공유물분할, 지분만 가진 부동산 정리법

상속으로 형제들과 함께 물려받은 땅, 부부가 공동명의로 산 아파트, 지인과 절반씩 투자한 상가처럼 하나의 부동산을 여러 사람이 나누어 가진 경우가 많습니다. 관계가 좋을 때는 문제가 없지만 한 사람이 팔고 싶어 하면 상황이 달라집니다. 지분만으로 할 수 있는 일과 할 수 없는 일이 나뉘고, 정리하려면 정해진 절차를 거쳐야 합니다. 어떤 방법으로 정리하느냐에 따라 손에 남는 금액이 크게 달라지므로, 그 구조부터 정리했습니다.

지분만으로 어디까지 할 수 있나

자기 지분은 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있습니다. 민법 제263조가 지분의 처분과 사용, 수익에 관해 그렇게 정하고 있습니다. 팔 수도 있고 담보로 제공할 수도 있습니다.

문제는 값입니다. 지분만 사려는 사람이 많지 않아 시세보다 크게 낮은 금액에 거래되는 것이 현실입니다. 그래서 지분 매도는 가능하지만 실익이 적은 경우가 대부분입니다.

구분	해당하는 행위
혼자 할 수 있는 일	자기 지분의 처분, 담보 제공, 그리고 보존행위. 무단 점유자를 상대로 인도를 구하는 것이 보존행위에 해당합니다.
지분의 과반수로 정하는 일	임대나 사용 방법의 결정처럼 관리에 관한 사항
전원의 동의가 있어야 하는 일	부동산 전체의 매도처럼 처분과 변경에 해당하는 행위

부동산 전체를 파는 일은 성격이 다릅니다. 민법 제264조에 따라 처분과 변경에 해당하는 행위에는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 한 사람이 반대하면 그것으로 멈춥니다. 나머지가 아무리 많아도 마찬가지입니다.

한 사람이 전부 쓰고 있다면

공유자는 지분의 비율로 공유물 전부를 사용하고 수익할 수 있습니다. 지분이 절반이라고 해서 건물의 어느 절반이 내 몫으로 정해져 있는 것은 아니라는 뜻입니다. 그런데 실제로는 한 사람이 혼자 쓰고 있는 경우가 많습니다.

이때 다른 공유자는 자기 지분에 해당하는 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 다만 가족 사이에서는 사용을 허락한 사정이 있었는지가 함께 검토됩니다. 오랫동안 아무 말 없이 지내 왔다면 그 사정도 자료가 됩니다. 그래서 분할을 생각하기 시작했다면 사용 관계부터 정리해 두는 편이 좋습니다. 누가 언제부터 어떻게 써 왔는지는 뒤에 정산금을 정할 때 다시 나오는 이야기입니다. 쓰고 있는 쪽도, 쓰지 못한 쪽도 그동안의 사정을 자료로 남겨 두는 편이 낫습니다.

공유 관계를 끝내려면

분할을 청구하면 됩니다. 민법 제268조가 정한 공유물분할청구권이고, 원칙적으로 언제든 행사할 수 있습니다. 이유를 설명할 필요도 없습니다.

다만 예외가 있습니다. 5년을 넘지 않는 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 그 약정을 등기하면 나중에 지분을 산 사람에게도 효력이 미칩니다. 먼저 등기부와 계약 서류에 그런 약정이 있는지 확인하십시오. 지분을 사면서 이런 약정의 존재를 모르고 있다가 뒤늦게 확인하는 경우가 있습니다.

협의가 되면 그대로 정리하면 됩니다. 분할의 방법에 관해 협의가 성립하지 않은 때에 비로소 법원에 분할을 청구할 수 있으므로, 협의를 시도한 경과 자체가 절차의 출발점이 됩니다. 실무에서는 소송을 제기해 두고 그 안에서 협의를 이어 가는 형태가 흔합니다.

