계약갱신요구권 거절 사유와 실거주 판단 기준

계약이 끝나갈 무렵 계속 살고 싶다고 말했더니 집주인이 자기가 들어와 살겠다고 답하는 경우가 있습니다. 임차인에게는 갱신을 요구할 권리가 있지만, 법은 그 요구를 거절할 수 있는 사유도 함께 정해 두었습니다. 어떤 사유가 인정되는지, 거절당한 쪽은 무엇을 확인해야 하는지, 거절 사유대로 되지 않았을 때 어떤 절차가 남는지를 정리했습니다. 양쪽 모두 기간을 놓치면 다툴 기회 자체가 사라집니다.

언제까지 갱신을 요구해야 하나

계약갱신요구권
임대차 기간이 끝나기 전 정해진 기간 안에 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3이 그 요건과, 임대인이 그 요구를 거절할 수 있는 사유를 함께 정하고 있습니다.

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 벗어나면 권리 자체를 행사할 수 없습니다. 그래서 날짜 계산이 가장 먼저입니다.

요구는 구두로도 할 수 있습니다. 다만 나중에 증명하기가 어렵습니다. 문자나 내용증명으로 남겨 두는 편이 확실합니다.

횟수는 1회로 제한되고, 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다. 이미 합의로 여러 번 재계약을 했더라도 이 권리는 별도로 한 번 남아 있는 것으로 보는 것이 실무의 태도입니다.

갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인에게는 같은 해지권이 없다는 점이 이 제도의 특징입니다.

차임 증액에도 한도가 있습니다. 주택임대차보호법 제7조는 증액 청구가 일정 비율을 넘지 못하도록 하고 있고, 지방자치단체가 그보다 낮은 비율을 정할 수도 있습니다. 이 한도는 갱신요구권을 행사한 경우에 적용되며 새로 계약을 맺는 경우에는 적용되지 않으므로, 재계약인지 갱신요구인지를 문서에 분명히 해 두어야 합니다.

어떤 사유가 있어야 거절할 수 있나

거절 사유는 주택임대차보호법 제6조의3에 열거된 것에 한합니다. 목록에 없는 이유는 들 수 없습니다. 집을 비워 주었으면 한다는 임대인의 희망만으로는 거절이 되지 않습니다.

사유	내용	다투어지는 지점
차임 연체	2기분에 해당하는 금액만큼 연체한 사실이 있는 경우	연체한 사실이 언제 있었는지, 그 금액이 2기분에 이르는지
부정한 임차	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	계약 당시 어떤 사정을 속였는지
합의 보상	상당한 보상을 제공하고 합의한 경우	보상의 내용과 합의 사실이 문서로 남아 있는지
무단 전대	임대인의 동의 없이 전대한 경우	동의가 있었는지, 동의의 범위가 어디까지였는지
주택 파손	고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우	통상의 사용에 따른 손모와 어떻게 구분되는지
철거·재건축	전부나 대부분을 철거하거나 재건축할 필요가 있는 경우	계약 당시에 공사 시기와 소요 기간을 알렸는지
실거주	임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우	실제로 거주할 사정이 있는지, 거절 뒤에 어떻게 되었는지

표의 첫 줄은 오해가 잦은 항목입니다. 기준은 지금 연체 중인지가 아니라 과거에 2기분을 연체한 사실이 있었는지이고, 이미 밀린 차임을 모두 갚았더라도 사유는 그대로 남습니다.

나머지 사유도 임대인 쪽에서 증명해야 합니다. 주장만 있고 자료가 없으면 거절은 효력을 잃습니다. 그래서 거절 통지를 보내기 전에 어떤 자료로 그 사유를 뒷받침할 수 있는지를 먼저 따져 보아야 합니다.

철거와 재건축을 이유로 든다면

주택의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축할 필요가 있는 경우도 거절 사유입니다. 다만 요건이 붙습니다.

계약 당시에 공사 시기와 소요 기간을 구체적으로 알렸거나, 건물이 노후하거나 훼손되어 안전사고의 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거가 이루어지는 경우여야 합니다.

단순히 계획이 있다는 주장만으로는 부족합니다. 객관적인 자료가 함께 요구됩니다. 인허가 서류나 안전진단 결과가 그 역할을 합니다.

확인할 것
· 계약 당시에 공사 시기와 소요 기간을 구체적으로 알렸는지
· 그 고지 내용이 계약서나 문자에 남아 있는지
· 안전사고 우려를 뒷받침하는 안전진단 결과가 있는지
· 법령에 따른 철거라면 그 근거와 처분 문서가 있는지

실거주 의사는 무엇으로 판단하나

임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다. 실무에서 가장 많이 쓰이고 또 가장 많이 다투어지는 사유입니다.

말만으로는 부족합니다. 실제 거주할 사정이 있는지를 함께 살피는 것이 최근 판례의 흐름입니다. 지금 어디에 살고 있는지, 그 집을 비울 사정이 있는지, 가족 구성이 어떤지가 검토됩니다.

거절한 직후에 다른 사람에게 임대하거나 집을 매도한 이력이 있으면 의사가 부정되는 방향으로 판단됩니다. 임차인 쪽에서는 거절 통지 전후의 정황을 그때그때 기록으로 남겨 두어야 합니다.

