첫 번째 요건이 가장 자주 무너진다

실무에서 다툼의 대부분은 1번에서 갈립니다. "처분 당시"라는 시점과 "동일인 소유"라는 상태를 함께 보아야 하기 때문입니다.

미등기 건물이 문제되는 경우가 특히 많습니다. 건물이 등기되어 있지 않으면 소유 관계를 등기부로 확인할 수 없으므로, 실제로 누가 지었고 누가 소유해 왔는지를 따로 증명해야 합니다.

토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 존재했는지도 쟁점이 됩니다. 저당권 설정 시점에 건물이 없었다면, 나중에 지어진 건물을 위해 지상권이 인정되기는 어렵습니다. 그렇지 않으면 저당권자가 예상하지 못한 부담이 생기기 때문입니다.

세 번째 요건 — 철거 특약

당사자가 건물을 철거하기로 약정했다면 법정지상권은 성립하지 않습니다. 이 제도는 당사자의 의사를 보충하는 성격을 갖기 때문입니다.

그래서 토지만 매도하는 계약서에 건물의 처리에 관한 조항이 있는지가 먼저 확인됩니다. 아무 언급이 없으면 오히려 법정지상권 쪽으로 기울고, 명시적인 철거 약정이 있으면 반대가 됩니다.

인정되면 무엇이 따라오나

법정지상권이 인정되면 건물 소유자는 그 토지를 사용할 수 있습니다. 다만 무상은 아닙니다.

제366조 단서는 지료를 법원이 정하도록 하고 있고, 관습법상 법정지상권에서도 같은 방식으로 정리됩니다. 제286조는 조세나 지가의 변동으로 지료가 상당하지 않게 되면 증감을 청구할 수 있도록 합니다.

존속기간은 지상권의 일반 규정에 따릅니다. 제280조 제1항은 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년을 최단기간으로 정합니다. 제281조 제1항은 기간을 정하지 않은 경우 그 최단존속기간에 따르도록 합니다.

제281조 제2항은 종류와 구조를 정하지 않은 경우 제280조 제2호의 건물, 즉 15년을 목적으로 한 것으로 본다고 정합니다.

지료를 내지 않으면

법정지상권이 인정되어도 건물 소유자가 지료를 계속 내지 않으면 그 관계가 유지되지 않습니다. 지상권 일반의 규정에 따라 소멸을 청구할 수 있는 길이 열립니다.

그래서 토지 소유자 쪽에서는 지료의 액수를 먼저 확정해 두는 것이 실질적인 대응이 됩니다. 액수가 정해지지 않은 상태에서는 연체를 주장하기 어렵기 때문입니다.

등기가 없어도 되는가

법정지상권은 법률의 규정에 의하여 생기는 권리이므로, 취득 자체에는 등기가 필요하지 않은 것으로 다루어집니다.

다만 이를 처분하려면 등기가 필요합니다. 건물을 팔면서 지상권을 함께 넘기려는 경우가 여기에 해당합니다.

토지를 사려는 쪽에서

경매나 공매로 토지를 취득할 때 가장 먼저 볼 것은 그 위에 건물이 있는지, 그리고 그 건물의 소유자가 누구인지입니다.

건물이 있고 소유자가 다르다면 법정지상권이 성립할 가능성을 전제로 가격을 계산해야 합니다. 그 토지는 당장 자유롭게 쓸 수 없고, 받을 수 있는 것은 지료에 그치기 때문입니다.

미등기 건물이 있는 경우에는 더 신중해야 합니다. 등기부만으로는 소유 관계가 드러나지 않아, 현장 확인과 건축물대장 조회가 함께 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 민법 제366조는 어떤 경우에 적용되나요?

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 된 경우에 적용되며, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다.

Q2. 매매로 소유자가 갈린 경우는요?

조문상의 법정지상권은 적용되지 않고, 관습법상 법정지상권의 성립 여부가 검토됩니다. 처분 당시 동일인 소유였는지와 철거 특약의 유무가 핵심입니다.

Q3. 지상권의 기간은 얼마인가요?

민법 제280조는 견고한 건물이나 수목 30년, 그 밖의 건물 15년, 건물 이외의 공작물 5년을 최단기간으로 정하고, 제281조는 기간을 정하지 않은 경우 그 최단기간에 따르도록 합니다.

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법무법인 대한중앙 · 한병철 변호사
부산 해운대 사무소 | 1533-7377

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 인용 법령: 민법(법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.) 제279조, 제280조, 제281조, 제286조, 제305조, 제366조