정비구역 안의 집을 사면 당연히 새 아파트를 받는 것으로 생각하기 쉽습니다. 그런데 시기와 지역에 따라 조합원 지위가 넘어오지 않는 경우가 있습니다. 이때 매수인은 현금청산 대상이 되어 새 집을 받지 못합니다. 언제부터 전매가 제한되는지, 어떤 경우에 예외가 인정되는지, 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 이 거래는 소유권이 아니라 자격을 사는 것에 가깝습니다.
이 거래에서 실제로 사는 것은 무엇인가
조합원 지위는 정비사업에서 새로 지어질 주택을 분양받을 수 있는 자격입니다. 원칙은 단순합니다. 토지나 건축물의 소유권이 넘어가면 조합원의 자격도 함께 이전됩니다.
문제는 법이 정한 구역에서 이 이전이 제한된다는 점입니다. 소유권은 정상적으로 넘어오는데 자격만 따라오지 않는 상황이 생기고, 등기부를 아무리 들여다보아도 그 사정은 나오지 않습니다. 그래서 이 거래는 물건을 보는 것이 아니라 사업 단계와 지역 지정을 보는 거래에 가깝습니다. 집의 상태를 아무리 꼼꼼히 살펴도 이 부분은 확인되지 않습니다.
언제부터 지위 이전이 막히나
제한은 투기과열지구로 지정된 지역에서 적용됩니다. 그리고 기준이 되는 시점은 사업 방식에 따라 다릅니다. 이 부분을 놓치는 경우가 대단히 많습니다.
| 사업 방식 | 지위 이전이 제한되는 시점 |
|---|---|
| 재건축 | 조합설립인가 이후 |
| 재개발 | 관리처분계획인가 이후 |
같은 정비구역이라는 말로 묶여 있어도 재건축과 재개발은 이렇게 갈립니다. 그러니 매물을 보실 때 사업 방식이 무엇인지, 그 인가가 언제 났는지를 먼저 확인하셔야 합니다. 인가일은 조합에 직접 확인하는 편이 가장 확실합니다. 하루 차이로 결론이 갈리는 영역입니다.
제한에 걸리면 매수인은 어떻게 되나
매수인은 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 새 아파트를 받는 대신 감정평가액을 받고 나오게 되므로, 기대했던 이익은 얻지 못합니다. 새 집을 기대하고 들어간 자리에서 돈만 받고 물러나게 되는 셈입니다.
다만 매매 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 소유권은 넘어오고 자격만 넘어오지 않는 것이어서, 매수인은 원하지 않던 청산 절차에 들어가게 됩니다. 청산금은 감정평가로 정해지는데 시세보다 낮게 산정되는 경우가 많아 분쟁이 잦고, 감정 결과에 이의가 있으면 다툴 수 있습니다.
기대와 결과의 차이가 가장 크게 벌어지는 지점이 여기입니다.
예외는 어떤 경우에 인정되나
법은 몇 가지 예외를 두고 있습니다. 다만 요건이 세밀하게 정해져 있어 하나라도 어긋나면 인정되지 않습니다. 아래 유형에 해당하는지부터 보십시오. 해당한다고 해서 곧바로 인정되는 것도 아닙니다.
- 1세대 1주택자로서 일정 기간 소유하고 거주한 경우
- 상속이나 이혼으로 취득한 경우
- 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우
- 근무나 생업, 질병 치료로 세대원 전원이 이전하는 경우
- 사업이 장기간 지연되는 경우
장기 소유 예외는 조합설립인가일부터 일정 기간 이상 소유하고 거주한 1세대 1주택자에게 인정됩니다. 여기서 소유 기간과 거주 기간은 각각 별도로 요구되므로, 주민등록만 두고 실제로 살지 않았다면 인정되기 어렵습니다. 매도인이 이 예외에 해당한다고 말한다면 실제로 거주했다는 사실을 보여 주는 자료까지 확인하시는 편이 좋습니다.
사업 지연에 따른 예외는 조합설립인가 후 일정 기간 사업시행인가를 신청하지 않은 경우 등에 인정됩니다. 지연 기간의 계산이 복잡해서 같은 구역이라도 시점에 따라 결론이 달라지므로, 이 예외를 믿고 계약하실 생각이라면 반드시 조합에 확인하셔야 합니다.
상속으로 취득한 경우에는 지위가 승계되고, 이혼에 따른 재산분할도 매매가 아니므로 예외로 다뤄집니다. 그러나 형식만 갖춘 거래로 판단되면 인정되지 않습니다. 예외에 맞추려고 명의만 잠시 옮겨 두는 방식은 통하지 않는다고 보셔야 합니다.
계약 전에 확인해야 할 것
확인의 순서가 있습니다. 중개사의 말만 믿기에는 위험이 너무 큽니다.
- 구역의 사업 단계와 인가일, 투기과열지구 지정 여부를 확인합니다
- 조합에 조합원 자격 승계가 가능한지 서면으로 문의해 답을 받아 둡니다
- 조합 정관과 관리처분계획, 총회 의결 내용을 함께 봅니다
법령만으로 끝나지 않기 때문입니다. 조합 정관과 관리처분계획이 구체적인 내용을 정하고 있어서, 같은 사업 단계라도 정관에 따라 취급이 달라질 수 있습니다. 총회에서 무엇이 의결되었는지까지 확인해야 비로소 답이 나옵니다.
