이사한 뒤 몇 달이 지나 누수가 발견되거나, 새 아파트에서 균열이 나타나는 경우가 있습니다. 이때 누구에게 언제까지 책임을 물을 수 있는지가 문제 됩니다. 매매인지 신축인지, 구조에 관한 것인지 마감에 관한 것인지에 따라 기간이 다릅니다. 기간을 놓치면 하자가 아무리 명백해도 청구할 수 없게 됩니다. 유형별 기간과 계산 방법, 발견했을 때 무엇을 남겨야 하는지를 순서대로 정리했습니다.
어떤 관계에서 생긴 하자인지부터 나눕니다
중고 주택의 매매, 임대차, 신축 건물의 분양은 근거 규정이 각각 다릅니다. 같은 누수라도 어느 관계에서 생겼는지에 따라 책임을 물을 상대와 남은 기간이 함께 달라집니다. 그러니 하자의 원인을 따지기 전에 이 구분부터 하셔야 합니다.
세 갈래의 출발점
· 매매: 매도인에게 담보책임을 묻습니다. 하자를 안 날부터 기간이 흐릅니다.
· 임대차: 임대인에게 수선 의무를 묻습니다. 계약이 유지되는 동안 계속됩니다.
· 신축 분양: 시공사와 분양자에게 묻습니다. 부위와 공종별로 기간이 따로 정해져 있습니다.
집을 사고 나서 하자를 발견했다면
매매 목적물에 하자가 있으면 매도인이 책임을 집니다. 그 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도라면 계약 해제까지 가능하고, 그 정도가 아니라면 손해배상을 청구합니다.
기간이 짧습니다. 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 하고, 계약일이나 인도일이 아니라 안 날이 기준입니다. 다만 발견이 너무 늦으면 그 하자가 인도 당시부터 있었다는 점을 증명하기 어려워지므로, 시간이 흐를수록 실제로 청구하기는 힘들어집니다. 그래서 6개월이라는 기간과 별개로, 언제 처음 알게 되었는지를 그날 적어 두는 일이 중요합니다. 실제 사건에서는 하자가 있었는지보다 안 날이 언제인지를 두고 다투는 경우가 많습니다.
매수인이 이미 알고 있던 하자는 청구 대상이 아닙니다. 계약 전에 고지받았거나 육안으로 확인할 수 있었던 부분이 여기에 해당하므로, 중개대상물 확인설명서와 계약서의 특약이 결국 범위를 정하게 됩니다. 현 상태 그대로 매매한다는 문구가 들어가 있으면 물을 수 있는 범위가 크게 줄어듭니다.
그렇다고 특약이 모든 것을 덮지는 않습니다. 매도인이 알면서 알리지 않은 하자는 그런 문구가 있어도 책임을 면하지 못합니다. 누수 이력을 감추고 도배로 덮어 둔 경우가 대표적이고, 이때는 과거 수리 내역과 관리사무소의 접수 기록이 확인 자료가 됩니다.
전세나 월세로 살고 있다면 누가 고치나
임대차는 계산이 다릅니다. 임대인은 목적물을 사용에 필요한 상태로 유지할 의무를 지고, 이 의무에는 몇 개월 같은 기간 제한이 없습니다. 계약이 유지되는 동안 계속됩니다.
어디까지가 임대인의 몫인지는 규모로 갈립니다.
- 임대인 부담: 보일러 고장, 누수처럼 주요 설비에 관한 수선
- 임차인 부담: 전구 교체나 소모품 같은 소규모 수선
- 임차인 책임이 아닌 것: 통상적인 사용으로 생긴 마모, 못 자국이나 벽지 변색
그래서 살면서 생긴 누수는 대체로 임대인에게 알리고 수선을 요구하는 문제가 됩니다. 알렸는데도 조치가 없다면 그 통지 사실을 남겨 두십시오. 문자나 메일처럼 날짜가 남는 방법이면 충분합니다.
