한병철 변호사 [부산 부동산변호사] 등기부의 갑구와 을구, 무엇을 보나 - 제15조·제48조 등기기록의 구조

Q. 질문 내용

생애 처음으로 아파트를 사려고 계약을 앞두고 있습니다. 등기부등본을 떼 보라고 해서 발급은 받았는데 갑구, 을구라는 말부터 어렵고 뭘 봐야 하는지 모르겠습니다. 근저당이 잡혀 있으면 위험한 건가요? 계약 전에 등기부에서 꼭 확인해야 할 항목들을 알려 주시면 감사하겠습니다.

 

부동산 거래에서 가장 먼저 읽어야 할 문서는 계약서가 아니라 등기부입니다. 그런데 등기사항증명서를 떼어 놓고도 어디를 어떻게 읽어야 할지 몰라 소유자 이름만 확인하고 덮는 경우가 많습니다. 등기부의 구조는 부동산등기법이 정해 둔 그대로입니다. 표제부, 갑구, 을구라는 세 칸의 의미와 각 칸에서 확인해야 할 항목을 알면, 등기부 한 통으로 그 부동산의 권리 지도를 읽을 수 있습니다. 조문이 정한 구조를 따라 읽는 법을 정리합니다.

세 개의 칸 - 제15조가 정한 구조

부동산등기법 제15조 제2항은 등기기록의 구조를 한 문장으로 정합니다. 「등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.」 (부동산등기법 제15조, 국가법령정보센터 2026-08-27 확인)

제1항은 1필의 토지, 1개의 건물마다 하나의 등기기록을 두는 물적 편성주의를 정합니다. 아파트 같은 구분건물은 1동 전체가 하나의 등기기록을 쓰되 전유부분별로 나뉩니다. 그래서 아파트 등기부에는 1동 건물 전체의 표제부와 내 호수에 해당하는 전유부분의 표제부가 이어서 나오고, 대지권의 표시까지 이 부분에서 확인됩니다.

표제부 - 이 부동산이 무엇인가

표제부는 부동산의 신원 정보입니다. 토지라면 제34조에 따라 소재와 지번, 지목, 면적이, 건물이라면 구조와 층수, 용도가 기록됩니다. 이 칸의 확인 요령은 계약서 및 현장과의 일치입니다. 계약하려는 주소와 등기부의 소재지가 같은지, 면적이 광고와 다르지 않은지, 지목이 대지인지 전답인지를 맞춰 봅니다.

지목이 농지라면 취득에 자격 문제가 생기고, 건물의 용도가 주거가 아니라면 대출과 세금, 전입의 계산이 달라집니다. 표제부의 한 줄이 거래 전체의 전제를 바꿀 수 있으므로, 가장 짧지만 건너뛸 수 없는 칸입니다.

갑구 - 소유권의 역사와 현재

갑구에는 소유권에 관한 사항이 시간 순서로 쌓입니다. 제48조에 따라 각 등기에는 순위번호, 등기목적, 접수연월일과 접수번호, 등기원인, 권리자가 기록됩니다. 읽는 요령은 마지막 줄에서 시작하는 것입니다. 현재 소유자가 누구인지, 계약 상대방과 동일인인지가 첫 확인 사항입니다. 신분증과 등기부의 이름·주민등록번호 앞자리를 맞춰 보는 단순한 대조가 사기 예방의 절반입니다. 공유라면 제48조 제4항에 따라 권리자별 지분이 기록되므로, 지분 전부가 계약에 나왔는지, 일부 지분만의 거래인지도 봅니다.

