재개발이나 재건축 구역으로 지정되면 소유자들의 이야기가 주로 오갑니다. 그런데 그 구역에는 세입자도 함께 살고 있고, 사업이 진행되면 살던 곳을 떠나야 합니다. 이때 세입자가 받을 수 있는 보상은 법령에 정해져 있습니다. 무엇을 받을 수 있고 어떤 요건이 필요한지, 언제까지 무엇을 준비해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 기준일 하나로 대상 여부가 갈리므로 날짜부터 확인하셔야 합니다. 소유자와 세입자는 받는 항목도 다투는 지점도 다릅니다.
세입자는 어떤 항목을 받을 수 있나
재개발 사업의 보상은 도시 및 주거환경정비법 제65조에 따라 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용해 이루어집니다. 세입자에게 문제 되는 항목은 다음과 같습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 주거이전비 | 이사와 정착에 드는 비용이며 주택 세입자가 대상입니다 |
| 이사비 | 가재도구를 옮기는 데 드는 비용입니다 |
| 영업손실보상 | 상가 세입자의 휴업이나 폐업에 따른 손실입니다 |
| 동산 이전 비용 | 영업용 물건과 집기를 옮기는 데 드는 비용입니다 |
| 임대주택 입주 등 주거 대책 | 요건을 갖춘 세입자에게 자격이 주어지는 경우가 있습니다 |
주택 세입자와 상가 세입자는 받을 수 있는 항목이 다르므로, 어느 쪽에 해당하는지부터 갈라 놓아야 합니다.
한 건물에서 살면서 장사까지 해 온 경우에는 두 항목이 함께 문제 되기도 합니다. 이때는 주거와 영업을 나누어 각각의 요건을 따져야 합니다.
주거이전비는 누가 받나
주택 세입자 가운데 일정 기간 이상 거주한 사람이 대상입니다. 여기서 기준이 되는 날짜가 하나 있습니다.
정비구역 지정을 위한 공람 공고일입니다. 그날을 기준으로 일정 기간 이상 계속 거주한 세입자가 대상이 되므로, 언제 전입했는지가 결정적입니다. 확인은 주민등록초본으로 합니다.
공람 공고일
정비구역을 지정하기 위해 주민에게 계획을 공개하고 의견을 듣는 절차의 공고일입니다. 세입자 보상에서는 이날이 거주 기간을 세는 출발점이 되므로, 사업 일정 가운데 가장 먼저 확인해야 할 날짜입니다.
무허가 건축물에 거주하는 세입자도 대상이 되는 경우가 있습니다. 다만 일정 시점 이전에 지어진 건축물인지, 거주 기간 요건을 채웠는지가 함께 검토됩니다. 이 부분은 다투어지는 사례가 많으므로 거주 사실을 뒷받침할 자료를 미리 모아 두어야 합니다.
금액은 어떻게 산정되나
산정 방식은 토지보상법 시행규칙 제54조가 정하고 있습니다. 가구원 수를 기준으로 도시근로자가구의 월평균 가계지출비에 일정 개월분을 곱해 계산합니다.
주택 세입자와 소유자에게 적용되는 개월 수는 서로 다릅니다. 자신이 어느 쪽에 해당하는지에 따라 결과의 크기가 달라집니다.
가구원 수가 많을수록 금액이 커지므로 세대 구성이 정확히 반영되었는지를 확인해야 합니다. 통지받은 산정 내역에서 가구원 수부터 보십시오. 한 명이 빠진 채로 계산되어 있는 사례가 드물지 않습니다.
산정 내역서를 받으면 볼 곳은 세 군데입니다. 가구원 수, 적용된 개월 수, 그리고 기준이 된 통계 수치입니다. 이 가운데 가구원 수는 세입자가 직접 확인하고 바로잡을 수 있는 부분이므로 먼저 맞춰 두는 편이 좋습니다.
숫자 하나가 결과를 바꿉니다.
거주 사실을 어떻게 증명하나
주민등록만으로는 부족하다고 다투어지는 경우가 있습니다. 실제로 그곳에서 살았는지가 문제 되기 때문입니다.