새 아파트 하자는 부위마다 기간이 다릅니다
신축 건물은 집합건물법과 주택법이 별도의 기간을 정하고 있습니다. 부위와 공종에 따라 2년에서 10년까지 나뉘므로, 같은 균열이라도 그것이 마감의 문제인지 구조의 문제인지가 그대로 쟁점이 됩니다.
| 구분 | 기간 |
|---|---|
| 마감공사와 설비 일부 | 2년 |
| 방수와 창호 등 | 3년에서 5년 |
| 기둥과 내력벽 등 주요 구조부 | 10년 |
그래서 하자를 발견하면 그 부위가 어디에 속하는지부터 확인하셔야 합니다. 남은 기간이 2년짜리인지 10년짜리인지에 따라 대응의 속도가 완전히 달라지기 때문입니다. 마감으로 분류되면 2년이 지난 뒤에는 물을 수 없지만, 주요 구조부의 문제로 인정되면 10년까지 열려 있습니다.
기간은 언제부터 세는가
기산점은 부분에 따라 나뉩니다. 공용부분은 사용검사일, 전유부분은 인도일이 기준입니다. 중간에 소유자가 바뀌어도 기간이 새로 시작되지는 않으므로, 준공된 지 얼마 되지 않은 집을 매수하실 때에는 남은 기간이 얼마인지 확인해 두는 것이 좋습니다.
여기에 하나가 더 붙습니다. 담보책임 기간과는 별개로 채권의 소멸시효가 진행되므로, 기간 안에 하자를 통지해 두었더라도 청구를 계속 미루면 시효로 소멸할 수 있습니다. 두 기간을 함께 관리하셔야 합니다. 언제 통지했고 언제 청구했는지를 나란히 적어 두시는 편이 안전합니다.
누가 청구하고 보증금은 어떻게 쓰나
청구하는 사람도 부분에 따라 갈립니다. 전유부분은 소유자가 청구하고, 공용부분은 입주자대표회의나 관리단이 청구합니다. 개별 세대가 공용부분의 하자를 혼자 청구하기는 어렵고 관리단 결의를 거치는 절차가 필요하므로, 복도나 옥상, 외벽의 문제라면 먼저 관리 주체를 통해 접수하는 것이 순서입니다. 접수한 날짜가 곧 통지한 날짜가 됩니다. 개별 세대가 따로 움직이면 같은 하자를 두고 자료가 흩어지게 됩니다.
보수 비용을 시공사가 감당하지 않는 상황에도 방법이 있습니다. 시공사가 예치한 하자보수보증금으로 보수를 진행할 수 있고, 보증기관에 청구하는 절차가 마련되어 있습니다. 다만 이 절차도 기간 안에 하자를 통지해 두었을 것을 전제로 합니다.
정리하면 내 집 안의 문제인지 건물 전체에 걸친 문제인지에 따라 창구가 달라집니다. 전유부분이라면 소유자가 직접 나서고, 공용부분이라면 관리단이나 입주자대표회의를 통해 진행하게 됩니다.
결로와 윗집 누수는 원인부터 가립니다
결로와 곰팡이는 가장 자주 다투어지는 유형입니다. 시공상의 단열 결함인지 생활 습관의 문제인지에서 갈리는데, 같은 동의 여러 세대에서 같은 증상이 나타난다면 시공 문제로 볼 근거가 생깁니다. 그래서 환기와 난방 기록, 다른 세대의 사례를 함께 모아 두는 편이 유리합니다. 한 세대만의 문제로 남으면 생활 습관 탓이라는 반박을 넘기 어렵습니다.
윗집에서 물이 내려오는 경우에는 원인 부위를 먼저 확인해야 합니다. 위층 세대의 배관이 원인이면 그 소유자에게 책임을 묻고, 공용배관이 원인이면 관리 주체의 문제가 됩니다. 관리사무소를 통해 공동으로 점검하는 방법이 있고, 일상생활배상책임 특약이 있는 보험으로 처리되는 경우도 많습니다.
