이사한 뒤 몇 달이 지나 누수가 발견되거나, 새 아파트에서 균열이 나타나는 경우가 있습니다. 이때 누구에게 언제까지 책임을 물을 수 있는지가 문제 됩니다. 매매인지 신축인지, 구조에 관한 것인지 마감에 관한 것인지에 따라 기간이 다릅니다. 기간을 놓치면 하자가 명백해도 청구할 수 없게 됩니다. 유형별 기간과 계산 방법, 발견했을 때 무엇을 남겨야 하는지를 순서대로 정리했습니다.
세 갈래로 나눠 봅니다
중고 주택의 매매, 임대차, 신축 건물의 분양은 근거 규정이 각각 다릅니다.
같은 누수라도 어느 관계에서 발생했는지에 따라 상대와 기간이 달라집니다.
먼저 이 구분부터 해야 합니다.
매매에서의 담보책임
매매 목적물에 하자가 있으면 매도인이 책임을 집니다.
계약의 목적을 달성할 수 없으면 해제까지 가능하고, 그렇지 않으면 손해배상을 청구합니다.
매수인이 하자를 알고 있었다면 청구할 수 없습니다.
매매의 기간
하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다.
계약일이나 인도일이 아니라 안 날이 기준입니다.
다만 지나치게 오래된 하자는 인과관계 입증이 어려워집니다.
알고 있던 하자
계약 전에 고지받았거나 육안으로 확인할 수 있었던 부분은 청구 대상이 아닙니다.
그래서 확인설명서와 계약서의 특약이 중요합니다.
현 상태로 매매한다는 문구가 있으면 범위가 크게 줄어듭니다.
숨긴 하자
매도인이 알면서 알리지 않은 하자는 특약이 있어도 책임을 면할 수 없습니다.
누수 이력을 감추고 도배로 덮은 경우가 대표적입니다.
수리 내역과 관리사무소 기록이 확인 자료가 됩니다.
임대차에서는 다릅니다
임대인은 목적물을 사용에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다.
보일러 고장이나 누수 같은 주요 설비의 수선은 임대인의 부담입니다.
기간 제한 없이 계약이 유지되는 동안 계속되는 의무입니다.
임차인이 부담하는 범위
전구 교체나 소모품처럼 소규모 수선은 임차인이 합니다.
통상적인 사용으로 생긴 마모도 임차인의 책임이 아닙니다.
못 자국이나 벽지 변색이 여기에 해당합니다.
신축 건물의 하자담보
집합건물법과 주택법이 별도의 기간을 정하고 있습니다.
부위와 공종별로 2년에서 10년까지 나뉩니다.
어느 부위인지에 따라 남은 기간이 크게 달라집니다.
기간의 구분
- 마감공사와 설비 일부는 2년
- 방수와 창호 등은 3년에서 5년
- 기둥과 내력벽 등 주요 구조부는 10년
균열이 마감의 문제인지 구조의 문제인지가 쟁점이 됩니다.
기산점
공용부분은 사용검사일, 전유부분은 인도일이 기준입니다.
중간에 소유자가 바뀌어도 기간은 새로 시작되지 않습니다.
매수할 때 남은 기간을 확인해 두어야 합니다.
누가 청구하나
전유부분은 소유자가, 공용부분은 입주자대표회의나 관리단이 청구합니다.
개별 세대가 공용부분 하자를 단독으로 청구하기는 어렵습니다.
관리단 결의를 거치는 절차가 필요합니다.
하자보수보증금
시공사가 예치한 보증금으로 보수를 진행할 수 있습니다.
보증기관에 청구하는 절차가 마련되어 있습니다.
기간 안에 하자를 통지해 두는 것이 전제입니다.
통지를 남겨야 합니다
하자를 발견하면 즉시 서면으로 알리고 사진과 발견 시점을 기록해 두십시오.
구두로 알린 것은 나중에 증명하기 어렵습니다.
관리사무소를 통한 접수 내역도 자료가 됩니다.
감정이 필요한 경우
하자의 원인과 보수비를 다투면 법원 감정을 거칩니다.
