경매로 낙찰받은 집에 사람이 살고 있다 - 인도명령과 명도소송

낙찰을 받고 잔금까지 냈는데 안에 사람이 살고 있으면 그때부터가 진짜 시작입니다. 열쇠를 받지 못하면 입주도 임대도 할 수 없습니다. 그렇다고 문을 열고 들어가면 형사 문제가 됩니다. 점유자를 내보내는 법적 절차는 두 가지이고 그 선택에서 걸리는 시간이 크게 달라집니다. 어떤 경우에 무엇을 쓰는지, 비용과 기간은 어떤지, 입찰 전에 무엇을 확인해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 낙찰은 절반이고 명도가 나머지 절반입니다.

먼저 점유자를 확인합니다

누가 어떤 권원으로 살고 있는지에 따라 절차가 달라집니다.

전 소유자인지, 대항력 없는 임차인인지, 대항력 있는 임차인인지가 갈림길입니다.

매각물건명세서와 현황조사보고서에 그 내용이 정리되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이라면

선순위 임차인은 낙찰자가 보증금을 인수합니다.

이 경우 내보낼 수 없고 남은 계약 기간 동안 임대인의 지위를 이어받습니다.

입찰 전에 확인했어야 할 부분입니다.

인도명령

경매 절차 안에서 점유자를 내보내도록 명하는 결정입니다.

별도의 소송 없이 결정문만으로 강제집행을 할 수 있어 훨씬 빠릅니다.

대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 합니다.

인도명령의 대상

전 소유자와 그 가족, 대항력 없는 임차인, 점유할 권원이 없는 사람입니다.

낙찰자에게 대항할 수 있는 권원이 있는 점유자는 대상이 아닙니다.

유치권을 주장하는 경우가 여기에서 문제 됩니다.

기간을 놓치면

6개월이 지나면 인도명령을 쓸 수 없습니다.

이 경우 명도소송으로 진행해야 하며 시간과 비용이 크게 늘어납니다.

잔금을 낸 날부터 계산하므로 날짜를 기록해 두어야 합니다.

명도소송

일반 민사소송이므로 변론을 거쳐 판결까지 갑니다.

대체로 6개월에서 1년 정도 걸립니다.

그 사이 점유자가 바뀌면 다시 문제가 생깁니다.

점유이전금지가처분

소송 중에 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 집행할 수 없습니다.

그래서 명도소송을 낼 때는 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다.

인도명령을 쓰는 경우에도 검토할 수 있습니다.

강제집행 절차

결정이나 판결이 확정되면 집행관에게 집행을 신청합니다.

계고를 거쳐 실제 집행일이 정해지고, 그날 짐을 반출합니다.

신청부터 집행까지 보통 한두 달이 걸립니다.

비용은 누가 부담하나

집행 비용은 낙찰자가 먼저 냅니다.

노무비와 운반비, 보관비가 들어가며 짐이 많으면 수백만 원이 되기도 합니다.

나중에 점유자에게 청구할 수 있지만 회수가 쉽지는 않습니다.

짐의 보관

반출한 물건은 창고에 보관합니다.

점유자가 찾아가지 않으면 일정 절차를 거쳐 처분할 수 있습니다.

임의로 버리면 손해배상 책임이 생깁니다.

합의로 정리하는 경우

실무에서는 이사비를 지급하고 자진 퇴거를 받는 사례가 많습니다.

집행 비용과 기간을 생각하면 합의가 유리한 경우가 적지 않습니다.

다만 요구가 과도하면 절차로 가는 편이 낫습니다.

합의서에 넣을 내용

• 퇴거 날짜와 시간
• 이사비 지급 시기와 방법
• 미이행 시의 처리
• 공과금 정산

퇴거 확인 후 지급하는 구조로 정하는 것이 안전합니다.

절대 하면 안 되는 일

문을 강제로 열거나 짐을 밖에 내놓는 행위입니다.

소유자라도 주거침입이나 재물손괴가 될 수 있습니다.

단전이나 단수도 마찬가지로 문제가 됩니다.

