상가 임대차 갱신을 거절당했는데 그냥 나가야 하나요?

Q. 질문 내용

상가를 임차해 5년째 장사하고 있는데 임대인이 갱신을 못 해 주겠다고 합니다. 인테리어 비용도 아직 회수하지 못했습니다. 계약이 끝나면 그냥 나가야 하나요? 권리금은 어떻게 되는지도 궁금합니다.

 

본인 사안은 갱신을 요구할 수 있는 기간이 남아 있는지, 임대인의 거절에 정당한 사유가 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이라면 갱신을 요구하실 수 있고, 갱신이 막히더라도 권리금 회수기회는 따로 보호됩니다.

■ 갱신을 요구할 수 있는 기간

임차인은 계약 기간이 끝나기 전에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 이 권리는 최초 계약을 포함해 전체 10년까지 행사할 수 있습니다. 요구 시기는 ①만료 6개월 전부터 ②만료 1개월 전까지이며, 주택 임대차와 기간이 다릅니다. 넘기면 권리 자체가 사라집니다. 요구는 구두로도 되지만 내용증명으로 남기시는 편이 안전합니다. 건물이 팔려 임대인이 바뀌어도 사업자등록과 인도를 갖춘 임차인은 새 소유자에게 계약을 주장할 수 있고, 10년 기간은 처음부터 다시 시작되지 않고 이어서 계산됩니다.

■ 임대인이 거절할 수 있는 사유

거절이 가능한 경우는 정해져 있습니다. ①3기의 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 ②거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 ③임대인의 동의 없이 전대한 경우 ④건물의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우 ⑤고의나 중과실로 건물을 파손한 경우입니다. 가장 많이 걸리는 것은 연체입니다. 3기분에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있었다면 그 뒤에 갚았더라도 거절 사유가 되고, 연속으로 밀렸을 필요도 없습니다. 재건축을 이유로 들려면 계약 체결 당시에 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지했어야 하고, 막연한 계획만으로는 인정되지 않습니다.

■ 환산보증금과 묵시적 갱신

보증금에 월세를 환산해 더한 금액이 기준을 넘으면 적용되지 않는 조항이 있습니다(같은 법 제2조). 다만 계약갱신요구권과 권리금 규정은 그 기준을 넘어도 적용되므로, 본인 계약에 어떤 조항이 적용되는지부터 확인하셔야 합니다. 갱신할 때 임대인이 차임을 올릴 수 있으나 상한이 정해져 있고, 환산보증금 기준을 넘는 계약에는 그 상한이 적용되지 않아 증액 폭을 두고 다투게 됩니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 아무 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 갱신되고 기간은 1년으로 보며, 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있습니다.

■ 권리금 회수기회 보호

임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다(같은 법 제10조의4). 보호 기간은 만료 6개월 전부터 임대차가 끝날 때까지이고, 10년이 지나 갱신요구권이 없어진 뒤에도 이 보호는 남습니다. 방해로 보는 행위는 ①신규 임차인에게 과도한 차임을 요구하는 것 ②정당한 이유 없이 계약을 거절하는 것 ③권리금을 받지 못하게 하는 것 ④임차인에게 권리금을 요구하는 것입니다. 다만 대규모점포나 국유재산에 해당하면 적용되지 않고, 연체처럼 갱신 거절 사유가 있는 임차인도 보호받기 어렵습니다.

■ 주선 방법과 손해배상 청구

보호를 받으려면 신규 임차인을 실제로 데려와 임대인에게 소개해야 합니다. 임대인이 요구하는 자료 제출에 협조하지 않으면 거절이 정당해질 수 있으므로, 주선 의사를 미리 서면으로 알리고 회신을 받아 과정을 기록으로 남기십시오. 손해배상의 한도는 ①신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 ②임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액이고, 감정을 통해 산정하는 경우가 많습니다. 청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 합니다. 우선은 계약서를 꺼내 시작일과 만료일, 그동안의 연체 이력, 갱신 요구 기간이 남았는지부터 확인하시기 바랍니다.

■ 나가게 될 때의 정산

나가게 되면 원상회복 의무가 문제 됩니다. 임차인이 설치한 시설은 철거하는 것이 원칙이지만 임대인의 동의를 받아 설치한 부분이나 이전 임차인의 시설을 인수한 경우에는 범위가 달라지므로, 계약서의 특약과 입점 당시 사진이 판단 자료가 됩니다. 건물의 가치를 객관적으로 높인 지출은 유익비로 상환을 구할 여지가 있으나, 원상회복 특약이 있으면 청구를 포기한 것으로 보는 경우가 많아 실제 인정 사례는 제한적입니다. 보증금 반환과 점포 인도는 동시이행 관계이고 밀린 차임과 관리비는 보증금에서 공제되므로, 정산 내역을 받아 확인한 뒤에 열쇠를 넘기시는 편이 유리합니다.

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참조 조문

상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의3, 제10조의4, 제10조의5, 제11조

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자주 묻는 질문

갱신은 언제까지 요구해야 하나요?

만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 주택 임대차와 기간이 다르므로 주의해야 합니다.

몇 년까지 갱신할 수 있나요?

최초 계약 기간을 포함해 전체 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

월세가 밀린 적이 있으면 갱신이 안 되나요?

3기분에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있으면 이후 갚았더라도 거절 사유가 됩니다. 연속일 필요도 없습니다.

10년이 지나면 권리금도 못 받나요?

갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개입니다. 10년이 지나도 신규 임차인 주선을 통한 권리금 회수는 보호됩니다.

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