본인 사안은 이사와 전입신고를 옮기면 지금 집에 대한 권리가 언제 사라지는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록을 유지해야 지켜지므로, 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 합니다.
■ 이사하는 순간 권리가 사라지는 이유
주택임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 때에 생기고, 그 상태가 유지되어야 계속됩니다. 이사를 나가고 전입을 옮기면 그날로 사라집니다. 확정일자로 얻은 우선변제권도 마찬가지여서 배당을 받을 순위 자체가 없어집니다. 주택임대차보호법 제3조의3이 정한 임차권등기명령은 이 두 가지를 등기부에 남겨, 집을 비운 뒤에도 순위가 그대로 유지되도록 하는 장치입니다.
■ 신청할 수 있는 시점
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 계약 기간이 남아 있으면 신청할 수 없습니다. 기간 만료뿐 아니라 해지 통지로 계약이 종료된 경우도 포함되며, 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지하고 3개월이 지난 경우가 그 예입니다. 그래서 신청 전에 계약이 실제로 끝났다는 점을 서류로 정리해 두어야 하고, 내용증명으로 갱신 거절이나 해지를 통지한 기록도 함께 챙겨 두셔야 합니다.
■ 어디에 무엇을 내는가
주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 지원에 신청합니다. 임대인의 주소지가 아닙니다. 서류는 임대차계약서와 주민등록등본, 부동산 등기사항증명서, 해지 통지 자료가 기본입니다. 임대인의 동의는 필요하지 않아 상대가 협조하지 않아도 일방적으로 진행됩니다. 비용은 인지와 등록면허세, 등기 촉탁 수수료를 임차인이 먼저 내지만 신청과 관련해 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로, 보증금 반환 청구에 포함해 함께 정리하는 편이 간단합니다.
■ 결정문이 아니라 등기 완료를 확인하십시오
법원이 결정을 내리면 등기소에 촉탁되어 등기부에 기재되며, 신청부터 등기 완료까지 대체로 2주에서 한 달이 걸립니다. 중요한 것은 순서입니다. 등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하고 전입을 옮겨야 합니다. 결정문만 받고 이사해 버리면 그 사이에 권리가 끊길 수 있으므로 등기부를 직접 떼어 확인하십시오. 새 집 계약 일정을 잡을 때에도 최소 한 달의 여유를 두시는 편이 안전합니다.
■ 등기가 지켜 주는 것과 지켜 주지 않는 것
등기를 마치면 ①이사한 뒤에도 대항력이 유지되고, ②확정일자로 얻은 우선변제권의 순위가 유지되며, ③등기 이후에 들어온 임차인보다 앞서고, ④경매가 진행되면 배당에 참여할 수 있으며, ⑤등기부에 기재되어 다음 임차인이 상황을 알게 됩니다. 다만 임차권등기는 순위를 지키는 장치이지 회수 수단이 아닙니다. 돈을 받으려면 보증금반환청구 소송이나 지급명령으로 집행권원을 만들어, 그 집을 경매에 부치거나 임대인의 다른 재산을 집행하는 순서로 가야 합니다.
■ 경매와 임대인 변경, 말소 시점
경매개시결정이 난 뒤라면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하고, 기한을 놓치면 순위가 있어도 배당을 받지 못합니다. 소액임차인에 해당하는지도 함께 확인하십시오. 집이 팔려 소유자가 바뀌면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는데 이는 대항력을 갖춘 임차인에 한하므로, 등기로 대항력을 유지해 둔 의미가 여기에서 드러납니다. 말소는 보증금을 다 받은 뒤에 합니다. 임대인이 먼저 지워 달라고 요구하더라도 입금 확인과 말소 서류 교부를 같은 자리에서 처리하는 것이 원칙입니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) · 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) · 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) · 상가건물 임대차보호법 제6조(임차권등기명령)
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
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자주 묻는 질문
계약 기간이 남아 있어도 신청할 수 있나요?
임대차가 종료되어야 신청할 수 있습니다. 기간 만료뿐 아니라 해지 통지로 종료된 경우도 포함됩니다.
임대인이 반대하면 못 하나요?
임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있는 절차입니다.
결정문을 받으면 바로 이사해도 되나요?
등기가 실제로 완료된 것을 등기부로 확인한 뒤에 이사하고 전입을 옮겨야 합니다. 결정문만으로는 권리가 유지되지 않습니다.
임차권등기를 하면 보증금을 받을 수 있나요?
등기는 순위를 지키는 장치입니다. 반환을 받으려면 지급명령이나 소송으로 집행권원을 만들어 별도로 집행해야 합니다.
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