- 전기와 수도, 가스 등 공과금 납부 내역
- 우편물 수령 기록
- 관리비와 통신 요금의 청구 주소
- 이웃이 작성한 확인서
한 집에 여러 세대가 함께 사는 경우에는 보상의 단위가 문제 됩니다. 원칙은 세대별 산정입니다. 다만 주민등록상 세대가 나뉘어 있어도 실제로 하나의 가구처럼 생활했다면 다르게 판단될 수 있고, 반대로 세대를 합쳐 두었지만 독립적으로 생활해 온 경우도 있습니다.
공과금과 식사, 생계의 실질을 함께 보므로 실제 생활 형태를 보여 주는 자료가 필요합니다. 이 지점에서 금액 차이가 크게 벌어지는 사례가 있습니다.
미리 갖춰 둘 서류
· 임대차계약서와 주민등록초본
· 공과금 납부 내역과 청구서
· 세대원이 있다면 가족관계증명서
· 상가라면 사업자등록증과 매출 자료
상가 세입자의 영업손실은 어떻게 정해지나
영업을 계속할 수 없게 되면 휴업이나 폐업에 따른 손실을 보상받습니다. 평가 기준은 토지보상법 시행규칙 제47조가 정하고 있습니다.
출발점은 사업자등록과 실제 영업 사실입니다. 등록 없이 영업해 온 경우에는 대상이 되는지부터 다투어집니다.
보상 항목에는 휴업 기간의 영업이익, 그 기간에도 나가는 고정비, 이전에 드는 비용, 물건을 옮기면서 생기는 감손 상당액이 들어갑니다.
자료는 부가가치세 신고 자료와 소득세 신고 내역이 기본입니다. 그런데 매출을 적게 신고해 온 경우에는 보상 금액도 그에 맞추어 낮게 산정됩니다. 카드 매출 자료와 거래처 자료를 함께 제출해 실제 영업 규모를 보여 주는 작업이 필요합니다.
이미 지나간 신고를 이제 와서 고칠 수는 없습니다. 그래서 모을 수 있는 것은 실제 거래를 보여 주는 자료입니다. 카드 매출 내역, 거래처와 주고받은 세금계산서, 재료와 물품을 사들인 기록이 여기에 들어갑니다.
임대주택에 들어갈 수 있나
요건을 갖춘 세입자에게 임대주택 입주 자격이 주어지는 경우가 있습니다. 토지보상법 제78조가 이주대책의 수립에 관해 정하고 있고, 재개발 사업에서는 이 규정이 준용됩니다.
다만 구역과 사업의 종류에 따라 공급 물량과 자격 기준이 다릅니다. 모든 구역에 같은 조건이 적용되지는 않습니다.
그래서 조합이나 사업시행자가 안내하는 신청 기간을 놓치지 않아야 합니다. 자격이 있어도 기간 안에 신청하지 않으면 그것으로 끝나는 경우가 있습니다. 안내문을 받은 날 바로 확인하십시오.
자격 기준은 구역마다 다르므로 조합 사무실이나 사업시행자에게 직접 확인하는 편이 빠릅니다. 안내문에 적힌 요건을 자신의 전입 시점, 거주 기간과 하나씩 맞춰 보십시오. 요건을 갖추었는데도 안내를 받지 못한 사례가 있으므로, 통지가 오지 않았다는 사정만으로 자격이 없다고 단정할 일은 아닙니다.
보상 절차는 어떻게 흘러가나
- 보상 계획의 공고와 열람
- 감정평가
- 사업시행자와의 협의
- 협의가 성립하지 않으면 수용재결
- 재결에 이의가 있으면 이의재결
- 그 결과에도 이의가 있으면 행정소송
감정 금액에 납득할 수 없다면 다툴 수 있는 절차가 이렇게 남아 있습니다. 다만 단계마다 정해진 기간이 있고, 그 기간이 짧습니다.
기간은 재결서를 받은 날부터 계산되므로 수령 시점을 기록해 두어야 합니다. 통지를 받으면 미루지 말고 그 자리에서 날짜를 확인하십시오.
