다가구주택 임차인의 보증금은 왜 위험한가 - 선순위 확인

같은 동네에서 비슷한 조건이면 아파트보다 다가구주택의 전세가 저렴합니다. 그런데 보증금을 돌려받지 못하는 사고는 이쪽에서 훨씬 자주 일어납니다. 건물 하나에 여러 세대가 살면서 등기는 하나로 되어 있는 구조 때문입니다. 무엇이 다른지, 계약 전에 어디까지 확인할 수 있는지, 그리고 확인 결과를 어떻게 읽어야 하는지를 정리했습니다. 계약 전 반나절의 확인이 보증금 전액을 지키는 경우가 많습니다.

다가구와 다세대의 차이

다세대주택은 각 호실이 독립된 등기를 가집니다. 아파트와 같은 구조입니다.

다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있고, 각 호실은 별도의 소유권 객체가 아닙니다.

겉모습이 비슷해 구분이 어렵습니다. 건축물대장의 용도란을 보면 확인할 수 있습니다.

왜 위험이 커지나

등기가 하나이므로 경매도 건물 전체에 대해 한 번에 진행됩니다.

낙찰 대금에서 근저당과 여러 임차인의 보증금이 순위에 따라 차례로 배당됩니다.

앞선 임차인이 많으면 뒤에 들어온 사람은 받을 것이 남지 않습니다.

보이지 않는 선순위

등기부에는 근저당과 압류가 나옵니다. 그러나 다른 임차인의 보증금은 등기부에 나오지 않습니다.

계약하려는 사람 입장에서 가장 중요한 정보가 등기부만으로는 확인되지 않는다는 것이 이 구조의 핵심 문제입니다.

그래서 별도의 확인 절차가 필요합니다.

확인할 수 있는 방법

• 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 열람
• 임대인에게 세대별 보증금 내역을 서면으로 요구
• 건축물대장으로 총 세대수와 용도 확인
• 등기부로 근저당 채권최고액과 설정일 확인
• 전입세대 확인서로 실제 거주 세대 파악

첫 번째가 가장 정확합니다. 임대인이 동의하지 않거나 자료 제공을 거부한다면 그 자체를 위험 신호로 읽는 편이 낫습니다.

숫자를 어떻게 읽나

근저당 채권최고액과 다른 세대의 보증금 합계, 그리고 내 보증금을 더합니다.

그 합이 건물의 시세에서 경매 비용과 하락분을 뺀 금액을 넘는다면 회수가 어려워지는 구간입니다.

경매에서는 시세대로 낙찰되지 않습니다. 여유를 두고 계산해야 합니다.

소액임차인 제도

보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받을 수 있습니다.

다만 기준 금액은 지역과 시기에 따라 다르고, 근저당이 설정된 시점의 기준이 적용됩니다.

또한 최우선변제의 총액에는 한도가 있어 임차인이 많으면 나누어 받게 됩니다.

대항력과 우선변제권

전입신고와 점유로 대항력이 생기고, 확정일자로 우선변제권이 생깁니다.

중요한 것은 시점입니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하므로 근저당과 같은 날이면 근저당이 앞섭니다.

그래서 잔금과 전입, 확정일자를 같은 날 처리하고 그날 등기부를 다시 확인해야 합니다.

계약서에 넣어 둘 조항

잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다는 조항을 넣습니다.

세대별 보증금 내역이 사실과 다를 경우 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 조항도 유효합니다.

기존 근저당을 말소하기로 했다면 그 시점과 방법을 구체적으로 적어야 합니다.

보증보험 가입 여부

전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 확인하십시오. 가입 자체가 하나의 검증이 됩니다.

다가구주택은 선순위 보증금 합계 때문에 가입이 거절되는 경우가 있습니다.

거절되었다면 그 이유를 확인해 보십시오. 위험의 크기를 보여 주는 신호입니다.

계약 이후의 관리

임대인이 바뀌거나 근저당이 새로 설정되는지 주기적으로 확인하십시오.

등기부는 인터넷으로 언제든 열람할 수 있습니다. 몇 달에 한 번이면 충분합니다.

이상이 발견되면 계약 종료 전이라도 대응 방법을 미리 검토해 두어야 합니다.

경매가 시작되면

배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 기한을 놓치면 순위가 있어도 받지 못합니다.

확정일자와 전입 기록, 계약서 원본이 필요합니다. 미리 정리해 두십시오.

배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의를 제기하고 소송으로 다툴 수 있습니다.

임대인에 대한 청구

경매에서 다 받지 못한 부분은 임대인에게 남은 채권으로 청구할 수 있습니다.

다만 다른 재산이 없으면 회수가 어렵습니다. 보증금을 못 받을 조짐이 보이면 다른 재산에 대한 보전처분을 먼저 검토하십시오.

임차권등기를 마친 뒤 이사하는 순서도 함께 지켜야 합니다.

중개인의 역할

중개인은 선순위 보증금 등 권리 관계를 확인해 설명할 의무가 있습니다.

확인설명서에 어떻게 기재되었는지가 뒤에 책임을 다툴 때 기준이 됩니다.

설명을 들었다면 그 내용을 확인설명서에 그대로 적어 달라고 요구하십시오. 말로 들은 것은 남지 않습니다.

월세와 반전세는 다른가

보증금이 작을수록 위험은 줄어듭니다. 같은 건물이라도 전세는 보증금 전액이 걸려 있고 월세는 손실 범위가 제한됩니다.

선순위가 이미 많은 건물이라면 보증금을 낮추고 월세를 올리는 구조로 조정하는 것이 현실적인 대안이 됩니다. 임대인과 협의할 여지가 있는 부분입니다.

소액임차인 기준 이하로 보증금을 맞추면 최우선변제 대상이 되어 일정액을 순위와 무관하게 받을 수 있습니다. 다만 총액 한도가 있어 임차인이 많으면 나누어 받게 되므로 완전한 안전장치는 아닙니다.

정리

다가구주택의 위험은 등기부에 드러나지 않는 부분에 있습니다. 그래서 확인 절차가 더 중요합니다.

선순위 보증금 합계를 반드시 서면으로 확인하십시오. 거부한다면 계약을 다시 생각할 이유가 됩니다.

잔금과 전입, 확정일자를 같은 날 처리하고 등기부를 재확인하는 절차는 반드시 지켜야 합니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) · 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) · 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) · 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) · 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)

본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

다가구와 다세대는 무엇이 다른가요?

다세대는 호실마다 독립된 등기가 있지만, 다가구는 건물 전체가 하나의 등기입니다. 건축물대장의 용도란에서 확인할 수 있습니다.

다른 세입자의 보증금을 어떻게 확인하나요?

임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 열람할 수 있습니다. 서면으로 세대별 보증금 내역을 요구하는 방법도 있습니다.

전입신고를 한 날 바로 보호받나요?

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 같은 날 설정된 근저당이 앞서게 되므로 잔금 당일 등기부 재확인이 필요합니다.

보증보험 가입이 거절되면 어떤 의미인가요?

선순위 보증금 합계가 기준을 넘었을 가능성이 있습니다. 거절 사유를 확인해 위험의 크기를 가늠해 보십시오.

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