권리금은 오랫동안 관행으로만 오가던 돈이었습니다. 계약서 없이 현금으로 주고받는 경우가 많았고, 문제가 생겨도 근거를 찾기 어려웠습니다. 지금은 법에 정의가 들어와 있고 보호 규정도 마련되어 있습니다. 다만 무엇이 보호되고 무엇은 보호되지 않는지 구분해 두어야 합니다. 권리금의 법적 성격과 누구와 주고받는 돈인지, 회수하지 못했을 때 어떤 방법이 있는지를 순서대로 정리했습니다. 놓치기 쉬운 기간이 두 개 있습니다.
권리금은 법에 정의된 개념입니다
상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 영업시설과 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하게 하는 대가로 정의하고 있습니다. 2015년 개정으로 들어온 조항입니다. 관행으로만 있던 돈이 제도 안으로 들어온 것입니다.
실무에서는 성격에 따라 셋으로 나눠 부릅니다. 다만 실제 거래에서는 구분 없이 한 금액으로 오갑니다.
| 구분 | 내용 | 다툼이 생기는 지점 |
|---|---|---|
| 바닥권리금 | 위치와 상권에서 나오는 가치 | 상권이 바뀌었을 때의 평가 |
| 영업권리금 | 단골과 매출, 거래처 | 매출 자료로 뒷받침되는지 |
| 시설권리금 | 인테리어와 설비 | 인수 목록과 실제 상태의 차이 |
누구에게 받는 돈인가
여기서부터 오해가 시작됩니다. 권리금은 원칙적으로 기존 임차인과 새로 들어오는 임차인 사이에서 오가는 돈입니다. 임대인이 받는 돈이 아닙니다.
그래서 임대인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위는 법이 금지하는 방해 행위에 해당할 수 있습니다.
반대로 임대인에게 권리금을 달라고 할 수도 없습니다. 임대인에게는 권리금을 지급할 의무가 없고, 대신 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해하지 않을 의무가 있습니다. 이 의무를 어기면 손해배상 책임이 생깁니다. 근거는 같은 법 제10조의4입니다.
그래서 협상 자리에서 임대인이 권리금의 일부를 달라고 말했다면 그 말 자체를 남겨 두어야 합니다. 통화 녹음이나 문자로 남은 요구의 흔적이 나중에 방해 행위를 다툴 때 가장 직접적인 자료가 됩니다.
언제부터 언제까지 보호되나
보호되는 구간이 정해져 있습니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지입니다.
이 기간에 임차인이 데려온 신규 임차인과의 계약을 임대인이 정당한 이유 없이 거절하면 안 됩니다. 거꾸로 말하면 이 구간 밖에서 벌어진 일은 회수기회 방해로 다투기 어렵습니다. 그래서 만료일을 역산해 두는 일이 먼저입니다.
여기서 자주 나오는 질문이 하나 있습니다. 10년의 갱신요구권을 다 쓰고 나면 권리금도 함께 끝나는 것 아니냐는 것입니다. 그렇지 않습니다. 갱신을 더 요구할 수 없게 된 뒤에도 회수기회 보호는 그대로 남습니다.
다만 기간을 계산할 때 기준이 되는 것은 실제 종료일입니다. 묵시적으로 갱신되었거나 갱신 요구로 기간이 늘어났다면 늘어난 뒤의 만료일에서 다시 역산해야 하고, 이 계산을 틀리면 준비를 제때 시작하고도 구간을 벗어나게 됩니다.
무엇이 방해 행위인가
법은 임대인이 해서는 안 되는 행위를 유형으로 정해 두었습니다.
- 신규 임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
- 임차인이 신규 임차인에게서 권리금을 받지 못하게 하는 행위
- 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위
- 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위
세 번째 항목이 실제로는 가장 자주 문제 됩니다. 대놓고 거절하지 않고 조건을 올려 성사되지 않게 만드는 방식이기 때문입니다. 고액인지 아닌지는 주변 시세와 비교해 판단하므로, 인근 점포의 임대 조건을 함께 모아 두어야 합니다.
차임 인상 요구가 곧바로 방해가 되는 것은 아닙니다. 통상적인 범위의 인상과 사실상 계약을 막으려는 조건은 다르게 평가되기 때문에, 요구받은 조건과 시세 자료를 나란히 놓고 따지게 됩니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우
거절이 언제나 위법한 것은 아닙니다. 신규 임차인이 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있다면 정당한 이유가 됩니다. 임대인이 그 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우도 여기에 들어갑니다.
이 사유는 임대인이 증명해야 합니다. 임차인이 아니라는 점이 중요합니다.
그렇더라도 임차인 쪽에서 할 일이 있습니다. 임대인이 어떤 이유로 거절했는지를 그때그때 문자나 서면으로 확인해 두어야, 나중에 그 이유가 사실이었는지 따져 볼 수 있기 때문입니다.
임차인 쪽 사정으로 보호에서 아예 빠지는 경우도 있습니다. 3기의 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있거나, 무단으로 전대하거나 건물을 고의로 파손한 경우가 그렇습니다. 대규모점포와 국유·공유재산에는 이 보호 규정이 적용되지 않는데, 그 범위는 같은 법 제10조의5가 정하고 있습니다.
회수하려면 무엇을 해야 하나
권리금 회수는 가만히 있어도 지켜지는 권리가 아닙니다. 임차인이 먼저 움직여야 보호가 작동합니다.