분할에는 어떤 방법이 있나

• 현물분할 - 토지를 실제로 나누어 각자 소유하는 방식
• 가액배상 - 한 사람이 전부 갖고 나머지에게 돈을 지급하는 방식
• 대금분할 - 경매로 팔아 그 대금을 나누는 방식
• 일부는 현물로, 일부는 가액으로 조합하는 방식
• 협의로 정하는 경우에는 방식에 제한이 없음

재판으로 가면 기준이 정해져 있습니다. 민법 제269조에 따라 법원은 현물분할을 원칙으로 하되, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 현저히 줄어드는 경우에 경매를 명합니다. 가액배상은 그 부동산을 계속 쓰려는 사람이 있을 때 맞는 방식이고, 대금분할은 아무도 전부를 떠안기 어려울 때 남는 방식입니다. 협의로 정하는 경우라면 이 틀에 얽매일 필요가 없습니다. 서로 사정이 맞는 조합을 만들면 됩니다.

아파트와 토지는 어떻게 다른가

한 채의 아파트를 물리적으로 나눌 수는 없습니다. 지분대로 방을 갈라 쓸 수도 없습니다. 그래서 대금분할이나 가액배상으로 갑니다.

주의
경매로 넘어가면 시세보다 낮은 금액에 낙찰되는 경우가 많아 모두에게 손해가 됩니다. 그래서 실무에서는 소송 중에 조정으로 한쪽이 다른 지분을 매수하는 형태로 정리되는 사례가 많습니다.

토지는 사정이 다릅니다. 나눌 수 있으므로 현물분할이 먼저 검토됩니다. 다만 도로에 접한 부분과 그렇지 않은 부분은 가치가 다르고, 그 차이는 정산금으로 조정합니다. 분할한 뒤 각 필지가 건축이 가능한 규모인지도 함께 봅니다. 맹지가 되어 버린다면 현물분할이 적절하지 않다고 판단될 수 있습니다. 그래서 토지 사건에서는 어떻게 선을 긋느냐가 곧 금액 문제가 됩니다.

소송은 어떻게 진행되나

공유자 전원이 당사자가 되어야 합니다. 한 사람이라도 빠지면 절차가 진행되지 않습니다. 연락이 닿지 않는 공유자가 있으면 주소 보정과 공시송달 절차를 거쳐야 합니다. 상속이 여러 대에 걸쳐 이루어진 토지는 공유자가 수십 명이 되기도 합니다. 이런 사건은 송달 절차에만 시간이 걸리므로, 공유자 명단과 주소를 먼저 정리해 두어야 합니다.

절차 안에서는 시가 감정이 이루어집니다. 분할 방법과 정산금의 기준이 되기 때문입니다. 감정 비용은 먼저 내는 쪽이 있더라도 결국 정산됩니다. 비용은 원칙적으로 지분 비율에 따라 부담합니다. 감정과 조정을 거치므로 기간은 대체로 1년 안팎을 예상해야 합니다. 감정 결과가 나오면 분할 방법에 관한 논의 자체가 달라지기도 합니다. 예상보다 가치가 높게 나오면 매수할 사람이 나타나고, 낮게 나오면 경매를 피하려는 쪽으로 움직이기 때문입니다.

상속재산이거나 구분해서 쓰고 있다면

상속으로 생긴 공유는 절차가 다릅니다. 상속재산분할은 가정법원의 관할입니다. 다만 상속재산분할이 끝나 공유 관계가 확정된 뒤라면 일반 공유물분할로 다룹니다. 어느 단계인지에 따라 관할과 절차가 달라지므로 먼저 확인해야 합니다. 엉뚱한 법원에 사건을 내면 시간만 흘러갑니다.

등기는 지분으로 되어 있지만 실제로는 각자 특정 부분을 나누어 쓰고 있는 경우도 있습니다. 한 필지를 여러 사람이 사서 구역을 정해 사용하는 형태입니다.

