토지 경계가 등기와 다를 때 - 경계확정의 소

담장을 새로 세우려고 측량을 했더니 이웃집 건물이 우리 땅을 넘어와 있다는 결과가 나오는 경우가 있습니다. 반대로 우리 담장이 남의 땅에 있었다는 사실을 뒤늦게 알게 되기도 합니다. 등기부의 면적과 실제 사용 상태가 다를 때 어떤 절차로 정리해야 하는지, 그리고 오래 사용해 온 부분은 어떻게 되는지를 정리했습니다. 이웃과의 문제라 절차 선택이 특히 중요합니다.

경계는 어디에 있나

토지의 경계는 지적공부에 등록된 선을 기준으로 정해집니다. 담장이나 축대의 위치가 아닙니다.

그래서 수십 년간 담장을 경계로 알고 살았더라도 지적도상의 선이 다르면 실제 경계는 지적도를 따릅니다.

이것이 이 분쟁의 출발점이자 대부분의 오해가 생기는 지점입니다.

먼저 측량을 합니다

경계복원측량을 신청해 지적도상의 경계를 현장에 표시합니다.

측량 결과에 이의가 있으면 지적측량 적부심사를 신청할 수 있습니다.

측량 성과도가 이후 모든 절차의 기초 자료가 되므로 정확히 받아 두어야 합니다.

경계확정의 소

당사자 사이에 경계를 두고 다툼이 있으면 법원에 경계의 확정을 구할 수 있습니다.

이 소송의 특징은 법원이 당사자의 주장에 구속되지 않고 스스로 진실한 경계를 정한다는 점입니다.

그래서 원고가 주장한 선보다 불리한 결과가 나올 수도 있습니다.

소유권에 기한 청구

경계가 분명한데 상대가 넘어와 있는 경우에는 방해의 제거를 구합니다.

건물이 넘어와 있다면 그 부분의 철거와 토지의 인도를 청구합니다.

사용한 기간에 대해서는 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다.

취득시효를 조심해야 합니다

상대가 오래 점유해 온 경우 시효로 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기 없이 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유했다면 등기를 청구할 권리가 생깁니다.

그래서 넘어온 사실을 알고도 오래 방치하면 되찾기 어려워집니다.

소유의 의사

시효의 요건 중 다투어지는 부분입니다. 자기 땅으로 알고 점유했는지가 문제 됩니다.

판례는 점유자가 남의 땅임을 알면서 점유를 시작했다면 소유의 의사가 부정된다고 봅니다.

매수 당시의 면적과 실제 사용 면적의 차이가 컸다면 그 사정이 자료가 됩니다.

등기부취득시효

등기까지 마친 상태로 10년간 점유한 경우에는 별도의 요건이 적용됩니다.

이때는 선의이며 과실이 없을 것이 요구됩니다. 요건이 더 엄격합니다.

등기된 면적과 실제 면적이 다른 사안에서 자주 문제 됩니다.

확인할 자료

• 토지대장과 지적도, 임야도
• 경계복원측량 성과도
• 건축물대장과 건축 허가 도면
• 항공사진이나 오래된 지도
• 담장과 구조물의 설치 시기를 보여 주는 자료

네 번째가 유용합니다. 연도별 항공사진으로 구조물이 언제부터 그 위치에 있었는지를 확인할 수 있습니다.

분할된 토지의 문제

한 필지를 나누어 팔면서 실제 사용 경계와 등기가 어긋나는 경우가 많습니다.

매매 당시 어느 부분을 대상으로 했는지가 계약의 해석 문제가 됩니다.

계약서의 도면과 현장 안내 당시의 설명이 자료가 됩니다.

합의로 정리하는 방법

소송보다 실익이 큰 경우가 많습니다. 이웃 관계가 계속되기 때문입니다.

넘어온 부분을 분할해 매매하거나 지료를 정해 사용을 허용하는 방식이 쓰입니다.

