임차인이 나가지 않아 소송을 준비하는 분들이 가장 자주 놓치는 절차가 있습니다. 명도 판결을 어렵게 받아 냈는데 그 사이 다른 사람이 들어와 살고 있으면, 그 판결로는 내보낼 수 없습니다. 판결의 효력은 소송을 한 상대에게만 미치기 때문입니다. 이런 사태를 막는 장치가 점유이전금지가처분입니다. 아래에서 왜 먼저 해야 하는지, 어떻게 진행되는지, 비용과 기간은 어느 정도인지를 정리합니다.
판결이 무력해지는 순간
명도 판결은 소장에 적힌 피고를 상대로만 집행할 수 있습니다. 소송 도중 그 사람이 나가고 제3자가 들어와 점유를 시작하면 그 판결로는 집행이 되지 않습니다.
다시 그 사람을 상대로 소송을 해야 합니다. 몇 달이 또 지나가고, 그 사이에 점유자가 한 번 더 바뀌면 같은 일이 반복됩니다.
실제로 이런 방식으로 시간을 끄는 사례가 있습니다. 가처분은 그 고리를 끊기 위한 절차입니다.
가처분이 하는 일
점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 법원이 금지하는 결정입니다. 집행관이 현장에 고시문을 붙여 두는 방식으로 공시됩니다.
핵심은 가처분 이후에 들어온 점유자에게는 본안 판결의 효력이 그대로 미친다는 점입니다. 별도의 소송 없이 집행할 수 있습니다.
즉 가처분은 점유를 회복시키는 절차가 아니라, 나중에 받을 판결의 힘을 유지시키는 절차입니다.
언제 신청하나
본안 소송을 내기 전이나 동시에 신청합니다. 소송이 진행된 뒤에 하면 그 사이에 바뀐 점유자에게는 효력이 없습니다.
실무에서는 내용증명을 보내는 시점에 이미 가처분 준비를 함께 시작하는 편이 낫습니다. 통지를 받고 나서 점유를 넘기는 경우가 있기 때문입니다.
기간은 신청부터 결정까지 대체로 일주일 안팎이고, 담보 제공과 집행에 며칠이 더 걸립니다.
담보를 어떻게 정하나
가처분은 판결 전에 상대의 권리를 제한하는 조치이므로 담보가 붙습니다. 목적물의 가액과 사안에 따라 법원이 정합니다.
대부분 보증보험증권으로 대신할 수 있어 실제 현금 부담은 크지 않습니다. 다만 사안에 따라 일부를 현금으로 요구하는 경우도 있습니다.
담보는 사건이 끝난 뒤 회수 절차를 밟아 돌려받습니다. 절차를 잊고 지나가는 경우가 많으므로 종결 시점에 챙겨야 합니다.
집행에는 기한이 있습니다
결정을 받았다고 끝이 아닙니다. 가처분 결정을 고지받은 날부터 2주 안에 집행해야 하며, 이 기간이 지나면 집행할 수 없습니다.
실제로 이 기한을 놓쳐 다시 신청하는 사례가 있습니다. 결정문이 나오면 곧바로 집행관 사무실에 접수하십시오.
집행 과정에서 문이 잠겨 있으면 개문 절차가 필요합니다. 열쇠 기술자와 증인이 동행하므로 일정 조율에 시간이 듭니다.
현장에서 무엇을 확인하나
- 실제 점유자가 계약자와 같은 사람인지 확인합니다
- 전대나 동거인이 있는지 살핍니다
- 사업장이라면 간판과 사업자등록 명의를 봅니다
- 내부에 있는 물건의 소유자가 누구인지 정리합니다
- 고시문 부착 위치를 사진으로 남깁니다
첫 번째가 특히 중요합니다. 계약자와 실제 점유자가 다르면 소장의 피고를 처음부터 다시 정해야 하므로, 집행 결과가 소송의 방향을 바꿉니다.
