정비구역 안의 집을 사면 당연히 새 아파트를 받는 것으로 생각하기 쉽습니다. 그런데 시기와 지역에 따라 조합원 지위가 넘어오지 않는 경우가 있습니다. 이때 매수인은 현금청산 대상이 되어 새 집을 받지 못합니다. 언제부터 전매가 제한되는지, 어떤 경우에 예외가 인정되는지, 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 이 거래는 소유권이 아니라 자격을 사는 것에 가깝습니다.
조합원 지위란
정비사업에서 새로 지어질 주택을 분양받을 수 있는 자격입니다.
토지나 건축물의 소유권과 함께 조합원의 자격이 이전되는 것이 원칙입니다.
다만 법이 정한 구역에서는 이 이전이 제한됩니다.
제한이 시작되는 시점
투기과열지구로 지정된 지역에서 제한이 적용됩니다.
재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후가 기준입니다.
사업 방식에 따라 시점이 다르다는 점을 놓치기 쉽습니다.
제한되면 어떻게 되나
매수인은 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 됩니다.
감정평가액을 받고 나오게 되므로 기대했던 이익을 얻지 못합니다.
매매 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.
예외가 인정되는 경우
- 1세대 1주택자로서 일정 기간 소유하고 거주한 경우
- 상속이나 이혼으로 취득한 경우
- 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우
- 근무나 생업, 질병 치료로 세대원 전원이 이전하는 경우
- 사업이 장기간 지연되는 경우
요건이 세밀하게 정해져 있어 하나라도 어긋나면 인정되지 않습니다.
장기 소유 예외
조합설립인가일부터 일정 기간 이상 소유하고 거주한 1세대 1주택자는 양도할 수 있습니다.
소유 기간과 거주 기간이 각각 별도로 요구됩니다.
주민등록만 두고 실제 거주하지 않았다면 인정되기 어렵습니다.
사업 지연에 따른 예외
조합설립인가 후 일정 기간 사업시행인가를 신청하지 않은 경우 등에 예외가 인정됩니다.
지연 기간의 계산이 복잡하므로 조합에 확인해야 합니다.
같은 구역이라도 시점에 따라 결론이 달라집니다.
상속과 이혼
상속으로 취득한 경우에는 지위가 승계됩니다.
이혼에 따른 재산분할도 매매가 아니므로 예외로 다뤄집니다.
다만 형식만 갖춘 거래로 판단되면 인정되지 않습니다.
현금청산의 기준
청산금은 감정평가를 통해 정해집니다.
시세보다 낮게 산정되는 경우가 많아 분쟁이 잦습니다.
감정 결과에 이의가 있으면 다툴 수 있습니다.
분양신청을 하지 않은 경우
조합원이라도 기간 안에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다.
통지가 제대로 되지 않았다면 절차의 하자를 다툴 여지가 있습니다.
통지 방법과 도달 여부를 확인해야 합니다.
계약 전에 확인할 것
구역의 사업 단계와 인가일, 투기과열지구 지정 여부를 먼저 확인합니다.
조합에 조합원 자격 승계 가능 여부를 서면으로 문의해 두는 것이 안전합니다.
중개사의 말만 믿기에는 위험이 큽니다.
특약을 넣는 방법
조합원 지위가 승계되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약을 둘 수 있습니다.
이 한 줄이 나중에 큰 손해를 막습니다.
구두 확인은 나중에 증명하기 어렵습니다.
다물권자 문제
한 사람이 여러 채를 가진 경우 조합원 자격이 하나로 묶입니다.
이런 물건을 나눠 사면 여러 명이 하나의 조합원 지위를 공유하게 됩니다.
분양 자격을 두고 분쟁이 생기는 대표적인 유형입니다.
세대 분리
같은 세대에 속한 사람끼리는 하나의 세대로 봅니다.
형식적으로 세대를 분리해도 실질을 기준으로 판단합니다.
