가게를 정리하려고 새 임차인을 구해 두었는데 건물주가 계약을 거절하는 경우가 있습니다. 권리금을 받고 나가려던 계획이 무너지고, 시설에 넣은 돈까지 그대로 손실이 됩니다. 법에는 이런 상황을 막기 위한 조항이 있고, 방해가 인정되면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 어떤 행위가 방해가 되는지, 예외는 무엇인지, 무엇을 준비해야 하는지를 정리했습니다. 요건이 하나라도 빠지면 손해가 분명해도 청구가 막히니 순서를 지키는 일이 중요합니다.
법이 지키는 것은 무엇인가
권리금과 회수기회
상가건물 임대차보호법 제10조의3이 권리금의 뜻을 정하고, 제10조의4가 그 회수기회의 보호를 정하고 있습니다. 여기서 보호되는 것은 권리금 자체가 아니라 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회입니다.
건물주가 권리금을 대신 지급할 의무는 없습니다. 이 점을 먼저 정리해 두어야 합니다.
그래서 상대를 정하는 일부터 달라집니다. 권리금을 주기로 한 사람은 새 임차인이고, 그 기회를 막은 사람이 건물주입니다. 청구의 상대는 뒤쪽입니다.
그래서 청구의 구조는 방해로 인해 받지 못하게 된 금액을 손해로 청구하는 형태가 됩니다. 권리금을 달라는 청구가 아니라 손해배상 청구입니다. 이 구분을 놓치면 상대를 잘못 정하거나 청구 취지를 잘못 세우게 됩니다.
어떤 행위가 방해가 되나
제10조의4 제1항은 건물주가 해서는 안 되는 행위를 정하고 있습니다.
| 유형 | 실제로 나타나는 모습 |
|---|---|
| 권리금을 직접 요구 | 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 경우 |
| 지급을 막음 | 새 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 경우 |
| 현저히 고액의 요구 | 주변 시세보다 뚜렷하게 높은 차임이나 보증금을 요구하는 경우 |
| 계약 체결 거절 | 정당한 사유 없이 새 임차인과의 임대차계약을 거절하는 경우 |
| 조건의 급변 | 계약 조건을 갑자기 크게 바꾸어 사실상 체결이 불가능해지는 경우 |
실제로 가장 흔한 것은 세 번째 줄입니다. 대놓고 거절하는 대신 받아들이기 어려운 조건을 부르는 방식입니다. 형식만 보면 협상처럼 보이지만 결과는 거절과 다르지 않습니다.
현저히 고액인지는 인근 시세와 기존 계약 조건을 비교해 판단합니다. 그래서 주변 상가의 차임 수준을 보여 주는 자료가 곧 증거가 됩니다. 조건을 제시받은 그 시점의 시세를 남겨 두어야 뒤에 비교할 수 있습니다.
다섯 가지가 따로 떨어져 나타나는 것도 아닙니다. 높은 차임을 부르고 조건을 바꾸다가 결국 거절로 이어지는 식으로 겹쳐서 나타나는 경우가 많습니다. 그래서 한 장면만 잘라 보지 말고, 처음 연락한 때부터의 흐름을 시간 순서로 정리해 두는 편이 낫습니다.
언제부터 언제까지 다툴 수 있나
보호되는 구간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다.
이 기간이 지난 뒤에 주선한 경우에는 보호를 받기 어렵습니다. 계약이 이미 끝나 명도 분쟁이 진행되는 상태에서 주선하면 다투기가 훨씬 어려워집니다. 나가기로 마음먹은 순간부터 남은 기간을 세어 보아야 하는 이유입니다.
청구할 수 있는 기간도 따로 있습니다. 제10조의4는 손해배상 청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하도록 정하고 있습니다.
주의
두 기간은 성격이 다릅니다. 6개월은 주선을 해 두어야 하는 구간이고, 3년은 소송을 제기해야 하는 구간입니다. 명도 소송이 길어지는 사이에 3년이 지나 버리는 경우가 실제로 있으니, 명도 사건과 별도로 날짜를 관리하십시오.
건물주가 거절할 수 있는 경우
거절이 언제나 방해가 되는 것은 아닙니다. 제10조의4 제2항은 정당한 사유를 따로 정하고 있습니다. 아래에 해당하면 거절하더라도 방해로 보지 않습니다.
- 새 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
- 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우
재건축이나 철거를 이유로 드는 경우에는 요건이 따로 붙습니다. 계약을 맺을 당시에 공사 시기와 소요 기간을 구체적으로 알렸거나, 건물이 노후하여 안전사고의 우려가 있는 경우 등입니다.
단순히 계획이 있다는 주장만으로는 부족합니다. 인가 서류나 안전진단 결과 같은 객관적 자료가 요구됩니다. 계약 당시에 고지했다는 내용이 계약서나 문자에 남아 있는지도 함께 확인됩니다.
그러니 거절을 통보받았다면 그 사유가 무엇인지부터 서면으로 확인해 두십시오.
임차인 쪽에서 빠뜨리면 안 되는 것
보호를 받으려면 임차인도 갖추어야 할 것이 있습니다. 가장 자주 걸리는 것은 연체입니다.
제10조의4는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우를 보호에서 제외하고 있고, 3기분에 해당하는 차임을 연체한 사실이 그 대표적인 예입니다. 여기서도 기준은 지금 연체 중인지가 아니라 과거에 그런 사실이 있었는지입니다. 이미 밀린 차임을 다 갚았더라도 이력은 남습니다.
