하자담보책임 기간과 하자보수 청구 방법

입주하고 얼마 지나지 않아 누수가 생기거나 바닥이 갈라지는 경우가 있습니다. 시공사에 연락하면 하자보수 기간이 지났다는 답이 돌아옵니다. 그런데 실제로는 하자의 종류마다 기간이 다르고, 보수를 청구하는 절차와 손해배상을 청구하는 절차도 구분되어 있습니다. 어디까지가 하자이고 언제까지 다툴 수 있는지, 그리고 무엇을 남겨 두어야 하는지를 정리했습니다. 기간을 놓치면 하자가 아무리 분명해도 청구 자체가 막히므로, 발견 직후의 대응이 결과를 좌우합니다.

무엇을 하자라고 하나

하자
계약에서 정한 내용이나 통상 갖추어야 할 성능에 미치지 못하는 상태를 말합니다. 눈에 보이는 균열만이 아니라, 설계도서와 다르게 시공된 부분이나 관계 법령의 기준에 미치지 못하는 부분도 여기에 들어갑니다.

그래서 다툼의 출발점은 계약서와 설계도서입니다. 무엇을 약속했는지가 확인되어야 미달 여부를 말할 수 있기 때문입니다. 계약서와 설계도서, 그리고 관계 법령의 기준을 나란히 놓는 일이 첫 단계입니다.

시공사가 기간을 이야기하기 전에 먼저 정해야 할 것이 있습니다. 지금 문제 된 것이 약속과 다른 부분인지, 아니면 시간이 지나면서 생긴 통상의 마모인지입니다. 이 구분이 서지 않으면 기간을 따져도 소용이 없습니다.

보수와 손해배상은 어떻게 다른가

민법 제667조는 도급인이 하자의 보수를 청구할 수 있도록 정하고 있는데, 다만 예외가 하나 붙습니다.

하자가 중요하지 않으면서 그 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수를 청구할 수 없습니다. 이때는 손해배상만 청구하게 되고, 실무에서 비용을 두고 자주 다투는 지점이 바로 여기입니다.

중요한 하자인지는 구조 안전, 사용상의 지장, 미관에 미치는 영향을 종합해 봅니다. 같은 균열이라도 위치와 폭에 따라 판단이 갈립니다. 그래서 하자 목록을 만들 때 항목마다 이 세 가지를 함께 적어 두면 뒤의 다툼이 줄어듭니다.

보수를 청구하면서 그와 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 보수만으로 회복되지 않는 부분이 남기 때문입니다. 보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 방법도 있는데, 직접 고치고 그 비용을 청구하는 방식이 여기에 해당합니다.

주의
급한 마음에 먼저 고쳐 버리면 하자의 존재와 범위를 증명하기가 어려워집니다. 고치고 나면 원래 상태를 되돌려 보여 줄 방법이 없기 때문입니다. 사진과 견적을 충분히 남기고, 다툼이 예상된다면 감정 절차를 먼저 검토하십시오.

언제까지 청구할 수 있나

기간은 하나가 아닙니다. 무엇에 대한 하자인지에 따라 따로 정해져 있습니다. 시공사가 말하는 그 하나의 기간이 사건 전체의 기간은 아닙니다.

대상	기간	근거
일반 도급	목적물의 인도를 받은 날부터 1년	민법 제670조
토지와 건물 등	인도 후 5년	민법 제671조
석조나 콘크리트 구조	인도 후 10년	민법 제671조
하자로 목적물이 멸실되거나 훼손된 경우	멸실되거나 훼손된 날부터 1년	민법 제671조
공동주택	항목별로 따로 정해져 있음	별도 법령

실제 아파트 사건의 기준이 되는 것은 맨 아래 줄입니다. 마감공사는 2년, 방수나 창호 등은 그보다 길게 정해져 있어 항목별로 따로 계산해야 합니다.

