명도소송 전에 점유이전금지가처분을 꼭 해야 하나요?

본인 사안은 판결을 받는 것보다 그 판결로 실제 집행이 되는지를 먼저 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 점유이전금지가처분은 이기기 위한 절차가 아니라 이긴 뒤에 집행하기 위한 절차이므로, 본안 소송을 내기 전이나 늦어도 동시에 신청해 두셔야 합니다.

■ 판결이 무력해지는 순간

명도 판결은 소장에 적힌 피고를 상대로만 집행할 수 있습니다. 소송 도중에 그 사람이 나가고 제3자가 들어와 점유를 시작하면 어렵게 받은 판결로는 집행이 되지 않습니다. 새로 들어온 사람을 상대로 다시 소송을 해야 하고, 그 사이에 점유자가 한 번 더 바뀌면 같은 일이 반복됩니다. 실제로 이런 방식으로 시간을 끄는 사례가 있으며, 가처분은 그 고리를 끊기 위한 절차입니다.

■ 가처분이 하는 일과 신청 시기

점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 법원이 금지하는 결정으로, 민사집행법 제300조에 근거합니다. 집행관이 현장에 고시문을 붙여 공시하며, 핵심은 가처분 이후에 들어온 점유자에게는 본안 판결의 효력이 그대로 미쳐 별도의 소송 없이 집행할 수 있다는 점입니다. 소송이 진행된 뒤에 신청하면 그 사이에 바뀐 점유자에게는 효력이 없으므로, 내용증명을 보내는 시점에 이미 준비를 함께 시작하시는 편이 낫습니다.

■ 담보와 2주의 집행 기한

가처분은 판결 전에 상대의 권리를 제한하는 조치여서 담보가 붙습니다. 목적물의 가액과 사안에 따라 법원이 정하며 대부분 보증보험증권으로 대신할 수 있어 현금 부담은 크지 않지만, 일부를 현금으로 요구하는 경우도 있습니다. 신청부터 결정까지는 대체로 일주일 안팎이 걸립니다. 결정을 고지받은 날부터 2주 안에 집행해야 하고 이 기간이 지나면 집행할 수 없으므로, 결정문이 나오면 곧바로 집행관 사무실에 접수하십시오.

■ 집행 현장에서 확인할 것

집행할 때 ①실제 점유자가 계약자와 같은 사람인지, ②전대나 동거인이 있는지, ③사업장이라면 간판과 사업자등록 명의가 누구인지, ④내부 물건의 소유자가 누구인지를 확인하고 ⑤고시문 부착 위치를 사진으로 남깁니다. 첫 번째가 특히 중요합니다. 계약자와 실제 점유자가 다르면 소장의 피고를 처음부터 다시 정해야 하므로 집행 결과가 소송의 방향을 바꿉니다. 문이 잠겨 있으면 열쇠 기술자와 증인이 동행하는 개문 절차가 필요해 일정 조율에 시간이 듭니다.

■ 본안의 쟁점과 보증금 정산

본안에서는 계약 해지 사유와 통지 사실을 증명하는 것이 중심입니다. 차임 연체를 이유로 한 해지라면 민법 제640조에 따라 연체액이 두 기의 차임에 이르렀다는 점을 계산으로 보여야 하고, 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 세 기가 기준입니다. 보증금 반환과 목적물 인도는 원칙적으로 동시에 이행하므로 판결도 대부분 동시이행 형태로 나옵니다. 연체 차임과 관리비, 원상회복 비용의 공제 내역을 미리 산정해 두십시오.

■ 자주 놓치는 부분과 비용

가처분 신청서의 목적물 표시가 부정확하면 집행 자체가 되지 않습니다. 등기부와 건축물대장의 표시를 그대로 옮기셔야 하는데, 다세대나 상가는 호수 표시가 실제와 다른 경우가 자주 있어 현장 확인이 필요합니다. 점유자가 여럿이면 전원을 상대로 해야 하고 한 명이 빠지면 그 사람에 대해서는 다시 절차를 밟아야 합니다. 비용은 인지와 송달료, 집행관 수수료, 보증보험료가 드는데 재소송을 한 번 더 하는 비용이 훨씬 큽니다.

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참조 조문

민사집행법 제300조(가처분의 목적) · 민사집행법 제292조(집행개시의 요건) · 민법 제640조(차임연체와 해지) · 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)

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자주 묻는 질문

가처분을 하지 않으면 어떤 문제가 생기나요?

소송 중에 점유자가 바뀌면 받은 판결로 집행할 수 없습니다. 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 합니다.

가처분 결정을 받은 뒤 언제까지 집행해야 하나요?

고지받은 날부터 2주 안에 집행해야 합니다. 기간이 지나면 집행할 수 없어 다시 신청해야 합니다.

담보는 현금으로만 내야 하나요?

대부분 보증보험증권으로 대신할 수 있습니다. 사안에 따라 일부를 현금으로 요구하는 경우도 있습니다.

보증금을 돌려주지 않은 상태에서도 내보낼 수 있나요?

보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계이므로, 판결도 지급받음과 동시에 인도하라는 형태로 나오는 것이 일반적입니다.

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