공유물분할청구 절차와 세 가지 분할 방법

형제가 함께 상속받은 집, 부부가 공동명의로 산 아파트. 팔고 싶은데 다른 공유자가 반대하거나 연락조차 되지 않으면 재산이 그대로 묶여 버립니다. 이런 교착을 풀라고 마련된 절차가 공유물분할입니다. 무엇을 혼자 할 수 있고 무엇에 전원의 동의가 필요한지, 협의가 되지 않을 때 법원은 어떤 방법으로 나누는지, 분할 방식에 따라 세금은 어떻게 달라지는지를 순서대로 정리했습니다. 순서를 알면 지금 어느 칸에 서 있는지가 보입니다.

내 지분만 따로 팔 수 있나

공유자는 자기 지분을 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있습니다. 민법 제263조가 정한 내용이고, 팔든 담보로 제공하든 마찬가지입니다. 지분은 온전히 내 몫입니다.

교착은 대개 이런 식으로 생깁니다. 한 사람은 팔고 싶고 다른 한 사람은 그대로 두고 싶은데, 전체를 파는 데에는 전원의 동의가 필요하니 누구도 상대를 움직이지 못합니다. 그 상태가 몇 해씩 이어지기도 합니다.

문제는 부동산 전체를 파는 경우입니다. 처분과 변경에는 공유자 전원의 동의가 필요하고, 한 사람이라도 반대하면 매매계약 자체가 성립하지 않습니다.

그러면 내 지분만 떼어 팔면 되지 않느냐는 질문이 따라옵니다. 법적으로는 가능하지만 사려는 사람을 찾기가 어렵습니다. 지분을 사면 모르는 사람과 한 부동산을 함께 써야 하기 때문에, 거래가 되더라도 시세보다 크게 낮은 값이 되는 것이 보통입니다.

그래서 지분 매도는 마지막 수단으로 남겨 두는 편이 낫습니다.

혼자 할 수 있는 일과 없는 일

공유물을 두고 하는 행위는 크게 세 단계로 나뉩니다. 어느 단계인지에 따라 필요한 동의의 크기가 달라집니다.

행위의 종류	필요한 동의	예
보존행위	혼자서 가능	무단 점유자에 대한 방해배제 청구
관리행위	지분의 과반수	임대를 놓는 것
처분과 변경	공유자 전원의 동의	부동산 전체의 매도
자기 지분의 처분	동의가 필요 없음	지분의 매도, 지분에 대한 담보 제공

무단 점유자를 내보내라고 요구하는 것처럼 재산을 지키는 행위는 보존행위여서 혼자서도 할 수 있습니다. 임대를 놓는 것은 관리행위라 지분의 과반수로 정합니다. 여기서 과반수는 사람 수가 아니라 지분의 비율입니다.

지분이 60%인 한 사람이 나머지 두 사람의 반대를 이길 수 있다는 뜻입니다.

반대로 지분이 절반에 못 미치면 임대차 같은 관리 사항을 혼자 정할 수 없습니다. 그렇다고 아무것도 못 하는 것은 아니어서, 재산이 축나는 것을 막는 보존행위는 지분의 크기와 상관없이 할 수 있습니다. 내 지분이 몇 퍼센트인지부터 등기부에서 확인하십시오.

한 사람이 독점하고 있다면

공유자 한 명이 부동산을 혼자 쓰고 있다면 나머지가 그냥 참고 있을 이유는 없습니다. 자기 지분에 상응하는 부당이득을 청구할 수 있습니다.

계산은 사용료 상당액을 지분 비율로 나누어 청구하는 방식입니다. 근거는 부당이득의 반환을 정한 민법 제741조입니다. 이미 지나간 기간도 10년 범위 안에서 함께 청구할 수 있습니다.

다만 독점 상태를 오래 방치할수록 되돌려 받을 수 있는 범위가 줄어듭니다. 사용 관계를 다툰 기록을 내용증명 한 통으로라도 남겨 두는 편이 낫습니다.

분할청구는 어떻게 시작하나

공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 이것은 공유자에게 인정된 권리여서 다른 공유자가 거부할 수 없고, 교착을 푸는 가장 확실한 방법입니다.

