한병철 변호사 [부산 부동산변호사] 월세를 올려 달라는 요구, 한도가 있다 - 주택임대차보호법 제7조

Q. 질문 내용

전세 계약 갱신을 앞두고 집주인이 보증금을 한 번에 20퍼센트나 올려 달라고 합니다. 법으로 5퍼센트까지만 올릴 수 있다고 들은 것 같은데 맞나요? 반대로 요즘 주변 시세가 많이 떨어졌는데 세입자가 깎아 달라고 요구할 수도 있는 건가요? 집주인이 올려 주지 않으면 나가라고 할까 봐 겁이 나서 말도 못 꺼내고 있습니다.

 

임대료는 계약서에 한 번 적으면 끝나는 숫자가 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 더 이상 적절하지 않게 된 때, 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 임대인은 올리는 쪽으로, 임차인은 내리는 쪽으로 쓸 수 있는 양방향의 권리입니다. 다만 증액에는 상한과 시기의 제한이 붙고, 감액에는 그런 제한이 없습니다. 증액과 감액이 다르게 설계된 이 비대칭의 구조를 정확히 알아야 협상 테이블에서 밀리지 않고, 질문 주신 것 같은 상황에서도 겁내지 않고 조목조목 답할 수 있게 됩니다. 부산에서 임대차 사건을 다루어 온 변호사의 시각으로, 올리는 규칙과 내리는 규칙을 나누어 빠짐없이 정리해 둡니다.

증액의 두 가지 제한 - 5%와 1년

증액 청구에는 두 겹의 제한이 명확하게 걸려 있습니다. 시행령이 정한 비율, 곧 약정 차임·보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못하고, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액하지 못합니다. 두 제한은 함께 작동하는 안전장치입니다. 집주인이 요구한다고 차임이 자동으로 오르는 것이 아니라, 청구가 정당하려면 경제 사정 변동이라는 요건도 함께 갖추어야 합니다. 여기서 주의할 것은 이 제한들이 작동하는 국면의 구별입니다. 존속 중인 계약과 계약갱신요구권을 행사한 갱신에는 적용되지만, 계약 기간이 끝나고 서로 합의로 새 계약을 맺는 경우에는 원칙적으로 적용되지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 갱신요구권을 이미 소진한 뒤의 재계약 협상에서 이 차이가 결정적으로 작동합니다. 지금 어느 국면에 있는지가 5% 상한의 적용 여부를 정합니다. 임대인이 등록임대사업자라면 민간임대주택법의 별도 규율이 겹치므로 등록 여부의 확인도 필요합니다.

감액 청구 - 세입자의 잘 알려지지 않은 권리

시세가 내려간 국면에서는 임차인 쪽에서 감액을 청구할 수 있습니다. 감액에는 5% 상한도, 1년 제한도 없습니다. 증액 제한은 임차인 보호를 위한 편면적 장치이고, 감액은 그 보호와 충돌하지 않기 때문입니다. 경제 사정의 변동으로 약정 차임이 지나치게 무거워졌다는 사정, 곧 주변 시세 하락을 보여주는 실거래 자료가 청구의 근거가 됩니다. 협의가 되지 않으면 법원에 차임 감액 청구의 소로 나아갈 수 있고, 판결이 인정되면 청구 시점부터의 차액 정산 문제가 따라옵니다. 감액 협의가 성립하면 변경된 금액과 시점을 서면으로 남겨 두어야 뒷날의 다툼을 막습니다. 실무에서는 소송까지 가기 전에 시세 자료를 갖춘 내용증명으로 차분하게 협상을 여는 것이 통상의 순서이고, 그 문서 한 장이 이후 절차의 출발 자료가 됩니다.

