부동산 계약이 깨질 때 가장 먼저 나오는 말이 계약금은 어떻게 되느냐입니다. 산 쪽은 돌려받으려 하고 판 쪽은 그대로 두려 합니다. 계약금 배액을 주면 언제든 물릴 수 있다고 알려져 있지만 그 문이 닫히는 시점이 따로 있습니다. 어느 단계까지 해약이 가능한지, 계약금 일부만 받은 경우는 어떻게 계산하는지, 위약금과 손해배상은 어떻게 다른지를 순서대로 정리했습니다. 계약서 뒤의 특약란 한 줄이 결론을 바꾸는 경우가 많습니다.
계약금의 세 가지 성격
계약금은 계약이 성립했다는 증거이면서, 해약할 수 있는 권리의 대가이고, 약정에 따라서는 위약금이 되기도 합니다.
세 성격 중 무엇으로 작동하는지에 따라 결론이 달라집니다.
계약서 문구를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
해약금의 원칙
당사자가 다른 약정을 하지 않았다면 계약금은 해약금으로 추정됩니다.
매수인은 지급한 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 금액의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
이때는 상대의 잘못이 없어도 해제가 됩니다.
언제까지 가능한가
당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지입니다. 착수한 뒤에는 이 방법으로 물릴 수 없습니다.
기간이 남았는지가 아니라 이행의 착수가 있었는지가 기준입니다.
실제 분쟁의 대부분이 이 시점을 두고 벌어집니다.
이행의 착수란
중도금을 지급하거나 수령하는 것이 대표적입니다. 잔금을 준비해 통지한 경우도 포함될 수 있습니다.
단순히 대출을 알아보거나 이사 업체를 예약한 것만으로는 부족합니다.
객관적으로 계약 이행에 나아간 행위여야 합니다.
중도금을 미리 냈다면
매수인이 약정일보다 앞당겨 중도금을 지급하면 그 시점에 착수가 인정될 수 있습니다.
매도인이 마음을 바꿀까 걱정될 때 중도금을 앞당겨 넣는 방식이 실제로 쓰입니다.
다만 특약으로 기한 전 이행을 금지해 두었다면 효력이 달라집니다.
계약금 일부만 받은 경우
계약금 5천만 원 중 1천만 원만 받은 상태에서 해제하려는 상황이 자주 생깁니다.
판례는 실제 받은 금액이 아니라 약정한 계약금을 기준으로 배액을 계산합니다.
일부만 받았다고 부담이 줄어들지 않습니다.
가계약금은 어떤가
매물을 잡아 두려고 소액을 먼저 보내는 경우입니다.
목적물과 대금, 지급 일정이 특정되었다면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다.
문자로 오간 내용이 계약 성립의 판단 자료가 됩니다.
돌려주지 않아도 되나
가계약금이라도 계약이 성립했다면 해약금의 법리가 적용됩니다.
반대로 계약이 성립하지 않았다면 받은 돈은 부당이득으로 반환해야 합니다.
성립 여부를 먼저 따지는 것이 순서입니다.
위약금 약정이 있으면
계약서에 위약 시 계약금을 몰취한다고 적혀 있으면 손해배상액의 예정으로 봅니다.
이 경우 실제 손해를 증명하지 않아도 그 금액을 청구할 수 있습니다.
반대로 손해가 더 커도 그 금액을 넘어서기 어렵습니다.
지나치게 과다하면
법원은 손해배상 예정액이 부당히 과다하면 직권으로 감액할 수 있습니다.
거래 관행과 계약의 목적, 실제 손해의 크기를 고려합니다.
계약금 전액이 그대로 인정되지 않는 사건도 있습니다.
해약금과 채무불이행은 다릅니다
해약금 해제는 잘못이 없어도 가능하지만, 채무불이행 해제는 상대의 위반이 전제입니다.
후자는 이행을 최고한 뒤 해제하고 실제 손해를 따로 청구할 수 있습니다.
