계약금을 걸고 며칠 뒤 마음이 바뀌는 일은 드물지 않습니다. 매수인은 더 나은 물건을 보았고, 매도인은 값을 더 쳐주겠다는 사람을 만났습니다. 이때 계약을 물릴 수 있는지, 물린다면 얼마를 내놓아야 하는지가 곧바로 문제가 됩니다. 우리 법은 이 상황을 위해 해약금이라는 장치를 마련해 두었고, 여기에는 아주 분명한 시한이 붙어 있습니다. 그 시한이 언제 닫히는지 모르면, 며칠 차이로 물릴 수 없는 계약에 묶이게 됩니다.
계약금은 세 가지 얼굴을 갖습니다
첫째는 증거로서의 기능입니다. 계약이 성립했음을 보여주는 표시입니다. 둘째는 해약금으로서의 기능으로, 계약을 물릴 때 치르는 대가가 됩니다.
셋째는 위약금으로서의 기능인데, 이것은 계약서에 그렇게 적혀 있을 때만 인정됩니다. 아무 약정이 없으면 계약금은 위약금으로 추정되지 않습니다.
세 얼굴이 뒤섞여 다툼이 생깁니다. 계약서에 위약금 조항이 있는지 없는지에 따라 결과가 완전히 달라지므로, 이 한 줄을 먼저 확인하셔야 합니다.
물리는 방법은 정해져 있습니다
매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 금액의 두 배를 상환하면 계약을 해제할 수 있습니다. 상대의 잘못이 없어도, 아무 이유를 대지 않아도 가능합니다.
중요한 것은 매도인 쪽의 방법입니다. 두 배를 주겠다고 말하는 것만으로는 부족하고, 실제로 이행을 제공해야 효력이 생깁니다. 상대가 받지 않으면 공탁을 하게 됩니다.
이 규정은 당사자가 달리 정하면 적용되지 않습니다. 계약서에 해제를 금지하거나 다른 방식을 정해 두었다면 그 약정이 우선합니다.
시한은 이행에 착수하기 전까지입니다
가장 중요한 부분입니다. 이 해제는 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 그 이후에는 계약금을 포기해도, 두 배를 주겠다고 해도 물릴 수 없습니다.
여기서 말하는 착수는 상대방의 착수가 아니라 어느 한쪽의 착수입니다. 내가 아직 아무것도 하지 않았어도 상대가 먼저 착수했다면 나도 해제할 수 없습니다.
그래서 계약을 유지하고 싶은 쪽은 서둘러 착수하려 하고, 물리고 싶은 쪽은 그 전에 통지하려 합니다. 며칠 차이로 결론이 갈리는 사건이 실제로 많습니다.
무엇이 착수로 인정되나
- 중도금 지급 : 가장 명확한 착수입니다
- 중도금 일부 지급 : 액수가 적어도 착수로 인정되는 경우가 많습니다
- 잔금 준비를 넘어선 구체적 이행 준비 : 사안에 따라 갈립니다
- 매도인의 서류 준비와 제공 : 등기 관련 서류를 갖춰 제시한 경우
- 단순한 대출 신청이나 이사 준비 : 대체로 착수로 보지 않습니다
실무에서 가장 흔한 장면은 매수인이 약속한 날보다 먼저 중도금을 보내는 것입니다. 이렇게 하면 매도인은 더 이상 두 배를 주고 물릴 수 없게 됩니다. 다만 이행기 전의 이행이 허용되는 사안인지 먼저 살펴야 합니다.
반대로 매도인이 이를 막으려고 계좌를 닫아 버리는 경우도 있습니다. 이때 매수인은 공탁으로 착수를 만들 수 있습니다.
계약금 일부만 받은 경우
계약금 전액이 아니라 일부만 오간 상태에서 다투는 사건이 늘고 있습니다. 이때 매도인이 물리려면 실제로 받은 돈의 두 배를 주면 되는지, 약정한 계약금 전액의 두 배를 주어야 하는지가 문제입니다.
