계약금 배액상환 언제까지 물릴 수 있나

부동산 계약이 깨질 때 가장 먼저 나오는 말은 계약금을 어떻게 하느냐입니다. 산 쪽은 돌려받으려 하고 판 쪽은 그대로 두려 합니다. 계약금 배액을 주면 언제든 물릴 수 있다고 알려져 있지만, 그 문이 닫히는 시점이 따로 있습니다. 어느 단계까지 해약할 수 있는지, 계약금 일부만 오간 경우는 어떻게 계산하는지, 위약금과 손해배상은 어떻게 다른지를 순서대로 정리했습니다. 계약서 뒤 특약란의 한 줄이 결론을 바꾸는 일이 많습니다.

계약금은 어떤 돈인가

계약금은 하나의 이름으로 불리지만 실제로는 세 가지 일을 합니다. 계약이 성립했다는 증거이고, 계약을 물릴 수 있는 권리의 대가이며, 약정에 따라서는 위약금이 되기도 합니다. 어느 성격으로 작동하는지에 따라 결론이 달라집니다.

그래서 사건을 받으면 계약서 문구부터 봅니다.

성격	어떻게 작동하나	언제 문제 되나
증약금	계약이 성립했다는 증거	계약이 성립했는지 자체를 다툴 때
해약금	계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 해제	다른 약정이 없는 매매에서, 이행에 착수하기 전까지
위약금	약정한 금액을 손해배상액으로 청구	계약서에 몰취나 위약 조항을 둔 때

세 성격은 서로 배타적이지 않습니다. 같은 계약금이 성립의 증거이면서 동시에 해약금으로 기능하고, 특약이 붙으면 위약금까지 겸하게 됩니다. 다툼은 대개 두 번째와 세 번째 성격 사이에서 생깁니다.

언제까지 물릴 수 있나

다른 약정이 없다면 계약금은 해약금으로 다루어집니다. 민법 제565조는 매매 당사자가 계약 당시 계약금을 교부한 때에는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 교부받은 자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 상대의 잘못은 필요하지 않습니다.

기준은 남은 기간이 아니라 착수 여부입니다.

이행의 착수로 가장 흔한 것은 중도금의 지급과 수령입니다. 잔금을 마련해 두고 이행을 통지한 경우도 착수로 볼 수 있습니다. 반면 대출 상품을 알아보거나 이사 업체를 예약한 정도로는 부족합니다. 객관적으로 계약의 이행에 나아간 행위여야 합니다.

여기서 실무의 수가 나옵니다. 매도인이 마음을 바꿀 것 같으면 매수인이 약정일보다 중도금을 앞당겨 넣습니다. 그 시점에 착수가 인정되면 매도인은 배액을 주고 물릴 수 없게 됩니다. 다만 기한 전 이행을 금지하는 특약이 있다면 이야기가 달라지므로, 계약서를 먼저 확인하고 움직여야 합니다.

일부만 받았거나 가계약금이라면

계약금 5천만 원을 약정하고 그중 1천만 원만 받은 상태에서 매도인이 해제하려는 상황이 자주 생깁니다. 이때 2천만 원만 돌려주면 되는 것으로 오해하는 경우가 많습니다. 판례는 실제로 받은 금액이 아니라 약정한 계약금을 기준으로 봅니다. 즉 1억 원을 마련해야 해제가 가능해집니다.

일부만 받았다고 부담이 줄지 않습니다.

매물을 잡아 두려고 소액을 먼저 보내는 이른바 가계약금도 성격은 같습니다. 목적물과 대금, 지급 일정이 특정되어 있다면 이미 계약이 성립한 것으로 볼 수 있고, 그렇다면 해약금의 법리가 그대로 적용됩니다. 반대로 계약이 성립했다고 보기 어렵다면 받은 돈은 부당이득으로 돌려주어야 합니다. 성립 여부를 먼저 따지는 것이 순서이고, 그 판단 자료는 대개 문자로 오간 대화입니다.