어느 쪽으로 갈지에 따라 통지 방식이 달라집니다.
배액상환의 방법
말로 해제를 통보하는 것만으로는 부족합니다. 배액을 실제로 제공해야 효력이 생깁니다.
상대가 수령을 거절하면 공탁하는 방법이 있습니다.
제공 없이 통지만 한 상태에서는 계약이 그대로 유지됩니다.
대출이 안 나온 경우
매수인의 사정이므로 원칙적으로 계약금을 돌려받기 어렵습니다.
다만 계약서에 대출 실행을 조건으로 하는 특약이 있으면 결론이 달라집니다.
이 특약 한 줄이 수천만 원을 가릅니다.
토지거래허가가 필요한 경우
허가를 받기 전의 계약은 유동적 무효 상태입니다.
허가가 확정적으로 나지 않으면 계약금은 반환되는 것이 원칙입니다.
일반 매매와 다르게 접근해야 합니다.
중개보수는 어떻게 되나
계약이 성립한 뒤 해제되었다면 중개보수는 원칙적으로 발생합니다.
다만 중개인의 잘못으로 해제되었다면 다툴 여지가 있습니다.
확인설명서의 기재 누락이 문제 되는 경우가 많습니다.
분쟁을 줄이는 특약
- 대출 미승인 시 계약금 반환
- 중도금 기한 전 지급 금지
- 등기부상 권리관계 변동 시의 처리
- 임차인 명도 책임의 소재
- 해제 시 위약금의 상한
표준 계약서 뒤의 특약란이 실제로는 가장 중요한 부분입니다.
다툼이 생겼을 때
먼저 계약서와 특약, 입금 시점, 오간 문자를 시간 순으로 정리하십시오.
이행의 착수 시점이 언제였는지가 거의 모든 사건의 승부처입니다.
내용증명을 보내 의사를 명확히 남기는 것도 필요합니다.
매도인이 이중으로 팔았다면
먼저 계약한 매수인이 있어도 등기를 마친 쪽이 소유권을 갖습니다.
다만 뒤에 계약한 사람이 먼저 계약이 있었음을 알면서 적극 가담했다면 그 계약은 무효가 될 수 있습니다.
계약을 마쳤다면 가등기나 처분금지가처분으로 미리 막아 두는 방법이 있습니다.
상속이나 공유 물건인 경우
소유자가 여러 명이면 전원의 의사가 모여야 계약이 유효합니다.
일부만 도장을 찍은 상태에서 계약금이 오가는 사례가 있는데, 나머지 공유자가 거절하면 이행 자체가 불가능해집니다.
계약 전에 등기부의 지분 구조와 위임 여부를 확인해야 합니다.
정리
계약금을 걸었다고 언제까지나 물릴 수 있는 것은 아닙니다. 이행에 착수하는 순간 문이 닫힙니다.
지키려는 쪽이라면 중도금을 앞당기는 방법이 있고, 물리려는 쪽이라면 배액을 실제로 제공해야 합니다.
어느 쪽이든 계약서의 특약란을 먼저 확인하는 것이 시작입니다.
참조 조문
민법 제398조, 제544조, 제548조, 제565조 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
계약금을 포기하면 언제든 계약을 물릴 수 있나요?
당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 중도금이 오가면 이 방법으로는 해제할 수 없습니다.
계약금 일부만 받았는데 배액은 얼마를 주나요?
실제 받은 금액이 아니라 약정한 계약금을 기준으로 계산합니다. 일부만 받았다고 부담이 줄지 않습니다.
가계약금도 돌려받지 못하나요?
목적물과 대금, 일정이 특정되어 계약이 성립했다면 해약금 법리가 적용됩니다. 성립하지 않았다면 반환 대상입니다.
대출이 안 나와서 계약을 못 하게 되면 어떻게 되나요?
원칙적으로 매수인의 사정입니다. 다만 대출 실행을 조건으로 하는 특약이 있으면 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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