주의
피해가 커지는 상황이라면 수리를 먼저 하는 것이 맞습니다. 다만 고쳐 버리면 원인을 확인할 수 없게 되어 나중에 책임을 묻기 어려워지므로, 수리 전 상태를 사진과 영상으로 반드시 남기고 견적서와 영수증을 함께 보관하십시오.
발견한 날 무엇을 남겨야 하나
기간 안에 알렸다는 사실은 결국 기록으로 증명합니다. 구두로 알린 것은 나중에 증명하기 어렵습니다.
- 사진과 영상으로 상태를 남기고 발견 시점을 적어 둡니다
- 서면으로 통지하고 회신을 요구합니다
- 관리사무소를 통한 접수 내역을 확보해 둡니다
- 수리를 먼저 했다면 견적서와 영수증을 보관합니다
하자의 원인과 보수비를 두고 다투게 되면 법원 감정을 거칩니다. 감정 비용이 적지 않으므로 소송에 들어가기 전에 규모를 가늠해 보아야 하고, 같은 하자가 여러 세대에 있다면 공동으로 진행하는 편이 낫습니다. 비용을 나눌 수 있고, 개별 세대의 사용상 문제라는 반박도 막기 쉬워집니다. 다만 세대마다 인도일이 다르면 남은 기간도 달라지므로 각자의 기산점을 먼저 확인해야 합니다.
중개인의 책임이 문제 되는 경우도 있습니다. 확인설명서에 중요한 사항을 빠뜨렸거나 사실과 다르게 적었다면 손해배상 책임을 물을 수 있고, 공제에 가입되어 있어 일정 범위에서 보전받을 수 있으므로 설명서 원본은 반드시 보관해 두십시오. 계약 당시 받은 서류를 한 곳에 모아 두는 것만으로도 나중에 쓸 자료가 됩니다.
확인할 것
· 매매인지 임대차인지 분양인지, 어느 관계에서 생긴 하자인지
· 매매라면 하자를 안 날이 언제인지, 6개월이 지나지 않았는지
· 신축이라면 문제된 부위가 2년, 3년에서 5년, 10년 중 어디에 속하는지
· 전유부분의 인도일 또는 공용부분의 사용검사일이 언제인지
· 통지를 서면으로 했고 회신을 받아 두었는지
정리
하자 문제는 원인보다 기간에서 결론이 갈리는 경우가 많습니다. 매매는 안 날부터 6개월, 신축은 부위별로 2년에서 10년이고, 임대차는 계약이 유지되는 동안 임대인의 의무가 계속됩니다.
그러니 순서는 늘 같습니다. 어느 관계인지 확인하고, 남은 기간을 계산하고, 서면으로 알리는 것입니다. 발견한 날 사진을 찍고 통지를 남기는 그 한 걸음이 뒤의 모든 판단을 좌우합니다. 기간이 지난 뒤에 자료를 모으기 시작하면 이미 늦습니다.
참조 조문
민법 제580조, 제582조, 제623조, 제162조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조, 제9조의2 · 공동주택관리법 제36조, 제38조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
이사하고 몇 달 뒤에 누수를 발견했는데 청구할 수 있나요?
매매라면 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다. 다만 매수 당시 알고 있었다면 청구할 수 없습니다.
현 상태로 매매한다는 특약이 있으면 아무것도 못 하나요?
범위가 크게 줄어듭니다. 다만 매도인이 알면서 알리지 않은 하자는 특약이 있어도 책임을 면할 수 없습니다.
새 아파트의 하자는 언제까지 청구할 수 있나요?
부위와 공종에 따라 2년에서 10년으로 나뉩니다. 주요 구조부는 10년이며 사용검사일이나 인도일이 기산점입니다.
전세집 보일러가 고장 나면 누가 고치나요?
주요 설비의 수선은 임대인의 의무입니다. 소모품 교체 같은 소규모 수선만 임차인이 부담합니다.
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