본인 사안은 전 소유자가 남긴 미납 관리비 가운데 어디까지가 새 소유자에게 넘어오는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 공용부분에 관한 부분은 승계되어 부담하셔야 하지만, 세대가 개별적으로 쓴 전유부분과 연체료는 승계되지 않습니다. 청구서를 항목별로 나누어 확인하시는 것이 출발점입니다.
■ 원칙과 집합건물법의 예외
관리비는 원칙적으로 그 기간에 사용한 사람이 부담합니다. 채무는 사람을 따라가는 것이 기본이기 때문입니다. 그런데 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 공용부분에 관하여 발생한 채권은 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다고 정하고 있어, 새 소유자가 전 소유자의 미납분 가운데 일부를 부담하게 됩니다. 경매로 취득한 낙찰자도 특별승계인에 해당하므로 같은 부담이 생깁니다.
■ 공용부분과 전유부분의 구분
승계되는 것은 공용부분에 관한 부분이고 전유부분에 대응하는 부분은 승계되지 않습니다. 공용부분에는 일반관리비, 청소비, 승강기 유지비, 공용 전기와 수도, 소독비 등이 들어갑니다. 반면 세대에서 개별적으로 사용한 전기, 수도, 가스, 난방 요금은 전유부분에 해당해 넘어오지 않습니다. 미납 관리비에 붙은 연체료도 함께 청구되는 경우가 많은데, 판례는 연체료가 위약벌의 성질을 가지므로 특별승계인에게 승계되지 않는다고 보고 있습니다.
■ 청구서를 받으면 확인할 다섯 가지
①관리사무소에 미납 내역 확인서를 요청하고, ②항목별로 공용과 전유를 구분해 정리하며, ③연체료가 별도로 계산되어 있는지, ④미납이 시작된 시점이 언제인지, ⑤장기수선충당금이 정산되었는지를 확인하십시오. 관리비 채권은 정기적으로 발생하는 채권이어서 민법 제163조의 단기소멸시효가 적용되므로, 오래된 미납이 한꺼번에 청구되었다면 각 월분의 발생 시점을 정리해 시효 완성을 이유로 다툴 수 있습니다.
■ 임차인과 장기수선충당금
임차인은 소유권을 취득한 것이 아니어서 특별승계인이 아니므로 전 소유자의 미납분을 승계하지 않습니다. 다만 계약서에 기존 미납액을 임차인이 부담한다는 특약이 있으면 그에 따르게 되므로 특약의 유무를 반드시 살펴야 합니다. 장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조에 따라 건물의 노후에 대비해 적립하는 금액으로 부담 주체가 소유자인데, 실무에서는 관리비에 함께 부과되어 임차인이 매달 내는 경우가 많습니다. 이사할 때 관리사무소에서 납부확인서를 발급받아 총액을 소유자에게 청구하시면 됩니다.
■ 단전·단수와 이미 납부한 경우
관리비를 내지 않는다는 이유로 관리주체가 전기나 물을 끊는 경우가 있습니다. 판례는 단전과 단수 조치가 정당화되려면 절차와 정도에서 상당성이 인정되어야 한다고 보고 있어, 승계되지 않는 부분까지 이유로 삼아 조치했다면 위법이 되어 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다. 승계되지 않는 부분을 이미 냈다면 민법 제741조에 따라 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 소액이라면 지급명령이나 소액사건 절차를 이용할 수 있지만, 다투는 비용과 금액을 비교해 판단하시는 편이 현실적입니다.
■ 계약과 입찰 단계에서 할 일
확인서 한 장으로 예방되는 분쟁이 대부분입니다. 매매라면 잔금 전에 미납 관리비를 정산하기로 조항을 넣고, 임대차라면 기존 미납액에 대해 임차인이 책임지지 않는다는 점을 명시해 두는 편이 안전합니다. 중개인에게 미납 내역 확인을 요청해 그 결과를 확인설명서에 기재하도록 하시고, 경매라면 입찰 전에 미납 규모를 확인해 입찰가에 반영하십시오. 부과 기준 자체가 규약과 다르다고 보이면 관리단 집회의 결의와 규약상 근거를 확인하고 회계 자료의 열람과 등사를 청구할 수 있습니다.
참조 조문
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조(공용부분의 부담·수익) · 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) · 민법 제163조(3년의 단기소멸시효) · 민법 제741조(부당이득의 내용)
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자주 묻는 질문
전 소유자의 미납 관리비를 새 주인이 내야 하나요?
공용부분에 관한 부분은 특별승계인에게 승계됩니다. 세대에서 개별 사용한 전기와 수도 등 전유부분은 승계되지 않습니다.
연체료도 물어야 하나요?
판례는 연체료가 위약벌의 성질을 가지므로 특별승계인에게 승계되지 않는다고 봅니다. 원금과 나누어 확인해야 합니다.
임차인도 승계하나요?
소유권을 취득한 것이 아니므로 원칙적으로 승계하지 않습니다. 다만 계약서에 부담한다는 특약이 있으면 그에 따르게 됩니다.
장기수선충당금은 누가 내나요?
부담 주체는 소유자입니다. 임차인이 관리비에 포함해 납부했다면 퇴거 시 납부확인서를 받아 반환을 청구할 수 있습니다.
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