하나의 기간으로 묶어서 판단하면 아직 살아 있는 항목까지 포기하게 됩니다.

기간의 성격도 함께 보아야 합니다. 언제부터 세는지가 관계마다 달라서, 도급에서는 목적물을 인도받은 날이, 매매에서는 하자를 안 날이 기준이 됩니다.

아파트라면 누가 청구하나

아파트는 입주자대표회의나 관리주체가 사업주체에게 보수를 청구합니다. 개별 세대가 각자 청구하는 구조가 아닙니다. 그래서 세대에서 혼자 시공사와 이야기를 주고받다가 기간을 흘려보내는 일이 생깁니다.

세대 안에서 발견한 하자라도 관리주체에 접수하는 절차를 함께 밟아 두어야 하는데, 접수한 날짜가 기록으로 남기 때문입니다.

하자보수보증금이 예치되어 있어, 시공사가 이행하지 않으면 그 보증금으로 처리할 수 있습니다. 하자심사분쟁조정위원회를 통해 판정과 조정을 받는 절차도 마련되어 있습니다. 소송보다 기간이 짧다는 점이 이 절차를 먼저 검토하는 이유입니다.

시공사가 폐업한 경우에는 보증기관에 청구하는 방법이 남습니다. 건설공제조합 등의 보증서가 있으면 그 범위에서 처리됩니다. 다만 보증에도 기간과 한도가 있으므로, 서류를 먼저 확인해야 실제로 받을 수 있는 금액이 보입니다. 분양 사업자와 시공사가 다르다면 청구 상대를 정하는 문제부터 정리되어야 합니다.

분양이 아니라 매매로 산 집이라면

신축을 분양받은 것이 아니라 기존 주택을 매수한 경우에는 매도인에 대한 담보책임 문제가 됩니다. 민법 제580조가 정하는 매도인의 하자담보책임입니다.

여기서 기간이 달라집니다. 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다. 인도받은 날이 아니라 안 날이 기준이라는 점이 도급과 다릅니다.

제580조는 또 하나의 제한을 둡니다. 매수인이 계약 당시 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 청구할 수 없으므로, 매수 전에 어디까지 확인했어야 하는지가 함께 문제 됩니다.

다만 매도인이 알면서 알리지 않은 하자는 다르게 취급됩니다. 특약으로 담보책임을 면제해 두었더라도 그 부분의 책임은 남습니다. 매매계약서에 흔히 들어가는 면책 문구가 여기까지 미치지는 않습니다.

누수 이력이나 침수 이력을 숨긴 사안이 대표적입니다. 이때는 보수 이력과 보험 처리 내역이 결정적인 자료가 됩니다. 중개인이 설명을 소홀히 했다면 별도로 책임을 물을 여지가 있고, 확인설명서에 어떻게 기재되어 있는지가 판단의 기준이 됩니다.

무엇을 남기고 감정은 언제 하나

기간은 대개 안 날을 기준으로 흐르기 시작합니다. 그래서 발견 시점을 특정할 수 있는 자료가 가장 중요합니다.

• 날짜가 남도록 촬영한 하자 사진
• 문서로 보낸 보수 요청과 그에 대한 상대의 답변
• 관리주체나 시공사에 접수한 기록과 접수일
• 서로 다른 업체에서 받은 수리 견적 여러 건
• 누수나 침수라면 보수 이력과 보험 처리 내역

언제 알렸고 상대가 무엇이라고 답했는지가 그대로 기간 계산의 근거가 됩니다. 견적을 여러 곳에서 받아 두는 이유는 금액의 적정성이 뒤에 다투어지기 때문입니다.

사진은 하자 부분만 찍지 말고 그 공간 전체가 함께 보이도록 한 장을 더 남기십시오. 어느 위치의 하자인지가 뒤에 확인되지 않아 다시 촬영하러 가는 일이 흔합니다. 통지는 형식보다 날짜가 남는 방법을 택하는 것이 중요합니다.