확인할 것
· 재건축인지 재개발인지, 조합설립인가일과 관리처분계획인가일은 언제인지
· 해당 지역이 투기과열지구로 지정되어 있는지
· 매도인이 예외 요건에 해당하는지, 그 사실을 서류로 확인할 수 있는지
· 조합에 승계 가능 여부를 문의하고 서면 회신을 받았는지
· 정관과 총회 의결에 다르게 정한 내용이 있는지
계약서에 반드시 넣어야 할 한 줄
확인을 마쳤더라도 계약서에 장치를 하나 남겨 두셔야 합니다. 조합원 지위가 승계되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약입니다. 이 한 줄이 나중에 큰 손해를 막습니다.
구두 확인은 나중에 증명하기 어렵습니다.
이미 문제가 생긴 뒤라면 책임을 묻는 쪽으로 갑니다. 매도인이 지위가 승계되지 않는다는 사정을 알면서 알리지 않았다면 그 책임을 물을 수 있고, 중개사에게는 확인설명 의무 위반을 주장할 수 있습니다. 그러니 확인설명서 원본은 반드시 보관해 두십시오. 계약 과정에서 오간 문자와 메일도 함께 남겨 두시는 편이 좋습니다.
자격을 두고 분쟁이 생기는 유형
승계 제한 외에도 자격이 흔들리는 자리가 몇 군데 더 있습니다. 한 사람이 여러 채를 가진 다물권자의 물건이 대표적입니다. 이 경우 조합원 자격이 하나로 묶이기 때문에, 그 물건을 나눠 사면 여러 명이 하나의 지위를 공유하게 되고 분양 자격을 두고 다툼이 벌어집니다.
세대 분리도 자주 문제 됩니다. 같은 세대에 속한 사람끼리는 하나의 세대로 보고, 형식적으로 세대를 나누어도 실질을 기준으로 판단하므로 주민등록만 옮기는 방식은 인정되지 않는 경우가 많습니다.
재개발에서는 일정 면적 이상의 토지만 가진 소유자도 분양 대상이 될 수 있습니다. 다만 기준 면적은 조례로 정해져 지역마다 다르고, 무허가 건축물에는 별도의 요건이 있습니다. 토지만 매수하실 생각이라면 해당 지역 조례의 기준 면적부터 확인하셔야 합니다.
주의
조합원이라도 기간 안에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다. 통지가 제대로 되지 않았다면 절차의 하자를 다툴 여지가 있으므로 통지 방법과 도달 여부를 확인해야 합니다. 조합원 지위 확인의 소나 관리처분계획 취소의 소로 다투게 되는데, 행정소송이어서 제소 기간이 짧습니다. 통지를 받은 날짜부터 확인하십시오.
자격을 얻은 뒤에도 남는 변수
조합원이 되어도 새 아파트를 그냥 받는 것은 아닙니다. 종전 자산의 평가액과 새 주택의 분양가 차이만큼 추가분담금을 내야 하고, 공사비가 오르면 그 금액도 함께 늘어납니다. 계약 시점에 안내받는 추정 분담금은 확정된 금액이 아니라는 점을 감안하셔야 합니다.
이주 시기에는 조합을 통해 이주비 대출이 이루어집니다. 지역과 규제에 따라 한도가 달라지고 주택 수와 소득에 따라 개인별로 조건이 갈리는데, 승계 조합원은 조건이 더 까다로운 경우가 있으므로 자금 계획을 세울 때 미리 확인해 두셔야 합니다.
세금도 함께 봐야 합니다. 정비사업 물건은 취득과 양도 단계의 과세 판단이 일반 주택과 다르고, 조합원입주권으로 전환되는 시점과 주택 수 산정, 비과세 요건이 모두 달라집니다. 법률 관계만 확인하고 세금을 놓치면 실제 손익이 크게 달라집니다.
마지막 변수는 사업 자체의 속도입니다. 공사비 증액이나 설계 변경을 두고 조합과 시공사가 다투면 사업이 멈추고, 그 기간이 길어질수록 이주비 이자와 임시 거주 비용이 계속 늘어나 조합원에게 직접적인 손실이 됩니다. 매수를 검토하신다면 진행 중인 소송이나 분쟁이 있는지도 함께 확인해야 합니다. 사업이 언제 끝나는지는 아무도 장담하지 못하는 부분입니다.
정리
정비구역의 매매는 소유권이 아니라 조합원 자격을 사는 거래에 가깝습니다. 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가가 기준선이고, 투기과열지구인지에 따라 결론이 갈립니다. 확인해야 할 것이 등기부 밖에 있다는 뜻입니다.
사업 단계와 인가일, 지역 지정 여부를 확인하고 조합에 서면으로 물어보는 것이 최소한의 절차입니다. 그리고 계약서에는 승계가 되지 않을 때의 처리를 반드시 적어 두십시오. 그 한 줄이 없으면 되돌릴 방법도 없습니다.
참조 조문
도시 및 주거환경정비법 제39조, 제72조, 제73조, 제74조 · 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 · 민법 제580조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
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자주 묻는 질문
정비구역의 집을 사면 조합원이 되나요?
원칙적으로는 승계되지만 투기과열지구에서는 제한됩니다. 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가가 기준 시점입니다.
승계가 안 되면 어떻게 되나요?
현금청산 대상이 되어 감정평가액을 받고 나오게 됩니다. 매매 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.
예외가 인정되는 경우는 무엇인가요?
장기 보유와 거주 요건을 갖춘 1세대 1주택자, 상속과 이혼, 해외 이주, 사업의 장기 지연 등이 있습니다.
계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?
사업 단계와 인가일, 지역 지정 여부를 확인하고 조합에 승계 가능 여부를 서면으로 문의해야 합니다.
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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