한병철 변호사 [부산 부동산변호사] 집이 고장 났을 때 누가 고치나 - 민법 제623조 임대인의 의무

보일러가 멈추고 누수가 생기고 곰팡이가 번질 때, 수리비를 누가 부담하느냐를 두고 다툼이 시작됩니다. 계약서에 아무 말이 없으면 임차인이 알아서 해야 한다고 생각하는 분이 많은데, 민법의 출발점은 정반대입니다. 제623조는 임대인에게 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지웁니다. 어디까지가 임대인의 몫이고 어디부터가 임차인의 몫인지, 고쳐 주지 않을 때 무엇을 할 수 있는지를 정리합니다.

제623조 - 유지의무는 계약 존속 중 계속된다

제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 인도로 끝나는 것이 아니라 계약이 이어지는 내내 계속되는 의무라는 점이 핵심입니다. 그래서 입주할 때 멀쩡했던 설비가 뒤에 고장 났다면 원칙적으로 임대인이 고쳐야 합니다. 판례는 이 의무의 범위를 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 없는 정도의 파손인지를 기준으로 나누어 왔습니다. 임차인이 스스로 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라면 임대인의 의무가 없다고 보고, 그 정도를 넘어 사용에 지장을 주는 파손이라면 임대인이 수선해야 한다고 봅니다. 보일러와 배관의 고장, 누수, 벽체의 균열, 전기 설비의 하자가 후자에 해당하는 대표적인 예입니다.

어디까지가 임차인의 몫인가

경계는 두 갈래로 정리됩니다. 첫째, 규모와 성질입니다. 전구 교체, 수도꼭지 패킹 교체, 방충망 보수처럼 소모품에 가깝고 비용이 크지 않은 것은 임차인이 부담하는 것으로 봅니다. 반대로 건물의 구조나 주요 설비에 관한 것은 임대인의 몫입니다. 둘째, 원인입니다. 임차인의 과실로 생긴 파손이라면 그 사람이 부담합니다. 관리 소홀로 동파된 배관, 부주의로 깨진 유리가 그렇습니다. 곰팡이 분쟁이 자주 어려운 이유가 여기에 있습니다. 결로가 건물의 단열 부실에서 비롯된 것인지, 환기를 하지 않은 생활 습관에서 비롯된 것인지에 따라 결론이 갈리기 때문입니다. 이런 사안에서는 입주 당시의 상태를 기록해 둔 자료가 결정적입니다. 입주일에 집 안 곳곳을 사진으로 남기는 일이 실제로 큰 차이를 만듭니다.

특약으로 뒤집을 수 있나

계약서에 시설물의 수리는 임차인이 부담한다는 문구가 들어 있는 경우가 많습니다. 이런 특약이 전면적으로 무효인 것은 아니지만, 판례는 그 범위를 제한적으로 해석해 왔습니다. 통상 생길 수 있는 소규모 수선을 임차인이 부담하기로 한 것으로 보고, 건물의 구조에 관한 대규모 수선의무까지 면제한 것으로는 보지 않는 것이 일반적입니다. 임대인의 기본적 의무를 통째로 없애려면 그러한 취지가 계약에 분명히 드러나야 합니다. 그래서 계약 단계에서는 범위를 구체적으로 적는 것이 양쪽 모두에게 좋습니다. 금액 기준을 정하거나 항목을 열거하는 방식입니다. 예컨대 건당 일정 금액 이하의 소모성 수리는 임차인이, 그 이상이거나 구조·설비에 관한 것은 임대인이 부담한다고 적어 두면 대부분의 다툼이 계약서 안에서 정리됩니다.

임차인이 쓸 수 있는 세 가지 수단

임대인이 고쳐 주지 않을 때 민법이 주는 수단은 세 가지입니다. 첫째, 비용상환청구입니다. 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 정합니다. 급한 수리를 임차인이 먼저 하고 비용을 청구하는 구조입니다. 다만 지출 전에 통지하고 견적과 영수증을 남기는 절차가 중요합니다. 둘째, 차임감액청구입니다. 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구할 수 있다고 규정합니다. 셋째, 계약해지입니다. 같은 조 제2항은 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 계약을 해지할 수 있도록 합니다. 수선이 이루어지지 않아 거주가 불가능한 정도라면 이 통로를 검토하게 됩니다.

임대인이 고치겠다고 할 때 - 인용의무

반대 방향의 조문도 있습니다. 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 수리를 위해 출입해야 하거나 공사가 필요한 경우 임차인이 협조해야 한다는 뜻입니다. 다만 제625조가 균형을 잡습니다. 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다. 즉 대규모 공사로 상당 기간 거주나 영업이 불가능해진다면 임차인에게 해지권이 생깁니다. 상가 임대차에서 이 조항이 실제로 문제되는 경우가 있습니다. 실무의 요령은 사전 협의입니다. 공사의 범위와 기간, 그동안의 차임 처리를 미리 서면으로 정하면 인용의무와 해지권이 충돌하는 상황 자체를 피할 수 있습니다.

분쟁이 생겼을 때의 순서

실제로 하자가 생기면 순서를 지키는 것이 중요합니다. 첫째, 즉시 통지합니다. 문자나 메신저로 하자의 내용과 발생 시점을 알리고 그 기록을 남깁니다. 통지가 늦으면 손해가 확대된 부분에 대해 임차인에게 책임이 돌아갈 수 있습니다. 둘째, 사진과 영상으로 상태를 기록합니다. 날짜가 확인되는 형태가 좋습니다. 셋째, 수리 요청과 그에 대한 임대인의 답변을 남깁니다. 넷째, 응답이 없으면 기한을 정한 내용증명을 보내고, 그래도 이행이 없으면 필요비를 지출한 뒤 상환을 청구하거나 감액·해지를 검토합니다. 여기서 주의할 점이 있습니다. 수리가 되지 않는다는 이유로 임의로 차임 지급을 중단하는 것은 위험합니다. 차임 연체를 이유로 한 해지 사유가 될 수 있기 때문입니다. 감액을 구하려면 절차에 따라 청구해야 합니다.

덧붙이면 이 유형의 분쟁은 대부분 금액보다 감정 때문에 커집니다. 수리비 자체는 크지 않은데 연락을 무시당했다는 감정이 쌓여 소송까지 가는 경우가 많습니다. 그래서 실무에서 권하는 것은 첫 통지를 최대한 담담하게, 그러나 기록으로 남기라는 것입니다. 하자의 내용과 발생 시점, 요청하는 조치, 회신을 원하는 기한을 한 문단으로 정리해 보내면 그 한 통이 뒤에 필요비 청구서의 첨부자료가 됩니다.

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

계약서에 수리는 임차인 부담이라고 적혀 있습니다.

그러한 특약은 통상 소규모 수선을 임차인이 부담하는 취지로 해석되는 것이 일반적이며, 건물 구조나 주요 설비에 관한 대규모 수선의무까지 면제한 것으로는 보지 않습니다.

수리를 안 해 주면 월세를 안 내도 되나요?

임의로 지급을 중단하면 차임 연체를 이유로 한 해지 사유가 될 수 있습니다. 민법 제627조에 따른 차임감액청구 등 절차에 따라 다투는 것이 안전합니다.

제가 먼저 고치고 청구할 수 있나요?

민법 제626조 제1항에 따라 필요비를 지출한 경우 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 지출 전에 임대인에게 통지하고 견적과 영수증을 남겨 두어야 다툼이 줄어듭니다.

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