소송으로 가면 대부분 감정을 거칩니다. 하자의 존재와 원인, 보수 비용을 전문가가 산정합니다. 감정 결과가 사실상 결론이 되는 사건이 많습니다.

비용이 적지 않으므로 청구 범위를 정리한 뒤에 진행합니다. 항목이 많을수록 감정료가 올라가니 우선순위를 정하는 작업이 먼저입니다. 감정 결과가 나오면 그 수치를 기준으로 조정이 이루어지는 경우가 많고, 그래서 감정 신청서에 어떤 항목을 어떤 방식으로 물을지 정하는 단계가 실질적으로 중요합니다.

해제와 합의에서 막히는 곳

하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없다면 해제를 생각하게 되지만, 요건이 엄격합니다.

민법 제668조는 도급인의 해제권을 정하면서, 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 그렇지 않다는 제한을 두고 있습니다. 완성된 건물은 하자를 이유로 도급계약을 해제할 수 없다는 뜻입니다. 그래서 실제로는 보수와 손해배상으로 정리되는 경우가 대부분입니다.

합의로 마무리할 때도 반드시 걸리는 지점이 하나 있습니다.

합의서에 확인할 것
· 더 이상 청구하지 않는다는 조항의 대상이 특정되어 있는지
· 이번에 보수한 항목만 대상이라는 점이 적혀 있는지
· 이후에 나타난 하자는 별개라는 점이 드러나 있는지
· 보수 이후 일정 기간의 재발에 대한 책임을 정해 두었는지

대상을 특정하지 않으면 뒤에 드러난 하자까지 포기한 것으로 읽힐 수 있습니다. 아직 나타나지도 않은 하자를 미리 포기하는 셈이 되는 것입니다. 보수가 끝난 뒤 같은 자리에 다시 문제가 생기는 경우가 드물지 않으니, 재발에 대한 책임까지 한 줄로 적어 두는 편이 낫습니다.

정리

먼저 어떤 관계인지를 정하십시오. 도급인지 매매인지 분양인지에 따라 기간도 상대도 달라집니다. 도급이라면 민법 제667조와 제670조, 제671조가, 매매라면 제580조가 출발점이 됩니다.

그다음 하자 항목별로 기간을 계산하십시오. 아파트라면 마감과 방수의 기간이 서로 다릅니다. 마감공사의 기간이 지났다고 해서 방수까지 끝난 것은 아닙니다.

발견 즉시 통지하고 기록을 남기는 것이 가장 실질적인 대비입니다. 기간은 대개 안 날부터 흐르기 시작하고, 그 날짜를 증명하는 것은 결국 그때 남겨 둔 자료입니다. 하자가 아무리 분명해도 기간이 지나면 다툴 자리가 없습니다.

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참조 조문

민법 제667조(수급인의 담보책임) · 민법 제668조(동전, 도급인의 해제권) · 민법 제670조(담보책임의 존속기간) · 민법 제671조(수급인의 담보책임, 토지, 건물 등에 대한 특칙) · 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)

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자주 묻는 질문

하자보수 기간이 지났다는 답을 받았습니다

기간은 항목별로 다릅니다. 마감공사와 방수, 구조부의 기간이 각각 정해져 있으므로 하나로 묶어 판단할 수 없습니다.

직접 고치고 비용을 청구해도 되나요?

보수에 갈음하는 손해배상을 구할 수 있습니다. 다만 먼저 고치면 하자의 존재와 범위를 증명하기 어려워지므로 사진과 견적을 남겨야 합니다.

기존 주택을 매수한 경우에도 청구할 수 있나요?

매도인에 대한 담보책임을 물을 수 있으나, 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다.

시공사가 폐업했으면 방법이 없나요?

보증기관에 청구할 수 있습니다. 보증서의 기간과 한도를 먼저 확인해야 실제 받을 수 있는 범위가 정해집니다.

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