한병철 변호사 [부산 부동산변호사] 공유 부동산, 내 지분만 팔 수 있나 - 제263조 지분 처분과 분할청구

Q. 질문 내용

형제 셋이 부모님한테 물려받은 땅을 공동명의로 갖고 있습니다. 저는 급하게 돈이 필요해서 제 몫만이라도 팔고 싶은데, 다른 형제들이 동의를 안 해 줍니다. 공동명의라도 제 지분만 따로 파는 게 가능한가요? 만약 팔기 어렵다면 아예 나눠 달라고 청구할 수도 있다고 들었는데 그 절차도 알고 싶습니다.

 

형제가 상속으로 땅을 함께 물려받았거나, 부부가 공동명의로 집을 샀거나, 동업자끼리 건물을 나누어 가진 경우. 등기부에 지분으로 이름이 올라 있는 공유 관계는 생각보다 흔하고, 관계가 틀어지는 순간 분쟁도 그만큼 흔해집니다. 다른 공유자의 동의 없이 내 지분만 팔 수 있는지, 공유자 한 명이 부동산을 독차지하고 있으면 어떻게 해야 하는지, 관계를 아예 정리하려면 무엇을 청구해야 하는지. 민법 제262조부터 제269조까지가 이 물음들에 대한 답의 지도를 그려 두었습니다.

지분은 내 마음대로, 공유물 전체는 함께

민법 제263조는 공유의 기본 문법을 한 문장에 담았습니다. 「공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.」 (민법 제263조, 국가법령정보센터 2026-08-27 확인)

답은 명확합니다. 내 지분은 다른 공유자의 동의 없이 팔거나 담보로 제공할 수 있습니다. 3분의 1 지분을 가진 사람은 그 3분의 1을 제삼자에게 양도할 수 있고, 다른 공유자는 이를 막을 권리가 없습니다. 다만 공유자들이 미리 지분 양도를 제한하는 약정을 해 둔 경우 그 약정 위반의 책임 문제는 별도로 남습니다. 제262조 제2항은 지분이 불분명하면 균등한 것으로 추정한다고 정하므로, 등기부에 지분의 표시가 없다면 균등한 지분이 출발점이 됩니다. 반면 제264조는 반대 방향의 선을 긋습니다. 공유물 자체의 처분이나 변경은 다른 공유자 전원의 동의 없이는 하지 못합니다. 부동산 전체를 파는 계약, 건물을 허물거나 증축하는 일이 여기에 해당합니다.

관리는 과반수, 보존은 각자

제265조는 일상 운영의 규칙입니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정합니다. 누구에게 임대할지, 임대료를 얼마로 할지 같은 이용·개량의 문제가 관리행위입니다. 사람 수가 아니라 지분의 과반이라는 점이 중요합니다. 지분 60%를 가진 한 사람이 40%를 나눠 가진 세 사람보다 힘이 셉니다. 과반 지분자가 정한 임대차를 소수 지분자가 뒤집을 수 없는 구조이므로, 소수 지분자의 보호는 뒤에서 보는 부당이득 정산과 분할청구로 옮겨 갑니다.

단서는 보존행위입니다. 보존행위는 각자가 할 수 있습니다. 무단 점유자를 상대로 한 인도청구, 무너져 가는 담장의 수리처럼 공유물의 현상을 지키는 일은 지분이 아무리 작아도 혼자 할 수 있습니다. 시효 중단을 위한 조치도 같은 이유로 각자에게 열려 있습니다. 실무에서는 어떤 행위가 관리이고 어떤 행위가 보존인지의 경계가 자주 다투어지는데, 다른 공유자의 이익을 해칠 소지가 있는 행위일수록 보존의 이름을 붙이기 어려워집니다.

소수 지분자의 독점 - 어떻게 다투나

공유 분쟁의 전형은 한 공유자가 부동산 전부를 혼자 차지하고 있는 경우입니다. 과반 지분 없이 전부를 점유하는 공유자에 대하여, 다른 공유자는 지분 비율에 따른 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 임대료 상당액을 지분만큼 나누어 달라는 청구로, 점유 개시 시점부터의 정산이 문제되므로 기간이 길수록 금액도 커집니다.

