계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사 날짜가 다가오는 경우가 있습니다. 새 집 계약은 이미 했고 전입신고도 옮겨야 하는데, 그렇게 하면 지금 집에 대한 권리가 사라집니다. 대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록을 유지해야 지켜지기 때문입니다. 이 문제를 풀기 위한 제도가 임차권등기명령입니다. 언제 신청할 수 있고 무엇을 지켜 주는지, 그리고 실무에서 놓치기 쉬운 부분을 정리했습니다.
왜 필요한가
주택임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 때 생기고, 그 상태가 유지되어야 계속됩니다. 이사를 나가고 전입을 옮기면 그날로 사라집니다.
확정일자로 얻은 우선변제권도 마찬가지입니다. 배당을 받을 순위 자체가 없어집니다.
임차권등기는 이 두 가지를 등기부에 남겨 두어, 나간 뒤에도 순위가 유지되도록 하는 장치입니다.
언제 신청할 수 있나
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 계약 기간이 남아 있으면 신청할 수 없습니다.
기간 만료뿐 아니라 해지 통지로 계약이 종료된 경우도 포함됩니다. 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지하고 3개월이 지난 경우가 그렇습니다.
그래서 신청 전에 계약이 실제로 끝났다는 점을 서류로 정리해 두어야 합니다.
어디에 신청하나
주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 지원에 신청합니다. 임대인의 주소지가 아닙니다.
필요한 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 부동산 등기사항증명서, 해지 통지 자료입니다.
임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 일방적으로 신청할 수 있는 절차이므로 상대가 협조하지 않아도 진행됩니다.
결정과 등기까지
법원이 결정을 내리면 등기소에 촉탁되어 등기부에 기재됩니다. 신청부터 등기 완료까지 대체로 2주에서 한 달이 걸립니다.
중요한 것은 순서입니다. 등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하고 전입을 옮겨야 합니다.
결정문만 받고 이사해 버리면 그 사이에 권리가 끊길 수 있습니다. 등기부를 직접 떼어 확인하십시오.
등기가 지켜 주는 것
- 이사한 뒤에도 대항력이 유지됩니다
- 확정일자로 얻은 우선변제권의 순위가 유지됩니다
- 등기 이후에 새로 들어온 임차인보다 앞섭니다
- 경매가 진행되면 배당에 참여할 수 있습니다
- 등기부에 기재되어 다음 임차인이 상황을 알 수 있습니다
다섯 번째는 부수적인 효과이지만 실제로는 압박 수단이 됩니다. 새 임차인을 구하기 어려워지므로 임대인이 반환을 서두르는 계기가 되는 경우가 많습니다.
비용은 누가 부담하나
신청 단계에서는 임차인이 먼저 냅니다. 인지와 등록면허세, 등기 촉탁 수수료가 듭니다.
다만 임차권등기명령 신청과 관련해 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
보증금 반환 소송을 함께 진행한다면 그 청구에 포함해 정리하는 편이 간단합니다.
등기만으로 돈이 돌아오지는 않습니다
임차권등기는 순위를 지키는 장치이지 회수 수단이 아닙니다. 등기했다고 보증금이 들어오지 않습니다.
반환을 받으려면 보증금반환청구 소송이나 지급명령으로 집행권원을 만들어야 합니다.
판결을 받은 뒤 그 집을 경매에 부치거나 임대인의 다른 재산을 집행하는 순서로 갑니다.
보증보험과의 관계
전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 보험사에 이행을 청구하는 길이 있습니다.
대부분의 상품이 임차권등기를 이행 청구의 요건이나 절차의 일부로 요구합니다. 약관을 먼저 확인하십시오.
청구 기한도 정해져 있습니다. 계약 종료 후 일정 기간 안에 알려야 하는 경우가 많습니다.
말소는 언제 하나
보증금을 다 받은 뒤에 말소합니다. 받기 전에 먼저 지워 주면 순위를 잃습니다.
실무에서 임대인이 말소를 먼저 요구하는 경우가 있으나, 동시이행으로 처리하는 것이 원칙입니다.
입금 확인과 말소 서류 교부를 같은 자리에서 처리하는 방식이 안전합니다.
상가에도 적용되나
상가건물 임대차에도 같은 취지의 제도가 있습니다. 요건과 절차가 비슷합니다.
다만 상가는 보호 범위에 환산보증금 기준이 걸리는 조항이 있어, 어느 규정이 적용되는지 먼저 확인해야 합니다.
사업자등록과 확정일자가 주택의 전입신고와 같은 역할을 합니다.
이미 경매가 시작된 경우
경매개시결정이 난 뒤라면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 등기만으로 자동 배당되지 않는 경우가 있습니다.
기한을 놓치면 순위가 있어도 배당을 받지 못합니다. 날짜 관리가 가장 중요한 국면입니다.
소액임차인에 해당하는지도 함께 확인하십시오. 최우선변제 대상이면 순위와 무관하게 일부를 먼저 받습니다.
임대인이 바뀐 경우
집이 팔려 소유자가 바뀌었다면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다. 보증금 반환 의무도 함께 넘어갑니다.
다만 대항력을 갖춘 임차인에 한합니다. 그래서 등기로 대항력을 유지해 두는 일이 여기에서도 의미를 가집니다.
청구 상대를 잘못 정하면 소송을 다시 해야 하므로, 등기부로 현재 소유자를 확인한 뒤 진행하십시오.
이사 일정을 어떻게 잡나
새 집 계약을 하기 전에 임차권등기에 걸리는 기간을 감안해야 합니다. 최소 한 달의 여유가 필요합니다.
계약이 끝나기 전에는 신청할 수 없으므로, 만료일 직후 곧바로 접수할 수 있도록 서류를 미리 준비해 두십시오.
내용증명으로 갱신 거절이나 해지를 통지한 기록도 함께 챙겨 두어야 합니다.
정리
계약이 끝났고 보증금을 못 받았다면 이사 전에 신청하는 것이 원칙입니다. 순서를 바꾸면 권리가 사라집니다.
결정문이 아니라 등기 완료를 확인한 뒤에 움직이십시오. 이 한 가지가 제도의 전부라고 해도 과언이 아닙니다.
등기와 함께 반환 청구 절차도 시작하십시오. 등기는 지키는 장치일 뿐 받아 내는 절차가 따로 필요합니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) · 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) · 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) · 상가건물 임대차보호법 제6조(임차권등기명령)
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자주 묻는 질문
계약 기간이 남아 있어도 신청할 수 있나요?
임대차가 종료되어야 신청할 수 있습니다. 기간 만료뿐 아니라 해지 통지로 종료된 경우도 포함됩니다.
임대인이 반대하면 못 하나요?
임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있는 절차입니다.
결정문을 받으면 바로 이사해도 되나요?
등기가 실제로 완료된 것을 등기부로 확인한 뒤에 이사하고 전입을 옮겨야 합니다. 결정문만으로는 권리가 유지되지 않습니다.
임차권등기를 하면 보증금을 받을 수 있나요?
등기는 순위를 지키는 장치입니다. 반환을 받으려면 지급명령이나 소송으로 집행권원을 만들어 별도로 집행해야 합니다.
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