세금 때문에, 대출 때문에, 혹은 사정이 있어 다른 사람 이름으로 부동산을 사 두는 경우가 있습니다. 서로 믿는 사이니까 문제없다고 생각하지만, 법은 이 약정 자체를 무효로 정하고 있습니다. 그리고 무효라는 말이 곧 내 것이 된다는 뜻은 아닙니다. 유형별로 소유권이 누구에게 가는지, 되찾을 수 있는지, 어떤 처벌과 세금이 따르는지, 지금 정리하려면 무엇을 해야 하는지를 순서대로 정리했습니다.
명의신탁이란
실제 소유자가 따로 있으면서 등기만 다른 사람 이름으로 해 두는 것입니다.
부동산실명법은 이런 약정을 무효로 정하고 있습니다.
1995년부터 시행된 법입니다.
세 가지 유형
등기 명의만 옮기는 2자간 명의신탁, 매도인이 사정을 아는 3자간 등기명의신탁, 매도인이 모르는 계약명의신탁으로 나뉩니다.
어느 유형인지에 따라 소유권의 귀속이 완전히 달라집니다.
먼저 자기 사안이 어디에 해당하는지 확인해야 합니다.
2자간 명의신탁
본인 소유 부동산의 등기만 타인에게 넘긴 경우입니다.
약정과 등기가 모두 무효이므로 소유권은 여전히 실소유자에게 있습니다.
등기말소를 청구해 되찾을 수 있습니다.
3자간 등기명의신탁
실소유자가 매수하면서 매도인과 짜고 등기만 명의자 앞으로 한 경우입니다.
등기는 무효이지만 매매계약 자체는 유효합니다.
따라서 매도인을 상대로 등기를 넘겨 달라고 청구할 수 있습니다.
계약명의신탁
매도인은 사정을 모른 채 명의자와 계약하고 등기를 넘긴 경우입니다.
이때 매도인이 선의였다면 등기가 유효해 명의자가 소유자가 됩니다.
실소유자는 소유권을 주장할 수 없습니다.
그러면 돈은 어떻게 되나
계약명의신탁에서 실소유자는 명의자에게 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환하라고 청구할 수 있습니다.
다만 돌려받는 것은 부동산이 아니라 돈입니다.
시세가 크게 올랐다면 그 차익은 명의자에게 남습니다.
가장 흔한 분쟁
명의자가 마음을 바꿔 자기 것이라고 주장하는 경우입니다.
혹은 명의자의 채권자가 그 부동산에 압류를 거는 경우입니다.
등기부상 소유자는 명의자이므로 채권자는 정당하게 집행할 수 있습니다.
명의자가 팔아 버리면
제3자가 사정을 몰랐다면 그 거래는 유효합니다.
부동산실명법은 제3자에게는 무효를 주장할 수 없다고 정하고 있습니다.
소유권을 잃고 손해배상만 남게 됩니다.
명의자가 사망하면
등기부상 소유자이므로 그 재산은 상속인에게 넘어갑니다.
상속인이 사정을 인정하지 않으면 분쟁이 길어집니다.
실소유 관계를 증명할 자료가 없으면 회복이 매우 어렵습니다.
과징금
명의신탁이 확인되면 실소유자에게 과징금이 부과됩니다.
부동산 가액과 기간에 따라 비율이 정해지며 금액이 작지 않습니다.
이행강제금이 추가로 부과되기도 합니다.
형사 처벌
명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금 대상입니다.
약정을 한 것만으로 처벌 규정이 적용됩니다.
세금 문제가 함께 드러나는 경우도 많습니다.
명의자가 처분해도 횡령이 아니다
과거에는 명의수탁자가 임의로 처분하면 횡령죄로 처벌했지만, 대법원은 판례를 바꾸었습니다.
명의신탁 관계는 보호할 신임관계가 아니라고 보아 횡령죄 성립을 부정합니다.
형사로 압박하기 어려워졌다는 뜻입니다.
