한병철 변호사 [부산 부동산변호사] 이사를 가면서도 보증금을 지키는 등기 - 주택임대차보호법 제3조의3

Q. 질문 내용

전세 계약이 지난달에 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 회사 때문에 다른 지역으로 이사를 가야 하는데, 전입신고를 옮기면 보증금을 못 받게 된다는 말을 들었습니다. 어떻게 해야 하나요?

 

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 상황은 임차인에게 가장 곤란한 순간입니다. 대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록을 유지해야 지켜지는데, 이사를 하면 그 두 가지가 동시에 무너지기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령은 바로 이 문제를 풀기 위해 만들어진 제도입니다. 등기부에 임차권을 올려 두고 몸은 떠나는 방식입니다. 신청 시기와 순서를 놓치면 효과가 반감되므로, 실무 절차를 순서대로 정리합니다.

언제 신청할 수 있나 - 두 가지 조건

제3조의3 제1항은 신청 요건을 두 가지로 정합니다. 임대차가 끝난 후일 것, 그리고 보증금이 반환되지 아니한 경우일 것입니다. 두 조건이 모두 충족되어야 하므로 계약 기간이 남아 있는 동안에는 신청할 수 없습니다. 여기서 임대차가 끝났다는 것은 기간 만료뿐 아니라 해지 통지가 효력을 발생한 경우도 포함합니다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지를 통지했다면 통지 후 3개월이 지나야 계약이 종료되므로, 그 시점이 지나야 신청이 가능합니다. 보증금의 일부만 돌려받은 경우에도 나머지가 남아 있다면 신청할 수 있습니다. 관할은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원입니다. 임차인의 새 주소지 법원이 아니라 집이 있는 곳의 법원이라는 점을 혼동하는 분이 많습니다.

신청서에 무엇을 적고 무엇을 소명하나

제2항은 신청서의 필수 기재사항을 열거합니다. 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 그리고 임차권등기의 원인이 된 사실입니다. 주택의 일부만 임차한 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부해야 합니다. 원룸 건물의 한 호실이나 단독주택의 이층처럼 등기부상 구분되지 않는 공간을 빌린 경우가 여기에 해당합니다. 그리고 조문은 신청의 이유와 등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 요구합니다. 증명보다는 가벼운 정도이지만 아무 자료 없이는 되지 않습니다. 실무에서 붙이는 자료는 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자를 확인할 수 있는 서류, 계약 종료를 알린 내용증명이나 문자 기록, 보증금이 반환되지 않았다는 사정을 보여 주는 계좌 내역입니다. 대항력이나 우선변제권을 이미 취득했다면 그 사실도 함께 적습니다. 절차는 민사집행법의 가압류 규정을 준용하므로, 재판은 서면으로 신속하게 진행되는 것이 보통입니다.

등기가 끝난 뒤에 달라지는 것

이 제도의 핵심은 제5항에 있습니다. 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 뒤에 이사를 가거나 전입신고를 옮겨도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 이미 대항력과 우선변제권을 가지고 있던 임차인이라면 그 순위가 그대로 유지됩니다. 여기서 반드시 지켜야 할 순서가 있습니다. 등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 해야 합니다. 결정문을 받은 것만으로는 부족하고, 등기부에 기입이 끝나야 합니다. 결정 후 등기소에 촉탁이 이루어지고 기입되기까지 며칠이 걸리므로, 그 사이에 주민등록을 옮기면 공백이 생겨 순위를 잃을 수 있습니다. 등기사항전부증명서를 직접 발급받아 임차권등기 기입을 눈으로 확인하는 것이 실무의 원칙입니다. 이 순서 하나를 지키지 못해 배당에서 밀리는 사건이 실제로 적지 않습니다.

비용과 그 뒤에 이어지는 절차

제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 인지대와 송달료, 등록면허세, 변호사를 선임했다면 그 비용도 청구 대상에 포함될 수 있습니다. 보증금반환청구 소송을 함께 진행할 때 이 비용을 청구취지에 넣는 것이 보통입니다. 한편 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 새로 임차한 사람은 제6항에 따라 소액임차인의 최우선변제를 받을 권리가 없습니다. 등기부를 확인하지 않고 계약한 신규 임차인이 큰 손해를 입는 지점이므로, 임차인으로 계약할 때 등기부의 을구를 확인해야 하는 이유이기도 합니다. 임대인이 결정에 불복하려면 이의신청을 할 수 있고, 신청이 기각되면 임차인은 제4항에 따라 항고할 수 있습니다. 임차권등기 자체는 보증금을 받아 내는 수단이 아니라 순위를 지키는 장치이므로, 등기 후에는 보증금반환청구 소송이나 지급명령으로 집행권원을 확보하는 절차가 이어져야 합니다.

실무에서 자주 어긋나는 세 지점

첫째는 시기입니다. 계약 종료 전에 미리 신청해 두려다가 각하되는 경우가 있습니다. 해지 통지의 효력 발생일을 계산해 그 이후에 신청해야 합니다. 둘째는 순서입니다. 앞서 본 대로 등기 완료 확인 전에 전출하면 제도의 목적 자체가 사라집니다. 셋째는 그 이후의 방치입니다. 임차권등기를 해 두면 보증금이 자동으로 지켜진다고 생각해 몇 년을 그대로 두는 분들이 있는데, 보증금반환채권에도 소멸시효가 진행합니다. 등기는 순위를 보전할 뿐 시효를 멈추어 주지 않습니다. 등기를 마친 뒤에는 지급명령이나 소송으로 집행권원을 만들고, 필요하면 경매를 신청하는 데까지 나아가야 실제로 돈을 받습니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 역산해서 최소 한 달의 여유를 두고 준비를 시작하시기를 권합니다.

마지막으로 임대인 쪽 사정도 덧붙입니다. 임차권등기가 기입되면 그 집은 새 임차인을 구하기가 매우 어려워집니다. 등기부에 보증금 미반환 사실이 그대로 드러나기 때문입니다. 그래서 실무에서는 신청을 예고하는 내용증명 단계에서 협의가 이루어지는 경우가 적지 않습니다. 임차인 입장에서는 내용증명과 신청 준비를 동시에 진행하는 것이 효율적입니다. 협의가 되면 신청을 취하하면 되고, 되지 않으면 지체 없이 접수할 수 있기 때문입니다. 시간을 버는 쪽은 언제나 준비가 끝나 있는 쪽입니다.

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

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자주 묻는 질문

계약이 아직 끝나지 않았는데 신청할 수 있나요?

할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우를 요건으로 합니다. 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지했다면 통지 후 3개월이 지나 계약이 종료된 뒤에 신청할 수 있습니다.

결정문을 받으면 바로 이사해도 되나요?

결정만으로는 부족합니다. 등기사항전부증명서에서 임차권등기 기입이 완료된 것을 확인한 뒤에 전출해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

신청 비용은 누가 부담하나요?

제3조의3 제8항에 따라 임차인은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금반환청구 소송을 함께 진행하며 청구취지에 포함하는 것이 일반적입니다.

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대표 변호사 한병철

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.