사는 집이 팔렸는데 새 집주인이 나가라고 하면 나가야 하나요?

Q. 질문 내용

지금 살고 있는 전세집이 팔렸다고 합니다. 계약 기간이 아직 1년 남았는데 새 집주인이 나가라고 하면 나가야 하나요? 보증금은 누구한테 받아야 하는지도 모르겠습니다.

 

본인 사안은 대항력을 갖추셨는지와 소유자가 바뀐 원인이 매매인지 경매인지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 주택을 인도받고 전입신고를 마치셨다면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 남은 1년을 그대로 사실 수 있고 보증금도 새 소유자에게 청구하시면 됩니다.

■ 대항력의 성립과 승계 효과

주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대항력이 있으면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 계약 기간과 조건이 유지됩니다. 지위가 법률상 넘어가는 것이어서 계약서를 다시 쓸 의무는 없고, 다시 쓰자는 요구를 받으셨다면 기간과 보증금이 그대로인지부터 확인하셔야 합니다. 매수인이 임대차를 몰랐다는 사정도 이유가 되지 않습니다. 대항력은 등기 없이 효력이 생기고, 매수인은 매도인에게 책임을 물을 수 있을 뿐입니다.

■ 보증금과 월세를 누구에게 주나

보증금은 새 소유자에게 청구합니다. 지위가 승계되면서 기존 임대인은 원칙적으로 책임에서 벗어나므로, 매매 사실을 아셨다면 등기부등본으로 현재 소유자를 확인해 두셔야 합니다. 소유권 이전 뒤의 차임도 새 소유자에게 지급해야 합니다. 매매 사실을 알려 줄 법적 의무가 따로 정해져 있지 않아 옛 주인 계좌로 계속 보내는 일이 생기는데, 이전 등기일을 기준으로 나누어 정산하고 영수 관계를 남겨 두십시오. 중간에 또 팔려도 같은 원리로 승계되고, 청구할 상대만 그때그때의 소유자로 바뀝니다.

■ 나가라는 요구와 실거주 갱신 거절

대항력이 있으면 계약 기간 동안 나갈 의무가 없습니다. 매매를 이유로 한 해지는 법에 근거가 없고, 갱신 거절은 정해진 기간과 사유에 따라야 합니다. 새 소유자가 직접 살겠다며 갱신을 거절할 수는 있지만, 임차인이 갱신을 요구한 뒤에 소유권을 넘겨받았다면 거절이 제한될 수 있어 시점을 따져 보아야 합니다. 실제로 들어와 살지 않고 다른 사람에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액의 기준은 법이 정해 두고 있으며 확정일자 부여 현황으로 이후 임대 여부를 확인할 수 있습니다.

■ 전입신고가 없거나 주소를 옮긴 경우

전입신고를 하지 않으셨다면 대항력이 없어 새 소유자에게 계약을 주장할 수 없습니다. 이때는 기존 임대인에게 보증금을 청구해야 하고 집을 비워 주어야 할 수 있어 가장 위험한 상황이므로, 지금이라도 전입 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 사정이 있어 전입을 뺐다가 다시 넣으신 경우에도 대항력은 그 시점에 새로 생깁니다. 그 사이에 설정된 근저당이 있으면 순위가 뒤로 밀리므로, 부득이하다면 가족 중 일부를 남겨 두는 방식으로 유지하는 경우가 많습니다.

■ 경매로 넘어간 경우와 배당 순위

매매가 아니라 경매라면 결론이 달라집니다. 선순위 담보권보다 늦게 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 없어, 등기부의 권리 순서를 반드시 확인하셔야 합니다. 확정일자를 받아 두셨다면 순위에 따라 배당을 받는데, 배당요구 종기까지 신청해야 하고 기한을 놓치면 받지 못합니다. 전입신고와 확정일자는 함께 갖추어야 의미가 있습니다. 보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게는 순위와 무관하게 우선 변제되는 몫이 따로 있지만, 기준선과 보호 금액이 지역마다 다르고 담보 설정 시점에 따라서도 달라집니다.

■ 지금 확인할 네 가지와 대비 방법

①등기부등본으로 소유자와 담보권, ②본인의 전입신고일과 확정일자, ③계약서의 기간과 특약, ④임대인 변경 통지 여부를 확인해 보십시오. 이 네 가지만으로 대부분의 상황 판단이 됩니다. 선순위 채권이 많아 보증금이 불안하다면 임차권등기나 전세권 설정, 보증보험 가입 가능 여부를 검토하십시오. 갱신을 원하신다면 주택은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 하고, 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 넘어가 조건은 유지되지만 갱신요구권을 쓴 것으로 보지는 않습니다. 누수나 보일러 같은 수선 의무도 새 소유자가 승계하므로 남은 수리 약속은 서면으로 남겨 두십시오.

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참조 조문

주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제6조의3, 제7조, 제8조 · 상가건물 임대차보호법 제3조, 제10조

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자주 묻는 질문

집이 팔리면 나가야 하나요?

인도와 전입신고를 마쳤다면 나가지 않아도 됩니다. 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 승계합니다.

보증금은 옛 주인과 새 주인 중 누구에게 받나요?

새 소유자에게 청구합니다. 지위가 승계되므로 기존 임대인은 원칙적으로 책임에서 벗어납니다.

계약서를 다시 써야 하나요?

쓸 필요가 없습니다. 법률상 승계되므로 기존 계약의 기간과 조건이 그대로 유지됩니다.

경매로 넘어가도 계속 살 수 있나요?

선순위 담보권보다 늦게 대항력을 갖췄다면 매수인에게 대항할 수 없습니다. 등기부의 권리 순서를 확인해야 합니다.

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