예외는 하나뿐입니다. 공유자끼리 분할하지 않기로 약정할 수 있는데, 민법 제268조에 따라 그 기간은 5년을 넘지 못하고 갱신하더라도 5년 이내여야 합니다. 이 약정은 등기해야 새로 지분을 취득한 사람에게도 효력이 있습니다.

다만 곧바로 소송으로 가는 것은 아니고 밟아야 할 순서가 있습니다.

1. 다른 공유자에게 분할을 요구하고 협의합니다.
2. 협의가 되면 그 내용대로 분할하고 등기까지 마칩니다.
3. 협의가 성립하지 않으면 법원에 공유물분할청구의 소를 냅니다.

민법 제269조는 협의가 성립하지 아니한 때에 법원에 분할을 청구하도록 정하고 있습니다. 협의를 시도했다는 사실 자체가 소송의 문턱이 된다는 뜻입니다. 그래서 분할을 요구한 기록을 내용증명으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 기록이 없으면 이 지점에서 먼저 다투게 됩니다.

소를 내기 전에 확인할 것
· 등기부등본상 공유자와 각자의 지분 비율
· 공유자 전원의 주소와 연락 가능 여부
· 분할을 요구한 내용증명과 상대의 회신
· 현재 누가 점유하고 사용하고 있는지
· 각 지분에 붙어 있는 근저당이나 가압류

협의가 이루어졌다면 합의서에 다음을 적어 두십시오.

• 세 가지 방법 중 무엇으로 나누는지
• 정산할 금액과 지급 시기
• 등기를 누가 언제 신청하는지
• 측량비와 등기비용을 어떻게 나누는지

합의만 하고 등기를 미루면 그 사이에 지분이 처분되거나 상속이 일어나 다시 원점으로 돌아갑니다. 합의서를 쓴 뒤에는 곧바로 등기까지 마치는 것이 안전합니다.

법원은 어떤 방법으로 나누나

협의가 끝내 되지 않으면 법원이 방법을 정합니다. 선택지는 세 가지입니다.

분할 방법	내용	주로 쓰이는 상황
현물분할	물건을 실제로 나누어 각자 갖는 방식	나눌 수 있는 토지
대금분할	경매로 팔아 대금을 지분대로 나누는 방식	나눌 수 없는 아파트나 단독주택
가액배상	한 사람이 갖고 나머지에게 지분 상당액을 주는 방식	거주자가 있거나 계속 사용할 필요가 있을 때

법은 현물분할을 원칙으로 삼습니다. 토지는 실제로 갈라 각자 갖는 것이 가능한 경우가 많습니다. 그러나 아파트나 단독주택처럼 쪼갤 수 없는 물건이거나, 나누면 가치가 크게 떨어지는 물건이면 다른 방법으로 넘어갑니다.

가액배상은 한 사람이 부동산을 갖고 나머지에게 지분 상당액을 지급하는 방식입니다. 거주하고 있는 사람이 있거나 계속 사용할 필요가 있을 때 인정되며, 법원은 그 사람에게 지급 능력이 있는지도 함께 봅니다.

어느 방법으로 나눌지는 당사자가 고르는 것이 아니라 법원이 사안에 맞추어 정합니다. 원하는 방식이 있다면 그 방식이 왜 적절한지를 소송 안에서 주장하고 자료로 뒷받침해야 합니다. 감정 결과가 판단의 바탕이 되는 경우가 많으므로 감정 단계를 가볍게 넘기지 마십시오.

경매로 넘어가면 무엇이 달라지나

현물로 나눌 수 없다고 판단되면 법원은 형식적 경매를 명하고 매각대금을 지분대로 나눕니다. 절차의 근거는 민사집행법 제274조입니다. 실무에서 가장 흔한 결론이기도 합니다.

값은 시세보다 낮게 형성될 가능성이 있고, 절차에도 시간과 비용이 듭니다. 소송을 걸어 두고도 결국 협의로 마무리되는 사건이 많은 이유가 여기에 있습니다.