연락이 되지 않으면

점유자가 사라지고 짐만 남은 경우가 있습니다.

그래도 임의로 처분할 수 없으므로 절차를 밟아야 합니다.

현황을 사진으로 남기고 집행을 신청하십시오.

관리비 체납

공용부분 관리비는 낙찰자가 승계한다는 것이 판례입니다.

다만 연체료는 승계 대상이 아니라고 보는 것이 일반적입니다.

입찰 전에 체납액을 확인해 두어야 합니다.

유치권 주장이 있으면

공사대금을 이유로 점유를 주장하는 경우입니다.

성립 요건을 따져 부존재확인의 소로 다툴 수 있습니다.

점유를 언제부터 했는지가 핵심 쟁점입니다.

입찰 전에 확인할 것

매각물건명세서의 임차인 현황, 배당요구 여부, 전입일과 확정일자입니다.

현장을 방문해 실제 거주자를 확인하는 것이 가장 확실합니다.

서류와 현장이 다른 경우가 드물지 않습니다.

대금 납부와 소유권

잔금을 내는 순간 소유권이 넘어옵니다. 등기를 마치기 전이라도 마찬가지입니다.

따라서 그 시점부터 점유자에게 사용료를 청구할 수 있고, 명도가 늦어진 기간의 손해도 함께 다툴 수 있습니다.

다만 실제로 회수되는 경우는 많지 않아 기간을 줄이는 쪽이 현실적입니다.

대출을 받았다면

경락잔금대출은 통상 명도가 끝난 뒤를 전제로 조건이 정해집니다.

점유자가 남아 있으면 임대를 놓을 수 없어 이자만 나가는 기간이 길어집니다. 이 비용이 이사비보다 커지는 경우가 흔합니다.

자금 계획을 세울 때 명도에 걸리는 기간을 반드시 넣어야 합니다.

전 소유자가 점유할 때

가장 흔한 유형이며 인도명령의 대상이 됩니다.

다만 감정적으로 대응하는 경우가 많아 현장에서 충돌이 생기기 쉽습니다. 연락은 기록이 남는 방식으로 하고, 방문은 가급적 혼자 하지 않는 편이 좋습니다.

협의가 되지 않으면 곧바로 인도명령을 신청하는 것이 시간을 줄이는 길입니다.

배당을 받는 임차인이라면

대항력 없는 임차인이라도 배당요구를 해 보증금 일부를 받는 경우가 있습니다.

이때 배당금을 수령하려면 낙찰자의 명도확인서와 인감증명이 필요합니다. 사실상 퇴거와 맞물려 있어 협의가 수월해지는 지점입니다.

퇴거 날짜를 정하고 그날 서류를 교부하는 방식으로 정리하면 서로 부담이 줄어듭니다.

정리

낙찰은 절반이고 명도가 나머지 절반입니다. 인도명령을 쓸 수 있는지가 시간과 비용을 결정합니다.

대금 납부일부터 6개월이라는 기간을 놓치지 마십시오.

그리고 아무리 답답해도 직접 문을 여는 일만은 하지 않아야 합니다.

참조 조문

민사집행법 제136조, 제258조, 제274조 · 민법 제320조, 제750조 · 형법 제319조, 제366조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

낙찰받으면 바로 들어갈 수 있나요?

점유자가 있으면 인도명령이나 명도소송을 거쳐야 합니다. 직접 문을 열고 들어가면 주거침입이 될 수 있습니다.

인도명령은 언제까지 신청하나요?

대금을 낸 뒤 6개월 이내입니다. 기간이 지나면 명도소송으로 진행해야 하고 시간과 비용이 크게 늘어납니다.

이사비를 줘야 하나요?

법적 의무는 없습니다. 다만 집행 비용과 기간을 고려하면 합의로 정리하는 편이 유리한 경우가 많습니다.

밀린 관리비는 누가 내나요?

공용부분 관리비는 낙찰자가 승계한다는 것이 판례입니다. 연체료는 승계 대상이 아니라고 보는 것이 일반적입니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.