주민등록만 옮기는 방식은 인정되지 않는 경우가 많습니다.
토지만 있는 경우
재개발에서는 일정 면적 이상의 토지 소유자도 분양 대상이 될 수 있습니다.
기준 면적은 조례로 정해지므로 지역마다 다릅니다.
무허가 건축물의 경우 별도의 요건이 있습니다.
조합 정관을 확인해야
법령 외에 조합 정관과 관리처분계획이 구체적인 내용을 정합니다.
같은 사업 단계라도 정관에 따라 취급이 다를 수 있습니다.
총회 의결 내용도 함께 확인하십시오.
분쟁이 생겼을 때
조합원 지위 확인의 소나 관리처분계획 취소의 소로 다툽니다.
행정소송이므로 제소 기간이 짧습니다.
통지를 받은 날짜를 반드시 확인해야 합니다.
매도인의 책임
지위가 승계되지 않는다는 사정을 알면서 알리지 않았다면 책임을 물을 수 있습니다.
중개사에게도 확인설명 의무 위반을 주장할 수 있습니다.
확인설명서 원본을 보관해 두십시오.
추가분담금이라는 변수
조합원이 되어도 새 아파트를 그냥 받는 것은 아닙니다.
종전 자산의 평가액과 새 주택의 분양가 차이만큼 분담금을 내야 하고, 공사비가 오르면 그 금액이 늘어납니다.
계약 시점의 추정 분담금은 확정된 금액이 아니라는 점을 감안해야 합니다.
이주비와 대출
이주 시기에는 조합을 통해 이주비 대출이 이루어집니다.
지역과 규제에 따라 한도가 달라지고, 주택 수와 소득에 따라 개인별로 조건이 갈립니다. 승계 조합원은 조건이 더 까다로운 경우가 있습니다.
자금 계획을 세울 때 이 부분을 미리 확인해 두어야 합니다.
세금도 함께 봅니다
정비사업 물건은 취득과 양도 단계의 과세 판단이 일반 주택과 다릅니다.
조합원입주권으로 전환되는 시점, 주택 수 산정, 비과세 요건이 모두 달라지므로 세무 확인이 필요합니다.
법률 관계만 확인하고 세금을 놓치면 실제 손익이 크게 달라집니다.
조합과 시공사의 분쟁
공사비 증액이나 설계 변경을 두고 조합과 시공사가 다투면 사업이 멈춥니다.
이 기간이 길어지면 이주비 이자와 임시 거주 비용이 계속 늘어나므로, 조합원에게는 직접적인 손실이 됩니다.
매수를 검토한다면 현재 진행 중인 소송이나 분쟁이 있는지도 함께 확인해야 합니다.
정리
정비구역의 매매는 소유권이 아니라 조합원 자격을 사는 거래에 가깝습니다.
사업 단계와 인가일, 지역 지정 여부를 확인하고 조합에 서면으로 물어보는 것이 최소한의 절차입니다.
그리고 계약서에는 승계 불가 시의 처리를 반드시 적어 두십시오.
참조 조문
도시 및 주거환경정비법 제39조, 제72조, 제73조, 제74조 · 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 · 민법 제580조
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자주 묻는 질문
정비구역의 집을 사면 조합원이 되나요?
원칙적으로는 승계되지만 투기과열지구에서는 제한됩니다. 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가가 기준 시점입니다.
승계가 안 되면 어떻게 되나요?
현금청산 대상이 되어 감정평가액을 받고 나오게 됩니다. 매매 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.
예외가 인정되는 경우는 무엇인가요?
장기 보유와 거주 요건을 갖춘 1세대 1주택자, 상속과 이혼, 해외 이주, 사업의 장기 지연 등이 있습니다.
계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?
사업 단계와 인가일, 지역 지정 여부를 확인하고 조합에 승계 가능 여부를 서면으로 문의해야 합니다.
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