측량을 해 보니 담장이 남의 땅을 넘어가 있거나, 반대로 내 땅 일부를 이웃이 쓰고 있다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 수십 년 그대로 살아온 상태라 어디부터 손대야 할지 막막합니다. 이 문제는 경계를 확정하는 절차와 소유권을 다투는 절차가 따로 있습니다. 무엇을 먼저 해야 하는지, 오래 점유한 쪽이 권리를 얻을 수 있는지, 소유자는 어떻게 대응해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 시간이 흐를수록 유리해지는 쪽이 정해져 있습니다.
먼저 경계를 확인합니다
지적공부에 등록된 경계가 법적인 경계입니다.
실제 담장이나 사용 현황과 다를 수 있고, 이 차이를 확인하는 것이 첫 단계입니다.
한국국토정보공사에 경계복원측량을 신청합니다.
측량의 종류
- 경계복원측량 : 등록된 경계를 현장에 표시
- 지적현황측량 : 건물 등 현황과 경계의 관계를 확인
- 분할측량 : 하나의 필지를 나눌 때
목적에 맞는 측량을 신청해야 합니다.
측량 결과가 다르면
이웃이 결과를 인정하지 않으면 다툼이 시작됩니다.
이때 법원에 경계확정의 소를 제기해 경계를 정할 수 있습니다.
법원이 감정을 거쳐 경계를 확정합니다.
경계확정과 소유권은 다릅니다
경계가 확정되어도 그 땅의 소유권이 곧바로 정리되는 것은 아닙니다.
상대가 취득시효를 주장하면 별도로 다투게 됩니다.
두 문제를 함께 정리해야 분쟁이 끝납니다.
점유취득시효
20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있습니다.
남의 땅이라도 오랜 점유가 권리로 전환되는 제도입니다.
담장 안쪽 땅에서 자주 문제 됩니다.
소유의 의사
자기 것으로 알고 점유했어야 합니다. 이를 자주점유라고 합니다.
빌려 쓰거나 허락을 받아 사용한 경우에는 타주점유여서 시효가 인정되지 않습니다.
임대차나 사용대차 관계였다면 해당하지 않습니다.
추정과 번복
점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다.
다만 처음부터 남의 땅임을 알고 있었다면 자주점유가 부정될 수 있습니다.
매수 면적을 크게 초과해 점유한 경우가 대표적입니다.
등기부취득시효
소유자로 등기되어 있으면서 10년간 점유하면 시효가 완성됩니다.
다만 선의이고 무과실이어야 합니다.
점유취득시효보다 기간이 짧지만 요건이 엄격합니다.
시효가 완성되면
곧바로 소유자가 되는 것은 아닙니다.
등기를 해야 소유권을 취득하며, 소유자에게 이전등기를 청구할 수 있는 권리가 생기는 것입니다.
이 청구권도 방치하면 소멸시효에 걸립니다.
중간에 소유자가 바뀌면
시효 완성 후 등기 전에 제3자에게 소유권이 넘어가면 그 제3자에게는 시효를 주장하기 어렵습니다.
그래서 시효를 주장하려면 서둘러 등기를 청구해야 합니다.
가처분을 함께 검토하는 이유입니다.
소유자 쪽의 대응
시효가 완성되기 전에 점유를 중단시키면 됩니다.
내용증명으로 사용을 중단하라고 요구하거나, 사용료를 받는 관계로 정리하면 자주점유가 부정됩니다.
소송을 제기하면 시효가 중단됩니다.
사용료 청구
남의 땅을 무단으로 쓰고 있다면 부당이득으로 사용료를 청구할 수 있습니다.
과거분은 10년 범위에서 청구가 가능합니다.
금액은 감정으로 정해집니다.
건물이 걸쳐 있는 경우
철거를 청구할 수 있지만 법원이 권리남용으로 보아 제한하는 사례가 있습니다.
