같은 동네에서 조건이 비슷하면 아파트보다 다가구주택의 전세가 저렴합니다. 그런데 보증금을 돌려받지 못하는 사고는 이쪽에서 훨씬 자주 일어납니다. 건물 하나에 여러 세대가 살면서 등기는 하나로 되어 있는 구조 때문입니다. 등기부를 떼어 보아도 정작 필요한 숫자가 보이지 않는다는 점이 문제의 출발입니다. 계약 전 반나절의 확인이 보증금 전액을 지키는 경우가 많습니다. 무엇이 다른지, 계약 전에 어디까지 확인할 수 있는지, 그 결과를 어떻게 읽어야 하는지 정리했습니다.
다가구와 다세대는 무엇이 다른가
다세대주택은 각 호실이 독립된 등기를 가집니다. 아파트와 같은 구조입니다.
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있고, 각 호실은 별도의 소유권 객체가 아닙니다. 겉모습이 비슷해 눈으로는 구분되지 않습니다. 건축물대장의 용도란을 보면 바로 확인할 수 있습니다.
| 구분 | 다가구주택 | 다세대주택 |
|---|---|---|
| 등기의 모습 | 건물 전체가 하나의 등기 | 호실마다 독립된 등기 |
| 호실의 지위 | 별도의 소유권 객체가 아님 | 각 호실이 소유권 객체 |
| 경매가 진행되는 단위 | 건물 전체를 한 번에 | 해당 호실만 |
| 선순위 파악 | 다른 세대의 보증금까지 따져야 함 | 등기부로 대부분 파악 |
| 구분하는 방법 | 건축물대장 용도란 | 건축물대장 용도란 |
계약서에 적힌 주소만 보고 다세대라고 짐작하는 경우가 많은데, 이 확인 하나가 이후의 모든 계산을 바꿉니다.
주소 표기만으로는 알 수 없습니다. 호수가 적혀 있어도 다가구인 경우가 흔합니다. 건축물대장을 먼저 떼어 보십시오.
왜 다가구에서 사고가 잦은가
등기가 하나이므로 경매도 건물 전체에 대해 한 번에 진행됩니다. 호실별로 따로 경매가 열리지 않습니다. 낙찰 대금에서 근저당과 여러 임차인의 보증금이 순위에 따라 차례로 배당됩니다. 이 순위는 계약한 날이 아니라 대항력과 확정일자를 갖춘 날로 정해집니다.
앞선 임차인이 많으면 뒤에 들어온 사람에게는 남는 것이 없습니다. 내 계약 조건이 아무리 좋아도, 나보다 먼저 들어온 사람들의 보증금 합계가 결과를 정합니다. 임대인의 말이 아니라 그 합계가 실제 담보입니다. 먼저 들어온 세대가 많을수록 남는 몫은 빠르게 줄어듭니다.
같은 건물에서 같은 금액을 낸 두 사람의 결과가 전혀 다를 수 있습니다. 갈리는 것은 오직 순위입니다. 그 순위는 계약하기 전에 이미 대부분 정해져 있습니다.
그래서 다가구에서는 조건보다 순서를 먼저 봅니다.
등기부에 나오지 않는 선순위를 어떻게 확인하나
등기부에는 근저당과 압류가 나옵니다. 그러나 다른 임차인의 보증금은 등기부에 나오지 않습니다. 계약하려는 사람에게 가장 중요한 정보가 등기부만으로는 확인되지 않는다는 것이 이 구조의 핵심 문제입니다.
- 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 열람
- 임대인에게 세대별 보증금 내역을 서면으로 요구
- 건축물대장으로 총 세대수와 용도 확인
- 등기부로 근저당 채권최고액과 설정일 확인
- 전입세대 확인서로 실제 거주 세대 파악
첫 번째가 가장 정확합니다. 주택임대차보호법 제3조의6은 이해관계인이 확정일자와 차임, 보증금 등의 정보를 요청할 수 있도록 정하고 있습니다.
