전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?

Q. 질문 내용

전세 계약이 끝난 지 두 달이 지났는데 집주인이 보증금을 주지 않습니다. 다음 세입자가 들어오면 준다는 말만 합니다. 이사 갈 집 잔금 날짜는 다가오는데, 먼저 이사를 가도 괜찮을까요?

 

본인 사안은 대항력을 잃지 않으면서 반환을 압박할 순서를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 다음 세입자가 들어와야 준다는 말에는 법적 근거가 없고, 이사가 급하시더라도 임차권등기가 끝난 것을 확인한 뒤에 나가셔야 합니다. 먼저 비우고 나가면 순위를 잃습니다.

■ 계약 종료와 통지 시점 확인

가장 먼저 볼 것은 계약이 실제로 끝났는지입니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 거절한다는 뜻을 알리지 않으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 보기 때문에, 통지 시점을 증명할 수 있는 문자나 내용증명이 남아 있는지 확인하셔야 합니다. 그다음으로 등기부등본을 떼어 ①현재 소유자가 누구인지, ②근저당이 얼마나 잡혀 있는지, ③압류나 가압류가 있는지를 봅니다. 주택이 팔렸다면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 보증금은 지금의 소유자에게 청구합니다.

■ 보증금 반환과 집 인도의 관계

새 임차인을 구해야 보증금을 준다는 말에는 근거가 없습니다. 계약이 끝나면 임대인은 반환 의무를 이행해야 하고, 다만 보증금 반환과 주택 인도가 서로 맞물린 동시이행 관계라는 점은 알아 두셔야 합니다. 그래서 열쇠를 넘기지 않고 점유를 유지하는 것 자체가 압박 수단이 되고, 반환이 늦어진 기간에 대한 지연이자를 청구할 근거도 됩니다. 반대로 먼저 비워 주면 그 지렛대가 사라집니다. 밀린 월세나 관리비가 있으면 공제한 나머지가 반환 대상이 되므로 정산 내역을 받아 항목을 확인하십시오.

■ 임차권등기명령 신청 절차

이사를 먼저 가야 한다면 반드시 거쳐야 하는 절차입니다. 임차한 주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차인이 단독으로 신청할 수 있고, 등기를 마치면 이사를 나가 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 신청부터 등기 완료까지 보통 2주에서 4주가 걸리고 임대인에게 결정이 송달되어야 하므로, 주소가 불분명하면 더 길어집니다. 등기가 되기 전에 점유와 주민등록을 잃으면 그 순간 대항력이 사라지고 그사이 새로 설정된 담보에 순위가 밀리니, 이사 일정이 정해져 있다면 미리 신청해 두시기 바랍니다.

■ 돈을 받아 내는 경로

등기는 순위를 지키는 것일 뿐 돈을 받아 내는 절차는 따로 필요합니다. 순서는 ①반환 요구와 기한, 이후 조치를 적은 내용증명 발송, ②지급명령이나 보증금반환청구 소송, ③판결 뒤의 강제집행입니다. 지급명령은 인지대가 소송의 10분의 1이고 빠르지만 상대가 2주 안에 이의하면 정식 소송으로 넘어가므로, 다툼이 예상되면 처음부터 소송이 나을 수 있습니다. 다툼이 없는 사건은 이행권고결정이나 무변론 판결로 대략 3개월에서 6개월 안에 끝납니다. 임대인이 재산을 처분할 것 같으면 판결 전에 가압류로 묶어 두는 것도 함께 검토하십시오.

■ 배당 순위와 보증보험

경매로 넘어가면 결국 순위 싸움이 됩니다. 전입신고와 확정일자를 갖추었다면 우선변제권이 생기는데 그 효력은 전입신고 다음 날 0시부터이므로, 같은 날 설정된 근저당이 있으면 그쪽이 앞섭니다. 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 순위와 관계없이 일정액을 먼저 받을 수 있고, 기준 금액은 지역과 담보물권이 설정된 시점에 따라 달라집니다. 계약한 시점이 아니라 설정 시점이 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 전세보증금 반환보증에 가입해 두셨다면 약관에서 정한 기한과 통지 요건을 확인해 보증기관에 이행을 청구하는 편이 더 빠릅니다.

■ 지금 순서대로 할 일

오늘 하실 일은 네 가지입니다. ①계약서와 갱신 거절 통지 기록을 확인하고, ②등기부등본을 발급해 소유자와 권리 순위를 보고, ③기한을 정한 내용증명을 보내고, ④이사가 급하다면 임차권등기명령을 신청하는 것입니다. 임대인이 연락을 끊었다면 주소보정과 공시송달로 절차를 이어갈 수 있으니 권리가 사라지는 것은 아니지만 시간이 더 걸립니다. 기다리는 동안 사정이 나아지는 경우는 드물고, 다른 채권자가 먼저 움직이면 순위만 밀립니다. 그리고 이사 전후의 집 상태를 사진으로 남겨 두면 원상회복을 이유로 반환을 미루는 다툼이 크게 줄어듭니다.

관련 안내: 부산 변호사 · 업무분야

참조 조문

주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제6조, 제8조 · 민법 제536조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

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자주 묻는 질문

다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다는데 맞나요?

법적 근거가 없습니다. 계약이 끝나면 임대인은 보증금을 반환해야 하며, 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정입니다.

이사를 먼저 가면 어떻게 되나요?

점유와 주민등록을 잃으면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 임차권등기명령을 마친 뒤에 이사해야 순위가 유지됩니다.

임차권등기는 얼마나 걸리나요?

보통 2주에서 4주 정도입니다. 임대인에게 송달이 되어야 하므로 이사 일정이 있다면 미리 신청해야 합니다.

집이 팔렸는데 누구에게 청구하나요?

새 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 현재 소유자에게 청구합니다. 등기부로 소유자를 먼저 확인하십시오.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.