무허가 건물도 사고팔 수 있나 - 사실상 소유의 한계

시골집이나 오래된 상가 중에는 등기가 되어 있지 않은 건물이 있습니다. 실제로 사람이 살고 세를 놓고 거래도 이루어지는데 등기부에는 나오지 않습니다. 이런 건물을 사고팔 수 있는지, 산 뒤에 무엇이 문제 되는지, 그리고 정식으로 정리할 방법이 있는지를 정리했습니다. 거래 전에 알아야 위험을 피할 수 있고, 이미 산 뒤라면 어떤 절차로 정리할 수 있는지를 알아야 합니다.

무허가와 미등기는 다릅니다

무허가는 건축 허가나 신고 없이 지은 건물입니다. 미등기는 허가는 받았으나 보존등기를 하지 않은 상태입니다.

두 가지가 겹치는 경우가 많지만 법적인 처리 방법이 달라 먼저 구분해야 합니다.

건축물대장이 있는지, 재산세가 부과되고 있는지로 어느 쪽인지 가늠할 수 있습니다.

거래 자체는 가능합니다

매매계약을 맺는 것 자체가 금지되지는 않습니다. 실제로 거래가 이루어지고 있습니다.

문제는 등기를 할 수 없어 소유권이 이전되지 않는다는 점입니다.

돈을 주고받아도 법적으로는 소유자가 되지 못하는 상태가 이어집니다.

무엇을 사는 것인가

실무에서는 사실상의 처분 권한을 넘겨받는 것으로 이해합니다.

매수인은 점유하고 사용하며 다시 처분할 수는 있지만 등기상 소유자는 아닙니다.

그래서 담보로 제공하거나 정식으로 임대차 보호를 받는 데 제약이 생깁니다.

생기는 문제들

• 대출을 받을 수 없거나 조건이 나쁨
• 매도인의 채권자가 집행할 수 있음
• 매도인이 다른 사람에게 다시 팔 위험
• 철거 대상이 되면 보상이 제한될 수 있음
• 세금 처리와 상속에서 분쟁이 생김

두 번째와 세 번째가 실제 손실로 이어집니다. 등기상 소유자가 그대로이므로 그 사람의 채무 때문에 집이 넘어갈 수 있습니다.

보존등기를 하는 방법

미등기 건물이라면 소유권보존등기를 할 수 있는 경우가 있습니다.

건축물대장에 소유자로 등록되어 있거나, 판결로 소유권을 확인받았거나, 수용으로 취득한 경우가 요건입니다.

대장이 없다면 먼저 대장을 만드는 절차를 거쳐야 합니다.

확인판결을 받는 방법

대장상 소유자와 실제 소유자가 다르거나 대장 자체가 없는 경우에 씁니다.

국가나 대장상 명의인을 상대로 소유권 확인의 소를 제기합니다.

건축 경위와 자금의 출처, 점유 사실을 보여 주는 자료가 필요합니다.

양성화 제도

일정 시점 이전에 지어진 무허가 건축물에 대해 한시적으로 양성화를 허용하는 특별법이 제정되어 온 이력이 있습니다.

시행 시기와 요건이 그때마다 다릅니다. 현재 시행 중인 제도가 있는지 관할 지방자치단체에 확인하십시오.

양성화가 되면 대장이 만들어지고 보존등기가 가능해집니다.

철거 대상이 되는 경우

무허가 건축물에 대해서는 시정명령과 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

이행강제금은 시정될 때까지 반복해 부과되므로 부담이 누적됩니다.

매수 전에 위반건축물로 등재되어 있는지, 부과 이력이 있는지를 확인해야 합니다.

임차인의 보호

미등기 건물이라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 대항력과 우선변제권이 인정된 사례가 있습니다.

다만 등기가 없어 경매 자체가 어려운 경우가 있고, 배당 절차에서 확인이 복잡해집니다.

계약 전에 실제 소유자가 누구인지, 대장상 명의가 누구인지를 함께 확인해야 합니다.

세금

등기가 없어도 재산세는 사실상 소유자에게 부과됩니다. 취득세도 마찬가지입니다.