감정 비용이 적지 않으므로 소송 전에 규모를 가늠해 보아야 합니다.
여러 세대가 함께 진행하면 부담이 줄어듭니다.
중개인의 책임
확인설명서에 중요한 사항을 빠뜨리거나 사실과 다르게 적었다면 손해배상 책임이 문제 됩니다.
공제에 가입되어 있어 일정 범위에서 보전받을 수 있습니다.
설명서 원본을 보관해 두십시오.
소멸시효도 함께 봅니다
담보책임 기간과 별개로 채권의 소멸시효가 진행됩니다.
기간 안에 통지했더라도 청구를 미루면 시효로 소멸할 수 있습니다.
두 기간을 함께 관리해야 합니다.
발견했을 때 할 일
사진과 영상으로 상태를 남기고, 발견 시점을 기록합니다.
서면으로 통지하고 회신을 요구하십시오.
수리를 먼저 했다면 견적서와 영수증을 보관해야 합니다.
결로와 곰팡이
가장 자주 다투어지는 유형입니다. 시공상의 단열 결함인지 생활 습관의 문제인지가 갈립니다.
같은 동에서 여러 세대에 같은 증상이 나타난다면 시공 문제로 볼 근거가 생깁니다.
환기와 난방 기록, 다른 세대의 사례를 함께 모아 두는 편이 유리합니다.
윗집 누수인 경우
원인이 위층 세대의 배관이라면 그 소유자에게 책임을 묻습니다.
공용배관이 원인이면 관리 주체의 문제가 되므로, 먼저 원인 부위를 확인하는 것이 순서입니다. 관리사무소를 통해 공동으로 점검하는 방법이 있습니다.
일상생활배상책임 특약이 있는 보험으로 처리되는 경우도 많습니다.
수리를 먼저 해도 되나
피해가 커지는 상황이라면 먼저 조치하는 것이 맞습니다.
다만 원인을 확인할 수 없게 되면 나중에 책임을 묻기 어려워지므로, 수리 전 상태를 사진과 영상으로 남겨 두어야 합니다.
견적서와 영수증도 함께 보관하십시오.
여러 세대가 함께 진행할 때
같은 하자가 여러 세대에 있으면 공동으로 대응하는 편이 유리합니다.
감정 비용을 나눌 수 있고, 개별 세대의 사용상 문제라는 반박을 막기 쉽습니다. 관리단이나 입주자대표회의를 통해 창구를 하나로 모으는 방식이 일반적입니다.
다만 세대마다 인도일이 다르면 남은 기간도 달라지므로 각자의 기산점을 먼저 확인해야 합니다.
정리
하자 문제는 원인보다 기간에서 결론이 갈리는 경우가 많습니다.
매매는 안 날부터 6개월, 신축은 부위별로 2년에서 10년입니다. 임대차는 계약이 유지되는 동안 임대인의 의무가 계속됩니다.
발견한 날 사진을 찍고 서면으로 알리는 것, 그것이 가장 중요한 한 걸음입니다.
참조 조문
민법 제580조, 제582조, 제623조, 제162조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조, 제9조의2 · 공동주택관리법 제36조, 제38조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
이사하고 몇 달 뒤에 누수를 발견했는데 청구할 수 있나요?
매매라면 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다. 다만 매수 당시 알고 있었다면 청구할 수 없습니다.
현 상태로 매매한다는 특약이 있으면 아무것도 못 하나요?
범위가 크게 줄어듭니다. 다만 매도인이 알면서 알리지 않은 하자는 특약이 있어도 책임을 면할 수 없습니다.
새 아파트의 하자는 언제까지 청구할 수 있나요?
부위와 공종에 따라 2년에서 10년으로 나뉩니다. 주요 구조부는 10년이며 사용검사일이나 인도일이 기산점입니다.
전세집 보일러가 고장 나면 누가 고치나요?
주요 설비의 수선은 임대인의 의무입니다. 소모품 교체 같은 소규모 수선만 임차인이 부담합니다.
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