Q. 질문 내용
살던 집이 경매로 넘어갔습니다. 보증금이 크지 않은데 은행 근저당이 저보다 먼저 잡혀 있습니다. 한 푼도 못 받게 되나요? 소액임차인이면 먼저 받을 수 있다는 말을 들었습니다.
경매개시결정이 붙은 우편물을 받는 순간 가장 먼저 드는 생각은 보증금입니다. 등기부를 떼어 보면 내가 들어오기 훨씬 전부터 은행 근저당이 잡혀 있고, 순서대로 배당한다면 남는 것이 없어 보입니다. 그런데 주택임대차보호법에는 이 순서를 뛰어넘는 장치가 하나 있습니다. 소액임차인의 최우선변제입니다. 다만 아무나 되는 것은 아니고, 요건과 기준 시점을 정확히 알아야 자기 몫을 지킬 수 있습니다.
순위를 뛰어넘는다는 뜻
일반적으로 경매 배당은 등기된 순서대로 이뤄집니다. 먼저 잡힌 근저당이 먼저 가져가고, 남는 것이 있으면 뒤 순위로 내려갑니다.
소액임차인은 다릅니다. 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 인정됩니다. 내가 들어오기 전에 설정된 근저당보다도 앞선다는 뜻입니다.
다만 전액이 아닙니다. 보호되는 것은 보증금 중 법이 정한 일정액까지이며, 나머지는 원래의 순위대로 배당받게 됩니다.
세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다
첫째, 보증금이 기준 금액 이하여야 합니다. 이 기준은 지역에 따라 다르고 대통령령으로 정해지며, 시기에 따라 바뀌어 왔습니다.
둘째, 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 합니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 상태여야 한다는 뜻입니다.
셋째, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 요건을 다 갖추고도 배당요구를 하지 않아 한 푼도 받지 못하는 사례가 실제로 있습니다.
어느 시점의 기준을 적용하나
가장 많이 틀리는 부분입니다. 기준 금액은 여러 차례 상향되어 왔는데, 지금의 기준이 아니라 담보물권이 설정된 시점의 기준이 적용됩니다.
즉 은행 근저당이 오래전에 설정되었다면, 그 무렵의 낮은 기준으로 판단됩니다. 지금 기준으로는 소액임차인인데 그때 기준으로는 아닌 경우가 생기는 이유입니다.
따라서 등기부를 떼어 가장 먼저 설정된 담보물권의 날짜부터 확인하셔야 합니다. 그 날짜가 내 보호 범위를 정합니다.
확인해야 할 것들
- 등기부등본 : 최초 담보물권의 설정일과 순위
- 전입신고일 : 대항요건을 언제 갖추었는지
- 확정일자 : 우선변제권 순위를 정하는 날짜
- 임대차계약서 : 보증금과 차임의 구성
- 배당요구 종기 : 법원 공고에 기재된 날짜
확정일자와 최우선변제는 서로 다른 제도입니다. 확정일자는 순위를 만들어 주고, 최우선변제는 순위를 뛰어넘게 해 줍니다. 둘 다 갖추어 두는 것이 가장 안전합니다.
보증금이 기준을 넘어 최우선변제 대상이 아니더라도 확정일자가 있으면 그 날짜의 순위로 배당받을 수 있으므로, 어느 쪽도 포기하지 마십시오.
보호 금액에는 한도가 있습니다
최우선변제로 받을 수 있는 금액은 주택 가액의 절반을 넘지 못합니다. 대지 가액도 포함해 계산합니다.
임차인이 여럿이면 그 한도 안에서 나누게 됩니다. 다세대주택처럼 세대가 많은 건물에서는 각자가 기대한 금액보다 적게 배당되는 경우가 흔합니다.
그래서 배당표가 나오면 반드시 확인하셔야 합니다. 계산이 잘못되었다면 배당기일에 이의를 제기할 수 있습니다.
보증금을 나눠 계약한 경우
기준 금액을 맞추려고 보증금 일부를 월세로 돌리거나 계약을 나누는 경우가 있습니다. 이때 실질을 어떻게 볼지가 문제 됩니다.
법원은 형식보다 실질을 봅니다. 최우선변제를 노리고 만든 외형이라고 판단되면 보호받지 못할 수 있습니다. 실제 거주 여부와 차임 지급 내역이 함께 검토됩니다.
반대로 정상적인 사정으로 보증금이 낮았던 것이라면 문제 되지 않습니다. 관건은 계약 경위를 설명할 수 있는지입니다.
배당요구는 언제 어떻게 하나
법원이 정한 배당요구 종기까지 서면으로 신청합니다. 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자 확인이 가능한 자료를 함께 냅니다.
기한을 넘기면 구제받기 어렵습니다. 경매 사실을 늦게 알았다는 사정만으로는 되돌리기 힘드므로, 우편물을 받는 즉시 종기부터 확인하십시오.
배당요구를 하면 임대차는 그 시점에 해지 의사를 밝힌 것으로 다뤄질 수 있습니다. 계속 거주할 계획이라면 이 부분도 함께 판단해야 합니다.
계속 살 수 있는지도 별개의 문제입니다
배당을 받는 것과 집에 계속 사는 것은 다릅니다. 대항력을 갖추었고 그 순위가 앞선다면 낙찰자에게도 임대차를 주장할 수 있습니다.
반대로 선순위 근저당이 있는 상태에서 들어왔다면 낙찰과 함께 임대차는 소멸하고, 배당받은 금액만 남습니다. 명도를 거부하면 인도명령의 대상이 됩니다.
이사 비용에 관한 협의가 이뤄지는 경우가 많으므로, 낙찰자와의 대화를 완전히 닫아 둘 필요는 없습니다. 낙찰자도 명도 소송에 드는 시간과 비용을 피하고 싶어 하기 때문에, 합리적인 선에서 정리되는 경우가 적지 않습니다.
지금 하실 일의 순서
등기부등본과 임대차계약서, 주민등록등본을 한자리에 놓고 날짜를 나열하십시오. 최초 담보물권 설정일, 전입신고일, 확정일자 순서가 결론의 대부분을 정합니다.
다음으로 법원 공고에서 배당요구 종기를 확인하고 달력에 적으십시오.
마지막으로 보증금 반환을 위한 별도의 조치도 함께 검토하십시오. 배당으로 못 받은 부분은 임대인에 대한 채권으로 남아 있으므로 그 부분의 회수 방법을 따로 준비해야 합니다. 임대인에게 다른 재산이 있는지 확인하고, 필요하면 재산명시나 재산조회 절차로 이어 가야 실제 회수로 연결됩니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) · 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) · 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
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자주 묻는 질문
저보다 먼저 잡힌 근저당이 있어도 받을 수 있나요?
소액임차인에 해당하면 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있습니다. 다만 전액이 아니라 법이 정한 일정액까지입니다.
소액임차인 기준은 지금 기준으로 보나요?
아닙니다. 담보물권이 설정된 시점의 기준이 적용됩니다. 등기부에서 가장 먼저 설정된 담보물권의 날짜부터 확인하셔야 합니다.
배당요구를 꼭 해야 하나요?
해야 합니다. 요건을 모두 갖추고도 배당요구 종기까지 신청하지 않아 배당에서 빠지는 사례가 실제로 있습니다.
배당을 받으면 집에서 나가야 하나요?
배당과 거주는 별개입니다. 선순위 근저당이 있는 상태에서 입주했다면 낙찰과 함께 임대차가 소멸하며, 못 받은 보증금은 임대인에 대한 채권으로 남습니다.
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