재개발 구역 세입자가 받을 수 있는 주거이전비

재개발이나 재건축 구역으로 지정되면 소유자들의 이야기가 주로 오갑니다. 그런데 그 구역에는 세입자도 함께 살고 있고, 사업이 진행되면 살던 곳을 떠나야 합니다. 이때 세입자가 받을 수 있는 보상이 법령에 정해져 있습니다. 무엇을 받을 수 있고 어떤 요건이 필요한지, 그리고 언제까지 무엇을 준비해야 하는지를 정리했습니다. 기준일 하나로 대상 여부가 갈립니다.

어떤 항목이 있나

• 주거이전비 - 이사와 정착에 드는 비용
• 이사비 - 가재도구의 운반 비용
• 영업손실보상 - 상가 세입자의 휴업이나 폐업에 따른 손실
• 임대주택 입주권 또는 주거 대책
• 동산 이전에 드는 비용

주택 세입자와 상가 세입자의 항목이 다릅니다. 어느 쪽에 해당하는지부터 정리해야 합니다.

주거이전비의 요건

주택 세입자는 일정 기간 이상 거주했어야 합니다. 기준일이 정해져 있습니다.

기준은 정비구역 지정을 위한 공람 공고일입니다. 그날부터 일정 기간 이상 계속 거주한 세입자가 대상입니다.

그래서 언제 전입했는지가 결정적입니다. 주민등록초본으로 확인합니다.

금액의 산정

가구원 수를 기준으로 도시근로자가구의 월평균 가계지출비에 일정 개월분을 곱해 산정합니다.

주택 세입자와 소유자에게 적용되는 개월 수가 다릅니다.

가구원 수가 많을수록 금액이 커지므로 세대 구성이 정확히 반영되었는지 확인해야 합니다.

무허가 건물의 세입자

무허가 건축물에 거주하는 세입자도 대상이 되는 경우가 있습니다.

다만 일정 시점 이전에 지어진 건축물인지, 그리고 거주 기간 요건을 충족하는지가 검토됩니다.

이 부분은 다투어지는 사례가 많으므로 거주 사실을 뒷받침할 자료를 모아 두어야 합니다.

거주 사실의 증명

주민등록만으로 부족하다고 다투어지는 경우가 있습니다. 실제 거주 여부가 문제 됩니다.

공과금 납부 내역, 우편물 수령 기록, 관리비와 통신 요금의 청구 주소가 자료가 됩니다.

이웃의 확인서도 함께 제출할 수 있습니다.

상가 세입자의 영업손실

영업을 계속할 수 없게 되면 휴업이나 폐업에 따른 손실을 보상받습니다.

기준은 사업자등록과 실제 영업 사실입니다. 등록 없이 영업한 경우에는 다투어집니다.

휴업 기간의 영업이익, 고정비, 이전에 드는 비용, 감손 상당액이 항목이 됩니다.

영업 자료의 준비

부가가치세 신고 자료와 소득세 신고 내역이 기본입니다.

매출이 적게 신고된 경우 보상 금액도 그에 맞추어 낮게 산정됩니다.

카드 매출 자료와 거래처 자료를 함께 제출해 실제 규모를 보여 주는 작업이 필요합니다.

임대주택 입주

일정 요건을 갖춘 세입자에게 임대주택 입주 자격이 주어지는 경우가 있습니다.

구역과 사업의 종류에 따라 공급 물량과 자격 기준이 다릅니다.

조합이나 사업시행자가 안내하는 신청 기간을 놓치지 않아야 합니다.

절차의 흐름

보상 계획의 공고와 열람이 이루어지고, 감정평가를 거쳐 협의가 진행됩니다.

협의가 성립하지 않으면 수용재결로 넘어가고, 그 결과에도 이의가 있으면 이의재결과 행정소송이 남습니다.

각 단계마다 기간이 짧으므로 통지를 받으면 즉시 확인해야 합니다.

명도와의 관계

보상금을 지급받기 전에는 원칙적으로 집을 비워 줄 의무가 없습니다.