위약금으로 적혀 있으면 무엇이 달라지나

계약서에 “위약 시 계약금을 몰취한다”는 문구가 있으면 성격이 바뀝니다. 민법 제398조는 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 그러면 실제로 얼마를 손해 봤는지 증명하지 않아도 약정한 금액을 청구할 수 있습니다.

편한 만큼 반대쪽도 있습니다. 손해가 그보다 크더라도 예정액을 넘어서 받기가 어렵습니다. 그래서 위약금 조항은 넣는 쪽에도 양날입니다.

예정액이 지나치게 크면 법원이 조정합니다. 같은 조문은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있습니다. 거래 관행과 계약의 목적, 실제 손해의 크기 같은 사정을 함께 봅니다. 계약금 전액이 그대로 인정되지 않는 사건이 실제로 있습니다.

배액을 어떻게 건네야 해제가 되나

말로 통보하는 것만으로는 부족합니다. 배액을 실제로 제공해야 해제의 효력이 생깁니다. 상대가 수령을 거절하면 공탁하는 방법이 있습니다.

주의
“배액을 줄 테니 없던 일로 하자”는 문자만 보내 놓고 돈을 준비하지 않은 상태는 해제가 아닙니다. 그 사이에 매수인이 중도금을 넣어 버리면 해약금으로 물릴 수 있는 문은 그대로 닫힙니다.

어느 쪽 해제인지에 따라 보내야 할 통지의 내용도 달라집니다. 채무불이행을 이유로 한다면 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 사실이 남아 있어야 하고, 계약이 해제되면 민법 제548조에 따라 받은 것을 서로 돌려주는 원상회복의 문제가 이어집니다.

해약금 해제와 채무불이행 해제
해약금에 의한 해제는 상대의 잘못이 없어도 됩니다. 대신 계약금을 포기하거나 배액을 내놓아야 하고, 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있습니다. 채무불이행에 의한 해제는 상대가 약속을 지키지 않은 것이 전제입니다. 이때는 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤에 해제하고, 실제로 입은 손해를 따로 청구할 수 있습니다.

대출이 막혔거나 허가가 필요한 물건이라면

대출이 나오지 않아 잔금을 못 치르는 경우는 원칙적으로 매수인의 사정입니다. 그래서 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 다만 계약서에 대출 실행을 조건으로 하는 특약이 있으면 결론이 정반대가 됩니다. 이 한 줄이 수천만 원을 가릅니다.

토지거래허가가 필요한 지역이라면 접근 자체가 다릅니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조는 허가구역에 있는 토지에 관한 거래계약은 허가를 받아야 한다고 정하고 있고, 허가를 받기 전의 계약은 유동적 무효로 다루어집니다. 허가가 확정적으로 나지 않으면 계약금은 반환되는 것이 원칙입니다.

중개보수도 자주 묻는 부분입니다. 계약이 성립한 뒤에 해제되었다면 중개보수는 원칙적으로 발생합니다. 다만 중개인의 잘못으로 해제에 이르렀다면 다툴 여지가 있고, 확인설명서의 기재가 빠져 있던 점이 문제 되는 경우가 많습니다.

특약란에 무엇을 적어 두어야 하나

표준 계약서의 본문은 어느 거래나 거의 같습니다. 사건의 결론을 가르는 것은 그 뒤의 특약란입니다. 계약 단계에서 몇 줄을 더 적어 두면 나중에 소송으로 갈 일이 줄어듭니다.

특약란에 넣어 둘 것
· 대출이 승인되지 않으면 계약금을 반환한다는 조항
· 중도금을 기한 전에 지급하지 못한다는 조항
· 등기부상 권리관계가 바뀌었을 때의 처리
· 임차인 명도의 책임을 누가 지는지
· 해제할 때 위약금의 상한

특약을 쓸 때는 조건과 효과를 한 문장에 함께 적는 것이 좋습니다. “대출이 안 되면 계약을 없던 것으로 한다”보다 “매수인이 신청한 대출이 잔금일까지 승인되지 않으면 매도인은 받은 계약금을 반환하고 계약은 해제된 것으로 한다”가 분명합니다. 누가, 언제까지, 무엇을 하는지가 드러나야 합니다. 조건이 성취되지 않았을 때 계약금을 어떻게 처리하는지까지 적어 두면 더 낫습니다.

