담장을 새로 세우려고 측량을 했더니 이웃집 건물이 우리 땅을 넘어와 있다는 결과가 나오는 경우가 있습니다. 반대로 우리 담장이 남의 땅 위에 서 있었다는 사실을 뒤늦게 알게 되기도 합니다. 등기부의 면적과 실제 사용 상태가 어긋날 때 어떤 절차로 정리해야 하는지, 그리고 오래 사용해 온 부분은 어떻게 되는지를 순서대로 정리했습니다. 이웃과의 문제라서 절차를 고르는 일이 특히 중요합니다. 다투는 면적이 작아 보여도 절차를 잘못 고르면 시간과 비용이 크게 늘어납니다.
경계는 어디를 기준으로 정해지나
토지의 경계는 지적공부에 등록된 선을 기준으로 정해집니다. 담장이나 축대의 위치가 아닙니다.
그래서 수십 년간 담장을 경계로 알고 살았더라도 지적도상의 선이 다르면 실제 경계는 지적도상의 선을 따릅니다. 오래 그렇게 써 왔다는 사정만으로 경계 자체가 바뀌지는 않습니다. 그 사정은 뒤에서 볼 시효 문제에서 따로 다루어집니다.
이것이 이 분쟁의 출발점이고, 대부분의 오해가 생기는 지점이기도 합니다.
등기부에 적힌 면적과 실제로 쓰고 있는 면적이 다른 일도 드물지 않습니다. 등기부는 권리 관계를 적어 둔 장부이고, 경계와 면적의 근거가 되는 것은 지적공부입니다. 두 장부가 담는 내용이 다르므로, 어느 쪽 숫자를 들고 다투고 있는지부터 정리해야 이야기가 진행됩니다.
지적공부
토지대장, 지적도, 임야도처럼 토지의 소재와 지번, 경계와 면적을 등록해 둔 공적 장부입니다. 경계 분쟁에서는 현장의 구조물이 아니라 이 장부에 등록된 선이 기준이 됩니다.
무엇부터 확인해야 하나
사실 확인이 먼저입니다. 경계복원측량을 신청하면 지적도상의 경계를 현장에 표시해 줍니다. 측량 결과에 이의가 있으면 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제29조에 따라 지적측량 적부심사를 신청할 수 있습니다.
측량 성과도는 이후 모든 절차의 기초 자료가 되므로 정확히 받아 두어야 합니다. 협의로 가든 소송으로 가든 여기서 나온 선이 논의의 출발점입니다.
함께 모아 두어야 할 자료는 다음과 같습니다.
- 토지대장과 지적도, 임야도
- 경계복원측량 성과도
- 건축물대장과 건축 허가 도면
- 연도별 항공사진이나 오래된 지도
- 담장과 구조물의 설치 시기를 보여 주는 자료
이 가운데 항공사진이 특히 쓸모가 많습니다. 연도별로 비교하면 구조물이 언제부터 그 위치에 있었는지 확인할 수 있고, 그 시점이 곧 시효 다툼의 쟁점이 됩니다.
경계확정의 소와 철거 청구는 어떻게 다른가
두 절차는 목적이 다릅니다. 경계가 어디인지 자체를 모르겠다면 경계의 확정을 구하고, 경계는 분명한데 상대가 넘어와 있다면 소유권에 기한 청구를 합니다.
| 절차 | 언제 쓰는가 |
|---|---|
| 경계확정의 소 | 경계가 어디인지 자체가 다투어질 때 법원이 진실한 경계를 정합니다 |
| 소유권에 기한 청구 | 경계는 분명한데 상대가 넘어와 있을 때 방해 제거와 철거, 인도를 구합니다 |
경계확정의 소에는 다른 소송과 구별되는 특징이 있습니다. 법원이 당사자의 주장에 구속되지 않고 스스로 진실한 경계를 정합니다. 그래서 원고가 주장한 선보다 불리한 결과가 나올 수도 있습니다. 측량 성과를 확인하지 않은 채 소를 제기하면 위험한 이유입니다.
경계가 분명한 경우에는 민법 제214조에 따라 방해의 제거를 구할 수 있습니다. 건물이 넘어와 있다면 그 부분의 철거와 토지의 인도를 청구하고, 상대가 사용해 온 기간에 대해서는 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다.
