상속으로 형제들과 함께 물려받은 땅, 부부가 공동명의로 산 아파트, 지인과 절반씩 투자한 상가처럼 하나의 부동산을 여러 사람이 나누어 가진 경우가 많습니다. 관계가 좋을 때는 문제가 없지만 한 사람이 팔고 싶어 하면 상황이 달라집니다. 지분만으로 할 수 있는 일과 할 수 없는 일이 나뉘고, 정리하려면 정해진 절차를 거쳐야 합니다. 그 구조를 정리했습니다. 어떤 방법으로 정리하느냐에 따라 손에 남는 금액이 크게 달라집니다.
지분으로 할 수 있는 일
자기 지분은 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있습니다. 팔거나 담보로 제공하는 것이 가능합니다.
다만 지분만 사려는 사람이 많지 않아 시세보다 크게 낮은 금액에 거래되는 것이 현실입니다.
그래서 지분 매도는 가능하지만 실익이 적은 경우가 대부분입니다.
지분으로 할 수 없는 일
부동산 전체를 파는 것은 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다.
변경이나 처분에 해당하는 행위는 전원의 동의가 필요하고, 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 정합니다.
보존행위는 각자 단독으로 할 수 있습니다. 무단 점유자를 상대로 한 인도 청구가 여기에 해당합니다.
사용과 수익
공유자는 지분의 비율로 전부를 사용하고 수익할 수 있습니다.
한 사람이 전부를 쓰고 있다면 다른 공유자는 자기 지분에 해당하는 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다.
가족 사이에서는 사용을 허락한 사정이 있었는지가 함께 검토됩니다.
공유물분할청구
공유 관계를 끝내고 싶다면 분할을 청구할 수 있습니다. 이 권리는 언제든 행사할 수 있습니다.
다만 5년을 넘지 않는 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 등기하면 지분을 산 사람에게도 효력이 있습니다.
협의가 되지 않으면 소송으로 갑니다.
분할의 세 가지 방법
- 현물분할 - 토지를 실제로 나누어 각자 소유
- 가액배상 - 한 사람이 전부 갖고 나머지에게 돈을 지급
- 대금분할 - 경매로 팔아 대금을 나눔
- 일부는 현물로, 일부는 가액으로 조합하는 방식
- 협의로 정하는 경우에는 방식에 제한이 없음
법원은 현물분할을 원칙으로 하되, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 현저히 감소하는 경우에 경매를 명합니다.
아파트는 현물분할이 어렵습니다
한 채의 아파트를 물리적으로 나눌 수는 없습니다. 그래서 대금분할이나 가액배상으로 갑니다.
경매로 가면 시세보다 낮은 금액에 낙찰되는 경우가 많아 모두에게 손해가 됩니다.
실무에서는 소송 중에 조정으로 한쪽이 매수하는 방식으로 정리되는 사례가 많습니다.
토지의 현물분할
토지는 나눌 수 있으므로 현물분할이 우선 검토됩니다.
다만 도로에 접하는 부분과 그렇지 않은 부분의 가치가 다릅니다. 가치 차이는 정산금으로 조정합니다.
분할 후 각 필지가 건축이 가능한 규모인지도 함께 봅니다. 맹지가 되면 분할이 적절하지 않다고 판단될 수 있습니다.
소송의 특징
공유자 전원이 당사자가 되어야 합니다. 한 사람이라도 빠지면 절차가 진행되지 않습니다.
연락이 되지 않는 공유자가 있으면 주소 보정과 공시송달 절차가 필요합니다.
상속이 여러 대에 걸쳐 이루어진 토지는 공유자가 수십 명이 되기도 합니다.
감정과 비용
시가 감정이 이루어집니다. 분할 방법과 정산금의 기준이 되기 때문입니다.
비용은 원칙적으로 지분 비율에 따라 부담합니다.
기간은 감정과 조정 절차를 거치므로 대체로 1년 안팎을 예상해야 합니다.
상속재산인 경우
상속으로 생긴 공유는 절차가 다릅니다. 상속재산분할은 가정법원의 관할입니다.
다만 상속재산분할이 끝나 공유 관계가 확정된 뒤라면 일반 공유물분할로 다룹니다.
어느 단계인지에 따라 관할과 절차가 달라지므로 먼저 확인해야 합니다.
공유자의 우선매수
경매로 진행되면 다른 공유자에게 우선매수권이 인정되는 경우가 있습니다.
최고가 신고 금액과 같은 금액으로 매수 신고를 하면 우선합니다.
계속 보유하고 싶다면 이 절차를 준비해 두어야 합니다.
협의로 정리하는 방법
가장 흔하고 유리한 결말입니다. 한 사람이 다른 지분을 매수하는 형태가 일반적입니다.
금액은 감정이나 시세를 기준으로 정하고, 지급 시기와 등기 이전 시점을 함께 정해 문서로 남깁니다.
대출을 승계하는 경우에는 금융기관의 동의가 필요하므로 미리 확인해야 합니다.
세금
현물분할은 원칙적으로 양도로 보지 않는 경우가 있으나 요건이 있습니다.
지분을 매도하거나 가액배상으로 받는 경우에는 양도소득세가 문제 됩니다.
취득 시기와 취득가액을 어떻게 계산하는지가 세액을 좌우하므로 절차를 정하기 전에 세무 검토를 함께 하는 편이 낫습니다.
구분소유적 공유
등기는 지분으로 되어 있지만 실제로는 각자 특정 부분을 나누어 쓰고 있는 경우가 있습니다. 한 필지를 여러 사람이 사서 구역을 정해 사용하는 형태입니다.
이런 관계를 판례는 상호명의신탁으로 이해합니다. 각자 자기 부분은 단독으로 소유하고, 다른 부분에 대한 지분은 명의만 가지고 있는 구조로 보는 것입니다.
이때는 일반 공유물분할이 아니라 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 구하는 방식으로 정리합니다. 어떤 관계인지에 따라 소송의 형태 자체가 달라지므로, 사용 현황과 매수 경위를 먼저 확인해야 합니다.
정리
지분은 팔 수 있지만 제값을 받기 어렵습니다. 그래서 분할 절차가 현실적인 해법이 됩니다.
법원은 현물분할을 원칙으로 하되 어려우면 경매를 명합니다. 아파트는 대부분 후자로 갑니다.
경매까지 가면 모두 손해이므로, 소송을 걸어 두더라도 협의의 문은 열어 두는 편이 낫습니다.
참조 조문
민법 제262조(물건의 공유) · 민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) · 민법 제264조(공유물의 처분, 변경) · 민법 제268조(공유물의 분할청구) · 민법 제269조(분할의 방법)
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
제 지분만 팔 수 있나요?
다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있습니다. 다만 지분만 사려는 수요가 적어 시세보다 낮게 거래되는 것이 현실입니다.
한 사람이 반대하면 팔 수 없나요?
부동산 전체의 처분에는 전원의 동의가 필요합니다. 협의가 안 되면 공유물분할청구 소송으로 정리할 수 있습니다.
아파트는 어떻게 나누나요?
물리적으로 나눌 수 없으므로 대금분할이나 가액배상으로 갑니다. 실무에서는 조정으로 한쪽이 매수하는 사례가 많습니다.
한 사람이 혼자 쓰고 있으면 어떻게 하나요?
자기 지분에 해당하는 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 사용을 허락한 사정이 있었는지가 함께 검토됩니다.
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