Q. 질문 내용
지금 살고 있는 전세집이 팔렸다고 합니다. 계약 기간이 아직 1년 남았는데 새 집주인이 나가라고 하면 나가야 하나요? 보증금은 누구한테 받아야 하는지도 모르겠습니다.
살고 있는 집이 팔렸다는 이야기를 들으면 계약이 어떻게 되는지부터 걱정됩니다. 새 주인이 나가라고 할 수 있는지, 보증금은 누구에게 받아야 하는지, 계약서를 다시 써야 하는지가 궁금해집니다. 결론부터 말하면 요건을 갖춘 임차인은 대부분 그대로 살 수 있습니다. 다만 그 요건을 갖추지 못하면 상황이 완전히 달라집니다. 무엇을 확인해야 하는지, 경매로 넘어간 경우에는 왜 결론이 달라지는지를 순서대로 정리했습니다.
대항력이 있으면 그대로입니다
주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다.
대항력이 있으면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 승계합니다.
계약 기간과 조건이 그대로 유지됩니다.
계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다
지위가 법률상 승계되므로 새로 계약할 의무가 없습니다.
다시 쓰자는 요구를 받았다면 조건이 바뀌지 않는지 확인해야 합니다.
기존 계약의 기간과 보증금을 그대로 유지하는 것이 원칙입니다.
보증금은 누구에게 받나
새 소유자에게 청구합니다. 기존 임대인은 원칙적으로 책임에서 벗어납니다.
따라서 매매 사실을 알았다면 등기부로 소유자를 확인해 두어야 합니다.
계약 만료 시 반환을 요구할 상대가 달라집니다.
새 주인이 나가라고 하면
대항력이 있으면 계약 기간 동안 나갈 의무가 없습니다.
매매를 이유로 한 해지는 법에 근거가 없습니다.
갱신 거절은 정해진 기간과 사유에 따라야 합니다.
실거주를 이유로 한 갱신 거절
새 소유자가 직접 살겠다며 갱신을 거절할 수 있습니다.
다만 갱신 요구를 할 수 있는 시기와 소유권 이전 시점에 따라 가능 여부가 달라집니다.
임차인이 갱신을 요구한 뒤에 소유권을 넘겨받았다면 거절이 제한될 수 있습니다.
실거주가 거짓이었다면
실제로 들어와 살지 않고 다른 사람에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
법이 배상액의 기준을 정해 두고 있습니다.
확정일자 부여 현황 등으로 이후 임대 여부를 확인할 수 있습니다.
전입신고를 안 했다면
대항력이 없으므로 새 소유자에게 계약을 주장할 수 없습니다.
이 경우 기존 임대인에게 보증금을 청구해야 하고 집을 비워 줘야 할 수 있습니다.
가장 위험한 상황이므로 지금이라도 확인해 보십시오.
잠깐 주소를 옮긴 경우
사정이 있어 전입을 뺐다가 다시 넣으면 대항력이 새로 생깁니다.
그 사이에 설정된 근저당이 있으면 순위가 뒤로 밀립니다.
가족 중 일부만 남겨 두는 방식으로 유지하는 경우가 많습니다.
경매로 넘어간 경우
매매가 아니라 경매라면 결론이 달라집니다.
선순위 담보권보다 늦게 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다.
등기부의 권리 순서를 확인해야 하는 이유입니다.
배당과 확정일자
확정일자를 받아 두었다면 경매 절차에서 순위에 따라 배당받습니다.
배당요구 종기까지 신청해야 하며, 기한을 놓치면 받지 못합니다.
전입신고와 확정일자는 함께 갖춰야 의미가 있습니다.
보증금이 소액이라면
일정 금액 이하의 임차인에게는 순위와 무관하게 우선 변제되는 몫이 따로 있습니다.
다만 그 기준선과 보호 금액이 지역마다 다르고, 언제 담보가 설정되었는지에 따라서도 달라집니다.
본인의 계약이 어느 기준에 걸리는지는 등기부의 설정일을 보고 판단해야 합니다.
