한병철 변호사 [부산 부동산변호사] 전세권과 임차권, 보증금을 못 받을 때 어느 쪽이 빠른가

전세로 들어가면서 등기부에 전세권을 설정할지, 전입신고와 확정일자로 갈지 묻는 분이 많습니다. 둘 다 보증금을 지키는 방법이지만 뿌리가 완전히 다릅니다. 하나는 물권이고 다른 하나는 채권입니다. 이 차이가 집주인이 바뀌었을 때, 경매가 들어왔을 때, 보증금을 돌려받지 못했을 때 각각 다른 결과를 만듭니다. 어느 쪽이 내 상황에 맞는지 판단하려면 무엇이 다른지부터 알아야 합니다.

물권과 채권의 차이가 출발점입니다

전세권은 등기부에 올라가는 물권입니다. 등기가 되는 순간 그 부동산 자체에 붙는 권리가 되어 누구에게나 주장할 수 있습니다.

임차권은 계약에서 생기는 채권입니다. 원칙적으로 계약 상대인 임대인에게만 주장할 수 있고, 집이 팔리면 새 주인에게는 당연히 미치지 않습니다.

이 원칙만 놓고 보면 임차인은 매우 불리합니다. 그래서 주택임대차보호법이 일정 요건을 갖춘 임차권에 물권과 비슷한 힘을 주는 방식으로 균형을 맞추고 있습니다.

임차권을 지켜 주는 두 개의 장치

첫째가 대항력입니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 새 주인에게도 임대차를 주장할 수 있습니다.

둘째가 우선변제권입니다. 여기에 확정일자까지 받아 두면 경매에서 그 날짜를 기준으로 순위를 갖고 배당받게 됩니다.

이 둘을 갖추면 사실상 전세권과 비슷한 보호를 받습니다. 비용이 거의 들지 않고 집주인의 동의도 필요 없다는 점에서 실무에서 훨씬 널리 쓰입니다.

전세권이 유리한 지점

• 집주인 동의 없이도 양도하거나 담보로 제공할 수 있습니다
• 전입신고를 할 수 없는 사정이 있어도 보호받습니다
• 보증금을 못 받으면 스스로 경매를 신청할 수 있습니다
• 건물의 일부만을 대상으로도 설정할 수 있습니다
• 사업자나 법인처럼 주민등록이 불가능한 경우에 유용합니다

가장 큰 실익은 세 번째입니다. 임차권만 있으면 보증금을 돌려받기 위해 먼저 소송으로 판결을 받아야 경매를 신청할 수 있지만, 전세권이 있으면 그 단계를 건너뛸 수 있습니다.

다만 이 장점은 건물 전체에 설정한 경우에 온전합니다. 일부에만 설정했다면 그 부분에 대해서만 권리가 미쳐 실익이 줄어듭니다.

전세권의 불리한 지점

먼저 집주인의 동의와 협조가 필요합니다. 등기 절차를 함께 밟아야 하므로, 거절하면 설정할 수 없습니다.

비용도 듭니다. 등록면허세와 법무사 비용이 발생하고, 계약이 끝나면 말소 절차를 다시 밟아야 합니다.

또 하나 간과되는 점이 있습니다. 전세권은 등기된 순위대로만 배당받으므로, 소액임차인 최우선변제 같은 예외적 보호는 받지 못합니다. 보증금이 적은 경우에는 오히려 손해일 수 있습니다.

둘 다 갖추는 것이 가능한가

가능하고, 실무에서 권장되는 경우도 많습니다. 전입신고와 확정일자를 갖추면서 전세권도 설정하면 두 제도의 장점을 함께 누릴 수 있습니다.

다만 배당에서는 하나의 순위로 정리되므로 금액이 두 배가 되지는 않습니다. 어느 쪽이 더 유리한 순위인지에 따라 그쪽으로 배당받는 구조입니다.

비용을 감수할 여력이 있고 집주인이 협조한다면, 두 가지를 함께 두는 것이 가장 안전한 선택입니다. 다만 대부분의 임대인은 등기부에 권리가 올라가는 것을 꺼리므로, 실제로는 협상 카드로 쓰이는 경우가 많습니다.