- 만료 6개월 전이 되면 신규 임차인을 실제로 구합니다.
- 구한 사람을 임대인에게 소개하고, 계약 의사를 서면이나 문자로 전달합니다.
- 임대인이 요구하는 자료 제출에 협조합니다.
- 임대인의 답변과 제시 조건을 그대로 기록으로 남깁니다.
세 번째를 소홀히 하면 거절이 정당해질 수 있습니다. 신규 임차인의 자력이나 업종에 관한 자료 요구에 응하지 않은 사정은 임대인 쪽 논거가 됩니다.
임대인이 본인이 직접 장사하겠다며 거절하는 경우도 있습니다. 그 자체는 법이 정한 정당한 이유가 아니어서 곧바로 방해 행위가 될 수 있지만, 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우는 예외로 정해져 있으므로 이후에 실제로 어떻게 쓰였는지를 확인해 볼 필요가 있습니다. 해당 상가의 사업자등록과 확정일자 부여 현황을 통해 새 임차인이 들어왔는지 확인할 수 있고, 말한 사정이 사실이 아니었다면 그 자체가 청구의 근거가 됩니다.
얼마를 받을 수 있고 언제까지 청구하나
손해배상에는 한도가 있습니다. 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한이고, 실제 액수는 감정을 통해 정해지는 경우가 많습니다. 기대했던 금액을 그대로 받는 구조가 아닙니다.
기간은 더 중요합니다. 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 하고, 이 기간이 지나면 청구권 자체가 사라집니다.
청구를 준비할 때는 두 갈래의 자료를 함께 모읍니다. 신규 임차인과 합의했던 권리금 액수를 보여 주는 자료, 그리고 그 무렵 인근 점포의 권리금 수준을 보여 주는 자료입니다. 감정으로 액수를 정하게 되더라도 이런 자료가 있으면 기준점이 생깁니다.
주의
임대인과 협의를 이어 가는 사이에 3년을 넘기는 경우가 있습니다. 협의는 기간의 진행을 멈춰 주지 않으므로, 대화가 길어지면 기간을 먼저 계산하고 소 제기 시점을 정해 두어야 합니다.
계약서와 세금은 어떻게 정리하나
권리금 계약은 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 계약입니다. 국토교통부의 표준계약서가 마련되어 있고, 그 근거는 상가건물 임대차보호법 제10조의6에 있습니다. 시설 목록과 인수 범위, 지급 시기를 구체적으로 적어야 뒤탈이 없습니다.
여기에 한 줄이 더 필요합니다. 임대인과의 임대차계약이 체결되지 않으면 권리금 계약이 해제되고 이미 지급한 돈을 반환한다는 조항입니다. 이 특약이 없으면 임대차가 무산되어도 권리금을 돌려받기 어려워지므로, 신규 임차인 쪽에서는 지급 순서를 계약서에 못 박아 두어야 합니다.
세금도 함께 봅니다. 권리금은 받는 쪽의 기타소득에 해당해 원천징수 대상이 되고, 그 근거는 소득세법 제21조입니다. 지급하는 쪽은 필요경비로 처리하면서 세금계산서 발행 여부를 확인해야 합니다. 현금으로만 주고받으면 나중에 증명이 어려워집니다.
계약서가 아예 없는 상태로 다투게 되는 경우도 많습니다. 그때는 이체 내역과 시설 인수 목록, 오간 문자로 금액과 명목을 증명하게 되므로, 늦었더라도 확인 문자를 남겨 두는 편이 낫습니다.
재건축이 예정된 상가라면 계약서의 고지 문구를 먼저 확인해야 합니다. 계약 당시 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지받았다면 갱신 거절이 가능하지만, 그 경우에도 권리금 회수기회 보호가 당연히 배제되지는 않는다고 보는 견해가 있어 다투어지는 영역입니다.
정리
권리금은 임대인에게 받는 돈이 아니라 다음 임차인에게 받는 돈이고, 임대인의 의무는 지급이 아니라 그 기회를 막지 않는 것입니다.
그래서 회수하려면 신규 임차인을 실제로 주선하고, 그 과정을 남겨야 합니다. 임대인의 거절 이유와 제시 조건까지 기록으로 남아 있어야 나중에 다툴 수 있습니다.
그리고 기간이 두 개입니다. 만료 6개월 전과 종료 후 3년입니다. 둘 다 지나면 되돌릴 방법이 없으므로, 계약서를 꺼내 만료일부터 확인하는 것이 가장 먼저 할 일입니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의3, 제10조의4, 제10조의5, 제10조의6, 제10조의7 · 소득세법 제21조 · 민법 제750조
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자주 묻는 질문
권리금을 임대인에게 청구할 수 있나요?
임대인은 권리금을 지급할 의무가 없습니다. 다만 회수 기회를 방해하지 않을 의무가 있고, 이를 어기면 손해배상 책임이 생깁니다.
언제까지 보호되나요?
임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 손해배상 청구는 종료한 날부터 3년 이내에 해야 합니다.
얼마를 배상받을 수 있나요?
신규 임차인이 지급하기로 한 금액과 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도이며, 감정으로 산정되는 경우가 많습니다.
권리금 계약서에 무엇을 넣어야 하나요?
임대차계약이 체결되지 않으면 계약을 해제하고 지급액을 반환한다는 특약이 핵심입니다. 시설 인수 범위도 구체적으로 적어야 합니다.
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