예외적으로 허용되는 경우
- 종중이 보유한 부동산을 종원 명의로 등기한 경우
- 배우자 명의로 등기한 경우
- 종교단체가 산하 조직 명의로 등기한 경우
다만 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없어야 합니다.
배우자 명의라도
목적이 세금 회피나 채권자 회피였다면 예외가 적용되지 않습니다.
이 경우 일반 명의신탁과 같이 무효가 되고 과징금과 처벌이 따릅니다.
부부라는 사정만으로 안전하지 않습니다.
증여로 추정되는 문제
세법에서는 타인 명의 등기를 증여로 보아 과세할 수 있습니다.
실소유 관계를 증명하지 못하면 증여세까지 부담하게 됩니다.
자금 출처를 소명할 자료가 필요합니다.
증명에 필요한 자료
매수자금의 출처를 보여 주는 계좌 내역이 핵심입니다.
취득세와 관리비, 재산세를 누가 냈는지, 임대차 계약을 누가 관리했는지도 자료가 됩니다.
차용증이나 각서가 있다면 함께 확보하십시오.
정리하려면
합의가 가능하다면 실명 전환을 하는 것이 가장 확실합니다.
다만 전환 과정에서 과징금과 세금이 따라올 수 있으므로 세무 검토를 함께 해야 합니다.
미루는 동안 위험만 커집니다.
법 시행 전부터 있던 등기
1995년 법 시행 당시 이미 명의신탁 상태였던 부동산은 유예기간 안에 실명으로 전환하도록 했습니다.
그 기간에 전환하지 않은 등기는 기간이 지난 시점부터 무효가 되고 과징금 대상이 됩니다.
오래된 가족 명의 부동산에서 지금도 문제가 드러나는 이유입니다.
소송으로 갈 때의 순서
유형을 확정한 뒤 청구 취지를 정해야 합니다.
2자간이면 등기말소, 3자간이면 매도인에 대한 이전등기, 계약명의신탁이면 부당이득 반환으로 각각 달라집니다. 처음부터 잘못 고르면 시간만 지나갑니다.
명의자가 처분할 조짐이 보이면 가처분을 먼저 넣어야 합니다.
왜 지금도 계속 생기나
다주택 규제나 대출 한도, 청약 자격 때문에 여전히 시도되는 방식입니다.
당장은 목적을 달성하는 것처럼 보이지만, 규제가 바뀌거나 명의자의 사정이 달라지는 순간 통제할 수단이 없습니다.
얻으려던 이익보다 잃을 수 있는 금액이 훨씬 큰 구조입니다.
정리
명의신탁은 약정이 무효라는 것이지 실소유자가 보호된다는 뜻이 아닙니다. 유형에 따라 소유권을 아예 잃는 구조가 있습니다.
여기에 과징금과 형사 처벌, 증여세까지 따라옵니다.
이미 해 둔 상태라면 시세가 오르기 전에, 명의자와 관계가 좋을 때 정리하는 것이 유일한 해법입니다.
참조 조문
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조, 제4조, 제5조, 제7조, 제8조 · 상속세 및 증여세법 제45조의2 · 민법 제741조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
명의신탁 약정이 무효면 제 것이 되나요?
유형에 따라 다릅니다. 매도인이 사정을 몰랐던 계약명의신탁이라면 등기가 유효해 명의자가 소유자가 되고, 실소유자는 자금 반환만 청구할 수 있습니다.
명의자가 마음대로 팔면 횡령죄인가요?
대법원은 판례를 변경해 횡령죄 성립을 부정합니다. 제3자가 선의라면 그 거래도 유효해 소유권을 잃게 됩니다.
배우자 명의로 해 두면 괜찮나요?
조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없을 때만 예외가 인정됩니다. 목적이 있으면 무효가 되고 과징금과 처벌이 따릅니다.
어떤 자료가 실소유를 증명하나요?
매수자금의 출처를 보여 주는 계좌 내역이 핵심이고, 취득세와 재산세 납부 주체, 임대 관리 내역도 자료가 됩니다.
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대표 변호사 한병철
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