공유 부동산을 혼자 팔 수 있나 - 공유물분할의 절차

형제가 함께 상속받은 집이나 부부가 공동명의로 산 부동산은 혼자 처분할 수 없습니다. 그런데 다른 공유자가 팔 생각이 없거나 연락조차 되지 않으면 재산이 묶여 버립니다. 이런 상태를 정리하는 절차가 따로 마련되어 있습니다. 무엇을 혼자 할 수 있고 무엇은 안 되는지, 분할은 어떤 방식으로 이루어지는지, 세금은 어떻게 달라지는지를 순서대로 정리했습니다. 교착을 푸는 방법은 정해져 있습니다.

지분은 혼자 팔 수 있습니다

공유자는 자기 지분을 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있습니다.

담보로 제공하는 것도 가능합니다.

다만 부동산 전체를 파는 것은 다른 문제입니다.

전체를 팔려면

처분은 공유자 전원의 동의가 필요합니다.

한 사람이라도 반대하면 매매 자체가 성립하지 않습니다.

그래서 실무에서 교착이 자주 생깁니다.

지분만 팔면 되지 않나

가능하지만 현실적으로 사는 사람을 찾기 어렵습니다.

지분을 사면 다른 공유자와 함께 써야 하기 때문입니다.

시세보다 크게 낮은 값에 거래되는 것이 보통입니다.

관리와 보존의 구분

보존행위는 혼자서도 할 수 있습니다. 무단 점유자에 대한 방해배제 청구가 예입니다.

관리행위는 지분의 과반수로 정합니다. 임대를 놓는 것이 여기에 해당합니다.

처분과 변경은 전원 동의가 필요합니다.

한 사람이 독점하고 있다면

다른 공유자는 자기 지분에 상응하는 부당이득을 청구할 수 있습니다.

사용료 상당액을 지분 비율로 나눠 청구하는 방식입니다.

과거분은 10년 범위에서 가능합니다.

공유물분할청구

공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있습니다.

이것은 공유자의 권리여서 다른 공유자가 거부할 수 없습니다.

교착 상태를 푸는 가장 확실한 방법입니다.

먼저 협의를 거칩니다

협의가 되면 그 내용대로 분할하고 등기합니다.

협의가 성립하지 않아야 소송으로 갈 수 있습니다.

내용증명으로 분할을 요구한 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.

분할의 세 가지 방법

• 현물분할 : 땅을 실제로 나눠 각자 갖는 방식
• 대금분할 : 경매로 팔아 대금을 나누는 방식
• 가액배상 : 한 사람이 갖고 나머지에게 돈을 주는 방식

법원이 사안에 맞는 방법을 정합니다.

현물분할이 원칙

법은 현물로 나누는 것을 원칙으로 합니다.

다만 아파트나 단독주택처럼 나눌 수 없는 물건이면 다른 방법으로 갑니다.

토지는 현물분할이 가능한 경우가 많습니다.

경매분할

현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 크게 떨어질 때 이루어집니다.

법원이 형식적 경매를 명하고 매각대금을 지분대로 나눕니다.

실무에서 가장 흔한 결론입니다.

경매의 단점

시세보다 낮은 값에 팔릴 가능성이 있습니다.

절차에 시간과 비용도 듭니다.

그래서 소송 중에 협의로 마무리되는 사건이 많습니다.

가액배상

한 사람이 부동산을 갖고 다른 공유자에게 지분 상당액을 지급하는 방식입니다.

거주하고 있는 사람이 있거나 계속 사용할 필요가 있을 때 인정됩니다.

지급 능력이 있는지도 함께 봅니다.

분할하지 않기로 한 약정

공유자끼리 분할하지 않기로 약정할 수 있습니다.

다만 기간은 5년을 넘지 못하며 갱신도 5년 이내입니다.

등기해야 새로 지분을 취득한 사람에게도 효력이 있습니다.

상속받은 부동산이라면

상속인들이 협의로 나누지 못하면 상속재산분할심판을 청구합니다.

이미 공유등기가 되어 있다면 공유물분할청구로 갑니다.