합의했다면 분할 등기나 지상권 설정처럼 등기로 남겨 두어야 다음 세대에서 다시 다투지 않습니다.

담장을 새로 세울 때

인접지 사이의 경계에 담을 설치하는 비용은 원칙적으로 절반씩 부담합니다.

다만 한쪽이 특별한 사양을 원하면 그 차액은 그쪽이 부담합니다.

담장의 위치를 경계선상에 둘지 안쪽에 둘지도 미리 정해야 합니다.

건축과의 관계

건물을 지을 때 경계에서 일정 거리를 띄우도록 하는 규정이 있습니다.

이를 위반한 건축이면 공사 중지나 변경을 청구할 수 있는 경우가 있습니다.

다만 건물이 완성된 뒤에는 철거를 구하기가 어려워지므로 시기가 중요합니다.

비용과 기간

측량 비용과 감정 비용이 듭니다. 소송에서는 현장 검증과 측량 감정이 통상적으로 이루어집니다.

기간도 짧지 않습니다. 감정 결과가 나오기까지 여러 달이 걸리는 경우가 있습니다.

다투는 면적이 작다면 비용과 실익을 먼저 비교해 보는 편이 낫습니다.

지적재조사 사업

지적공부의 등록 사항과 실제 현황이 어긋난 지역을 대상으로 국가가 정리하는 사업이 진행되고 있습니다. 일제 시기에 만들어진 도면의 오차를 바로잡는 취지입니다.

이 사업이 시행되면 경계가 새로 정해지고 면적이 늘거나 줄어듭니다. 늘어난 쪽은 조정금을 내고 줄어든 쪽은 받는 방식으로 정산됩니다.

사업 대상 지역이라면 개별 소송보다 그 절차 안에서 정리하는 편이 비용과 기간에서 유리할 수 있습니다. 관할 지방자치단체에 대상 여부를 확인해 보십시오.

도로와 접한 부분

사도나 현황도로로 쓰이는 부분이 자기 땅에 포함되어 있는 경우가 있습니다. 오랫동안 통행에 제공되어 온 토지입니다.

이때는 단순히 소유권만으로 통행을 막기 어려운 경우가 있습니다. 판례는 배타적 사용수익권의 포기를 인정한 사례를 축적해 왔습니다.

다만 언제 어떤 경위로 통행에 제공되었는지에 따라 결론이 달라집니다. 매수 당시 그 사정을 알았는지도 함께 검토되므로, 계약 전에 현황을 확인하는 것이 중요합니다.

정리

실제 사용 상태가 아니라 지적공부가 기준입니다. 먼저 측량으로 사실을 확인하십시오.

넘어온 것을 알고도 방치하면 시효가 진행됩니다. 확인 즉시 의사를 밝히고 기록을 남기십시오.

이웃 관계가 남는 문제이므로 합의로 정리하고 등기로 남기는 방식이 대체로 유리합니다.

참조 조문

민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) · 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) · 민법 제237조(경계표, 담의 설치) · 민법 제242조(경계선부근의 건축) · 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제29조(지적측량의 적부심사 등)

본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

담장이 오래 그 자리에 있었으면 그게 경계 아닌가요?

토지의 경계는 지적공부에 등록된 선을 기준으로 정해집니다. 담장의 위치가 오래되었다는 사정만으로 경계가 되지는 않습니다.

경계확정의 소는 무엇이 다른가요?

법원이 당사자의 주장에 구속되지 않고 스스로 진실한 경계를 정합니다. 주장한 선보다 불리한 결과가 나올 수도 있습니다.

이웃이 오래 사용해 왔으면 되찾을 수 없나요?

20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유했다면 시효 취득이 문제 됩니다. 다만 남의 땅임을 알고 점유했다면 소유의 의사가 부정될 수 있습니다.

합의로 정리하면 무엇을 남겨야 하나요?

분할 등기나 지상권 설정처럼 등기로 남겨 두어야 합니다. 문서만 작성해 두면 다음 소유자와 다시 다투게 됩니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.