가장 분명한 위험 신호
임대인이 확정일자 부여 현황 열람에 동의하지 않거나, 세대별 보증금 내역을 서면으로 주기를 거부하는 경우입니다. 숨길 것이 없다면 거절할 이유도 없습니다. 이 단계에서 물러서는 편이 나중에 배당표를 받아 드는 것보다 훨씬 낫습니다.
중개인에게도 확인해 설명할 의무가 있습니다. 공인중개사법 제25조는 중개대상물의 권리 관계를 확인해 설명하고 이를 서면으로 교부하도록 정합니다. 설명을 들었다면 그 내용을 확인설명서에 그대로 적어 달라고 요구하십시오. 말로 들은 것은 남지 않습니다.
확인한 숫자는 어떻게 읽나
근저당 채권최고액과 다른 세대의 보증금 합계, 그리고 내 보증금을 모두 더합니다. 다른 세대의 내역을 받지 못했다면 최악을 가정해 잡는 편이 낫습니다. 그 합이 건물 시세에서 경매 비용과 하락분을 뺀 금액을 넘는다면 회수가 어려워지는 구간에 들어선 것입니다.
경매에서는 시세대로 낙찰되지 않습니다. 여유를 두고 계산해야 합니다.
채권최고액은 실제 대출 잔액보다 크게 잡혀 있는 것이 보통이지만, 계산할 때는 채권최고액을 기준으로 보는 편이 안전합니다. 잔액은 다시 늘어날 수 있고, 배당에서는 최고액 범위까지 우선합니다. 설정일이 오래되었다는 사정도 안심할 이유가 되지 않습니다.
계산 결과가 아슬아슬하다면 그것이 이미 답입니다. 여유가 없는 구간에서는 작은 하락에도 순위 아래쪽이 통째로 비게 됩니다. 숫자를 낙관적으로 잡을 이유가 없습니다.
대항력과 우선변제권은 언제 생기나
전입신고와 점유로 대항력이 생기고, 확정일자로 우선변제권이 생깁니다.
대항력과 우선변제권
대항력은 집이 남의 손에 넘어가도 임차인의 지위를 주장할 수 있는 힘으로, 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 생깁니다. 우선변제권은 배당에서 순위를 확보하는 힘으로, 같은 법 제3조의2에 따라 확정일자를 받아야 생깁니다.
중요한 것은 시점입니다. 대항력이 전입신고 다음 날 0시부터 생기기 때문에, 근저당이 같은 날 설정되면 근저당이 앞섭니다. 잔금을 치른 그날 임대인이 대출을 받아도 임차인이 밀리는 구조입니다.
잔금 당일에 지킬 순서
· 잔금을 치르기 직전에 등기부를 다시 열람한다
· 같은 날 전입신고와 확정일자를 함께 마친다
· 영수증과 계약서 원본을 따로 보관한다
· 며칠 뒤 등기부를 한 번 더 열람해 변동을 확인한다
소액임차인 제도는 어디까지 지켜 주나
보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 순위와 관계없이 일정액을 먼저 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조가 정한 최우선변제입니다. 보증금 전액이 아니라 법이 정한 일정액입니다.
다만 기준 금액은 지역과 시기에 따라 다르고, 근저당이 설정된 시점의 기준이 적용됩니다. 지금 기준으로 계산하면 답이 달라지므로, 근저당이 설정된 시점을 등기부에서 먼저 확인해야 합니다.
최우선변제의 총액에도 한도가 있어 임차인이 많으면 나누어 받게 됩니다. 완전한 안전장치는 아닙니다. 다가구처럼 세대가 많은 건물에서는 특히 그렇습니다.
그래서 선순위가 이미 많은 건물이라면 보증금을 낮추고 월세를 올리는 구조가 현실적인 대안이 됩니다. 같은 건물이라도 전세는 보증금 전액이 걸려 있고 월세는 손실 범위가 제한되기 때문입니다. 임대인과 협의할 여지가 있는 부분입니다.
