등기부등본을 떼어 아무 문제가 없다고 확인한 뒤 계약했는데, 나중에 전혀 다른 사람이 나타나 권리를 주장하는 경우가 있습니다. 등기부에 적히지 않는 권리가 존재하기 때문입니다. 경매에서는 이런 권리가 낙찰가를 통째로 무의미하게 만들기도 합니다. 어떤 권리가 등기 없이 성립하는지, 어떻게 미리 확인하는지, 이미 마주쳤다면 무엇을 다투는지를 순서대로 정리했습니다. 서류만 보고 판단하면 놓치는 영역입니다.
등기부가 전부가 아닙니다
우리 법은 부동산 물권의 변동에 등기를 요구하지만 예외가 있습니다.
상속과 판결, 경매, 공용징수, 그리고 법률의 규정에 따른 취득은 등기 없이도 효력이 생깁니다.
등기부만 믿고 판단하면 놓치는 영역이 여기입니다.
유치권이란 무엇인가
타인의 물건에 관해 생긴 채권이 있을 때, 그 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유하며 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다.
공사대금을 받지 못한 시공사가 건물을 점유하는 사례가 대표적입니다.
등기 없이 성립하고, 경매로 소유자가 바뀌어도 매수인에게 주장할 수 있습니다.
유치권의 성립 요건
- 타인의 물건을 점유하고 있을 것
- 그 물건에 관해 생긴 채권일 것
- 채권의 변제기가 도래했을 것
- 점유가 불법행위로 시작되지 않았을 것
네 가지 중 하나만 어긋나도 성립하지 않습니다.
물건에 관해 생긴 채권
공사대금은 그 건물에 관해 생긴 채권이므로 요건을 충족합니다.
반면 단순한 대여금이나 물품대금은 그 부동산과 견련성이 없어 유치권이 성립하지 않습니다.
다툼의 상당수가 이 견련성에서 갈립니다.
점유의 계속
유치권은 점유를 잃으면 소멸합니다. 잠시 비운 사이 점유를 빼앗기면 권리가 사라집니다.
그래서 현장에 컨테이너를 두고 사람이 상주하는 방식이 흔히 쓰입니다.
반대로 다투는 쪽은 점유가 실제로 계속되었는지를 집중해서 확인합니다.
허위 유치권이 많은 이유
경매에서 낙찰가를 떨어뜨리거나 합의금을 받아 내려는 목적으로 주장되는 경우가 있습니다.
공사 사실 자체가 없거나 대금이 이미 지급된 경우도 적지 않습니다.
세금계산서와 계좌 이체 내역을 확인하면 상당 부분 드러납니다.
경매 개시 후의 점유
압류의 효력이 생긴 뒤에 점유를 시작한 경우에는 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다는 것이 판례입니다.
따라서 점유를 언제부터 시작했는지가 핵심 쟁점이 됩니다.
현황조사서와 사진, 전기와 수도 사용 내역이 판단 자료로 쓰입니다.
법정지상권이란
토지와 건물의 소유자가 같았다가 어느 한쪽이 경매 등으로 달라졌을 때, 건물 소유자에게 인정되는 토지 사용권입니다.
건물을 철거하는 사회적 손실을 막기 위한 제도입니다.
역시 등기 없이 성립하므로 등기부만으로는 확인되지 않습니다.
법정지상권의 요건
저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재했을 것, 토지와 건물의 소유자가 동일했을 것, 경매로 소유자가 달라졌을 것입니다.
저당권 설정 당시 건물이 없던 나대지였다면 성립하지 않습니다.
미등기 건물이라도 요건을 갖추면 인정될 수 있습니다.
관습법상 법정지상권
매매나 증여로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에도 유사한 권리가 인정됩니다.
다만 당사자 사이에 건물을 철거하기로 하는 특약이 있었다면 성립하지 않습니다.
계약서의 문구가 결론을 바꾸는 지점입니다.
지료는 얼마인가
법정지상권이 인정되어도 토지를 무상으로 쓰는 것은 아닙니다.