집이 팔렸을 때 무엇이 달라지나

대항력을 갖춘 임차인이라면 새 주인이 임대인 지위를 그대로 이어받습니다. 보증금 반환 의무도 함께 넘어갑니다.

전세권도 마찬가지로 새 주인에게 그대로 미칩니다. 다만 존속기간이 지난 뒤에는 성격이 달라져 다툼이 생기는 경우가 있으므로, 기간 만료 전에 정리해 두는 것이 좋습니다. 존속기간을 정하지 않았거나 갱신 여부가 불분명한 상태로 두면, 새 주인과의 사이에서 권리의 성격 자체를 다투게 됩니다.

어느 쪽이든 새 주인에게 보증금 반환을 청구하게 되므로, 매매가 진행 중이라면 그 사실을 미리 파악해 두시는 편이 좋습니다.

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면

임차인이라면 임차권등기명령을 신청하십시오. 등기가 마쳐지면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이 절차를 모르고 먼저 이사해 권리를 잃는 사례가 많습니다.

전세권자라면 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 존속기간이 남아 있는지, 목적물의 범위가 어디까지인지에 따라 진행이 달라집니다.

어느 쪽이든 보증금반환청구 소송은 병행할 수 있습니다. 판결을 받아 두면 다른 재산에 대한 집행도 가능해집니다. 보증금 반환은 임대인의 다른 재산으로도 회수할 수 있으므로, 집 한 채만 바라보고 기다릴 필요는 없습니다.

계약 전에 확인할 것

등기부등본을 떼어 선순위 담보물권과 다른 임차인의 존재를 확인하십시오. 근저당 채권최고액과 주택 시세를 비교해 보증금이 회수 가능한 범위인지 계산해야 합니다.

다가구주택이라면 다른 세대의 보증금 총액도 확인하셔야 합니다. 확정일자 부여 현황을 열람할 수 있으므로, 계약 전에 요청해 두는 것이 좋습니다.

임대인이 세금을 체납하고 있는지도 확인 대상입니다. 조세채권이 앞설 수 있어 배당에서 밀릴 수 있기 때문입니다. 임대인의 동의를 받아 미납국세 열람을 신청할 수 있고, 일정 요건에서는 동의 없이도 확인이 가능하므로 계약 전에 확인해 두십시오.

정리하면

일반적인 주거용 전세라면 전입신고와 확정일자만으로도 충분한 경우가 많습니다. 비용이 들지 않고 절차도 간단합니다.

반면 전입신고가 어렵거나, 보증금이 커서 스스로 경매를 신청할 수 있는 힘이 필요하거나, 임차권을 담보로 활용할 계획이 있다면 전세권 설정을 검토하십시오.

결국 판단의 기준은 하나입니다. 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 왔을 때 어느 쪽이 더 빨리 움직일 수 있는가입니다.

참조 조문

민법 제303조(전세권의 내용) · 민법 제618조(임대차의 의의) · 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

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자주 묻는 질문

전세권 설정과 확정일자 중 무엇이 나은가요?

일반 주거용이라면 전입신고와 확정일자로 충분한 경우가 많습니다. 전입신고가 어렵거나 스스로 경매를 신청할 필요가 있다면 전세권이 유리합니다.

전세권은 집주인 동의 없이 설정할 수 있나요?

없습니다. 등기 절차를 함께 밟아야 하므로 집주인이 거절하면 설정할 수 없습니다. 반면 전입신고와 확정일자는 동의가 필요 없습니다.

전세권이 있으면 소액임차인 보호도 받나요?

받지 못합니다. 전세권은 등기된 순위대로만 배당받으므로, 보증금이 적은 경우에는 오히려 불리할 수 있습니다.

보증금을 못 받고 이사해야 하면 어떻게 하나요?

임차권등기명령을 신청하십시오. 등기가 마쳐지면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

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대표 변호사 한병철

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.