가게를 정리하려고 새 임차인을 구해 두었는데 건물주가 계약을 거절하는 경우가 있습니다. 권리금을 받고 나가려던 계획이 무너지고, 시설 투자금까지 그대로 손실이 됩니다. 법에는 이런 상황을 막기 위한 조항이 있고, 방해가 인정되면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 어떤 행위가 방해가 되는지, 예외는 무엇인지, 그리고 무엇을 준비해야 하는지를 정리했습니다. 요건이 하나라도 빠지면 손해가 분명해도 청구가 막히므로 순서를 지키는 일이 중요합니다.
보호되는 것은 회수 기회입니다
법이 보장하는 것은 권리금 자체가 아니라 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회입니다. 건물주가 권리금을 대신 지급할 의무는 없습니다.
따라서 청구의 구조는 방해로 인해 받지 못하게 된 금액을 손해로 청구하는 형태가 됩니다.
이 구분을 놓치면 상대를 잘못 정하거나 청구 취지를 잘못 세우게 됩니다.
어떤 행위가 방해인가
- 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
- 새 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
- 주변 시세보다 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구하는 행위
- 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위
- 계약 조건을 갑자기 크게 바꾸어 사실상 불가능하게 만드는 행위
세 번째가 실제로 가장 흔합니다. 현저히 고액인지는 인근 시세와 기존 계약 조건을 비교해 판단합니다.
언제부터 언제까지 보호되나
임대차 기간이 끝나기 전 일정 기간부터 종료 시까지입니다. 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지가 보호 기간입니다.
기간이 지난 뒤에 주선한 경우에는 보호를 받기 어렵습니다. 일정 관리가 중요한 이유입니다.
계약이 이미 종료되어 명도 분쟁이 진행 중인 상태에서 주선하면 다투기가 훨씬 어려워집니다.
거절할 정당한 사유
건물주가 거절할 수 있는 경우도 정해져 있습니다. 새 임차인이 보증금을 지급할 자력이 없는 경우가 대표적입니다.
임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우도 포함됩니다.
재건축이나 철거 계획이 있는 경우에는 별도의 요건이 붙습니다. 계약 당시에 그 계획을 구체적으로 고지했는지가 문제 됩니다.
임차인이 지켜야 할 것
차임을 3기분 이상 연체한 사실이 있으면 보호를 받지 못합니다. 과거의 연체도 포함됩니다.
또한 새 임차인이 될 사람의 정보를 건물주에게 제공할 의무가 있습니다. 자력과 영업 계획을 알 수 있는 자료입니다.
주선 없이 나간 뒤에 청구하는 것은 어렵습니다. 실제 주선 사실이 요건이기 때문입니다.
손해액은 어떻게 정하나
신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다.
실제 소송에서는 감정을 통해 종료 당시의 권리금을 산정하는 경우가 많습니다. 유형재산과 무형재산을 나누어 평가합니다.
계약서에 적힌 금액이 그대로 인정되지는 않습니다. 근거 자료가 함께 필요합니다.
기간 제한
손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.
이 기간을 넘기면 방해 사실이 분명해도 청구할 수 없습니다.
명도 소송이 길어지는 사이에 기간이 지나는 경우가 있으므로 별도로 관리해야 합니다.
어떤 자료를 남기나
주선 사실을 증명하는 것이 출발점입니다. 새 임차인과 작성한 권리금 계약서, 중개 자료가 핵심입니다.
건물주와 오간 대화도 중요합니다. 거절 의사나 조건 변경 요구가 담긴 문자와 통화 녹음이 결정적 자료가 됩니다.
인근 상가의 차임 수준을 보여 주는 자료도 준비합니다. 현저히 고액인지 판단하는 근거가 됩니다.
시설비와의 구분
권리금과 시설 투자비는 다릅니다. 시설비는 원칙적으로 유익비나 부속물매수청구의 문제로 다룹니다.
계약서에 원상회복 특약이 있으면 유익비 상환을 포기한 것으로 해석되는 경우가 많습니다.
그래서 계약 단계에서 이 조항을 어떻게 정하느냐가 나중의 회수 가능성을 좌우합니다.
재건축을 이유로 한 거절
건물을 헐고 새로 짓겠다는 이유는 자주 등장합니다. 다만 요건이 정해져 있습니다.
계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간을 구체적으로 알렸거나, 건물이 노후하여 안전사고 우려가 있는 경우 등입니다.
단순히 계획이 있다는 주장만으로는 부족합니다. 인가 서류나 안전진단 결과 같은 객관적 자료가 요구됩니다.
협의로 정리하는 경우
소송까지 가지 않고 이사 비용이나 일정 금액으로 정리하는 사례도 많습니다.
이때 합의서에 명도 시점과 지급 시점을 함께 적어야 합니다. 순서를 정하지 않으면 다시 다투게 됩니다.
남은 시설물의 처리와 원상회복 범위도 문서로 정해 두십시오. 어디까지 철거하고 무엇을 남길지가 정해져 있지 않으면 지급 단계에서 다시 멈춥니다.
전대차와 프랜차이즈
전차인은 원칙적으로 건물주에게 직접 권리금 회수 기회 보호를 주장하기 어렵습니다. 계약 관계가 임차인과의 사이에만 있기 때문입니다.
가맹점의 경우에는 본사와의 계약이 함께 얽힙니다. 가맹계약이 끝나면 상호와 간판을 쓸 수 없게 되어 무형재산 부분의 가치가 크게 달라집니다.
그래서 이 유형에서는 임대차계약과 가맹계약의 종료 시점을 맞추는 작업이 먼저입니다. 두 시점이 어긋나면 주선 자체가 어려워집니다.
정리
보호 기간 안에 실제로 주선했는지가 첫 번째 요건입니다. 이것이 없으면 다른 사정을 다투기 어렵습니다.
연체 이력이 있는지도 미리 확인하십시오. 과거의 연체가 걸림돌이 되는 경우가 많습니다.
계약 만료 6개월 전부터 준비를 시작하면 선택지가 넓어집니다. 나가기로 마음먹은 시점이 곧 준비를 시작할 시점입니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) · 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) · 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) · 민법 제626조(임차인의 상환청구권) · 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
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자주 묻는 질문
건물주가 권리금을 직접 물어 주나요?
법이 보장하는 것은 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회입니다. 방해가 인정되면 그로 인한 손해를 배상받는 구조입니다.
언제 새 임차인을 주선해야 하나요?
계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지가 보호 기간입니다. 이 기간을 벗어나 주선하면 보호받기 어렵습니다.
차임을 연체한 적이 있으면 어떻게 되나요?
3기분 이상 연체한 사실이 있으면 권리금 회수 기회 보호를 받지 못합니다. 과거의 연체도 포함됩니다.
언제까지 청구해야 하나요?
임대차가 종료한 날부터 3년 안에 손해배상을 청구해야 합니다. 명도 분쟁이 길어지는 사이 기간이 지나지 않도록 따로 관리해야 합니다.
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