판례는 약정한 계약금을 기준으로 본다는 태도에 가깝습니다. 실제로 받은 금액이 적다는 이유로 부담이 줄어들지 않는다는 뜻입니다.
따라서 계약금을 나누어 받기로 했다면, 그 사이의 기간이 누구에게 유리한지 미리 계산해 두어야 합니다.
가계약금은 어떻게 되나
물건을 잡아 두기 위해 먼저 보내는 돈입니다. 이 돈의 성격은 계약이 어느 정도 확정되었는지에 따라 달라집니다.
매매 목적물과 대금, 지급 시기 같은 본질적인 사항이 이미 정해졌다면 계약이 성립한 것으로 보아 해약금 규정이 적용될 수 있습니다. 반대로 아직 조건을 협의 중이었다면 단순한 예약금으로 보아 반환 대상이 됩니다.
그래서 문자로 오간 내용이 결정적입니다. 금액과 날짜가 특정되어 있었는지가 판단의 기준이 됩니다.
해제와 해지, 그리고 채무불이행
해약금에 의한 해제는 상대의 잘못을 전제로 하지 않습니다. 반면 상대가 약속을 지키지 않아 하는 해제는 성격이 다릅니다.
후자의 경우에는 계약금 포기나 배액 상환과 무관하게 실제 손해를 배상하라고 청구할 수 있습니다. 계약서에 위약금 조항이 있다면 그 금액이 기준이 됩니다.
즉 물리는 이유가 무엇이냐에 따라 계산이 완전히 달라집니다. 상대가 먼저 어겼다면 계약금만 포기하고 끝낼 일이 아닙니다.
세금과 중개보수도 함께 보셔야 합니다
계약이 해제되면 중개보수는 어떻게 되는지 자주 묻습니다. 중개가 완성되었는지, 해제의 원인이 누구에게 있는지에 따라 결론이 갈립니다.
배액 상환으로 받은 돈은 세법상 소득으로 다뤄질 수 있습니다. 금액이 큰 거래일수록 세무상 처리를 미리 확인하시는 편이 안전합니다.
취득세와 관련해서도 이미 신고했다면 정정 절차가 필요합니다. 계약만 물렸다고 모든 것이 되돌아가지는 않습니다.
물리기 전에 확인할 순서
먼저 계약서를 펴고 위약금 조항과 해제 관련 특약이 있는지 보십시오. 이 두 줄이 법 규정보다 앞섭니다.
다음으로 상대가 이행에 착수했는지 확인하십시오. 입금 내역과 서류 준비 상황이 기준입니다.
마지막으로 통지 방법을 정하십시오. 구두 통지는 나중에 다투게 되므로, 내용증명으로 날짜를 남기는 것이 가장 확실합니다.
매도인이라면 통지와 동시에 배액을 이행 제공해야 한다는 점도 잊지 마십시오. 통지만 보내고 돈을 준비하지 않으면 해제의 효력이 생기지 않아, 그사이 매수인이 중도금을 넣어 버리는 일이 벌어집니다.
참조 조문
민법 제565조(해약금) · 민법 제398조(배상액의 예정) · 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
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자주 묻는 질문
계약금을 포기하면 언제든 계약을 물릴 수 있나요?
당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 상대가 먼저 중도금을 지급하는 등 착수했다면 더 이상 해제할 수 없습니다.
매도인이 계약을 물리려면 얼마를 주어야 하나요?
받은 계약금의 두 배를 상환해야 하며, 말로 하는 것이 아니라 실제 이행을 제공해야 효력이 생깁니다. 상대가 수령을 거부하면 공탁하게 됩니다.
계약금을 일부만 받았으면 그 두 배만 주면 되나요?
판례는 약정한 계약금을 기준으로 보는 태도에 가깝습니다. 실제 받은 금액이 적다는 이유로 부담이 줄어들지 않습니다.
가계약금도 돌려받지 못하나요?
목적물과 대금, 지급 시기 같은 본질적 사항이 정해졌다면 계약 성립으로 보아 해약금 규정이 적용될 수 있습니다. 조건을 협의 중이었다면 반환 대상이 됩니다.
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