입주하고 얼마 지나지 않아 누수가 생기거나 바닥이 갈라지는 경우가 있습니다. 시공사에 연락하면 하자보수 기간이 지났다는 답이 돌아옵니다. 그런데 실제로는 하자의 종류마다 기간이 다르고, 보수를 청구하는 절차와 손해배상을 청구하는 절차도 구분되어 있습니다. 어디까지가 하자이고 언제까지 다툴 수 있는지, 그리고 무엇을 남겨 두어야 하는지를 정리했습니다. 기간을 놓치면 하자가 분명해도 청구가 막히므로, 발견 직후의 대응이 결과를 좌우합니다.
하자란 무엇인가
계약에서 정한 내용이나 통상 갖추어야 할 성능에 미치지 못하는 상태를 말합니다. 눈에 보이는 균열만이 아닙니다.
설계도서와 다르게 시공된 부분, 관계 법령의 기준에 미치지 못하는 부분도 하자에 포함됩니다.
그래서 다툼의 출발점은 계약서와 설계도서입니다. 무엇을 약속했는지가 확인되어야 미달 여부를 말할 수 있습니다.
보수를 청구할 수 있는 범위
도급인은 하자의 보수를 청구할 수 있습니다. 다만 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수를 청구할 수 없습니다.
이때는 손해배상만 청구하게 됩니다. 실무에서 비용 문제로 자주 다투는 지점입니다.
중요한 하자인지 여부는 구조 안전, 사용상의 지장, 미관에 미치는 영향을 종합해 봅니다. 같은 균열이라도 위치와 폭에 따라 판단이 갈립니다.
보수와 손해배상의 관계
보수를 청구하면서 그와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 보수만으로 회복되지 않는 부분이 남기 때문입니다.
보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 방법도 있습니다. 직접 고치고 그 비용을 청구하는 방식이 여기에 해당합니다.
다만 미리 고쳐 버리면 하자의 존재와 범위를 증명하기 어려워집니다. 사진과 견적, 가능하면 감정 절차를 먼저 검토하십시오.
기간은 하나가 아닙니다
- 일반 도급은 목적물 인도를 받은 날부터 1년
- 토지와 건물 등은 인도 후 5년
- 석조나 콘크리트 구조는 10년
- 하자가 목적물의 멸실이나 훼손을 일으킨 경우 그날부터 1년
- 공동주택은 별도 법령이 항목별 기간을 따로 정합니다
다섯 번째가 실제 아파트 사건의 기준이 됩니다. 마감공사는 2년, 방수와 창호 등은 더 길게 정해져 있어 항목별로 따로 계산해야 합니다.
공동주택의 구조
아파트는 입주자대표회의나 관리주체가 사업주체에게 보수를 청구합니다. 개별 세대가 각자 청구하는 구조가 아닙니다.
하자보수보증금이 예치되어 있어 시공사가 이행하지 않으면 그 보증금으로 처리할 수 있습니다.
하자심사분쟁조정위원회를 통해 판정과 조정을 받는 절차도 마련되어 있습니다. 소송보다 기간이 짧습니다.
매매로 산 집이라면
신축을 분양받은 것이 아니라 기존 주택을 매수한 경우에는 매도인에 대한 담보책임 문제가 됩니다.
이때 기간이 다릅니다. 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다.
또한 매수인이 계약 당시 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 청구할 수 없습니다. 확인의 범위가 문제 됩니다.
고지하지 않은 하자
매도인이 알면서 알리지 않은 하자는 다르게 취급됩니다. 특약으로 담보책임을 면제했더라도 그 부분은 책임이 남습니다.
누수 이력이나 침수 이력을 숨긴 사안이 대표적입니다. 보수 이력과 보험 처리 내역이 결정적 자료가 됩니다.
중개인이 설명을 소홀히 한 경우에는 별도로 책임을 물을 여지가 있습니다. 확인설명서에 어떻게 기재되어 있는지가 판단의 기준이 됩니다.