다툼이 생기면 무엇부터 하나

먼저 자료를 시간 순으로 붙여 놓습니다. 아래 항목을 순서대로 정리하십시오.

• 계약서 원본과 특약란
• 계약금과 중도금의 입금 내역, 입금 시각
• 공인중개사와 상대방이 보낸 문자와 메신저 대화
• 등기사항증명서와 계약 전후의 권리관계 변동
• 대출 심사 결과나 허가 신청에 관한 자료

거의 모든 사건의 승부처는 이행의 착수가 언제 있었는가입니다. 입금 시각이 찍힌 이체 내역과 그 직전에 오간 문자가 결정적인 자료가 됩니다. 의사를 분명히 남겨야 한다면 내용증명을 보내 두는 편이 낫습니다.

매도인이 다른 사람에게 이중으로 팔아 버린 경우도 있습니다. 먼저 계약한 매수인이 있어도 등기를 마친 쪽이 소유권을 가집니다. 다만 뒤에 계약한 사람이 앞선 계약을 알면서 적극적으로 가담했다면 그 계약은 무효가 될 수 있습니다. 계약을 마쳤다면 가등기나 처분금지가처분으로 미리 막아 두는 방법을 검토하십시오.

상속 물건이나 공유 물건은 한 단계를 더 봅니다. 소유자가 여러 명이면 전원의 의사가 모여야 계약이 유효하게 굴러갑니다. 일부만 도장을 찍은 상태에서 계약금이 오갔다가 나머지 공유자가 거절해 이행 자체가 불가능해지는 사례가 있으므로, 계약 전에 등기부의 지분 구조와 위임 여부를 확인해야 합니다.

정리

계약금을 걸었다고 언제까지나 물릴 수 있는 것은 아닙니다. 이행에 착수하는 순간 문이 닫힙니다.

계약을 지키려는 쪽이라면 중도금을 앞당기는 방법이 있고, 물리려는 쪽이라면 배액을 말이 아니라 돈으로 내놓아야 합니다. 계약금 일부만 오갔더라도 기준은 약정한 계약금이고, 위약금 조항이 있으면 손해 증명 없이 청구할 수 있는 대신 그 금액이 상한이 됩니다.

가계약금이라도 목적물과 대금, 지급 일정이 정해져 있었다면 이미 계약입니다. 돌려받을 돈인지 포기해야 할 돈인지는 그 성립 여부에서 갈립니다. 대출과 허가처럼 본인의 힘으로 정할 수 없는 사정은 특약으로 미리 적어 두어야 합니다.

어느 쪽이든 시작은 같습니다. 계약서 뒤의 특약란을 먼저 읽는 것입니다.

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참조 조문

민법 제398조, 제544조, 제548조, 제565조 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조

본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

계약금을 포기하면 언제든 계약을 물릴 수 있나요?

당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 중도금이 오가면 이 방법으로는 해제할 수 없습니다.

계약금 일부만 받았는데 배액은 얼마를 주나요?

실제 받은 금액이 아니라 약정한 계약금을 기준으로 계산합니다. 일부만 받았다고 부담이 줄지 않습니다.

가계약금도 돌려받지 못하나요?

목적물과 대금, 일정이 특정되어 계약이 성립했다면 해약금 법리가 적용됩니다. 성립하지 않았다면 반환 대상입니다.

대출이 안 나와서 계약을 못 하게 되면 어떻게 되나요?

원칙적으로 매수인의 사정입니다. 다만 대출 실행을 조건으로 하는 특약이 있으면 계약금을 돌려받을 수 있습니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.