갱신 국면의 실전 - 20% 요구에 답하는 법

질문의 사안처럼 갱신 시점에 20% 인상을 요구받았다면 세 가지를 순서대로 차분히 먼저 확인해야 합니다. 첫째, 계약갱신요구권이 남아 있는지. 행사하면 갱신되는 임대차의 증액은 5% 상한 안에서만 가능하므로, 갱신요구권의 행사가 그 자체로 가장 강한 방어가 됩니다. 둘째, 인상 요구에 응하지 않는다고 해서 계약이 끝나는 것이 아니라는 점입니다. 갱신 거절은 법이 정한 사유가 있어야 하고, 인상 거부는 그 사유에 해당하지 않습니다. 셋째, 5%를 넘는 인상에 합의해 준 경우의 효력 문제입니다. 판례는 상한을 초과해 지급된 부분의 반환을 인정하는 흐름이므로, 그렇다면 이미 초과해서 지급했더라도 부당이득 반환을 적극적으로 검토할 수 있습니다. 다만 합의 갱신인지 신규 계약인지에 따라 결론이 달리 갈릴 수 있어 계약서의 문구와 체결 경위의 기록이 무엇보다 중요합니다.

월차임 전환 - 보증금을 월세로 돌릴 때의 상한

보증금의 전부나 일부를 월 차임으로 전환할 때에도 법정 산정률의 상한이 적용됩니다(제7조의2). 전환율 상한을 넘는 월세 약정은 그 초과 부분이 당연 무효가 되어 차임 반환 청구의 대상이 될 수 있습니다. 전세에서 반전세로 돌리자는 제안을 받았다면, 제시된 월세가 법정 전환율 안의 계산인지부터 검증하는 것이 우선입니다. 전환의 계산은 숫자 몇 개의 산수에 불과하지만, 그 산수를 확인하지 않고 서명하는 순간부터 매달의 초과 지출이 조용히 시작됩니다. 계약 변경 전의 검증 한 번이 몇 년치 월세 차액을 지켜 줍니다.

분쟁의 관리 - 기록과 순서

차임 분쟁에서 가장 강한 무기는 감정이 아니라 기록입니다. 인상 요구와 그에 대한 답변을 문자나 내용증명으로 남기고, 주변 시세 자료를 시점별로 캡처해 보관하며, 지급한 차임의 이체 기록을 정리합니다. 협의가 막히면 주택임대차분쟁조정위원회라는 소송보다 가볍고 빠른 절차도 준비되어 있습니다. 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 생겨 집행력까지 확보됩니다. 임대인 입장에서도 정당한 증액 사유와 근거 자료를 미리 갖추어 청구하는 것이 결국 가장 빠른 길입니다. 올리는 쪽이든 막는 쪽이든, 법이 정한 상한과 절차 안에서 움직이는 쪽이 분쟁에서 다치지 않고, 관계도 덜 상합니다.

법무법인 대한중앙은 부산 해운대 사무소를 거점으로 영남권·제주 사건을 전담 처리합니다. 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰도 가능합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

자주 묻는 질문

집주인이 5% 넘게 올려 달라는데 거절하면 쫓겨나나요?

아닙니다. 계약갱신요구권을 행사하면 법정 사유 없이는 일방적으로 갱신을 거절할 수 없고, 갱신되는 임대차의 증액은 5% 상한 안에서만 가능합니다. 인상 거부 자체는 갱신 거절 사유가 아니므로, 만료 6개월~1개월 전의 기한 안에 갱신요구 의사를 기록으로 남기십시오.

이미 5% 넘게 올려 준 월세, 돌려받을 수 있나요?

갱신 국면에서 상한을 초과한 부분이라면 초과 지급분의 반환을 다툴 수 있다는 것이 판례의 흐름입니다. 다만 합의 갱신인지 신규 계약인지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 계약 경위와 문구를 함께 검토해야 합니다.

시세가 떨어졌는데 월세를 깎아 달라고 할 수 있나요?

가능합니다. 감액 청구에는 5% 상한이나 1년 제한이 없으며, 경제 사정 변동을 보여주는 시세 자료가 청구의 근거가 됩니다. 협의가 안 되면 분쟁조정위원회나 법원 절차로 나아갈 수 있습니다.

---

법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

대표 변호사 한병철

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.