오래 점유한 부분은 시효로 넘어가나
넘어갈 수 있습니다. 민법 제245조가 점유로 인한 부동산소유권의 취득기간을 정하고 있습니다.
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 점유취득시효 | 등기 없이 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유하면 등기를 청구할 권리가 생깁니다 |
| 등기부취득시효 | 등기를 마친 상태로 10년간 점유한 경우이며, 선의이고 과실이 없을 것까지 요구됩니다 |
실무에서 가장 많이 다투어지는 요건은 소유의 의사입니다. 자기 땅으로 알고 점유했는지가 문제 되는데, 판례는 점유자가 남의 땅임을 알면서 점유를 시작했다면 소유의 의사를 부정하는 태도입니다. 매수 당시의 면적과 실제 사용 면적의 차이가 컸다면 그 사정이 자료가 됩니다.
등기부취득시효는 요건이 한층 엄격합니다. 등기된 면적과 실제 면적이 어긋난 사안에서 자주 문제 됩니다.
알고도 두면 되찾기 어려워집니다
넘어온 사실을 확인한 뒤 오래 방치하면 그 기간이 그대로 상대의 점유 기간이 됩니다. 확인한 시점과 이의를 밝힌 시점을 기록으로 남겨 두십시오.
소송 말고 합의로 정리할 수 있나
한 필지를 나누어 팔면서 실제 사용 경계와 등기가 어긋나는 경우가 많습니다. 이때는 매매 당시 어느 부분을 대상으로 했는지가 계약의 해석 문제가 됩니다. 계약서에 붙은 도면과 현장을 안내할 때의 설명이 자료가 됩니다.
이런 사안일수록 소송보다 합의의 실익이 큽니다. 이웃 관계가 그 뒤로도 계속되기 때문입니다.
넘어온 부분을 분할해 매매하거나, 지료를 정해 사용을 허용하는 방식이 쓰입니다. 중요한 것은 말로 끝내지 않는 일입니다. 분할 등기나 지상권 설정처럼 등기로 남겨 두어야 다음 세대에서 같은 문제로 다시 다투지 않습니다.
비용과 기간도 함께 놓고 보아야 합니다. 소송에서는 현장 검증과 측량 감정이 통상적으로 이루어지고, 감정 결과가 나오기까지 여러 달이 걸리는 경우가 있습니다. 다투는 면적이 작다면 실익을 먼저 계산해 보는 편이 낫습니다.
합의로 정리할 때 확인할 것
· 합의 대상 부분을 측량 성과도의 좌표로 특정했는지
· 분할 등기와 지상권 설정 중 어느 방식으로 남길지
· 지료를 정했다면 금액과 지급 시기, 갱신 조건
· 담장과 구조물을 언제까지 어떻게 처리할지
담장과 건축에서는 어디까지 허용되나
민법 제237조는 경계표와 담의 설치에 관해 정하고 있습니다. 인접지 사이의 경계에 담을 설치하는 비용은 원칙적으로 절반씩 부담합니다.
다만 한쪽이 특별한 사양을 원한다면 그 차액은 원하는 쪽이 부담합니다. 담장을 경계선 위에 둘지 안쪽에 둘지도 미리 정해야 합니다. 세워 놓은 뒤에 다투면 곧바로 철거 이야기가 나옵니다.
건축에는 별도의 제한이 있습니다. 민법 제242조는 경계선 부근의 건축에 관해 정하면서, 건물을 지을 때 경계로부터 일정한 거리를 두도록 하고 있습니다.
이를 어긴 건축이라면 공사의 중지나 변경을 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 다만 건물이 완성된 뒤에는 철거를 구하기가 어려워집니다. 이 문제는 시기가 곧 실익입니다.
담장은 비용 분담을 정하지 않은 채 한쪽이 먼저 세우는 경우가 많습니다. 그러고 나서 비용을 청구하면 위치와 사양이 한꺼번에 다투어집니다. 세우기 전에 위치와 분담 비율을 서면으로 정해 두면 대부분은 다툼까지 가지 않습니다.
도로로 쓰이는 부분은 막을 수 있나
사도나 현황도로로 쓰이는 부분이 자기 땅에 포함되어 있는 경우가 있습니다. 오랫동안 통행에 제공되어 온 토지입니다.