구분소유적 공유
판례는 이런 관계를 상호명의신탁으로 이해합니다. 각자 자기 부분은 단독으로 소유하고, 다른 부분에 대한 지분은 명의만 가지고 있는 구조로 보는 것입니다.

이때는 일반 공유물분할이 아니라 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 구하는 방식으로 정리합니다. 소송의 형태 자체가 달라지므로, 사용 현황과 매수 경위를 먼저 확인해야 합니다.

협의로 끝내려면 무엇을 정하나

가장 흔하고 유리한 결말입니다. 한 사람이 다른 지분을 매수하는 형태가 일반적입니다. 누가 계속 보유할 것인지, 나머지는 얼마를 받고 나갈 것인지, 이 두 가지만 정해지면 나머지는 서류 문제입니다.

합의서에 적을 것
· 감정이나 시세를 기준으로 정한 매수 금액
· 대금의 지급 시기와 등기 이전 시점
· 대출을 승계한다면 금융기관의 동의를 받는 절차
· 정산이 끝날 때까지의 사용 관계

세금도 함께 보아야 합니다. 현물분할은 원칙적으로 양도로 보지 않는 경우가 있으나 요건이 있습니다. 반면 지분을 매도하거나 가액배상으로 돈을 받는 경우에는 양도소득세가 문제 됩니다. 같은 부동산을 정리하는 일인데도 어느 방식을 택했느냐에 따라 세금이 달라집니다. 취득 시기와 취득가액을 어떻게 계산하는지가 세액을 좌우하므로, 절차를 정하기 전에 세무 검토를 함께 하는 편이 낫습니다.

경매로 진행되는 경우라면 다른 공유자에게 우선매수권이 인정되는 경우가 있습니다. 최고가 신고 금액과 같은 금액으로 매수 신고를 하면 우선합니다. 계속 보유할 생각이라면 이 절차를 미리 준비해 두어야 합니다. 경매가 시작된 뒤에 알아보기 시작하면 신고 시기를 놓칠 수 있습니다.

정리

지분은 팔 수 있지만 제값을 받기 어렵습니다. 그래서 분할 절차가 현실적인 해법이 됩니다. 반대로 전체를 팔려면 공유자 전원이 움직여야 합니다.

법원은 현물분할을 원칙으로 하되 어려우면 경매를 명하고, 아파트는 대부분 후자로 갑니다. 경매까지 가면 낙찰가가 시세에 미치지 못해 모두가 손해를 봅니다.

그러니 소송을 걸어 두더라도 협의의 문은 열어 두는 편이 낫습니다. 감정 결과가 나오면 서로의 기대가 좁혀지는 경우가 많고, 그때가 정리하기 좋은 시점입니다. 상속으로 생긴 공유인지, 구분해서 쓰고 있던 관계인지에 따라 절차 자체가 달라진다는 점도 처음에 확인해 두십시오.

관련 안내: 부산 변호사 · 업무분야

참조 조문

민법 제262조(물건의 공유) · 민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) · 민법 제264조(공유물의 처분, 변경) · 민법 제268조(공유물의 분할청구) · 민법 제269조(분할의 방법)

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

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자주 묻는 질문

제 지분만 팔 수 있나요?

다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있습니다. 다만 지분만 사려는 수요가 적어 시세보다 낮게 거래되는 것이 현실입니다.

한 사람이 반대하면 팔 수 없나요?

부동산 전체의 처분에는 전원의 동의가 필요합니다. 협의가 안 되면 공유물분할청구 소송으로 정리할 수 있습니다.

아파트는 어떻게 나누나요?

물리적으로 나눌 수 없으므로 대금분할이나 가액배상으로 갑니다. 실무에서는 조정으로 한쪽이 매수하는 사례가 많습니다.

한 사람이 혼자 쓰고 있으면 어떻게 하나요?

자기 지분에 해당하는 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 사용을 허락한 사정이 있었는지가 함께 검토됩니다.

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