토지 경계가 등기와 다를 때 확인할 것

측량을 해 보니 담장이 남의 땅을 넘어가 있거나, 반대로 내 땅의 일부를 이웃이 쓰고 있다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 수십 년을 그대로 살아온 상태라 어디부터 손대야 할지 막막합니다. 이 문제는 경계를 확정하는 절차와 소유권을 다투는 절차가 따로 있습니다. 무엇을 먼저 해야 하는지, 오래 점유한 쪽이 권리를 얻을 수 있는지, 소유자는 어떻게 대응해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 시간이 흐를수록 유리해지는 쪽은 이미 정해져 있습니다.

내 땅의 경계는 담장이 아니라 어디인가

법적인 경계는 지적공부에 등록된 경계입니다. 담장이 서 있는 자리나 오래 써 온 현황과 다를 수 있고, 그 차이를 확인하는 것이 첫 단계입니다.

현장에서 확인하려면 한국국토정보공사에 경계복원측량을 신청합니다. 목적에 따라 신청할 측량이 다르므로, 무엇을 확인하려는지부터 정하시는 편이 좋습니다.

측량의 종류	무엇을 하나	언제 신청하나
경계복원측량	등록된 경계를 현장에 표시	담장과 경계석의 위치를 확인할 때
지적현황측량	건물 등 현황과 경계의 관계를 확인	건물이 경계를 넘었는지 볼 때
분할측량	하나의 필지를 나눔	침범된 부분을 떼어 매매할 때

순서는 이렇게 잡으시면 됩니다.

1. 등기부등본과 토지대장, 지적도를 발급받아 등록된 면적을 확인합니다.
2. 한국국토정보공사에 경계복원측량을 신청합니다.
3. 현장에 표시된 경계와 담장, 건물의 위치를 대조합니다.
4. 차이가 확인되면 이웃에게 결과를 알리고 협의를 시작합니다.

측량 없이 짐작만으로 이야기를 시작하면 협의도 소송도 진행되지 않습니다. 숫자로 확인된 경계가 있어야 그다음 판단이 가능하고, 이웃에게 설명할 근거도 생깁니다. 비용이 들더라도 이 단계는 건너뛰지 마십시오.

이웃이 측량 결과를 인정하지 않으면

측량 결과를 상대가 받아들이지 않으면 그때부터 다툼이 됩니다. 이 경우 법원에 경계확정의 소를 제기해 경계를 정할 수 있고, 법원은 감정을 거쳐 경계를 확정합니다.

다만 여기서 오해가 자주 생깁니다.

순서를 정할 때는 상대가 무엇을 들고 나올지를 먼저 봅니다. 오래 점유해 온 사정을 앞세울 것이 분명하다면, 경계확정만 받아 두고 끝났다고 생각해서는 안 됩니다. 경계가 정해진 뒤에 소유권 다툼이 새로 시작되면 시간과 비용이 두 번 듭니다.

경계가 확정되었다고 해서 그 땅의 소유권까지 곧바로 정리되는 것은 아닙니다. 경계선이 어디인지 정해진 것과, 그 안쪽 땅이 누구 것인지 정해진 것은 다른 문제이기 때문입니다. 상대가 취득시효를 주장하면 소유권은 따로 다투게 됩니다. 두 절차를 함께 정리해야 분쟁이 실제로 끝납니다.

20년을 점유하면 소유권이 넘어가나

20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있습니다. 남의 땅이라도 오랜 점유가 권리로 바뀌는 제도이고, 담장 안쪽의 땅에서 자주 문제 됩니다.

시효에는 두 가지가 있습니다.

