Q. 질문 내용
전세 계약이 끝난 지 두 달이 지났는데 집주인이 보증금을 주지 않습니다. 다음 세입자가 들어오면 준다는 말만 합니다. 이사 갈 집 잔금 날짜는 다가오는데, 먼저 이사를 가도 괜찮을까요?
계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 않는 상황입니다. 다음 세입자가 들어와야 준다는 말만 반복되고 이사 갈 집의 잔금 날짜는 다가옵니다. 이런 경우 무작정 기다리면 대항력을 잃을 위험까지 생깁니다. 지금 순서대로 무엇을 해야 하는지, 어떤 절차가 있고 각각 얼마나 걸리는지, 그리고 이사를 먼저 가야 할 때 무엇을 남겨 두어야 하는지를 정리했습니다.
먼저 확인할 것
계약 종료 통지를 언제 했는지부터 확인합니다.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.
통지 시점을 증명할 수 있는 문자나 내용증명이 있는지 확인하십시오.
다음 세입자를 기다릴 의무는 없습니다
새 임차인을 구해야 보증금을 준다는 말에는 법적 근거가 없습니다.
임대인은 계약이 끝나면 보증금 반환 의무를 이행해야 합니다.
다만 집을 비워 주는 것과 동시에 이행하는 관계라는 점은 알아 두어야 합니다.
동시이행 관계의 의미
보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞물려 있습니다.
따라서 열쇠를 넘기지 않고 버티는 것이 지연이자를 청구할 근거가 되기도 합니다.
반대로 먼저 비워 주면 그만큼 압박 수단이 줄어듭니다.
내용증명을 먼저 보냅니다
반환 요구와 기한, 이후 조치를 적어 보냅니다.
법적 효력을 만드는 것은 아니지만 이행 지체를 확정하고 이후 절차의 자료가 됩니다.
보낸 날짜와 도달 여부가 남는 방식으로 발송하십시오.
임차권등기명령
이사를 먼저 가야 한다면 반드시 거쳐야 하는 절차입니다.
등기를 마치면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
임차한 주택 소재지 관할 법원에 단독으로 신청할 수 있습니다.
등기 전에 이사하면 안 되는 이유
주민등록을 옮기고 점유를 잃으면 그 순간 대항력이 사라집니다.
그 사이에 다른 담보가 설정되면 순위가 뒤로 밀립니다.
등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하십시오.
얼마나 걸리나
신청부터 등기 완료까지 보통 2주에서 4주 정도 걸립니다.
임대인에게 결정이 송달되어야 하므로 주소가 불분명하면 더 길어집니다.
이사 일정이 정해져 있다면 미리 신청해 두어야 합니다.
보증금반환청구 소송
등기와 별개로 돈을 받아 내려면 판결이 필요합니다.
다툼이 없는 사건이면 이행권고결정이나 무변론 판결로 비교적 빨리 끝납니다.
기간은 대략 3개월에서 6개월 사이입니다.
지급명령을 쓸 수 있나
가능합니다. 인지대가 소송의 10분의 1이고 절차가 빠릅니다.
다만 상대가 2주 안에 이의하면 정식 소송으로 넘어갑니다.
다툼이 예상되면 처음부터 소송이 나을 수 있습니다.
가압류를 먼저 검토합니다
임대인이 집을 팔거나 다른 재산을 처분할 것 같으면 판결 전에 묶어 두어야 합니다.
대상은 임차한 주택뿐 아니라 임대인의 다른 부동산과 예금도 됩니다.
담보 제공이 필요하므로 비용을 미리 확인하십시오.
판결 뒤의 강제집행
판결을 받으면 경매를 신청하거나 다른 재산을 압류할 수 있습니다.
다만 선순위 담보가 많으면 배당에서 실제로 받는 금액이 줄어듭니다.
등기부의 권리 순위를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
확정일자와 우선변제권
전입신고와 확정일자를 갖추었다면 경매 절차에서 순위에 따라 배당받습니다.
순위는 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다.
같은 날 설정된 근저당이 있으면 그쪽이 앞섭니다.
소액임차인 최우선변제
보증금이 일정 금액 이하이면 순위와 관계없이 일정액을 먼저 받습니다.
기준 금액은 지역과 담보물권 설정 시점에 따라 다릅니다.
계약 시점이 아니라 설정 시점이 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다.
보증보험에 가입했다면
전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구합니다.
계약 종료와 통지 요건을 갖추어야 하므로 약관의 기한을 확인하십시오.
소송보다 빠른 경로가 될 수 있습니다.
집주인이 바뀐 경우
주택이 양도되면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다.
따라서 보증금은 현재 소유자에게 청구합니다.
등기부를 떼어 소유자를 먼저 확인해야 합니다.
임대인이 연락을 끊으면
주소보정과 공시송달을 통해 절차를 진행할 수 있습니다.
연락이 되지 않는다고 해서 권리가 사라지지 않습니다.
다만 시간이 더 걸리므로 일찍 시작하는 편이 낫습니다.
지연이자
반환이 늦어진 기간에 대해 이자를 청구할 수 있습니다.
소장 송달 다음 날부터는 법정 지연손해금 이율이 적용됩니다.
이사 비용과 대출 이자 등 실제 손해도 별도로 검토됩니다.
지금 순서대로 할 일
- 계약서와 통지 기록 확인
- 등기부등본 발급해 권리 순위 확인
- 내용증명 발송
- 이사가 급하면 임차권등기명령 신청
- 지급명령이나 소송 제기
순서를 지키는 것만으로 결과가 달라집니다.
월세 세입자도 같은가
보증금이 있는 월세라면 반환 문제는 같은 방식으로 다룹니다.
다만 밀린 월세와 관리비가 있으면 보증금에서 공제한 나머지가 반환 대상이 됩니다.
공제 항목이 맞는지 정산 내역을 받아 확인하십시오.
원상회복을 두고 다툴 때
임대인이 수리비를 이유로 반환을 미루는 경우가 있습니다.
통상적인 사용으로 생긴 마모는 임차인의 책임이 아니라는 것이 원칙입니다. 못 자국이나 벽지 변색이 여기에 해당합니다.
이사 전후 사진을 남겨 두면 다툼이 크게 줄어듭니다.
정리
기다리는 동안 상황이 나아지는 경우는 드뭅니다. 오히려 다른 채권자가 먼저 움직이면 순위가 밀립니다.
이사가 급하다면 임차권등기부터, 그렇지 않다면 내용증명과 지급명령 순으로 진행하십시오.
등기부를 먼저 확인하는 것이 모든 판단의 출발점입니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제6조, 제8조 · 민법 제536조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
자주 묻는 질문
다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다는데 맞나요?
법적 근거가 없습니다. 계약이 끝나면 임대인은 보증금을 반환해야 하며, 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정입니다.
이사를 먼저 가면 어떻게 되나요?
점유와 주민등록을 잃으면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 임차권등기명령을 마친 뒤에 이사해야 순위가 유지됩니다.
임차권등기는 얼마나 걸리나요?
보통 2주에서 4주 정도입니다. 임대인에게 송달이 되어야 하므로 이사 일정이 있다면 미리 신청해야 합니다.
집이 팔렸는데 누구에게 청구하나요?
새 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 현재 소유자에게 청구합니다. 등기부로 소유자를 먼저 확인하십시오.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.