어느 단계인지에 따라 절차가 달라집니다.

연락이 되지 않는 공유자

소송은 진행할 수 있습니다.

주소보정과 공시송달을 거치며, 시간이 더 걸릴 뿐 절차가 멈추지는 않습니다.

행방을 오래 알 수 없다면 실종선고를 검토하기도 합니다.

세금도 함께 보십시오

현물분할은 지분 범위 안에서 이루어지면 양도로 보지 않는 것이 원칙입니다.

다만 지분을 초과해 받거나 가액배상을 받으면 양도소득세가 문제 될 수 있습니다.

방식에 따라 세 부담이 달라지므로 미리 확인해야 합니다.

다른 공유자의 우선매수

경매로 넘어가면 공유자에게 우선매수권이 인정됩니다.

최고가 매수신고가 있어도 같은 금액으로 매수하겠다고 신고하면 공유자가 우선합니다.

계속 보유하고 싶다면 이 제도를 이용해 확보할 수 있습니다.

지분에 근저당이 잡혀 있으면

한 공유자가 자기 지분에 담보를 설정했다면 그 지분만 경매로 넘어갈 수 있습니다.

낯선 사람이 새 공유자가 되는 상황이 생기므로, 이런 조짐이 보이면 미리 분할을 청구해 정리하는 편이 낫습니다.

공유물분할 판결이 나면 담보권의 처리도 함께 정해집니다.

소송에 걸리는 시간

감정을 거치는 경우가 많아 대체로 1년 안팎이 걸립니다.

경매까지 이어지면 배당이 끝날 때까지 더 소요되므로, 실제 현금화 시점은 훨씬 뒤가 됩니다.

급하게 자금이 필요한 상황이라면 이 기간을 감안해야 합니다.

부부 공동명의라면

이혼을 전제로 한다면 공유물분할이 아니라 재산분할로 다루는 것이 원칙입니다.

기여도를 따져 비율을 정하므로 등기부상 지분과 다른 결과가 나올 수 있고, 청구 기간도 이혼한 날부터 2년으로 정해져 있습니다.

혼인 관계를 유지하면서 명의만 정리하는 경우에는 증여세 문제가 함께 검토됩니다.

협의로 마무리할 때

분할 방식과 정산 금액, 등기 절차와 비용 분담을 서면으로 정해 두어야 합니다.

합의만 하고 등기를 미루면 그 사이에 지분이 처분되거나 상속이 일어나 다시 원점으로 돌아가는 경우가 있습니다.

합의서를 쓴 뒤에는 곧바로 등기까지 마치는 것이 안전합니다.

정리

지분은 혼자 팔 수 있지만 전체를 처분하려면 전원의 동의가 필요합니다. 동의가 없으면 공유물분할청구가 답입니다.

분할은 거부할 수 없는 권리이고, 협의가 안 되면 법원이 방법을 정합니다.

다만 경매로 가면 값이 떨어지므로, 소송을 걸어 두고 협의를 이어 가는 것이 실제로 가장 흔한 해법입니다.

참조 조문

민법 제262조, 제263조, 제264조, 제265조, 제268조, 제269조, 제741조 · 민사집행법 제274조 · 소득세법 제88조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

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자주 묻는 질문

공유 부동산을 혼자 팔 수 있나요?

자기 지분은 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있지만, 부동산 전체를 파는 것은 전원의 동의가 필요합니다.

다른 공유자가 분할을 거부하면 어떻게 하나요?

분할청구는 공유자의 권리여서 거부할 수 없습니다. 협의가 안 되면 공유물분할 소송으로 법원이 방법을 정합니다.

어떤 방식으로 나누나요?

현물분할이 원칙이고, 나눌 수 없으면 경매로 팔아 대금을 나누거나 한 사람이 갖고 돈으로 정산하는 방식이 쓰입니다.

한 사람이 혼자 쓰고 있으면 어떻게 하나요?

다른 공유자는 자기 지분에 상응하는 사용료를 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 과거분은 10년 범위입니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.