상가 임대차 계약갱신을 거절당했습니다

Q. 질문 내용

상가를 임차해 5년째 장사하고 있는데 임대인이 갱신을 못 해 주겠다고 합니다. 인테리어 비용도 아직 회수하지 못했습니다. 계약이 끝나면 그냥 나가야 하나요? 권리금은 어떻게 되는지도 궁금합니다.

 

몇 년 동안 자리를 잡아 온 가게인데 갱신을 거절당하면 막막해집니다. 인테리어 비용도 아직 회수하지 못했고 단골도 그대로 두고 나가야 합니다. 상가 임대차에는 임차인을 보호하는 장치가 몇 가지 있지만 기간과 요건이 정해져 있어 놓치면 쓸 수 없습니다. 갱신을 요구할 수 있는 조건과 거절이 가능한 사유, 권리금 회수 문제, 지금 확인해야 할 것을 순서대로 정리했습니다. 기간을 놓치면 권리 자체가 사라집니다.

계약갱신요구권

임차인은 계약 기간 만료 전에 갱신을 요구할 수 있습니다.

임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다.

이 권리는 최초 계약을 포함해 전체 10년까지 행사할 수 있습니다.

요구 시기

만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 요구해야 합니다.

주택 임대차와 기간이 다르므로 혼동하기 쉽습니다.

이 기간을 놓치면 권리 자체를 행사할 수 없습니다.

어떻게 요구하나

구두로도 가능하지만 나중에 다투게 되므로 서면으로 남겨야 합니다.

내용증명으로 보내면 발송일과 도달 사실이 확인됩니다.

문자나 메신저도 기록으로 남습니다.

환산보증금과의 관계

보증금에 월세를 환산해 더한 금액이 기준을 넘으면 적용되지 않는 조항이 있습니다.

다만 계약갱신요구권과 권리금 규정은 기준을 넘어도 적용됩니다.

어떤 조항이 적용되는지 먼저 확인해야 합니다.

거절할 수 있는 사유

• 3기의 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인의 동의 없이 전대한 경우
• 건물의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우
• 임차인이 고의나 중과실로 건물을 파손한 경우

사유가 없으면 거절할 수 없습니다.

연체가 있었다면

3기분에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있었다면 이후에 갚았더라도 거절 사유가 됩니다.

연속으로 밀릴 필요도 없습니다.

가장 흔하게 문제 되는 사유입니다.

재건축을 이유로 한 거절

계약 체결 당시 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지했어야 합니다.

안전사고 우려나 법령에 따른 경우에도 가능합니다.

막연한 계획만으로는 인정되지 않습니다.

차임 증액의 한계

갱신 시 임대인이 차임을 올릴 수 있지만 상한이 정해져 있습니다.

다만 환산보증금 기준을 넘는 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다.

이 경우 증액 폭을 두고 다투게 됩니다.

묵시적 갱신

만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 아무 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 갱신됩니다.

기간은 1년으로 봅니다.

이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호

임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.

만료 6개월 전부터 종료 시까지 적용됩니다.

10년이 지나 갱신요구권이 없어져도 이 보호는 남습니다.

방해로 보는 행위

신규 임차인에게 과도한 차임을 요구하거나 정당한 이유 없이 계약을 거절하는 것입니다.

권리금을 받지 못하게 하거나 임차인에게 권리금을 요구하는 행위도 포함됩니다.

손해배상 청구의 근거가 됩니다.

손해배상의 범위

신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다.

감정을 통해 산정하는 경우가 많습니다.

종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.

권리금이 인정되지 않는 경우

대규모점포나 국유재산에 해당하면 적용되지 않습니다.

연체 등 갱신 거절 사유가 있는 임차인도 보호받기 어렵습니다.

본인의 상황을 먼저 확인해야 합니다.

주선을 제대로 해야 합니다

신규 임차인을 실제로 데려와 임대인에게 소개해야 합니다.

임대인이 요구하는 자료 제출에 협조하지 않으면 거절이 정당해질 수 있습니다.

과정을 기록으로 남겨 두십시오.

지금 확인할 것

계약 시작일과 만료일, 그동안의 연체 이력, 갱신 요구 기간이 남았는지입니다.

계약서와 입금 내역을 시간 순으로 정리해 보십시오.

기간이 남아 있다면 우선 서면으로 갱신을 요구해야 합니다.

나가야 하는 경우라면

권리금 회수를 위해 신규 임차인 주선을 준비하십시오.

임대인에게 그 의사를 미리 알리고 회신을 서면으로 받아 두어야 합니다.

거절 사유가 정당한지 다투는 자료가 됩니다.

원상회복의 범위

나가게 되면 원상회복 의무가 문제 됩니다.

임차인이 설치한 시설은 철거하는 것이 원칙이지만, 임대인의 동의를 받아 설치한 부분이나 이전 임차인의 시설을 인수한 경우에는 범위가 달라집니다.

계약서의 특약과 입점 당시 사진이 판단 자료가 됩니다.

시설비와 유익비

건물의 가치를 객관적으로 높인 지출은 유익비로 상환을 구할 여지가 있습니다.

다만 계약서에 원상회복 특약이 있으면 청구를 포기한 것으로 보는 경우가 많아 실제 인정 사례는 제한적입니다.

권리금과는 성격이 다른 문제이므로 구분해서 접근해야 합니다.

보증금 반환과의 관계

보증금 반환과 점포 인도는 동시이행 관계입니다.

밀린 차임과 관리비는 보증금에서 공제되므로 정산 내역을 받아 확인해야 합니다.

다툼이 있다면 열쇠를 넘기기 전에 정리하는 편이 유리합니다.

임대인이 바뀐 경우

건물이 팔려도 사업자등록과 인도를 갖춘 임차인은 새 소유자에게 계약을 주장할 수 있습니다.

갱신요구권의 10년 기간도 이어서 계산되며 처음부터 다시 시작되지 않습니다.

권리금 회수기회 보호 의무도 새 소유자가 함께 지게 됩니다.

정리

상가 임대차는 기간을 놓치면 쓸 수 있는 권리가 사라집니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지가 갱신 요구의 기간입니다.

갱신이 어렵더라도 권리금 회수기회는 별도로 보호되므로 신규 임차인 주선을 준비해야 합니다.

오늘 계약서를 꺼내 만료일부터 확인하십시오.

참조 조문

상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의3, 제10조의4, 제10조의5, 제11조

본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

갱신은 언제까지 요구해야 하나요?

만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 주택 임대차와 기간이 다르므로 주의해야 합니다.

몇 년까지 갱신할 수 있나요?

최초 계약 기간을 포함해 전체 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

월세가 밀린 적이 있으면 갱신이 안 되나요?

3기분에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있으면 이후 갚았더라도 거절 사유가 됩니다. 연속일 필요도 없습니다.

10년이 지나면 권리금도 못 받나요?

갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개입니다. 10년이 지나도 신규 임차인 주선을 통한 권리금 회수는 보호됩니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.