계속 보유하고 싶다면 공유자에게 인정되는 우선매수권을 쓸 수 있습니다. 최고가 매수신고가 있어도 같은 금액으로 매수하겠다고 신고하면 공유자가 우선합니다. 낯선 사람이 새 공유자로 들어오는 것을 막는 장치입니다.

주의
한 공유자가 자기 지분에 담보를 설정해 두었다면 그 지분만 따로 경매로 넘어갈 수 있습니다. 모르는 사람이 새 공유자로 들어오는 상황이므로, 이런 조짐이 보이면 먼저 분할을 청구해 정리하는 편이 낫습니다.

경매까지 가고 싶지 않다면 소송 중에도 협의의 문은 열려 있습니다. 실제로 소송 도중에 조건을 좁혀 합의로 끝나는 사건이 적지 않습니다.

시간도 미리 계산해 두셔야 합니다. 감정을 거치는 경우가 많아 소송만 대체로 1년 안팎이 걸리고, 경매 배당까지 이어지면 실제로 현금을 손에 쥐는 시점은 훨씬 뒤가 됩니다.

상황에 따라 달라지는 것들

상속받은 부동산이라면 지금 어느 단계인지부터 봐야 합니다. 상속인들이 아직 나누지 못한 상태라면 상속재산분할심판을 청구하고, 이미 공유등기가 되어 있다면 공유물분할청구로 갑니다.

부부 공동명의는 또 다릅니다. 이혼을 전제로 한다면 공유물분할이 아니라 재산분할로 다루는 것이 원칙이고, 기여도를 따지므로 등기부상 지분과 다른 결과가 나올 수 있습니다. 청구 기간도 이혼한 날부터 2년으로 정해져 있습니다.

혼인 관계를 유지하면서 명의만 정리하는 경우라면 증여세 문제가 함께 검토됩니다.

세금은 분할 방식에 따라 달라집니다. 현물분할이 각자의 지분 범위 안에서 이루어지면 양도로 보지 않는 것이 원칙입니다. 그러나 지분을 초과해 받거나 가액배상으로 돈을 받으면 양도소득세가 문제 될 수 있고, 양도의 범위는 소득세법 제88조에 정해져 있습니다. 방식을 확정하기 전에 세 부담부터 따져 보십시오.

연락이 되지 않는 공유자가 있어도 소송은 진행됩니다. 주소보정과 공시송달을 거치느라 시간이 더 걸릴 뿐이고, 행방을 오래 알 수 없다면 실종선고를 검토하기도 합니다.

정리

지분은 혼자 팔 수 있지만 전체를 처분하려면 전원의 동의가 필요합니다. 동의를 얻을 수 없을 때의 답이 공유물분할청구입니다. 거부할 수 없는 권리입니다.

협의가 되지 않으면 법원이 현물분할과 대금분할, 가액배상 중에서 방법을 정합니다. 경매로 가면 값이 떨어지므로 소송을 걸어 둔 채 협의를 이어 가는 것이 실제로 가장 흔한 해법입니다.

먼저 등기부로 지분과 담보 관계를 확인하고, 분할을 요구한 기록을 남기십시오. 방식에 따라 세금이 달라지므로 그 계산도 함께 해 두셔야 합니다.

관련 안내: 부산 변호사 · 업무분야

참조 조문

민법 제262조, 제263조, 제264조, 제265조, 제268조, 제269조, 제741조 · 민사집행법 제274조 · 소득세법 제88조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

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자주 묻는 질문

공유 부동산을 혼자 팔 수 있나요?

자기 지분은 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있지만, 부동산 전체를 파는 것은 전원의 동의가 필요합니다.

다른 공유자가 분할을 거부하면 어떻게 하나요?

분할청구는 공유자의 권리여서 거부할 수 없습니다. 협의가 안 되면 공유물분할 소송으로 법원이 방법을 정합니다.

어떤 방식으로 나누나요?

현물분할이 원칙이고, 나눌 수 없으면 경매로 팔아 대금을 나누거나 한 사람이 갖고 돈으로 정산하는 방식이 쓰입니다.

한 사람이 혼자 쓰고 있으면 어떻게 하나요?

다른 공유자는 자기 지분에 상응하는 사용료를 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 과거분은 10년 범위입니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.