갑구에서 정말로 경계해야 할 것은 소유권 이전 외의 기록들입니다. 가압류, 압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기가 갑구에 등장합니다. 이런 기록이 말소되지 않고 살아 있다면, 소유자가 지금 자유롭게 처분할 수 없는 상태이거나 장차 소유권이 뒤집힐 위험이 있다는 신호입니다. 매도인이 잔금 전에 말소를 약속했다면 그 약속을 특약으로 적고, 잔금과 말소 서류를 동시에 주고받는 방식으로 이행을 설계합니다. 특히 가등기는 순위 보전의 효력이 있어, 나중에 본등기가 이루어지면 그 사이에 끼어든 등기들이 무너질 수 있는 장치이므로 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

을구 - 소유권을 누르고 있는 권리들

을구에는 소유권 외의 권리, 실무에서는 대부분 근저당권과 전세권이 기록됩니다. 근저당권 등기에서 확인할 숫자는 채권최고액입니다. 실제 대출 원금이 아니라 통상 그 120~130%로 설정되는 담보의 상한선이므로, 이 금액과 매매가·보증금을 나란히 놓고 남는 가치를 계산해야 합니다. 설정 일자가 오래되었다면 실제 채무가 줄었을 수 있지만, 안전 계산은 언제나 최고액 기준이 원칙입니다.

임차인이라면 이 계산이 보증금의 안전 그 자체입니다. 선순위 근저당의 채권최고액과 먼저 들어온 임차인들의 보증금을 더한 값이 부동산의 가치에 육박한다면, 경매가 열렸을 때 내 보증금까지 배당이 돌아오지 않을 수 있습니다. 전세 계약 전의 등기부 확인이 형식이 아니라 생존의 문제인 이유입니다. 그 밖에 지상권, 지역권, 임차권 등기가 보인다면 각각 토지의 이용과 건물의 인도에 관한 제약이므로 매수·임차의 목적에 맞는지 별도의 검토가 필요합니다.

순위가 모든 것 - 날짜와 번호 읽기

등기부 읽기의 마지막 열쇠는 순위입니다. 같은 구 안에서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이에서는 접수연월일과 접수번호로 우선순위가 정해집니다. 경매 배당도, 권리의 인수와 소멸도 이 순서 위에서 계산됩니다. 등기부를 읽는다는 것은 결국 이 시간표를 재구성하는 일이고, 내가 이 부동산에 들어가면 그 시간표의 몇 번째 자리에 서게 되는가를 계산하는 일입니다.

마지막 실무 규칙 세 가지. 등기사항증명서는 말소사항 포함으로 발급해 지워진 권리의 이력까지 봅니다. 계약일만이 아니라 잔금일 아침에 다시 발급해 그 사이의 변동을 확인합니다. 그리고 등기부에 나오지 않는 권리, 이를테면 대항력 있는 임차인의 존재는 전입세대 확인 등 별도의 조사로 보완합니다. 등기부는 강력한 지도이지만 유일한 지도는 아닙니다.

정리

표제부에서 부동산의 신원을, 갑구에서 소유권의 현재와 위험 신호를, 을구에서 담보의 무게를 읽고, 마지막에 순위의 시간표를 재구성하는 것. 이것이 등기부 읽기의 전부입니다. 갑구의 가압류·가등기, 을구의 채권최고액처럼 한 줄이 거래의 운명을 바꾸는 기록들이 있으므로, 의미가 불분명한 등기가 하나라도 보이면 계약 전에 전문가의 검토를 거치시기 바랍니다. 검토에 드는 비용은 언제나 사고가 난 뒤의 비용보다 쌉니다.

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자주 묻는 질문

갑구와 을구는 무엇이 다른가요?

갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 외의 권리(근저당권·전세권 등)에 관한 사항을 기록합니다(부동산등기법 제15조 제2항). 가압류·가처분·가등기는 갑구에서, 담보의 무게는 을구에서 확인합니다.

근저당 채권최고액은 실제 빚과 같은 금액인가요?

아닙니다. 채권최고액은 담보가 책임지는 상한선으로 통상 대출 원금의 120~130%로 설정됩니다. 실제 남은 채무는 금융기관 확인이 필요하며, 안전성 계산은 보수적으로 채권최고액 기준으로 하는 것이 안전합니다.

등기부만 확인하면 안전한 거래인가요?

등기부에 나타나지 않는 권리도 있습니다. 대항력 있는 임차인, 유치권 주장 등은 전입세대 확인과 현장 조사로 보완해야 합니다. 또한 잔금일 아침에 등기부를 다시 발급해 변동을 확인하는 것이 실무의 기본입니다.

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