구분	점유취득시효	등기부취득시효
기간	20년	10년
등기	점유하는 동안 등기는 필요하지 않음	소유자로 등기되어 있어야 함
점유의 모습	소유의 의사로 평온하고 공연하게	선의이고 무과실일 것
특징	기간이 길지만 문턱이 낮음	기간이 짧은 대신 요건이 엄격함

기간을 셀 때 하나 더 살펴야 할 것이 있습니다. 부모 세대부터 이어진 점유는 기간을 합산할 수 있습니다. 본인이 점유한 기간이 짧아도 앞선 점유자의 기간을 이어받아 20년을 채울 수 있다는 뜻이고, 소유자 쪽에서 보면 생각보다 시효가 임박해 있을 수 있다는 뜻이기도 합니다.

자주점유와 타주점유는 어떻게 갈리나

시효를 주장하려면 소유의 의사로 점유했어야 합니다. 자기 것으로 알고 써 온 경우여야 한다는 뜻입니다.

자주점유와 타주점유
자주점유는 자기 것으로 알고 점유한 경우이고, 타주점유는 빌려 쓰거나 허락을 받아 사용한 경우입니다. 타주점유에서는 취득시효가 인정되지 않습니다.

점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다. 그래서 다투는 쪽에서 그 추정을 깨야 합니다.

처음부터 남의 땅임을 알고 있었다면 자주점유가 부정될 수 있습니다. 매수한 면적을 크게 넘겨 점유한 경우가 대표적입니다. 임대차나 사용대차 관계였다면 애초에 해당하지 않습니다.

그래서 다툼은 대개 계약 당시의 사정으로 옮겨 갑니다. 무엇을 얼마에 샀는지, 그때 도면이나 현황을 확인했는지, 이웃에게 양해를 구한 적이 있는지가 자료가 됩니다. 사용을 허락받았다는 문자 한 통이 시효 주장을 통째로 무너뜨리기도 합니다.

시효가 완성되면 그날로 소유자가 되나

아닙니다. 시효가 완성되면 소유자에게 이전등기를 청구할 수 있는 권리가 생기는 것이고, 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다.

이 청구권도 방치하면 소멸시효에 걸립니다. 20년을 채워 놓고도 등기를 미루다 권리를 잃는 경우가 여기서 나옵니다.

주의
시효가 완성된 뒤 등기를 마치기 전에 소유권이 제3자에게 넘어가면, 그 제3자에게는 시효를 주장하기 어렵습니다. 주장할 생각이라면 등기 청구를 미루지 마십시오. 가처분을 함께 검토하는 이유도 여기에 있습니다.

그래서 시효를 주장하는 쪽에 필요한 것은 기다림이 아니라 절차입니다. 언제부터 점유했는지를 자료로 정리하고, 등기를 청구할 준비를 함께 해 두어야 합니다.

소유자 쪽은 무엇을 해야 하나

답은 단순합니다. 시효가 완성되기 전에 점유를 정리하면 됩니다.

내용증명으로 사용을 중단하라고 요구하거나, 사용료를 받는 관계로 바꾸어 두면 자주점유가 부정됩니다. 허락을 받아 쓰는 관계가 되기 때문입니다. 소송을 제기하면 시효가 중단됩니다.

남의 땅을 무단으로 쓰고 있다면 부당이득으로 사용료를 청구할 수도 있습니다. 과거분은 10년 범위에서 청구할 수 있고, 금액은 감정으로 정해집니다.

내용증명은 그 자체로 결론을 내는 문서가 아닙니다. 다만 언제 어떤 요구를 했는지가 날짜와 함께 남는다는 점에서 의미가 있고, 나중에 점유의 성격을 따질 때 그 기록이 쓰입니다.

가만히 두는 것이 가장 나쁜 선택입니다. 이웃과 얼굴을 붉히기 싫어 미루는 사이에 기간이 채워지고, 그때는 대응할 수 있는 방법이 크게 줄어듭니다.

건물이 경계를 넘어 서 있다면

원칙적으로 철거를 청구할 수 있습니다. 다만 법원이 권리남용으로 보아 청구를 제한한 사례가 있습니다. 침범한 면적이 작은데 철거 비용이 지나치게 큰 경우입니다.