내보내는 문제는 더 섬세합니다. 소수 지분자가 다른 소수 지분자를 상대로 부동산 전부의 인도를 청구할 수 있는지는 보존행위의 한계와 얽혀 신중하게 다루어지고, 실무의 무게중심은 인도청구보다 방해 배제와 부당이득 정산 쪽으로 이동해 있습니다. 어떤 청구를 세울지는 지분 구조와 점유 경위에 따라 달라지므로, 등기부와 점유 현황을 먼저 정리한 뒤 청구를 설계해야 합니다.

관계를 끝내는 길 - 공유물분할청구

공유는 언제든 해소할 수 있는 관계입니다. 제268조 제1항은 「공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다」고 정합니다. 분할하지 아니하기로 하는 약정은 가능하지만 5년을 넘지 못하고, 갱신해도 갱신일부터 다시 5년이 한도입니다. 영원히 묶어 두는 계약은 허용되지 않습니다.

분할의 방법은 협의가 우선입니다. 협의가 안 되면 제269조에 따라 법원에 분할을 청구합니다. 법원은 현물분할을 원칙으로 하되, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 때에는 경매를 명하여 대금을 지분대로 나누게 합니다. 한 필지의 땅은 선을 그어 나눌 수 있지만 아파트 한 채는 그럴 수 없으므로, 부동산의 성격이 분할 방식을 사실상 정합니다. 분할 소송에서는 감정평가로 부동산의 가액이 정해지고, 그 숫자가 경매 배당과 가격배상의 기준이 됩니다. 실무에서는 한쪽이 부동산을 갖고 다른 쪽에 지분 값을 지급하는 가격배상 방식도 활용됩니다.

지분 거래 전에 살펴야 할 것들

지분만 사고파는 거래는 합법이지만 위험의 계산이 다릅니다. 지분을 사는 쪽은 공유자들과의 관계 속으로 들어가는 것이므로, 다른 공유자가 누구인지, 점유 상태가 어떤지, 분할금지약정이 있는지를 확인해야 합니다. 지분을 파는 쪽은 남은 공유자들과 매수인 사이의 분쟁 가능성까지 내다보아야 합니다. 상속으로 형성된 공유라면 일반 공유물분할이 아니라 상속재산분할의 법리가 먼저 적용되는 경우도 있어, 가정법원과 민사법원 중 어느 절차로 풀어야 하는지부터 판단이 필요합니다. 공유 관계의 정리는 청구 하나로 끝나는 일이 아니라 지분 구조, 점유, 세금까지 얽힌 설계의 문제입니다.

정리

공유의 규칙은 세 층입니다. 지분의 처분은 각자 자유, 공유물의 관리는 지분 과반수, 공유물의 처분은 전원 동의. 그리고 관계가 더 이상 유지되기 어렵다면 분할청구라는 출구가 항상 열려 있습니다. 공유 부동산으로 갈등을 겪고 있다면 등기부의 지분 구조와 점유 현황을 정리하는 것이 모든 선택의 출발점입니다. 그 지도가 있어야 정산을 요구할지, 분할로 끝낼지, 지분을 팔고 나올지를 견줄 수 있습니다.

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법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

다른 공유자 동의 없이 제 지분을 팔 수 있나요?

지분의 처분은 각 공유자의 자유이므로 동의 없이 양도·담보 제공이 가능합니다(민법 제263조). 다만 공유물 전체의 매각은 전원의 동의가 필요합니다(제264조).

공유자 한 명이 건물을 독차지하고 임대료도 안 나눕니다.

지분 비율에 따른 부당이득 반환, 곧 임대료 상당액의 정산을 청구할 수 있습니다. 점유의 경위와 지분 구조에 따라 방해 배제 청구를 함께 검토합니다.

공유 관계를 끝내고 싶은데 상대가 협의에 응하지 않습니다.

법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조·제269조). 현물분할이 원칙이고, 어려우면 경매에 의한 대금분할이나 가격배상 방식으로 정리됩니다.

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대표 변호사 한병철

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