새 임차인이 될 사람의 정보를 건물주에게 제공할 의무도 있습니다. 자력과 영업 계획을 알 수 있는 자료입니다. 언제 무엇을 넘겼는지가 남도록 문자나 메일로 보내 두십시오.
정보를 주지 않은 채 계약을 거절당했다고 주장하면 그 주장부터 힘을 잃습니다. 건물주가 판단할 자료를 받지 못한 상태였기 때문입니다.
주선하지 않고 나간 뒤에 청구하는 것도 어렵습니다. 실제 주선 사실이 요건이기 때문입니다. 가게를 비운 다음에 사람을 찾기 시작하면 이미 늦습니다.
얼마를 청구할 수 있나
상한이 정해져 있습니다. 새 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
실제 소송에서는 감정을 통해 종료 당시의 권리금을 산정하는 경우가 많습니다. 유형재산과 무형재산을 나누어 평가합니다. 계약서에 적힌 금액이 그대로 인정되지는 않고, 그 금액을 뒷받침하는 근거 자료가 함께 필요합니다.
유형재산은 영업시설과 비품처럼 눈에 보이는 것이고, 무형재산은 거래처와 신용, 영업상의 노하우, 그리고 위치에서 오는 이점처럼 형태가 없는 것입니다. 뒤쪽은 평가가 갈리기 쉬워 다툼이 집중되는 부분입니다.
권리금과 시설 투자비는 구분해서 보아야 합니다. 시설비는 원칙적으로 민법 제626조의 유익비 상환이나 제646조의 부속물매수청구 문제로 다룹니다.
여기에 함정이 하나 있습니다. 계약서에 원상회복 특약이 있으면 유익비 상환을 포기한 것으로 해석되는 경우가 많습니다. 그래서 계약을 맺는 단계에서 이 조항을 어떻게 정하느냐가 나중의 회수 가능성을 좌우합니다.
자료와 합의, 전대와 가맹
주선 사실을 증명하는 것이 출발점입니다.
- 새 임차인과 작성한 권리금 계약서와 중개 자료
- 건물주에게 새 임차인의 정보를 전달한 기록
- 거절 의사나 조건 변경 요구가 담긴 문자와 통화 녹음
- 인근 상가의 차임과 보증금 수준을 보여 주는 자료
- 시설과 집기의 취득 시기와 금액을 보여 주는 자료
건물주와 오간 대화가 결정적인 경우가 많습니다. 거절의 이유가 말로만 오갔다면 그 내용을 문자로 다시 확인해 두십시오.
자료는 사건이 시작된 뒤에 만들어 낼 수 없습니다. 거절을 당한 그 주에 남긴 문자 한 통이 몇 달 뒤의 감정 결과보다 결정적인 경우도 있습니다.
소송까지 가지 않고 이사 비용이나 일정 금액으로 정리하는 사례도 많습니다. 이때는 합의서에 명도 시점과 지급 시점을 함께 적어야 하고, 순서를 정해 두지 않으면 다시 다투게 됩니다. 남은 시설물의 처리와 원상회복의 범위도 문서로 정해 두십시오.
어디까지 철거하고 무엇을 남길지가 정해져 있지 않으면 지급 단계에서 다시 멈춥니다.
전차인은 사정이 다릅니다. 계약 관계가 임차인과의 사이에만 있으므로 건물주에게 직접 회수기회 보호를 주장하기는 어렵습니다. 전대를 놓거나 들어갈 때 이 점을 미리 알고 조건을 정해 두어야 합니다.
가맹점이라면 본사와의 계약이 함께 얽힙니다. 가맹계약이 끝나면 상호와 간판을 쓸 수 없게 되어 무형재산 부분의 가치가 크게 달라지기 때문입니다. 그래서 이 유형에서는 임대차계약과 가맹계약의 종료 시점을 맞추는 작업이 먼저이고, 두 시점이 어긋나면 주선 자체가 어려워집니다.
정리
보호 기간 안에 실제로 주선했는지가 첫 번째 요건입니다. 이것이 없으면 다른 사정을 다투기 어렵습니다. 새 임차인을 데려온 사실 자체가 출발점입니다.
연체 이력이 있는지도 미리 확인하십시오. 과거의 연체가 걸림돌이 되는 경우가 많습니다. 그리고 건물주에게 새 임차인의 정보를 제대로 넘겼는지를 함께 점검하십시오.
계약 만료 6개월 전부터 준비를 시작하면 선택지가 넓어집니다. 나가기로 마음먹은 시점이 곧 준비를 시작할 시점입니다. 종료일부터 3년이라는 청구 기간은 그 뒤에도 따로 흐르고 있습니다. 주선을 해 두어야 하는 기간과 소송을 내야 하는 기간을 한 장에 적어 두고 움직이십시오.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) · 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) · 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) · 민법 제626조(임차인의 상환청구권) · 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
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자주 묻는 질문
건물주가 권리금을 직접 물어 주나요?
법이 보장하는 것은 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회입니다. 방해가 인정되면 그로 인한 손해를 배상받는 구조입니다.
언제 새 임차인을 주선해야 하나요?
계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지가 보호 기간입니다. 이 기간을 벗어나 주선하면 보호받기 어렵습니다.
차임을 연체한 적이 있으면 어떻게 되나요?
3기분 이상 연체한 사실이 있으면 권리금 회수 기회 보호를 받지 못합니다. 과거의 연체도 포함됩니다.
언제까지 청구해야 하나요?
임대차가 종료한 날부터 3년 안에 손해배상을 청구해야 합니다. 명도 분쟁이 길어지는 사이 기간이 지나지 않도록 따로 관리해야 합니다.
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