판례는 주거이전비 등의 지급이 인도와 동시이행 관계에 있다고 보고 있습니다.

다만 사업시행자가 공탁한 경우에는 사정이 달라지므로 통지 내용을 확인해야 합니다.

보증금은 별개입니다

임대인에 대한 보증금 반환 청구는 이 절차와 별개로 진행됩니다.

구역 안의 건물이 사업시행자에게 넘어가면 임대인의 지위가 승계되는지가 문제 됩니다.

대항력을 갖춘 세입자라면 승계가 인정되는 경우가 있으므로, 전입과 확정일자를 확인해 두십시오.

이주 시기의 문제

먼저 나가면 협상력이 떨어집니다. 반대로 끝까지 버티면 명도 소송의 상대가 됩니다.

보상 항목과 금액을 확인한 뒤 지급과 이사를 같은 시점으로 정하는 방식이 현실적입니다.

새 거처의 계약 시점도 그에 맞추어 잡아야 이중 부담이 생기지 않습니다.

준비할 서류

임대차계약서, 주민등록초본, 공과금 납부 내역, 사업자등록증과 매출 자료가 기본입니다.

세대원이 있다면 가족관계증명서로 구성을 확인합니다.

공람 공고일 이전부터 거주했다는 점을 보여 주는 자료를 시간 순서로 정리해 두십시오.

이의재결과 행정소송

감정 금액에 납득할 수 없다면 다툴 수 있는 절차가 남아 있습니다. 수용재결에 이의가 있으면 이의재결을 신청하고, 그 결과에도 이의가 있으면 행정소송으로 갑니다.

각 단계마다 기간이 정해져 있고 짧습니다. 재결서를 받은 날부터 계산되므로 수령 시점을 기록해 두어야 합니다.

다투는 동안에도 사업은 진행됩니다. 이의 신청을 했다는 사정만으로 인도 의무가 미루어지지는 않으므로, 절차의 진행 상황을 함께 확인하며 대응해야 합니다.

세대가 나뉘어 있는 경우

한 집에 여러 세대가 함께 거주하는 경우 보상의 단위가 문제 됩니다. 원칙은 세대별 산정입니다.

주민등록상 세대가 분리되어 있어도 실제로 하나의 가구로 생활했다면 다르게 판단될 수 있습니다. 반대로 세대를 합쳐 두었지만 실제로는 독립적으로 생활한 경우도 있습니다.

공과금과 식사, 생계의 실질을 함께 보므로 실제 생활 형태를 보여 주는 자료가 필요합니다. 이 부분에서 금액 차이가 크게 벌어지는 사례가 있습니다.

정리

기준일은 공람 공고일이고, 그 이전부터 거주했는지가 대상 여부를 정합니다.

주거이전비와 이사비, 영업손실은 항목이 다르고 요건도 다릅니다. 해당 항목을 먼저 정리하십시오.

지급과 인도는 동시이행으로 다루어집니다. 먼저 나가기 전에 금액을 확인하십시오.

참조 조문

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조(이주대책의 수립 등) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조(주거이전비의 보상) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제47조(영업의 폐지 등에 대한 손실의 평가) · 도시 및 주거환경정비법 제65조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용) · 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

세입자도 보상을 받을 수 있나요?

주거이전비와 이사비, 상가라면 영업손실보상 등이 법령에 정해져 있습니다. 요건과 항목이 각각 다릅니다.

언제부터 살았어야 하나요?

정비구역 지정을 위한 공람 공고일을 기준으로 일정 기간 이상 계속 거주해야 합니다. 주민등록초본으로 확인합니다.

보상을 받기 전에 나가야 하나요?

주거이전비 등의 지급과 인도는 동시이행 관계에 있다는 것이 판례입니다. 다만 공탁이 이루어진 경우에는 사정이 달라집니다.

상가는 무엇을 준비해야 하나요?

사업자등록과 실제 영업 사실을 보여 주는 자료가 기본입니다. 신고된 매출을 기준으로 산정되므로 카드 매출과 거래처 자료를 함께 제출합니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.