Q. 질문 내용
아버지 명의 아파트를 매도하려고 하는데 등기권리증을 아무리 찾아도 없습니다. 재발급을 받으면 된다고 들었는데 등기소에서는 재발급이 안 된다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
부동산을 팔기로 하고 잔금일을 잡은 뒤에야 등기권리증이 없다는 것을 알게 되는 경우가 있습니다. 급한 마음에 등기소를 찾아가지만 재발급은 되지 않는다는 답을 듣습니다. 사실입니다. 등기필정보는 한 번만 통지되고 재발급되지 않습니다. 그러나 거래가 불가능한 것은 아닙니다. 부동산등기법 제51조가 세 가지 대체 방법을 마련해 두었습니다. 제도의 구조와 실무 절차를 정리합니다.
등기필정보란 무엇인가
제50조 제1항은 등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지하여야 한다고 정합니다. 다만 등기권리자가 통지를 원하지 아니하는 경우, 국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우 등에는 통지하지 않습니다. 과거의 등기권리증, 흔히 집문서라고 불리던 종이가 2006년 이후 이 제도로 바뀌었습니다. 지금 통지되는 것은 문서 자체라기보다 일련번호와 비밀번호로 구성된 정보이고, 그 정보가 적힌 종이가 교부됩니다. 그래서 그 종이를 잃어버렸다는 것은 정보가 적힌 매체를 잃은 것이면서 동시에 그 정보를 알 수 없게 되었다는 뜻이기도 합니다. 종이는 남아 있는데 비밀번호 부분이 훼손된 경우도 같은 문제가 됩니다.
언제 필요한가 - 제50조 제2항
제2항은 사용 국면을 정합니다. 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에 신청인은 신청정보와 함께 통지받은 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하여야 합니다. 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 경우에도 마찬가지입니다. 여기서 중요한 것은 필요한 것이 파는 쪽의 등기필정보라는 점입니다. 매매라면 매도인, 근저당권 설정이라면 소유자의 것입니다. 그래서 매수인이 자신의 등기권리증을 찾을 필요는 없습니다. 반대로 상속등기처럼 단독으로 신청하는 등기나, 판결에 의해 승소한 등기권리자가 단독으로 신청하는 경우에는 등기의무자의 등기필정보가 요구되지 않습니다. 어떤 등기를 하려는지에 따라 필요 여부가 갈리므로 먼저 그것부터 확인해야 합니다.
없을 때의 세 가지 길 - 제51조
제51조는 등기의무자의 등기필정보가 없을 때의 방법을 정합니다. 원칙은 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자등임을 확인받는 것입니다. 이것이 흔히 말하는 확인조서 방식입니다. 그리고 단서가 두 개의 대안을 둡니다. 하나는 등기신청인의 대리인, 즉 변호사나 법무사가 등기의무자등으로부터 위임받았음을 확인한 경우입니다. 확인서면을 작성하는 방식으로 실무에서 가장 널리 쓰입니다. 다른 하나는 신청서 중 등기의무자등의 작성 부분에 관하여 공증을 받은 경우입니다. 정리하면 본인이 등기소에 직접 가거나, 자격자 대리인의 확인을 받거나, 공증을 받는 세 가지 길이 있습니다. 어느 쪽이든 본인 확인이 핵심이라는 점은 같습니다.
확인서면 방식의 실제
실무에서 가장 많이 쓰이는 것이 자격자 대리인의 확인서면입니다. 변호사나 법무사가 등기의무자를 직접 대면해 신분증으로 본인임을 확인하고, 필적과 무인을 받아 확인서면을 작성합니다. 이 절차는 대면이 원칙이므로 위임장만 받아서는 되지 않습니다. 그래서 매도인이 해외에 있거나 거동이 어려운 경우에는 일정을 미리 조율해야 합니다. 고령이거나 병중인 소유자의 부동산을 거래할 때는 의사능력의 확인도 함께 문제됩니다. 확인서면은 본인 여부를 확인하는 것이지 의사능력까지 보증하는 것이 아니므로, 사정이 있는 경우에는 의사의 소견이나 후견 관련 절차를 함께 검토하는 것이 안전합니다. 비용은 방식에 따라 다르지만, 확인서면 방식이 통상적으로 이용되는 편입니다.
거래 상대방이 확인해야 할 것
매수인 입장에서는 등기필정보가 없다는 사실 자체가 위험 신호는 아니지만, 확인할 것이 늘어납니다. 첫째, 본인 확인 절차가 어떻게 이루어지는지를 계약 단계에서 정해 둡니다. 잔금일에 확인서면 작성이 함께 이루어지도록 일정을 짜야 합니다. 둘째, 매도인이 직접 나오는지 대리인이 나오는지를 확인합니다. 대리인이라면 인감증명서가 첨부된 위임장과 그 범위를 확인하고, 가능하면 매도인 본인과 통화해 위임 사실을 확인한 뒤 그 기록을 남깁니다. 셋째, 대금은 매도인 명의 계좌로 송금합니다. 넷째, 잔금 지급과 등기신청 서류의 교부가 동시에 이루어지도록 합니다. 등기필정보가 없는 거래에서 사고가 나는 경로는 대부분 본인 확인이 헐거웠던 경우입니다.
분실 상황에서의 순서와 주의점
정리하면 이렇게 진행합니다. 첫째, 실제로 필요한 등기인지 확인합니다. 상속등기라면 필요하지 않습니다. 둘째, 필요하다면 세 가지 방법 중 하나를 택하고 일정에 반영합니다. 매도 계약을 하기 전에 정해 두는 것이 좋습니다. 셋째, 분실 사실을 알게 되었다면 등기부를 확인해 이상한 등기가 없는지 점검합니다. 등기필정보만으로 등기가 넘어가지는 않지만, 인감증명서와 함께 유출되었다면 위험이 커집니다. 넷째, 도난이 의심된다면 등기부를 주기적으로 확인하고 필요하면 수사기관에 신고합니다. 참고로 등기필정보의 부정 사용을 막기 위해 등기완료 통지나 등기신청 사실을 알려 주는 서비스가 마련되어 있으므로, 소유 부동산이 여러 곳이라면 이를 활용하는 것이 좋습니다. 잃어버린 것은 되찾을 수 없지만 대체할 방법은 분명히 있습니다.
덧붙이면 요즘은 등기필정보를 종이로만 보관하다 분실하는 경우가 많습니다. 통지서를 받으면 비밀번호 부분이 가려진 상태로 보관하되, 어디에 두었는지는 가족이 알 수 있게 정리해 두시기를 권합니다. 소유자가 갑자기 건강을 잃거나 사망한 뒤 서류의 소재를 몰라 절차가 길어지는 사례가 실제로 적지 않습니다. 부동산 관련 서류는 한곳에 모아 목록을 만들어 두는 것만으로도 뒤의 절차가 훨씬 간단해집니다.
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
등기권리증을 재발급받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 등기필정보는 한 번만 통지되며 재발급 제도가 없습니다. 대신 부동산등기법 제51조가 정한 세 가지 방법으로 대체합니다.
그러면 어떻게 매도할 수 있나요?
등기의무자가 등기소에 출석해 확인을 받거나, 변호사·법무사의 확인서면을 받거나, 신청서의 해당 부분에 공증을 받는 방법이 있습니다. 실무에서는 확인서면 방식이 널리 쓰입니다.
상속등기를 할 때도 필요한가요?
필요하지 않습니다. 등기필정보는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 경우 등기의무자의 것을 제공하는 것이므로, 단독으로 신청하는 상속등기에는 요구되지 않습니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
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대표 변호사 한병철
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