등기가 없는 무허가 건물도 사고팔 수 있나요?

본인 사안은 등기를 할 수 있는 건물인지, 그리고 등기 없이 넘겨받는 것이 실제로 무엇을 얻는 것인지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 매매계약 자체는 가능하지만 등기를 할 수 없어 소유권은 넘어오지 않으므로, 매도인의 채권자와 이중 매도라는 위험을 계약 전에 확인하셔야 합니다.

■ 무허가와 미등기의 구분

무허가는 건축 허가나 신고 없이 지은 건물이고, 미등기는 허가는 받았으나 소유권보존등기를 하지 않은 상태입니다. 두 가지가 겹치는 경우가 많지만 법적인 처리 방법이 서로 달라 어느 쪽인지 먼저 구분해야 합니다. 건축물대장이 있는지, 재산세가 부과되고 있는지를 보면 가늠할 수 있습니다. 대장이 있고 등기만 없는 상태라면 정리하기가 비교적 쉽고, 대장 자체가 없다면 대장을 만드는 절차부터 밟아야 합니다.

■ 거래의 효력과 넘겨받는 권리

매매계약을 맺는 것 자체가 금지되지는 않고 실제로 거래도 이루어집니다. 문제는 등기를 할 수 없어 소유권이 이전되지 않는다는 점입니다. 돈을 주고받아도 법적으로는 소유자가 되지 못하는 상태가 이어집니다. 실무에서는 사실상의 처분 권한을 넘겨받는 것으로 이해하며, 매수인은 점유하고 사용하며 다시 처분할 수는 있지만 등기상 소유자는 아닙니다. 그래서 담보로 제공하거나 정식으로 임대차 보호를 받는 데 제약이 생깁니다.

■ 매수인이 지게 되는 위험

등기상 소유자가 매도인 그대로이므로 ①대출을 받을 수 없거나 조건이 나빠지고, ②매도인의 채권자가 그 건물에 집행할 수 있으며, ③매도인이 다른 사람에게 다시 팔 위험이 있고, ④철거 대상이 되면 보상이 제한될 수 있으며, ⑤세금 처리와 상속에서 분쟁이 생깁니다. 실제 손실로 이어지는 것은 두 번째와 세 번째입니다. 매도인의 채무 때문에 살고 있는 집이 넘어갈 수 있다는 뜻입니다.

■ 보존등기와 확인판결, 양성화

미등기 건물이라면 건축물대장에 소유자로 등록되어 있거나, 판결로 소유권을 확인받았거나, 수용으로 취득한 경우에 소유권보존등기를 할 수 있습니다. 대장상 소유자와 실제 소유자가 다르거나 대장 자체가 없다면 국가나 대장상 명의인을 상대로 소유권 확인의 소를 제기하며, 건축 경위와 자금의 출처, 점유 사실을 보여 주는 자료가 필요합니다. 일정 시점 이전에 지어진 무허가 건축물을 한시적으로 양성화하는 특별법이 제정되어 온 이력도 있으므로, 현재 시행 중인 제도가 있는지 관할 지방자치단체에 확인하십시오.

■ 토지 사용 권원과 법정지상권

토지의 소유자와 건물의 사실상 소유자가 다른 경우가 많으므로 토지를 쓸 권원이 있는지가 핵심입니다. 권원이 없으면 토지 소유자가 건물의 철거와 토지의 인도를 청구할 수 있습니다. 같은 사람의 소유였다가 경매나 매매로 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 인정될 수 있으나 요건이 엄격하고, 미등기나 무허가 건물에 대해서는 판단이 갈립니다. 건물만 매수하신다면 토지 사용에 관한 계약과 지료를 정한 문서가 있는지를 반드시 확인해 두십시오.

■ 거래 전 확인과 계약서 조항

건축물대장과 재산세 부과 내역, 토지 등기부를 함께 보시고 위반건축물로 등재되어 있는지, 이행강제금이 부과된 이력이 있는지도 확인해야 합니다. 이행강제금은 시정될 때까지 반복해 부과되므로 부담이 누적됩니다. 계약서에는 등기가 불가능한 상태임을 확인하고 그 위험을 어떻게 나눌지, 양성화나 보존등기가 가능해지면 매도인이 협력할 의무를 지는지, 매도인의 채무로 문제가 생기면 어떻게 처리할지를 적어 두셔야 합니다. 매매계약서와 대금 지급 내역은 뒤에 취득 사실을 증명하고 세액을 계산할 때 쓰이므로 보관하십시오.

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참조 조문

민법 제186조(부동산물권변동의 효력) · 부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인) · 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) · 건축법 제80조(이행강제금) · 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

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자주 묻는 질문

무허가 건물도 사고팔 수 있나요?

계약 자체는 가능하지만 등기를 할 수 없어 소유권이 이전되지 않습니다. 사실상의 처분 권한을 넘겨받는 형태가 됩니다.

소유권이 없으면 어떤 위험이 있나요?

등기상 소유자가 그대로이므로 그 사람의 채권자가 집행하거나 다른 사람에게 다시 팔 위험이 있습니다.

정식으로 등기할 방법은 없나요?

건축물대장에 소유자로 등록되어 있거나 소유권 확인 판결을 받은 경우 보존등기가 가능합니다. 양성화 제도가 시행 중인지도 확인해 보십시오.

임차인은 보호받을 수 있나요?

미등기 건물이라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 다만 경매와 배당 절차가 복잡해지므로 실제 소유자를 확인해야 합니다.

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