소유권이 넘어간 시점도 결론을 바꿉니다. 갱신을 요구할 당시 이미 소유권이 이전되어 있었다면 새 소유자가 자신의 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 반대로 임차인이 적법하게 갱신을 요구한 뒤에 소유권이 이전된 경우에는, 새 소유자가 그 사유로 거절할 수 없다는 것이 판례입니다.

그래서 요구 시점과 등기 시점의 선후가 결정적입니다. 날짜를 정확히 남기십시오.

거절 통지는 어떻게 해야 하나

임대인도 기간을 지켜야 합니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 거절을 통지하지 않으면 주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다.

통지에는 거절 사유를 적는 것이 원칙입니다. 뒤에 가서 사유를 바꾸면 신뢰가 떨어집니다. 실거주를 이유로 든다면 누가 언제부터 거주할 것인지를 구체적으로 적어야 합니다.

통지 방법이 정해져 있지는 않지만 도달 여부가 자주 다투어지므로 내용증명이 안전합니다.

통지를 놓쳐 묵시적으로 갱신되면 종전과 같은 조건으로 다시 임대차가 이어진 것으로 봅니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 임대인 쪽에서는 기간 하나를 놓친 것만으로 계획이 통째로 밀릴 수 있습니다.

거절당한 뒤에는 무엇을 확인하나

거절 통지를 받았다고 해서 그것으로 끝나는 것은 아닙니다. 거절 사유대로 실제 상황이 흘러가는지를 2년 동안 확인해 두어야 합니다.

1. 거절 통지서와 그때까지 오간 문자를 시간 순서로 정리합니다.
2. 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 해당 주택의 임대차 정보 열람을 신청합니다.
3. 확정일자 부여 현황으로 새로운 임대차가 있었는지 확인합니다.
4. 등기부를 떼어 소유자가 바뀌었는지 함께 확인합니다.

임대차 정보를 열람할 수 있는 이 제도는 갱신을 거절당한 임차인이 쓸 수 있도록 마련된 것입니다. 확정일자 부여 현황을 보면 새로 들어온 임차인이 있는지, 언제부터인지가 드러납니다.

열람 결과와 등기부는 발급받은 날짜가 찍힌 채로 보관하십시오. 뒤에 다시 떼면 그 사이의 변동이 보이지 않는 경우가 있습니다.

그 집에 다른 사람이 살고 있다면 그때부터가 다툼의 시작입니다. 확인한 시점의 자료를 그대로 보관해 두십시오.

실제로 살지 않았다면 얼마를 청구하나

정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대상이 되는 기간은 갱신되었을 기간, 즉 2년입니다.

배상액은 다음 네 가지 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 정해집니다.

• 당사자 사이에 손해배상액을 미리 정해 두었다면 그 금액
• 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액
• 새로 체결된 임대차의 차임과 종전 차임의 차액 2년분
• 임차인이 실제로 입은 손해액

네 가지를 나란히 계산해 보아야 합니다. 어느 항목이 가장 큰지는 사안마다 다릅니다. 그래서 새 임대차의 차임을 확인하는 일이 곧 청구액을 정하는 일이 됩니다.

다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 소송보다 기간이 짧고 비용이 적습니다. 조정이 성립하지 않으면 명도 소송이나 손해배상 소송으로 이어집니다.

임대인 쪽에서도 준비가 필요합니다. 실거주를 계획한다면 현재 주거의 처분 계획이나 가족의 이주 사정처럼 그 사정을 뒷받침하는 자료를 미리 남겨 두는 편이 낫습니다. 사유 없이 거절했다가 배상 책임을 지는 일이 없도록, 통지를 보내기 전에 사유가 실제로 성립하는지 확인해 두십시오.

정리

먼저 날짜를 확인하십시오. 요구와 거절 모두 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 이루어져야 효력이 있습니다. 이 기간을 놓치면 사유를 따질 기회조차 없습니다.

거절 사유는 법에 정해진 것에 한하고, 실거주는 그중 하나일 뿐입니다. 말이 아니라 실제 사정이 함께 검토됩니다.

거절당했다면 이후 2년간 그 집이 어떻게 쓰이는지를 확인해 두십시오. 임대차 정보 열람과 등기부가 그 확인의 수단이고, 배상 청구의 근거도 거기에서 나옵니다.

임대인이라면 순서를 바꾸십시오. 통지를 보내고 나서 자료를 찾는 것이 아니라, 사유가 성립하는지 확인한 뒤에 통지를 보내는 것입니다. 거절은 한 번으로 끝나지 않고 그 뒤 2년의 사용 내역까지 따라옵니다.

관련 안내: 부산 변호사 · 업무분야

참조 조문

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) · 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) · 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) · 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) · 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)

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자주 묻는 질문

갱신을 언제까지 요구해야 하나요?

계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다. 이 기간을 벗어나면 권리를 행사할 수 없습니다.

연체를 했다가 갚았는데도 거절 사유가 되나요?

2기분에 해당하는 금액만큼 연체한 사실이 있었는지가 기준입니다. 이미 갚았더라도 사유가 됩니다.

집주인이 산다고 해서 나갔는데 다른 사람이 살고 있습니다

정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대차 정보 열람으로 새 계약 여부를 확인할 수 있습니다.

갱신을 요구한 뒤 집이 팔리면 어떻게 되나요?

적법하게 요구한 뒤 소유권이 이전된 경우, 새 소유자가 실거주를 이유로 거절할 수 없다는 것이 판례입니다.

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