이때는 현실적인 정리 방법을 찾게 됩니다. 침범된 부분을 매수하도록 협의하거나, 사용료를 받는 관계로 바꾸는 방식입니다.

가장 깔끔한 것은 그 부분을 분할해 매매하는 방법입니다. 분할측량과 지적 정리, 등기를 함께 진행하면 됩니다. 비용을 어느 쪽이 얼마나 부담할지는 시작 전에 정해 두십시오.

토지를 사려는 분이라면 순서가 하나 더 있습니다. 등기부의 면적과 실제 현황이 같은지 계약 전에 확인하고, 측량 결과에 따라 어떻게 처리할지를 특약으로 넣어 두면 나중의 분쟁을 넘겨받지 않습니다.

지적재조사 대상 지역이라면

국가가 지적공부와 실제 현황의 불일치를 바로잡는 사업을 진행하고 있습니다. 대상 지역이 되면 경계를 새로 정하면서 면적이 늘거나 줄고, 그 차이는 조정금으로 정산합니다.

해당 지역이라면 개별 소송보다 이 절차를 통해 정리되는 경우가 많습니다. 다만 통지를 받고 그냥 두어서는 안 됩니다.

경계 결정에 동의하지 않으면 정해진 기간 안에 이의를 신청해야 합니다. 기간이 지나면 확정되어 이후에 다투기 어려워지므로, 통지를 받으면 현황과 대조해 보아야 합니다. 조정금 산정에 대해서도 따로 이의할 수 있습니다.

미리 갖춰 둘 자료
· 등기부등본과 토지대장
· 지적도와 측량 성과도
· 언제부터 어떻게 써 왔는지 보여 주는 항공사진
· 담장과 건물이 찍힌 오래된 사진
· 이웃과 주고받은 문서나 합의서

이웃과 합의로 정리하는 것이 비용과 시간 면에서 가장 낫습니다. 다만 구두 합의는 소유자가 바뀌면 효력을 주장하기 어려우므로, 내용을 서면으로 남기고 필요하면 분할과 등기까지 마쳐 두어야 합니다. 담장을 다시 세울 때의 비용 분담도 그 자리에서 함께 정하십시오.

정리

경계를 정하는 절차와 소유권을 다투는 절차는 다릅니다. 측량으로 경계를 확인하는 것이 언제나 먼저입니다.

오래 점유한 쪽은 취득시효를 주장할 수 있고, 소유자 쪽은 시효가 완성되기 전에 점유 관계를 정리해야 합니다. 20년과 10년이라는 기간이 양쪽의 시간표를 정합니다.

어느 쪽이든 결론을 만드는 것은 주장이 아니라 자료입니다. 언제부터 어떻게 사용해 왔는지를 보여 주는 항공사진과 오래된 사진부터 찾아 두십시오.

지적재조사 대상 지역이라면 통지서를 먼저 확인하십시오. 이의를 신청할 수 있는 기간이 정해져 있고, 그 기간이 지나면 경계가 확정되어 개별적으로 다투기 어려워집니다.

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참조 조문

민법 제245조, 제197조, 제741조, 제2조, 제214조 · 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조, 제79조 · 민사소송법 제248조

본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.

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자주 묻는 질문

담장이 남의 땅을 넘어갔으면 철거해야 하나요?

원칙적으로 철거를 청구할 수 있지만, 침범 면적이 작고 비용이 지나치게 크면 권리남용으로 제한되는 사례가 있습니다.

오래 사용하면 제 땅이 되나요?

20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 취득시효가 완성됩니다. 다만 등기를 해야 소유권을 취득합니다.

빌려서 쓴 경우에도 시효가 되나요?

되지 않습니다. 허락을 받아 사용한 경우는 타주점유여서 소유의 의사가 인정되지 않습니다.

소유자는 어떻게 대응해야 하나요?

시효 완성 전에 사용 중단을 요구하거나 사용료를 받는 관계로 정리하면 됩니다. 소송을 제기하면 시효가 중단됩니다.

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