계약갱신요구권은 언제 거절되나 - 주택임대차보호법 제6조의3

계약이 끝나갈 무렵 계속 살고 싶다고 말했는데 집주인이 들어와 살겠다고 하는 경우가 있습니다. 임차인에게는 갱신을 요구할 권리가 있지만, 법은 그 요구를 거절할 수 있는 사유도 함께 정해 두었습니다. 어떤 사유가 인정되고 무엇을 확인해야 하는지, 그리고 거절 이후에 실제로 그 사유대로 되지 않았을 때 어떤 절차가 남는지를 정리했습니다. 양쪽 모두 기간을 놓치면 다툴 기회 자체가 사라집니다.

언제 요구해야 하나

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구해야 합니다.

이 기간을 벗어나면 권리를 행사할 수 없습니다. 날짜 계산을 먼저 해 두어야 합니다.

요구는 구두로도 가능하지만 증명이 어렵습니다. 문자나 내용증명으로 남기는 편이 확실합니다.

몇 번 쓸 수 있나

임차인은 1회에 한하여 갱신을 요구할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다.

이미 합의로 여러 번 재계약했더라도 이 권리는 별도로 한 번 남아 있는 것으로 보는 것이 실무의 태도입니다.

갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인에게는 같은 해지권이 없다는 점이 이 제도의 특징입니다.

차임 인상의 한도

갱신 시 증액은 일정 비율을 넘지 못하도록 되어 있습니다. 지방자치단체가 더 낮게 정할 수도 있습니다.

이 한도는 갱신요구권을 행사한 경우에 적용됩니다. 새로 계약을 맺는 경우에는 적용되지 않습니다.

그래서 재계약인지 갱신요구인지를 문서에 분명히 해 두어야 합니다.

거절할 수 있는 사유

• 차임을 2기분에 해당하는 금액만큼 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우
• 동의 없이 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우

첫 번째는 현재 연체 중인지가 아니라 과거에 그런 사실이 있었는지가 기준입니다. 이미 갚았더라도 사유가 됩니다.

철거와 재건축

주택의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축할 필요가 있는 경우도 거절 사유입니다.

다만 요건이 붙습니다. 계약 당시에 공사 시기와 소요 기간을 구체적으로 알렸거나, 안전사고 우려가 있거나, 법령에 따른 철거인 경우여야 합니다.

단순히 계획이 있다는 주장만으로는 부족하고 객관적인 자료가 요구됩니다. 인허가 서류나 안전진단 결과가 그 역할을 합니다.

실거주를 이유로 한 거절

임대인이나 그 직계존비속, 직계비속이 실제 거주하려는 경우 거절할 수 있습니다.

실무에서 가장 많이 쓰이는 사유이자 가장 많이 다투어지는 사유입니다.

말만으로는 부족하며, 실제 거주할 사정이 있는지를 함께 살피는 것이 최근 판례의 흐름입니다.

실거주 의사를 어떻게 보나

현재 어디에 살고 있는지, 그 집을 비울 사정이 있는지, 가족 구성이 어떤지가 검토됩니다.

거절 직후 다른 사람에게 임대하거나 매도한 이력이 있으면 의사가 부정되는 방향으로 판단됩니다.

임차인 쪽에서는 거절 통지 전후의 정황을 기록으로 남겨 두는 작업이 필요합니다.

실제로 살지 않으면

정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

배상액은 당사자 사이에 정한 금액, 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분, 새 임대차의 차임과의 차액 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액을 기준으로 정해집니다.

기간은 갱신되었을 기간, 즉 2년입니다. 그 안에 다른 사람이 살고 있다면 확인이 필요합니다.

확인하는 방법

해당 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. 거절당한 임차인이 대상입니다.

확정일자 부여 현황을 통해 새로운 임대차가 있었는지를 확인할 수 있습니다.

등기부로 소유자가 바뀌었는지도 함께 확인하십시오.

집이 팔린 경우

갱신 요구 시점에 이미 소유권이 넘어갔다면 새 소유자가 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다.

반대로 임차인이 적법하게 갱신을 요구한 뒤에 소유권이 이전된 경우에는, 새 소유자가 그 사유로 거절할 수 없다는 것이 판례입니다.

그래서 요구 시점과 등기 시점의 선후가 결정적입니다. 날짜를 정확히 남겨야 합니다.

거절 통지의 형식

임대인도 기간을 지켜야 합니다. 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 거절을 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다.

통지에는 거절 사유를 적는 것이 원칙입니다. 뒤에 사유를 바꾸면 신뢰가 떨어집니다.

실거주를 이유로 든다면 누가 언제부터 거주할 것인지를 구체적으로 적어야 합니다.

분쟁이 생기면

주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 소송보다 기간이 짧고 비용이 적습니다.

조정이 성립하지 않으면 명도 소송이나 손해배상 소송으로 이어집니다.

이 단계에서는 통지 시점과 사유, 이후의 사용 상황을 시간 순서로 정리한 자료가 그대로 근거가 됩니다.

임대인 쪽에서 준비할 것

실거주를 계획한다면 그 사정을 뒷받침하는 자료를 남겨 두십시오. 현재 주거의 처분 계획이나 가족의 이주 사정이 그렇습니다.

철거나 재건축이라면 계약 당시의 고지 문구와 인허가 서류가 필요합니다.

사유 없이 거절했다가 배상 책임을 지는 사례가 늘고 있으므로 신중히 판단해야 합니다. 거절 통지 전에 사유가 실제로 성립하는지 확인해 두는 편이 낫습니다.

정리

먼저 날짜를 확인하십시오. 요구와 거절 모두 기간 안에 이루어져야 효력이 있습니다.

거절 사유는 법에 정해진 것에 한합니다. 실거주는 그중 하나일 뿐이며 실제 사정이 함께 검토됩니다.

거절당했다면 이후 2년간 그 집이 어떻게 쓰이는지를 확인해 두십시오. 배상 청구의 근거가 됩니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) · 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) · 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) · 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) · 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)

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자주 묻는 질문

갱신을 언제까지 요구해야 하나요?

계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다. 이 기간을 벗어나면 권리를 행사할 수 없습니다.

연체를 했다가 갚았는데도 거절 사유가 되나요?

2기분에 해당하는 금액만큼 연체한 사실이 있었는지가 기준입니다. 이미 갚았더라도 사유가 됩니다.

집주인이 산다고 해서 나갔는데 다른 사람이 살고 있습니다

정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대차 정보 열람으로 새 계약 여부를 확인할 수 있습니다.

갱신을 요구한 뒤 집이 팔리면 어떻게 되나요?

적법하게 요구한 뒤 소유권이 이전된 경우, 새 소유자가 실거주를 이유로 거절할 수 없다는 것이 판례입니다.

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