어떤 자료를 남기나
발견 시점을 특정할 수 있는 자료가 가장 중요합니다. 사진에는 날짜가 남도록 하고, 통지는 문서로 하십시오.
보수 요청과 그에 대한 답변도 모아 두어야 합니다. 언제 알렸고 상대가 무엇이라고 답했는지가 기간 계산의 근거가 됩니다.
수리 견적은 여러 곳에서 받아 두는 편이 낫습니다. 금액의 적정성이 뒤에 다투어집니다.
감정은 언제 하나
소송에서는 대부분 감정을 거칩니다. 하자의 존재, 원인, 보수 비용을 전문가가 산정합니다.
비용이 적지 않으므로 청구 범위를 정리한 뒤에 진행합니다. 항목이 많을수록 감정료가 올라가므로 우선순위를 정하는 작업이 필요합니다.
감정 결과가 나오면 그 수치를 기준으로 조정이 이루어지는 경우가 많습니다. 그래서 감정 신청서에 어떤 항목을 어떤 방식으로 물을지 정하는 단계가 실질적으로 중요합니다.
계약 해제까지 가능한가
하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해제할 수 있습니다. 다만 요건이 엄격합니다.
건물의 경우에는 완성된 건물에 대해서는 하자를 이유로 도급계약을 해제할 수 없다는 제한이 있습니다.
그래서 실제로는 보수와 손해배상으로 정리되는 경우가 대부분입니다.
시공사가 폐업한 경우
보증기관에 청구하는 방법이 남습니다. 건설공제조합 등의 보증서가 있으면 그 범위에서 처리됩니다.
보증에도 기간과 한도가 있습니다. 서류를 먼저 확인해야 실제로 받을 수 있는 금액이 보입니다.
분양 사업자와 시공사가 다른 경우에는 청구 상대를 정하는 문제가 먼저 정리되어야 합니다.
협의로 끝낼 때 주의할 점
합의서에 더 이상 청구하지 않는다는 조항을 넣을 때는 대상을 특정해야 합니다.
이번에 보수한 항목만 대상으로 한다는 점을 명시하지 않으면 이후에 나타난 하자까지 포기한 것으로 읽힐 수 있습니다.
보수 이후 일정 기간의 재발에 대한 책임도 함께 정해 두는 편이 안전합니다.
정리
먼저 어떤 관계인지를 정하십시오. 도급인지 매매인지 분양인지에 따라 기간과 상대가 달라집니다.
그다음 하자 항목별로 기간을 계산하십시오. 하나의 기간으로 묶어서 판단하면 청구할 수 있는 부분을 놓치게 됩니다.
발견 즉시 통지하고 기록을 남기는 것이 실질적인 대비입니다. 기간은 대개 안 날을 기준으로 흐르기 시작합니다.
참조 조문
민법 제667조(수급인의 담보책임) · 민법 제668조(동전, 도급인의 해제권) · 민법 제670조(담보책임의 존속기간) · 민법 제671조(수급인의 담보책임, 토지, 건물 등에 대한 특칙) · 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
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자주 묻는 질문
하자보수 기간이 지났다는 답을 받았습니다
기간은 항목별로 다릅니다. 마감공사와 방수, 구조부의 기간이 각각 정해져 있으므로 하나로 묶어 판단할 수 없습니다.
직접 고치고 비용을 청구해도 되나요?
보수에 갈음하는 손해배상을 구할 수 있습니다. 다만 먼저 고치면 하자의 존재와 범위를 증명하기 어려워지므로 사진과 견적을 남겨야 합니다.
기존 주택을 매수한 경우에도 청구할 수 있나요?
매도인에 대한 담보책임을 물을 수 있으나, 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다.
시공사가 폐업했으면 방법이 없나요?
보증기관에 청구할 수 있습니다. 보증서의 기간과 한도를 먼저 확인해야 실제 받을 수 있는 범위가 정해집니다.
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