이때는 소유권만 들어 통행을 막기 어려운 경우가 있습니다. 판례는 배타적 사용수익권의 포기를 인정한 사례를 축적해 왔습니다.
다만 결론은 사정마다 갈립니다. 언제 어떤 경위로 통행에 제공되었는지, 매수할 때 그 사정을 알고 있었는지가 함께 검토됩니다. 그래서 이런 토지는 계약 전에 현황을 확인하는 일이 중요합니다.
현황도로로 쓰이는 부분이 있는지는 지적도만으로 드러나지 않습니다. 현장을 직접 보고 통행하는 사람이 있는지, 포장이 되어 있는지를 확인해야 합니다. 매매 대금은 면적 전체를 기준으로 정했는데 그중 일부를 쓰지 못한다면, 그 사정은 계약 단계에서 반영되었어야 할 문제입니다.
등기부만 보고 판단하면 늦습니다.
지적재조사 사업 지역이라면
지적공부의 등록 사항과 실제 현황이 어긋난 지역을 대상으로, 국가가 이를 정리하는 사업이 진행되고 있습니다. 일제 시기에 만들어진 도면의 오차를 바로잡는 취지입니다.
이 사업이 시행되면 경계가 새로 정해지고 면적이 늘거나 줄어듭니다. 늘어난 쪽은 조정금을 내고 줄어든 쪽은 받는 방식으로 정산됩니다.
그래서 사업 대상 지역이라면 개별 소송보다 그 절차 안에서 정리하는 편이 비용과 기간에서 유리할 수 있습니다. 관할 지방자치단체에 대상 여부부터 확인해 보십시오. 소를 준비하기 전에 할 일입니다.
사업이 어느 단계까지 진행되었는지도 함께 보아야 합니다. 이미 경계를 정하는 절차가 돌아가고 있다면 그 안에서 정리하는 편이 빠르고, 아직 예정 단계에 머물러 있다면 기다릴지 따로 정리할지를 판단해야 합니다. 일정부터 확인하는 것이 순서입니다.
정리
실제 사용 상태가 아니라 지적공부가 기준입니다. 담장이 오래 그 자리에 있었다는 사정만으로 경계가 바뀌지는 않습니다. 먼저 측량으로 사실부터 확인하십시오.
넘어온 것을 알고도 방치하면 그 기간이 상대에게 유리하게 쌓입니다. 확인한 즉시 이의를 밝히고, 언제 무엇을 확인했는지를 기록으로 남겨야 합니다.
시효는 20년과 10년이라는 두 갈래로 나뉘고, 어느 쪽이 문제 되는지에 따라 다툴 지점이 완전히 달라집니다.
상대의 점유가 언제 시작되었는지를 먼저 확인하십시오. 그 시점이 모든 계산의 기준이 됩니다.
이웃 관계는 사건이 끝난 뒤에도 그대로 남습니다. 그래서 합의로 정리하고 등기로 남기는 방식이 대체로 유리합니다. 순서만 기억하면 됩니다. 측량으로 사실을 확정하고, 시효가 문제 되는지 따져 본 다음, 합의와 소송 가운데 실익이 큰 쪽을 고르는 것입니다.
참조 조문
민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) · 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) · 민법 제237조(경계표, 담의 설치) · 민법 제242조(경계선부근의 건축) · 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제29조(지적측량의 적부심사 등)
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
담장이 오래 그 자리에 있었으면 그게 경계 아닌가요?
토지의 경계는 지적공부에 등록된 선을 기준으로 정해집니다. 담장의 위치가 오래되었다는 사정만으로 경계가 되지는 않습니다.
경계확정의 소는 무엇이 다른가요?
법원이 당사자의 주장에 구속되지 않고 스스로 진실한 경계를 정합니다. 주장한 선보다 불리한 결과가 나올 수도 있습니다.
이웃이 오래 사용해 왔으면 되찾을 수 없나요?
20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유했다면 시효 취득이 문제 됩니다. 다만 남의 땅임을 알고 점유했다면 소유의 의사가 부정될 수 있습니다.
합의로 정리하면 무엇을 남겨야 하나요?
분할 등기나 지상권 설정처럼 등기로 남겨 두어야 합니다. 문서만 작성해 두면 다음 소유자와 다시 다투게 됩니다.
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