상가 임대차의 경우
사업자등록과 건물 인도를 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
다만 환산보증금 기준을 넘으면 적용되지 않는 조항이 있습니다.
계약갱신요구권은 기준을 넘어도 인정됩니다.
새 주인이 보증금 인상을 요구하면
계약 기간 중에는 일방적으로 올릴 수 없습니다.
갱신 시에도 증액에는 일정한 상한이 있습니다.
지자체 조례로 상한이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
매수인이 계약을 몰랐다면
대항력은 등기 없이도 효력이 있으므로 몰랐다는 사정이 이유가 되지 않습니다.
매수인은 매도인에게 책임을 물을 수 있을 뿐입니다.
임차인의 권리는 그대로 유지됩니다.
확인해야 할 서류
- 등기부등본으로 소유자와 담보권 확인
- 본인의 전입신고일과 확정일자
- 계약서의 기간과 특약
- 임대인 변경 통지 여부
이 네 가지만 확인해도 상황 판단이 가능합니다.
보증금이 위험해 보이면
선순위 채권이 많다면 임차권등기나 전세권 설정을 검토합니다.
계약 만료가 가깝다면 갱신 거절 통지를 기한 안에 해 두어야 합니다.
보증보험 가입 가능 여부도 확인해 보십시오.
중간에 다시 팔리면
소유자가 또 바뀌어도 같은 원리로 지위가 승계됩니다.
매번 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다.
다만 반환을 청구할 상대는 그때그때의 소유자입니다.
임대인 변경 통지를 못 받았다면
매매 사실을 알려 줄 법적 의무가 따로 정해져 있지는 않습니다.
그래서 월세를 옛 주인 계좌로 계속 보내는 일이 생깁니다. 소유권 이전 후의 차임은 새 소유자에게 지급해야 하므로, 나중에 정산 문제가 생길 수 있습니다.
이전 등기일을 기준으로 나누어 정리하고 영수 관계를 남겨 두십시오.
수리 요구는 누구에게
누수나 보일러 고장 같은 수선 의무도 새 소유자가 승계합니다.
이전 주인이 약속했던 수리가 남아 있다면 그 내용을 기록으로 남겨 두어야 합니다. 구두 약속은 승계 여부를 두고 다투기 쉽습니다.
큰 수선은 통지 후 진행 여부를 서면으로 확인받는 편이 안전합니다.
계약 기간이 끝나 갈 때
갱신을 원한다면 계약이 끝나기 전 정해진 기간 안에 요구해야 합니다. 주택은 만기 여섯 달 전부터 두 달 전까지입니다.
이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 넘어가는데, 조건은 유지되지만 계약갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않는 차이가 있습니다.
나갈 생각이라면 같은 기간에 거절 통지를 해 두어야 합니다.
정리
집이 팔려도 인도와 전입신고를 갖춘 임차인은 그대로 살 수 있고 보증금도 새 소유자에게 청구합니다.
문제가 되는 것은 전입신고를 하지 않았거나, 매매가 아니라 경매로 넘어간 경우입니다.
오늘 등기부등본을 한 통 떼어 보는 것으로 대부분의 불안이 정리됩니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제6조의3, 제7조, 제8조 · 상가건물 임대차보호법 제3조, 제10조
13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오.
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자주 묻는 질문
집이 팔리면 나가야 하나요?
인도와 전입신고를 마쳤다면 나가지 않아도 됩니다. 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 승계합니다.
보증금은 옛 주인과 새 주인 중 누구에게 받나요?
새 소유자에게 청구합니다. 지위가 승계되므로 기존 임대인은 원칙적으로 책임에서 벗어납니다.
계약서를 다시 써야 하나요?
쓸 필요가 없습니다. 법률상 승계되므로 기존 계약의 기간과 조건이 그대로 유지됩니다.
경매로 넘어가도 계속 살 수 있나요?
선순위 담보권보다 늦게 대항력을 갖췄다면 매수인에게 대항할 수 없습니다. 등기부의 권리 순서를 확인해야 합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
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대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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