협의가 되지 않으면 법원이 지료를 정합니다. 대체로 토지 가액에 일정 비율을 적용해 산정합니다.
지료를 2년 이상 연체하면 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.
분묘기지권
타인의 토지에 있는 분묘를 위해 인정되는 관습법상의 권리입니다.
등기 없이 성립하고 존속 기간이 길어 토지 활용을 크게 제한합니다.
다만 2001년 이후 설치된 분묘에는 제한이 있습니다.
대항력 있는 임차인
주택과 상가의 임차인은 전입신고와 인도만으로 대항력을 갖습니다.
선순위 임차인이 있으면 매수인이 보증금을 떠안는 결과가 됩니다.
등기부에는 나타나지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
계약 전에 확인하는 방법
현장을 직접 방문해 점유자가 있는지, 공사 흔적이 있는지 확인합니다.
주민센터에서 전입세대 열람을 하고, 상가라면 사업자등록 현황을 확인합니다.
서류만으로는 절대 확인되지 않는 영역입니다.
경매 물건이라면
매각물건명세서와 현황조사보고서를 반드시 읽어야 합니다.
유치권 신고가 있으면 인수 여부가 낙찰가에 직결됩니다.
신고가 있다고 곧바로 성립하는 것은 아니므로 내용을 따져 보아야 합니다.
이미 마주쳤다면
유치권부존재확인의 소나 명도소송으로 다툽니다.
경매 절차에서는 매각불허가 신청이나 대금 감액을 검토할 수 있습니다.
시점에 따라 쓸 수 있는 수단이 달라지므로 빨리 판단해야 합니다.
협상으로 정리하는 경우
소송은 시간이 걸리므로 일정 금액을 지급하고 점유를 넘겨받는 사례도 많습니다.
다만 근거 없는 주장에 응하면 같은 요구가 반복될 수 있습니다.
성립 가능성을 먼저 판단한 뒤에 협상 여부를 정하는 것이 순서입니다.
매도인의 책임
계약 당시 알리지 않은 권리 때문에 목적을 달성할 수 없다면 담보책임을 물을 수 있습니다.
계약 해제와 손해배상이 가능하지만 안 날부터 1년이라는 기간 제한이 있습니다.
발견 즉시 통지하고 기록을 남겨 두어야 합니다.
가등기와 예고등기
등기부에 적혀 있어도 의미를 잘못 읽어 사고가 나는 항목이 있습니다.
소유권이전청구권 가등기가 있으면 본등기가 이루어질 때 그 뒤의 권리가 모두 지워집니다. 금액이 작아 보여도 위험의 크기는 전혀 다릅니다.
말소되지 않은 오래된 가등기를 가볍게 보면 소유권 자체를 잃을 수 있습니다.
정리
등기부는 확인의 시작이지 끝이 아닙니다. 정작 위험한 권리는 등기부 밖에 있습니다.
현장 방문과 전입세대 열람, 경매라면 매각물건명세서 확인이 최소한의 절차입니다.
이미 마주쳤다면 성립 요건을 하나씩 따져 보는 것이 협상과 소송의 출발점입니다.
참조 조문
민법 제186조, 제187조, 제320조, 제328조, 제366조, 제580조 · 주택임대차보호법 제3조
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자주 묻는 질문
등기부에 문제가 없으면 안전한가요?
아닙니다. 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차권은 등기 없이 성립합니다. 현장 확인과 전입세대 열람이 함께 필요합니다.
공사대금을 못 받았다면 무조건 유치권이 되나요?
점유가 계속되고 그 부동산에 관해 생긴 채권이어야 합니다. 경매 개시 후에 점유를 시작했다면 매수인에게 주장할 수 없습니다.
법정지상권이 인정되면 땅을 공짜로 쓰나요?
아닙니다. 지료를 지급해야 하며 협의가 안 되면 법원이 정합니다. 2년 이상 연체하면 소멸을 청구할 수 있습니다.
경매에서 유치권 신고가 있으면 포기해야 하나요?
신고가 있다고 곧바로 성립하는 것은 아닙니다. 점유 시점과 채권의 견련성을 따져 부존재를 다툴 수 있습니다.
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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