양도할 때 취득 사실을 증명할 자료가 없으면 세액 계산에서 불리해집니다.

매매계약서와 대금 지급 내역을 반드시 보관해 두십시오.

상속에서의 문제

등기가 없으면 상속재산 목록에서 누락되기 쉽습니다.

여러 대에 걸쳐 넘어가면서 실제 사용자와 대장상 명의인이 완전히 달라지는 경우가 생깁니다.

이 상태가 오래되면 정리에 소송이 필요해지므로 가능한 한 빨리 등기를 갖추는 편이 낫습니다.

거래 전에 확인할 것

건축물대장과 재산세 부과 내역, 토지 등기부를 함께 봅니다.

토지의 소유자와 건물의 사실상 소유자가 다른 경우가 많습니다. 토지 사용에 관한 권원이 있는지가 핵심입니다.

권원이 없으면 토지 소유자가 건물의 철거를 청구할 수 있습니다.

계약서에 넣을 조항

등기가 불가능한 상태임을 확인하고 그 위험을 어떻게 나눌지 적습니다.

양성화나 보존등기가 가능해지면 매도인이 협력할 의무를 명시하는 조항이 유효합니다.

매도인의 채무로 인해 문제가 생길 경우의 처리도 함께 정해 두십시오.

법정지상권 문제

토지와 건물의 소유자가 달라지는 상황에서 건물을 계속 쓸 수 있는지가 문제 됩니다. 우리 법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보기 때문에 자주 생기는 다툼입니다.

같은 사람의 소유였다가 경매나 매매로 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 인정될 수 있습니다. 다만 요건이 엄격하고, 미등기나 무허가 건물에 대해서는 판단이 갈립니다.

인정되지 않으면 토지 소유자가 건물의 철거와 토지의 인도를 청구할 수 있습니다. 그래서 건물만 매수하는 경우에는 토지 사용에 관한 계약을 별도로 확인해 두어야 합니다. 지료를 정한 문서가 있는지가 실제 분쟁에서 결정적입니다.

점유취득시효와의 관계

오랫동안 자기 것으로 알고 점유해 온 경우에는 시효로 소유권을 취득할 여지가 있습니다. 등기 없이 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유한 경우입니다.

무허가 건물에서는 이 주장이 실제로 활용되는 경우가 있습니다. 다만 요건을 갖추어도 등기를 청구할 권리가 생길 뿐이므로 별도의 절차가 필요합니다.

점유의 시작 시점과 그 성격을 보여 주는 자료가 필요합니다. 재산세 납부 내역과 공과금 청구 주소, 이웃의 확인서가 함께 쓰입니다.

정리

거래는 가능하지만 소유권은 넘어오지 않습니다. 이 차이를 이해하는 것이 출발점입니다.

매도인의 채권자와 이중 매도가 가장 큰 위험입니다. 등기상 명의를 반드시 확인하십시오.

토지 사용 권원과 위반건축물 등재 여부는 계약 전에 확인해야 합니다. 나중에는 되돌리기 어렵습니다.

참조 조문

민법 제186조(부동산물권변동의 효력) · 부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인) · 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) · 건축법 제80조(이행강제금) · 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

무허가 건물도 사고팔 수 있나요?

계약 자체는 가능하지만 등기를 할 수 없어 소유권이 이전되지 않습니다. 사실상의 처분 권한을 넘겨받는 형태가 됩니다.

소유권이 없으면 어떤 위험이 있나요?

등기상 소유자가 그대로이므로 그 사람의 채권자가 집행하거나 다른 사람에게 다시 팔 위험이 있습니다.

정식으로 등기할 방법은 없나요?

건축물대장에 소유자로 등록되어 있거나 소유권 확인 판결을 받은 경우 보존등기가 가능합니다. 양성화 제도가 시행 중인지도 확인해 보십시오.

임차인은 보호받을 수 있나요?

미등기 건물이라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 다만 경매와 배당 절차가 복잡해지므로 실제 소유자를 확인해야 합니다.

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