침범 면적이 작고 철거 비용이 지나치게 큰 경우입니다.
이때는 매수를 협의하거나 사용료로 정리합니다.
매매로 정리하는 방법
침범된 부분을 분할해 매매하는 것이 가장 깔끔합니다.
분할측량과 지적 정리, 등기를 함께 진행합니다.
비용을 어떻게 나눌지 미리 정해야 합니다.
매수인이 알아야 할 것
토지를 살 때는 등기부 면적과 실제 현황이 같은지 확인해야 합니다.
측량 없이 계약하면 나중에 분쟁을 떠안게 됩니다.
계약서에 측량 결과에 따른 처리를 특약으로 넣어 두면 안전합니다.
준비할 자료
등기부등본과 토지대장, 지적도, 측량 성과도가 기본입니다.
언제부터 어떻게 사용해 왔는지를 보여 주는 항공사진과 오래된 사진도 유용합니다.
점유 기간을 증명하는 자료가 핵심이 됩니다.
지적재조사 사업
국가가 지적공부와 실제 현황의 불일치를 바로잡는 사업을 진행하고 있습니다.
대상 지역이 되면 경계를 새로 정하면서 면적이 늘거나 줄고, 그 차이를 조정금으로 정산합니다.
해당 지역이라면 개별 소송보다 이 절차를 통해 정리되는 경우가 많습니다.
이의를 제기하려면
경계 결정에 동의하지 않으면 정해진 기간 안에 이의를 신청해야 합니다.
기간이 지나면 확정되어 이후에 다투기 어려워지므로, 통지를 받으면 현황과 대조해 보아야 합니다.
조정금 산정에 대해서도 별도로 이의할 수 있습니다.
이웃과 협의할 때
합의로 정리하는 것이 비용과 시간 면에서 가장 낫습니다.
다만 구두 합의는 소유자가 바뀌면 효력을 주장하기 어려우므로, 합의 내용을 서면으로 남기고 필요하면 분할과 등기까지 마쳐 두어야 합니다.
담장을 다시 세울 때 비용 분담도 함께 정하십시오.
상속받은 땅이라면
부모 세대부터 이어진 점유는 기간을 합산할 수 있습니다.
본인이 점유한 기간이 짧아도 앞선 점유자의 기간을 이어받아 20년을 채울 수 있다는 뜻이며, 반대로 소유자 쪽에서는 그만큼 시효가 임박해 있을 수 있습니다.
언제부터 사용했는지 확인하려면 오래된 항공사진과 마을 주민의 진술이 자료가 됩니다.
정리
경계를 정하는 절차와 소유권을 다투는 절차는 다릅니다. 측량으로 경계를 확인하는 것이 먼저입니다.
오래 점유한 쪽은 취득시효를 주장할 수 있고, 소유자 쪽은 시효가 완성되기 전에 점유를 정리해야 합니다.
어느 쪽이든 언제부터 어떻게 사용했는지를 보여 주는 자료가 결론을 만듭니다.
참조 조문
민법 제245조, 제197조, 제741조, 제2조, 제214조 · 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조, 제79조 · 민사소송법 제248조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
담장이 남의 땅을 넘어갔으면 철거해야 하나요?
원칙적으로 철거를 청구할 수 있지만, 침범 면적이 작고 비용이 지나치게 크면 권리남용으로 제한되는 사례가 있습니다.
오래 사용하면 제 땅이 되나요?
20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 취득시효가 완성됩니다. 다만 등기를 해야 소유권을 취득합니다.
빌려서 쓴 경우에도 시효가 되나요?
되지 않습니다. 허락을 받아 사용한 경우는 타주점유여서 소유의 의사가 인정되지 않습니다.
소유자는 어떻게 대응해야 하나요?
시효 완성 전에 사용 중단을 요구하거나 사용료를 받는 관계로 정리하면 됩니다. 소송을 제기하면 시효가 중단됩니다.
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