협의 단계에서 금액이 정해지면 그 내용으로 마무리됩니다. 그래서 협의서에 서명하기 전에 감정 결과를 항목별로 확인해야 합니다. 주거이전비와 이사비, 영업손실이 각각 얼마로 잡혔는지 나누어 보십시오.
다투는 동안에도 사업은 그대로 진행됩니다. 이의를 신청했다는 사정만으로 인도 의무가 미루어지지는 않으므로, 절차의 진행 상황을 함께 확인하며 대응해야 합니다.
언제 집을 비워 줘야 하나
보상금을 지급받기 전에는 원칙적으로 집을 비워 줄 의무가 없습니다. 판례는 주거이전비 등의 지급이 인도와 동시이행 관계에 있다고 보고 있습니다.
다만 사업시행자가 보상금을 공탁한 경우에는 사정이 달라집니다. 통지 내용을 반드시 확인해야 합니다.
보증금은 이 절차와 별개입니다. 임대인에 대한 보증금 반환 청구는 따로 진행되고, 구역 안의 건물이 사업시행자에게 넘어가면 임대인의 지위가 승계되는지가 문제 됩니다. 주택임대차보호법 제3조에 따른 대항력을 갖춘 세입자라면 승계가 인정되는 경우가 있으므로, 전입 시점과 확정일자를 확인해 두십시오.
나가는 시점을 먼저 정하지 마십시오
먼저 나가면 협상력이 떨어지고, 끝까지 버티면 명도 소송의 상대가 됩니다. 보상 항목과 금액을 확인한 뒤 지급과 이사를 같은 시점으로 맞추는 방식이 현실적입니다.
새로 들어갈 집의 계약 시점도 그에 맞추어 잡아야 합니다. 보상금은 아직 나오지 않았는데 새 계약의 잔금 날짜가 먼저 오면, 그 기간의 부담을 세입자가 전부 떠안게 됩니다.
정리
기준일은 공람 공고일이고, 그 이전부터 거주했는지가 대상 여부를 정합니다.
주거이전비와 이사비, 영업손실은 항목도 요건도 다릅니다. 자신에게 해당하는 항목부터 갈라 놓으십시오. 주택과 상가를 겸한 경우에는 두 갈래를 모두 검토해야 합니다.
지급과 인도는 동시이행으로 다루어집니다. 금액을 확인하기 전에 먼저 나가지 마십시오.
산정 내역이 오면 가구원 수부터 보십시오. 세대 구성과 거주 기간은 세입자가 직접 확인할 수 있는 부분이고, 여기서 어긋난 채로 넘어가면 뒤 단계에서 되돌리기 어렵습니다.
다만 공탁이 이루어졌다면 이야기가 달라지므로 통지 내용을 확인해야 합니다. 재결서를 받은 날부터 기간이 흘러가고, 그 기간은 짧습니다. 서류를 시간 순서로 정리해 두면 어느 단계에서든 바로 대응할 수 있습니다.
참조 조문
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조(이주대책의 수립 등) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조(주거이전비의 보상) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제47조(영업의 폐지 등에 대한 손실의 평가) · 도시 및 주거환경정비법 제65조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용) · 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
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자주 묻는 질문
세입자도 보상을 받을 수 있나요?
주거이전비와 이사비, 상가라면 영업손실보상 등이 법령에 정해져 있습니다. 요건과 항목이 각각 다릅니다.
언제부터 살았어야 하나요?
정비구역 지정을 위한 공람 공고일을 기준으로 일정 기간 이상 계속 거주해야 합니다. 주민등록초본으로 확인합니다.
보상을 받기 전에 나가야 하나요?
주거이전비 등의 지급과 인도는 동시이행 관계에 있다는 것이 판례입니다. 다만 공탁이 이루어진 경우에는 사정이 달라집니다.
상가는 무엇을 준비해야 하나요?
사업자등록과 실제 영업 사실을 보여 주는 자료가 기본입니다. 신고된 매출을 기준으로 산정되므로 카드 매출과 거래처 자료를 함께 제출합니다.
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