계약서에 무엇을 넣고 이후에 무엇을 관리하나
- 잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다는 조항
- 세대별 보증금 내역이 사실과 다르면 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 조항
- 기존 근저당을 말소하기로 했다면 그 시점과 방법을 구체적으로 적은 조항
두 번째 조항이 실제로 힘을 발휘합니다. 서면으로 받아 둔 내역과 나중에 드러난 사실이 다르면 그 자체가 다툴 근거가 되기 때문입니다.
전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 확인하십시오. 가입 자체가 하나의 검증이 됩니다. 다가구주택은 선순위 보증금 합계 때문에 가입이 거절되는 경우가 있는데, 거절되었다면 그 이유를 확인해 보십시오. 위험의 크기를 보여 주는 신호입니다.
계약한 뒤에도 임대인이 바뀌는지, 근저당이 새로 설정되는지 주기적으로 확인해야 합니다. 등기부는 인터넷으로 언제든 열람할 수 있고, 몇 달에 한 번이면 충분합니다.
경매가 시작되면 무엇을 해야 하나
배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 기한을 놓치면 순위가 있어도 받지 못합니다. 종기는 법원이 정해 공고하므로 사건번호로 직접 확인하는 편이 안전합니다.
확정일자와 전입 기록, 계약서 원본이 필요합니다. 미리 정리해 두십시오.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의를 제기하고 소송으로 다툴 수 있습니다. 배당표는 당일에 처음 보게 되는 경우가 많으므로, 예상 순위를 미리 계산해 두어야 그 자리에서 판단할 수 있습니다. 그 자리에서 이의하지 않으면 뒤집기 어렵습니다.
경매에서 다 받지 못한 부분은 임대인에게 남은 채권으로 청구할 수 있습니다. 다만 다른 재산이 없으면 회수가 어려우므로, 조짐이 보이는 단계에서 다른 재산에 대한 보전처분을 먼저 검토하십시오. 이사를 해야 한다면 임차권등기를 마친 뒤에 나가는 순서를 지켜야 합니다.
정리
다가구주택의 위험은 등기부에 드러나지 않는 부분에 있습니다. 그래서 확인 절차가 더 중요합니다. 등기부만 보고 안심했다가 사고를 겪은 사례가 대부분입니다.
선순위 보증금 합계는 반드시 서면으로 확인하십시오. 임대인이 거부한다면 그것만으로 계약을 다시 생각할 이유가 됩니다. 확인설명서에 무엇이 적혔는지도 함께 챙기십시오. 말로 들은 설명은 나중에 남지 않습니다.
잔금과 전입, 확정일자를 같은 날 처리하고 등기부를 다시 확인하는 절차는 반드시 지켜야 합니다. 이 순서 하나로 갈리는 사건이 많습니다. 하루 차이로 순위가 뒤집히기 때문입니다. 잔금 직전과 며칠 뒤, 두 번 열람하십시오.
확인에 드는 시간은 반나절입니다. 돌려받지 못한 보증금을 되찾는 데 걸리는 시간과는 비교가 되지 않습니다. 먼저 확인하는 쪽이 언제나 유리합니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) · 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) · 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) · 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) · 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)
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자주 묻는 질문
다가구와 다세대는 무엇이 다른가요?
다세대는 호실마다 독립된 등기가 있지만, 다가구는 건물 전체가 하나의 등기입니다. 건축물대장의 용도란에서 확인할 수 있습니다.
다른 세입자의 보증금을 어떻게 확인하나요?
임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 열람할 수 있습니다. 서면으로 세대별 보증금 내역을 요구하는 방법도 있습니다.
전입신고를 한 날 바로 보호받나요?
대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 같은 날 설정된 근저당이 앞서게 되므로 잔금 당일 등기부 재확인이 필요합니다.
보증보험 가입이 거절되면 어떤 의미인가요?
선순위 보증금 합계가 기준을 넘었을 가능성이 있습니다. 거절 사유를 확인해 위험의 크기를 가늠해 보십시오.
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