재개발 구역 세입자인데 언제까지 살 수 있고 보상은 받을 수 있나요?

Q. 질문 내용

살고 있는 집이 재개발 구역으로 지정됐다고 합니다. 전세로 들어온 지 1년밖에 안 됐는데 언제까지 살 수 있는지, 세입자도 받을 수 있는 보상이 있는지 궁금합니다.

 

본인 사안은 사업이 어느 단계까지 왔는지와 공람공고일에 거주하고 있었는지를 확인해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 구역으로 지정되었다는 사정만으로 계약이 끝나지는 않고, 이주는 관리처분계획인가 이후에 시작됩니다. 세입자에게도 주거이전비와 이사비가 인정됩니다.

■ 언제까지 살 수 있는지

정비사업은 ① 정비구역 지정, ② 조합설립인가, ③ 사업시행인가, ④ 관리처분계획인가, ⑤ 이주와 철거의 순서로 진행됩니다. 세입자에게 실제로 영향이 오는 시점은 관리처분계획인가 이후이고, 이 인가가 나야 이주가 시작됩니다. 그전까지는 구역으로 지정되었다는 사정만으로 임대차가 끝나지 않으며 계약갱신요구권도 그대로 행사할 수 있습니다.

■ 갱신을 거절당했을 때 확인할 것

갱신 거절 사유에는 철거와 재건축이 들어 있어 시기가 다가오면 상황이 달라집니다. 다만 임대인이 계약을 맺을 당시에 철거나 재건축 계획을 구체적으로 알린 경우여야 그 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 막연한 계획이 있다는 정도로는 인정되지 않습니다. 계약서에 관련 특약이 들어 있는지 먼저 확인해 보시고, 고지받은 내용이 있었다면 그 시점과 범위를 정리해 두십시오.

■ 주거이전비와 이사비

주거이전비는 주거용 건축물의 세입자에게 지급되는 보상으로, 가구원 수에 따라 4개월분이 산정됩니다. 이사비는 이주할 때 드는 동산 이전 비용으로 주택 면적을 기준으로 정해지며, 주거이전비와 중복해서 받을 수 있습니다. 두 항목은 이주비와도 다른 별개의 돈입니다. 항목마다 신청 기간이 정해져 있는 경우가 많아 미루면 그대로 손해가 됩니다.

■ 기준이 되는 날짜는 공람공고일

세입자 보상의 출발점은 정비구역 지정을 위한 공람공고일입니다. 그날 당시 그 구역에 거주하고 있었어야 하고, 사업시행인가 고시일까지 계속 거주해야 합니다. 중간에 이사를 나가면 대상에서 빠질 수 있고, 공고일 이후에 들어온 세입자는 대상이 되지 않는 경우가 많습니다. 공고일은 구청이나 조합에서 확인할 수 있으니 본인의 전입 이력과 맞추어 보시기 바랍니다.

■ 임대주택 입주권과 상가 세입자

일정 요건을 갖춘 세입자에게는 공공임대주택 입주 자격이 주어집니다. 무주택이어야 하고 소득 기준을 충족해야 하며, 신청 기간을 놓치면 기회가 사라집니다. 상가 세입자라면 주거이전비 대신 영업손실보상이 적용됩니다. 휴업 기간의 영업이익과 이전 비용, 시설 이전에 드는 비용이 대상이고, 공람공고일 이전부터 적법한 장소에서 영업하고 있었어야 합니다. 무허가 건물이나 미등록 영업은 제외되거나 감액되며, 세금 신고 자료가 영업 규모를 증명하는 기준이 됩니다.

■ 보증금과 이사 시점

보증금은 임대인이 돌려주는 것이고 조합이 대신 반환하지 않습니다. 실무에서는 임대인이 받은 이주비에서 정산하는 방식으로 처리되기도 하는데, 지급 시기가 조합 일정에 묶여 늦어질 수 있으니 반환 시기를 서면으로 정해 두십시오. 이사를 먼저 나가면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 보증금을 받지 못한 상태라면 임차권등기명령을 마치고 등기가 끝난 것을 확인한 뒤에 움직여야 합니다. 보상액에 동의할 수 없으면 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하고, 결과에 불복하면 이의재결과 행정소송으로 이어지므로 통지서를 받은 날짜를 꼭 확인하십시오.

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참조 조문

도시 및 주거환경정비법 제65조, 제70조, 제81조 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조, 제77조, 제83조 · 주택임대차보호법 제3조, 제3조의3, 제6조의3

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자주 묻는 질문

재개발 구역이 되면 바로 나가야 하나요?

아닙니다. 관리처분계획인가가 나야 이주가 시작됩니다. 그전까지는 계약이 그대로 유지됩니다.

세입자도 보상을 받나요?

주거용이면 가구원 수에 따른 4개월분 주거이전비와 이사비를, 상가라면 영업손실보상을 받을 수 있습니다.

보상 기준일은 언제인가요?

정비구역 지정을 위한 공람공고일입니다. 그 이후에 들어온 세입자는 대상에서 빠지는 경우가 많습니다.

보증금은 조합이 돌려주나요?

임대인이 반환합니다. 받지 못한 상태라면 임차권등기명령을 마친 뒤에 이사해야 순위가 유지됩니다.

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