Q. 질문 내용
살고 있는 집이 재개발 구역으로 지정됐다고 합니다. 전세로 들어온 지 1년밖에 안 됐는데 언제까지 살 수 있는지, 세입자도 받을 수 있는 보상이 있는지 궁금합니다.
사는 동네가 재개발 구역으로 지정되면 세입자에게는 이사 시점과 보상이 가장 큰 문제가 됩니다. 언제까지 살 수 있는지, 이사비 말고 받을 수 있는 것이 있는지, 집주인이 갑자기 나가라고 하면 어떻게 되는지가 궁금해집니다. 집을 가진 사람과 달리 세입자에게 인정되는 권리는 따로 정해져 있습니다. 무엇을 언제 신청해야 하는지, 보상액에 동의할 수 없을 때는 어디로 가는지를 순서대로 정리했습니다. 기준이 되는 날짜가 하나 있는데, 그것부터 확인해야 합니다.
사업 단계를 먼저 확인합니다
정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주와 철거의 순서로 진행됩니다.
세입자에게 실제로 영향이 오는 시점은 관리처분계획인가 이후입니다.
이 인가가 나야 이주가 시작됩니다.
그전까지는 계약이 유지됩니다
구역으로 지정되었다는 사정만으로 임대차가 끝나지 않습니다.
계약갱신요구권도 그대로 행사할 수 있습니다.
다만 갱신 거절 사유에 철거와 재건축이 포함되어 있어 시기가 다가오면 달라집니다.
계약할 때 고지받았어야
임대인이 계약 체결 당시 철거나 재건축 계획을 구체적으로 알린 경우에만 그 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다.
막연한 계획만으로는 인정되지 않습니다.
계약서에 특약이 있는지 확인해 보십시오.
주거이전비
주거용 건축물의 세입자에게 지급되는 보상입니다.
가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비가 산정됩니다.
이주비와는 다른 항목입니다.
받을 수 있는 요건
정비구역 지정을 위한 공람공고일 당시 그 구역에 거주하고 있었어야 합니다.
그리고 사업시행인가 고시일까지 계속 거주해야 합니다.
중간에 이사 나가면 대상에서 빠질 수 있습니다.
공람공고일이 기준
이 날짜가 세입자 보상의 출발점입니다.
이후에 들어온 세입자는 대상이 되지 않는 경우가 많습니다.
구청이나 조합에서 공고일을 확인할 수 있습니다.
이사비
이주 시 동산 이전 비용이 별도로 지급됩니다.
주택 면적에 따라 산정됩니다.
주거이전비와 중복해서 받을 수 있습니다.
임대주택 입주권
일정 요건을 갖춘 세입자에게는 공공임대주택 입주 자격이 주어집니다.
무주택이어야 하고 소득 기준을 충족해야 합니다.
신청 기간이 정해져 있어 놓치면 기회가 사라집니다.
상가 세입자라면
주거이전비 대신 영업손실보상이 적용됩니다.
휴업 기간의 영업이익과 이전 비용, 시설 이전에 드는 비용이 대상입니다.
사업자등록과 실제 영업 사실을 증명해야 합니다.
영업 보상의 요건
공람공고일 이전부터 적법한 장소에서 영업하고 있었어야 합니다.
무허가 건물이나 미등록 영업은 제외되거나 감액됩니다.
세금 신고 자료가 영업 규모를 증명하는 기준이 됩니다.
보증금은 누가 돌려주나
임대인입니다. 조합이 대신 반환하지 않습니다.
다만 실무에서는 이주비에서 정산하는 방식으로 처리되기도 합니다.
임대인이 반환하지 않으면 일반 임대차와 같은 절차로 다투어야 합니다.
대항력을 지키십시오
이사를 먼저 나가면 대항력과 우선변제권이 사라집니다.
보증금을 받지 못한 상태라면 임차권등기명령을 마친 뒤에 이사해야 합니다.
등기 완료를 확인하고 움직이십시오.
명도 절차
관리처분계획인가가 고시되면 사용과 수익이 정지됩니다.
이후 조합이 인도를 청구할 수 있고, 응하지 않으면 명도소송이나 인도 절차가 진행됩니다.
다만 보상금이 지급되지 않았다면 그 이행과 맞물린다고 다툴 여지가 있습니다.
보상액에 동의할 수 없다면
협의가 되지 않으면 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청합니다.
결과에 불복하면 이의재결과 행정소송으로 이어집니다.
기간 제한이 있으므로 통지서를 받은 날짜를 확인해야 합니다.
준비할 자료
- 임대차계약서와 확정일자
- 주민등록등본과 전입 이력
- 공람공고일 이전 거주를 보여 주는 자료
- 상가라면 사업자등록증과 소득 신고 자료
- 조합이나 구청에서 받은 안내문
거주 시점을 증명하는 자료가 가장 중요합니다.
지금 할 일
먼저 사업 단계와 공람공고일을 확인하십시오.
그리고 본인이 그 시점에 거주하고 있었는지를 서류로 확인하면 받을 수 있는 항목이 정해집니다.
신청 기간이 정해진 것이 많아 미루면 손해입니다.
이주 시기가 다가오면
조합은 이주 기간을 정해 통지하고 그 안에 집을 비워 달라고 요청합니다.
이때 보상금 지급과 인도는 맞물려 처리되는 것이 원칙이므로, 받을 것을 받지 못한 상태에서 먼저 나갈 이유는 없습니다.
다만 협의가 길어지면 지연에 따른 부담이 생기므로 절차를 병행하는 편이 낫습니다.
이사 갈 집을 구할 때
같은 지역의 전세 시세가 이주 시기에 함께 오르는 경우가 많습니다.
주거이전비만으로는 차액을 감당하기 어려울 수 있으므로 일정을 미리 잡아 두는 편이 안전합니다.
임대주택 입주 자격이 되는지도 함께 확인해 보십시오.
집주인이 조합원인 경우
임대인이 조합원이면 본인도 이주비를 받고 새 아파트를 기다리는 입장입니다.
이때 이주비로 보증금을 반환하겠다고 하는 경우가 많은데, 지급 시기가 조합 일정에 묶여 있어 늦어질 수 있습니다.
반환 시기를 서면으로 정해 두고, 지연되면 임차권등기부터 진행하는 것이 안전합니다.
정리
세입자에게도 주거이전비와 이사비, 임대주택 입주권이 인정됩니다. 상가라면 영업손실보상입니다.
기준이 되는 것은 공람공고일 당시 거주하고 있었는지, 그리고 그때부터 계속 살았는지입니다.
보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사하는 것만은 피하십시오.
참조 조문
도시 및 주거환경정비법 제65조, 제70조, 제81조 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조, 제77조, 제83조 · 주택임대차보호법 제3조, 제3조의3, 제6조의3
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자주 묻는 질문
재개발 구역이 되면 바로 나가야 하나요?
아닙니다. 관리처분계획인가가 나야 이주가 시작됩니다. 그전까지는 계약이 그대로 유지됩니다.
세입자도 보상을 받나요?
주거용이면 가구원 수에 따른 4개월분 주거이전비와 이사비를, 상가라면 영업손실보상을 받을 수 있습니다.
보상 기준일은 언제인가요?
정비구역 지정을 위한 공람공고일입니다. 그 이후에 들어온 세입자는 대상에서 빠지는 경우가 많습니다.
보증금은 조합이 돌려주나요?
임대인이 반환합니다. 받지 못한 상태라면 임차권등기명령을 마친 뒤에 이사해야 순위가 유지됩니다.
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