권리금은 오랫동안 관행으로만 오가던 돈이었습니다. 계약서도 없이 현금으로 주고받는 경우가 많았고, 문제가 생겨도 근거를 찾기 어려웠습니다. 지금은 법에 정의가 들어와 있고 보호 규정도 마련되어 있습니다. 다만 보호되는 것이 무엇이고 무엇은 아닌지 구분이 필요합니다. 권리금의 법적 성격이 무엇인지, 누구와 주고받는 돈인지, 회수하지 못했을 때 어떤 구제 방법이 있는지를 순서대로 정리했습니다. 놓치기 쉬운 기간이 두 개 있습니다.
법에 정의된 개념입니다
상가건물 임대차보호법은 권리금을 영업시설과 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 정의합니다.
2015년 개정으로 들어온 조항입니다.
관행이 제도 안으로 들어온 것입니다.
세 가지로 나뉩니다
- 바닥권리금 : 위치와 상권에서 나오는 가치
- 영업권리금 : 단골과 매출, 거래처
- 시설권리금 : 인테리어와 설비
실제 거래에서는 구분 없이 한 금액으로 오갑니다.
누구와 주고받나
권리금은 원칙적으로 기존 임차인과 신규 임차인 사이에서 오갑니다.
임대인이 받는 돈이 아닙니다.
임대인이 권리금을 요구하는 것은 법이 금지하는 방해 행위에 해당할 수 있습니다.
임대인에게 청구할 수 있나
임대인은 권리금을 지급할 의무가 없습니다.
다만 임차인이 회수할 기회를 방해하지 않을 의무는 있습니다.
이 의무를 어기면 손해배상 책임이 생깁니다.
보호되는 기간
임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다.
이 기간에 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절하면 안 됩니다.
10년의 갱신요구권이 끝나도 이 보호는 남습니다.
방해로 보는 행위
신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 임차인이 권리금을 받지 못하게 하는 행위입니다.
현저히 고액의 차임을 요구하거나 정당한 이유 없이 계약을 거절하는 것도 포함됩니다.
고액 여부는 주변 시세와 비교해 판단합니다.
거절할 수 있는 정당한 이유
신규 임차인이 차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우입니다.
임대인이 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우도 해당합니다.
이 사유는 임대인이 증명해야 합니다.
보호받지 못하는 경우
3기의 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있으면 보호 대상에서 제외됩니다.
무단 전대나 고의적인 건물 파손도 마찬가지입니다.
대규모점포나 국유재산에는 적용되지 않습니다.
주선을 제대로 해야 합니다
신규 임차인을 실제로 데려와 임대인에게 소개해야 합니다.
임대인이 요구하는 자료 제출에 협조하지 않으면 거절이 정당해질 수 있습니다.
주선 과정을 기록으로 남겨 두십시오.
손해배상의 범위
신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다.
실제 액수는 감정을 통해 정해지는 경우가 많습니다.
기대했던 금액을 그대로 받는 구조가 아닙니다.
청구 기간
임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구해야 합니다.
기간이 지나면 청구권이 사라집니다.
협의가 길어지는 사이에 넘기는 경우가 있습니다.
권리금 계약서
기존 임차인과 신규 임차인 사이의 계약입니다.
국토교통부의 표준계약서가 마련되어 있습니다.
시설 목록과 인수 범위, 지급 시기를 구체적으로 적어야 합니다.
넣어야 할 특약
임대인과의 임대차계약이 체결되지 않으면 권리금 계약이 해제되고 지급한 돈을 반환한다는 조항입니다.
이 한 줄이 없으면 임대차가 무산되어도 권리금을 돌려받기 어려워집니다.
신규 임차인 쪽에서 반드시 확인해야 할 부분입니다.
세금 문제
권리금은 받는 쪽의 기타소득에 해당해 원천징수 대상이 됩니다.
지급하는 쪽은 필요경비로 처리하며 세금계산서 발행 여부를 확인해야 합니다.
현금 거래로 처리하면 나중에 증명이 어려워집니다.
계약서가 없다면
이체 내역과 시설 인수 목록, 오간 문자로 다투게 됩니다.
금액과 명목이 드러나는 자료가 없으면 청구 자체가 어려워집니다.
지금이라도 확인 문자를 남겨 두는 편이 낫습니다.
재건축이 예정된 상가
계약 당시 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지받았다면 갱신 거절이 가능합니다.
다만 그 경우에도 권리금 회수기회 보호가 당연히 배제되지는 않는다고 보는 견해가 있어 다투어집니다.
계약서의 고지 문구를 확인해야 합니다.
임대인이 직접 쓰겠다고 하면
본인이 영업하겠다며 신규 임차인을 거절하는 경우가 있습니다.
이 자체가 법이 정한 정당한 이유는 아니므로, 곧바로 방해 행위가 될 수 있습니다.
다만 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우는 예외로 정해져 있어, 이후 실제 사용 여부를 확인해 볼 필요가 있습니다.
확인이 필요할 때
임대인이 말한 사정이 사실인지 나중에 확인해야 하는 경우가 생깁니다.
해당 상가의 사업자등록과 확정일자 부여 현황을 통해 새 임차인이 들어왔는지 확인할 수 있습니다.
거짓이었다면 손해배상 청구의 근거가 됩니다.
신규 임차인이 될 사람이라면
권리금을 지급하기 전에 임대인과의 계약이 실제로 체결되는지부터 확인해야 합니다.
임대차계약 체결과 권리금 지급의 순서를 계약서에 명시하고, 계약이 무산되면 반환한다는 조항을 넣어 두는 것이 안전합니다.
남은 임대 기간과 갱신 가능 기간도 함께 확인해야 회수 계획을 세울 수 있습니다.
정리
권리금은 임대인에게 받는 돈이 아니라 다음 임차인에게 받는 돈이고, 임대인의 의무는 그 기회를 막지 않는 것입니다.
따라서 회수하려면 신규 임차인을 실제로 주선하고 그 과정을 기록으로 남겨야 합니다.
그리고 만료 6개월 전과 종료 후 3년, 두 개의 기간을 놓치지 마십시오.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의3, 제10조의4, 제10조의5, 제10조의6, 제10조의7 · 소득세법 제21조 · 민법 제750조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
자주 묻는 질문
권리금을 임대인에게 청구할 수 있나요?
임대인은 권리금을 지급할 의무가 없습니다. 다만 회수 기회를 방해하지 않을 의무가 있고, 이를 어기면 손해배상 책임이 생깁니다.
언제까지 보호되나요?
임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 손해배상 청구는 종료한 날부터 3년 이내에 해야 합니다.
얼마를 배상받을 수 있나요?
신규 임차인이 지급하기로 한 금액과 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도이며, 감정으로 산정되는 경우가 많습니다.
권리금 계약서에 무엇을 넣어야 하나요?
임대차계약이 체결되지 않으면 계약을 해제하고 지급액을 반환한다는 특약이 핵심입니다. 시설 인수 범위도 구체적으로 적어야 합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.