명도소송의 흐름
가처분 집행이 끝나면 본안을 진행합니다. 계약 해지 사유와 통지 사실을 증명하는 것이 중심입니다.
차임 연체를 이유로 한 해지라면 연체액이 두 기의 차임에 이르렀다는 점을 계산으로 보여야 합니다. 상가는 세 기가 기준입니다.
기간 만료를 이유로 한다면 갱신 거절 통지가 정해진 기간 안에 이루어졌는지가 쟁점이 됩니다.
보증금과의 관계
임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않겠다고 주장하는 경우가 많습니다. 원칙적으로 두 의무는 동시에 이행합니다.
그래서 판결도 대부분 보증금을 지급받음과 동시에 인도하라는 형태로 나옵니다. 연체 차임과 관리비는 보증금에서 공제됩니다.
공제 내역을 정리해 두지 않으면 집행 단계에서 다시 다투게 됩니다. 미납 내역과 원상회복 비용을 미리 산정해 두십시오.
강제집행 단계
판결이 확정되면 집행문을 받아 인도집행을 신청합니다. 계고를 거쳐 실제 집행일이 정해집니다.
내부 물건은 창고에 보관하게 되고 비용은 신청한 쪽이 먼저 부담합니다. 나중에 상대에게 청구할 수 있지만 회수는 별개의 문제입니다.
그래서 집행 직전에 합의로 정리되는 사례가 많습니다. 이사비를 일부 부담하고 날짜를 정하는 방식이 흔합니다.
비용은 얼마나 드나
가처분은 인지와 송달료, 집행관 수수료, 담보를 위한 보증보험료가 듭니다. 목적물 규모에 따라 달라집니다.
본안 소송은 목적물 가액을 기준으로 인지액이 정해집니다. 명도만 구하는지 차임 상당액까지 함께 구하는지에 따라 달라집니다.
가처분 비용은 뒤에 생길 재소송 위험과 견주어 판단하는 것이 맞습니다. 한 번 더 소송을 하는 비용이 훨씬 큽니다.
자주 놓치는 부분
가처분 신청서에 목적물 표시가 부정확하면 집행이 되지 않습니다. 등기부와 건축물대장의 표시를 그대로 옮겨야 합니다.
다세대나 상가의 호수 표시가 실제와 다른 경우가 자주 있습니다. 현장 확인이 필요한 이유입니다.
점유자가 여럿이면 전원을 상대로 해야 합니다. 한 명이 빠지면 그 사람에 대해서는 다시 절차를 밟아야 합니다.
정리하면
순서는 통지, 가처분, 본안, 집행입니다. 앞의 두 단계를 건너뛰면 뒤가 무너집니다.
가처분은 이기기 위한 절차가 아니라 이긴 뒤에 실제로 집행하기 위한 절차입니다. 그래서 승소 가능성과 무관하게 먼저 검토합니다.
계약서와 등기부, 연체 내역, 통지 자료를 먼저 정리해 두면 이후 절차가 빨라집니다.
참조 조문
민사집행법 제300조(가처분의 목적) · 민사집행법 제292조(집행개시의 요건) · 민법 제640조(차임연체와 해지) · 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)
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자주 묻는 질문
가처분을 하지 않으면 어떤 문제가 생기나요?
소송 중에 점유자가 바뀌면 받은 판결로 집행할 수 없습니다. 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 합니다.
가처분 결정을 받은 뒤 언제까지 집행해야 하나요?
고지받은 날부터 2주 안에 집행해야 합니다. 기간이 지나면 집행할 수 없어 다시 신청해야 합니다.
담보는 현금으로만 내야 하나요?
대부분 보증보험증권으로 대신할 수 있습니다. 사안에 따라 일부를 현금으로 요구하는 경우도 있습니다.
보증금을 돌려주지 않은 상태에서도 내보낼 수 있나요?
보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계이므로, 판결도 지급받음과 동시에 인도하라는 형태로 나오는 것이 일반적입니다.
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